剩余法Microsoft Word 文档(2)

以广德县为例

宗地价值（V）＝不动产总价-开发成本-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润 1、确定开发经营方案

2、确定不动产总价 （1）于估价时点的售价分析

（1）未来售价变动趋势分析

3确定开发成本

①建筑安装工程费 800元/m2 、1200元/m2 、1350元/m2等

②前期工程费 勘察设计和前期工程费一般为建筑安装工程费的2%-3%，本次评估中勘察设计和前期工程费率取建筑安装工程费的2％。

③专业费用 般按建筑安装工程费的5％-8%，本次评估结合待估宗地实际情况取5%。

④管理费用 一般为2%-5% 。建筑安装工程费和专业费用的2％

开发成本=建安工程费+前期工程费+专业费用+管理费用

4、销售费用 销售费用一般为销售价格的5％-10%，销售价格的5%

销售费用=销售价格×5%

5、投资利息 开发周期为2年 利率采用2年期商业贷款利率6.15%，投资利息按复利计，则投资利息为：

投资利息＝地价V×[（1+6.15%）-1]＋（开发成本+销售费用）×[（1+6.15%）-1] =0.1268V+（开发成本+销售费用）×0.0615

1

2

6、销售税费

①营业税 营业税=销售价格×5%

②城市维护建设税 城市维护建设税=营业税×5%

=销售价格×0.25%

③教育费附加及地方教育附加：为营业税的3%=营业税×3%

=销售价格×0.15%

④交易手续费 为销售收入的2.5%。交易手续费=销售收入×2.5% ⑤印花税 广德县印花税为销售收入的0.05%

印花税=销售收入×0.05%=0.05%V

销售税费＝营业税+城市维护建设税+教育费附加及地方教育附加+交易手续费+印花税=销售价格×7.95%

7、投资利润：广德县销售利润率为20%—30%之间 本次评估取20%

后续应得利润=销售价格×20% 8、计算待估宗地宗地的价值（V）

宗地价值（V）＝不动产总价-开发成本-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润

第五章 剩余法 第一节 剩余法概述

?一、剩余法概念

?又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法,是在估算开发完成后

不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 二、剩余法原理

用模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。

二、原 理

?得到社会上同类房地产开发的一般正常利润， ?首先得仔细分析这块土地的内外条件，

?最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，

?预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价

钱；

?为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息； ?在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费

和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）；

?要获得开发利润。

?愿意为这块土地支付的最高价格是多少。

?它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以

及利息、税费和利润等之后所剩的数额。

?剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每

年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

?地租量=市场价格-正常成本-正常利润-正常税费 ?三、特点及适用范围 ?（一）特点

?１、剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定： ?Ａ、正确确定土地最佳利用方式 ?Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价 ?Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等 ?２、剩余法估价的三个假设和限制条件： ? 关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

?运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身

的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，

?①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； ?②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ?③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；

?④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税

费清单；

?⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出 让）计划。

（二）、适用范围

?适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如: ?待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造

或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。

?对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采

用剩余法估价。

?A.待开发土地的估价

B.待拆迁改造的再开发房地产的估价

C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 D.现有新旧房地产中地价的单独评估

?除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价

和投资决策，具体可应用于三个方面：

?（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最 ? 高价格

? (2)确定具体开发项目的预期利润

（3） 确定开发项目中的最高控制成本费用

第二节 剩余法的基本公式

?一、利用剩余法评估土地价格的基本公式

V=A-(B+C)

?式中：

?V—购置开发场地的价格；

?A—总开发价值或开发完成后的不动产资本价值； ?B—整个开发项目的开发成本； ?C—开发商合理利润。

二、根据估价对象细化的公式

?1、求生地价格公式

?所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)

可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁. 二、 按估价对象细化的公式 求生地价值的公式

?适用于在生地上进行房屋建设的公式：

生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担的税费

?适用于将生地开发成熟地的公式：

?生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本

-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费

2、求毛地价值的公式

?谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，

具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。

?适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费

?适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

? 3、求熟地价值的公式

?所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的

土地。

?熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成

本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

?4、求在建工程价值的公式

?在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用

－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费

?5、求旧房价值的公式

?旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理

费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费 剩余法的基本公式

?具体应减去的项目，掌握的基本原则是：

?得到估价对象之后—开发完成需要支出的一切合理、必要的费用、

税金及应获得的利润。

?已投入的不应扣除

?一是要把握待开发房地产在开发前后的状况 ?二是要把握开发后的房地产经营方式

?未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售(包括预

售)、出租、营业、自用。

第三节 剩余法的估价步骤与方法

?一、估价步骤

?（1） 查清待估宗地的基本情况； ?（2） 确定土地的最佳开发利用方式； ?（3） 估计开发完成后的不动产总价； ?（4） 估计开发成本； ?（5） 利息的计算； ?（6） 开发商利润的计算； ?（7） 土地价格的计算。

