水阁城中村改造项目工作方案

水阁城中村改造项目工作计划方案

一、水阁村基本情况

水阁村位于丽水市龙庆路以东，成大街以南，绿谷大道以西，中二北路以北，与开发区办公大楼一路之隔。村庄面积236.6亩，本村户籍人口1468人，共697户（其中开发区项目拆迁安置245户，约450人），村土地基本被征收。村公共建筑有大会堂、戏台基，建筑面积756平方米。人均年收入6000元，人均住房面积约39.7平方米。农户房屋和其它建筑基本上未经村庄规划，排列无序，脏、乱、差现象严重，村庄存在严重消防和建筑安全隐患。 二、安置规模与标准

目前水阁的城中村改造需要解决1018人的安置要求，拆迁房屋面积40414.6平方米（按人均39.7m2计算），根据《丽水市市区集体所有土地房屋拆迁管理办法（第63号）》，公寓式安置按人均40 m2计算，迁建式安置按人均宅基地面积19 m2计算。 三、安置模式

根据前期与初步了解，村民的安置意愿主要倾向于迁建式安置，具体数据还有待下步工作深入了解，方案暂以20%公寓安置与80%迁建安置的构成比例计算，最终方案以农民、村委、企业及政府四方确定后为准。

四、投资测算

水阁村农民安置需要总投入约11459.04万元，其中拆迁补偿费用4603.95万元，公寓安置成本1628.8万元，迁建安置成本1134.73万元。

表1 水额城中村改造项目投资测算

序号 1 2 3 成本类别 总占地面积 总人口 人均住房面积 数量及单价 单位 备注 245.10 亩 1018.00 人 39.70 人/㎡ 最终以2015年政府颂布文件为准 最终以2015年政府颂布文件为准 最终以实地测量为准 4 住宅补偿标准 1200.00 元/㎡ 5 6 7 8 9 10 拆迁住房面积 40414.60 ㎡ 拆迁补其他附着物补偿成本 偿标准 其他地面附着物 拆除费用 拆迁补偿费用 安置标准 700.00 元/㎡ 4000.00 ㎡ 100.00 元/㎡ 4603.95 万元 40.00 人/㎡ 11 12 13 14 15 公寓式安置投入 安置比例 20% 最终比例以实际入户调查为准 安置建筑面积 建安单位成本 建安成本 8144.00 ㎡ 2000.00 元/㎡ 1628.80 万元 迁建式安置投安置标准 19.00 人/㎡ 入 16 安置比例 安置宅基地面积 迁建区建筑密度 地基单位成本 道路及绿化 迁建安置成本 迁建安置用地 征地成本 其他用地 征地补偿标准 征地成本 营运成本 80% 最终比例以实际入户调查为准 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 15473.60 ㎡ 30% 最终以规划为准 150.00 元/㎡ 250.00 元/㎡ 1134.73 万元 77.37 亩 167.73 亩 万元/5.00 亩 838.66 万元 328.25 万元 按投资额4%计算 贷款5000万,期限3年,利率10% 按投资额5%计算 财务成本 1500.00 万元 27 28 不可预见费用 总投资 410.31 万元 10444.69 万元 五、项目投资收益分析

根据表1数据，扣除77.4亩迁建安置用地、6.1亩公寓安置用地和8.7亩的村集体三产预留地后，可用于商业开发的建设用地约余152.9亩，以城中村改造总投资额折算土地出让价格为68.3万元/亩，以此方式进行水阁的城中村改造具备经济性。 六、工作计划

1、2015