二、查清待估宗地的基本情况

?1．调查土地位置：所在城市的类型、区域的性质、土地具体坐落； ?2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完

善度，为估算建筑费用提供依据；

?3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等

的限制，以确定建筑物的规模、造型等；

?4．弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、

抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。

三、选择最佳的开发利用方式

?选择最佳的开发利用方式，包括确定用途、容积率、覆盖率、建

筑高度、装修档次等.

?在城市规划允许的范围内选取

?最重要的是要选择最佳的用途。要考虑土地位置的可接受性及这

种用途的社会需要程度和未来发展趋势。

四、确定开发建设期

?开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售出或出租

完毕的这一段时期，可分为三个阶段：

?规划设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设) （前期） ?工程建设期(自开工建设至建设竣工)（建造期） ?空置或租售期(自工程竣工至销售完毕)

?开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要

求及不动产市场的状况等综合确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。

?

?确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售

费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。

?确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一

地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。

?开发期一般能较准确地估算。但在现实中因某些特殊因素的影响，

可能使开发期延长。这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般不考虑。

?经营期、特别是销售期，通常是难以准确估计的，在估计时应考

虑未来房地产市场的景气状况。 五、开发完成后不动产价值的测算

?开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场

价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期(但考虑预售和考虑延期租售的是例外)。

?开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。

?（１）对于习惯出售的不动产：采用市场比较法或市场比较法与

长期趋势法相结合的方法确定开发完成后的不动产总价（总售价）；

?（2）对于习惯出租的不动产：如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预

测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。

六、估算建筑费、专业费等开发成本

?①开发建筑成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商

利润及由发包商负担的建筑附带费用等。

?②开发建筑成本费用的计算方法：可采用比较法，也可采用建筑

工程概预算的方法。

? 比较法-通过当地同类建筑当前的平均\\一般建筑费用来推算 ?单位建筑面积成本*总建筑面积

?专业费用：包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程预算费用等，

采用建筑费用的一定比率估算

?不可预见费用：总建筑费用和专业费用之和的 ? 2-5%

七、投资利息的计算

?投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地

测算投资利息需要把握下列6个方面：

? (1)应计息的项目。全部预付资本，包括： ?①未知、需要求取的待开发房地产的价值； ?②投资者购买待开发房地产应负担的税费； ?③开发成本和管理费用。

?销售费用和销售税费一般不计息。

?包括地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费用等；

?(2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点

是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点。

?值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在

估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间(如开发期或建造期)内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算也可按半年、季、月来划分。

?地价款按整个开发建设期计算，开发费、专业费假设在建筑期内

均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发生，则可进一步细化。开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。

?(3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。开发期超过一年的，

一般按复利计算。

?(4)利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反

过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。

?一般选用同期银行贷款的利率

?(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是

年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

?(6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单

位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。

八、估算税金、租售费用等

?税费：营业税、工商统一税、印花税、契税等，根据当地政府的

税收政策估算，一般已建成后不动产总价的一定比率计算。

?租售费用：中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，以不

动产总价或租金的一定比例计算

九、利润的计算

?开发利润测算也只有在传统方法中才需要。

?一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，比例的高低随

地区和项目类型不同而有所不同。

?按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称为投资回报率。 ?测算开发利润的方法，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房

地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。 开发利润

?开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

?1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接

成本利润率，即：

?直接成本利润率= 开发利润÷（土地取得成本＋开发成本）

?2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售

费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：

?成本利润率=开发利润÷（土地取得成本＋开发成本＋管理费用+

投资利息+销售费用 ） 开发利润率

?3）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可

称为销售利润率，即：

?销售利润率=开发利润÷开发完成后的房地产价值

?注意：在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采

用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。

?从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算

基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。

?投资者购买待开发房地产应负担的税费

是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地的习惯，按待开发房地产价值的一定比率测算。

十、土地价格的计算

?先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开

发场地所能支付的最大费用，即：

?地价=不动产总价-开发成本--税金-利息

-开发商利润

?有两种计算方法：一是要计入地价利息，二是地价利息暂不计，

但最后结果要贴现。

?再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及

登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。 第四节 传统方法和现金流量折现法

?运用剩余法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价

值可有如下两种不同的方式：

?①采用折现的方式，以下将这种方式下的剩余法称为现金流量折

现法；

?②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的剩余法称为传统方

法。

二者的区别

?1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、

销售税费等的测算：在传统方法-静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法-模拟开发过程，预测在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

?２、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是折

算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。

二者的区别

?３、在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金

流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

?所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利

率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。 第五节 剩余法的应用

?利用剩余法评估土地价格

?待开发土地估价：①生地开发成熟地； ? ②熟地开发成房地产

?待拆迁改造房地产估价：考虑拆迁费；改造费用等。

?新旧房地产中地价的单独评估：建筑物必须处于有

效利用状态。

?利用剩余法测算开发商预期利润

?利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准

剩余法运用举例

? 例1： 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，

适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

?[解] 设该成片荒地的总价为V：

?开发完成后的总价值＝800× ?

2 000 000× 60％

2＝5(亿元)

＝9.6(亿元)

4％)×[(1＋10％)3－1]

?开发成本和管理费用等的总额＝2.5× ?投资利息总额＝(V＋V× ? ?

+5×[(1＋10％)1.5－1)＝0.344V+0.768(亿元) 转让税费总额＝9.6× 6％＝0.576(亿元)

4％+5)×15％

4％＝0.04V(亿元)

＝0.156V+0.75(亿元)

V＝9.6－5－(0.344V+0.768)－0.576－(0.156V+0.75)－0.04V V＝1.627(亿元)

?开发利润总额＝(V+V× ?

?购买该成片荒地的税费总额＝V× ? ?

荒地总价＝1.627(亿元) 荒地单价＝81.35(元／㎡)

?例2：企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建

设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

?经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为

6000元/平方

米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5．5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5．5%。根据以上条件，试计算：

(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;

(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

?宗地地价求取思路： ?先计算项目总开发价值：

?分步计算建筑费、专业费、利息、利润、水费等 ?总开发价值中扣除各项成本，即得待估宗地总价 ?计算单位地价

?甲方应得公寓面积求取思路：以地换房、等价交换 ?甲方所得

14000平方米综合楼价格

?甲方应得公寓总价格=总地价—综合楼价格 ?甲方应得公寓面积=应得公寓总价格/公寓约定单价

?例

3： 需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知

该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2 000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12％)。

?[解]

?

设该宗土地的总价为V

开发完成后的总价值＝2 000×5 000× 2/(1+12%)2

＝1594.39(万元) 建筑安装工程费等的总额＝800×(1+12％)× 5 000× 2×[60％/（1+12%）0.5+40%/（1+12%）1.5] ＝810.36(万元)

?销售费用和销售税费总额＝1 594.39×(2％+6％)

＝

127.55(万元)

? ? ?

购买该宗土地的税费总额＝V× 3％ ＝0.03V(万元) V＝1 594.39—810.36一127.55—0.03V V=637.36(万元)

故： 土地总价＝637.36(万元)

土地单价＝1274.72(元／㎡) 楼面地价＝637.36(元／㎡)

?例4： 某旧厂房的建筑面积为5 000㎡。根据其所在地点和周围

环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1 000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元；销售费用和销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。

?[解]设该旧厂房的正常购买总价为

V

?装修改造后的总价值＝4000×5000＝1785.7l(万元)

?

装修改造总费用＝1000×5000/(1+12%)0.5

=472.46(万元)

8％

?

?销售费用和销售税费总额＝1785.71×

＝142.86(万元)

?购买该旧厂房的税费总额＝V×

4％=0.04V(万元)

?补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000

＝200(万元)

?V＝1785.71－472.46－142.86－0.04V－200 ?V＝933.07

万元 旧厂房单价＝l 866.13(元／㎡)

例5 ： 某在建工程开工于2003年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／㎡。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2004年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2004年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9％，折现率为13％)。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/lwva.html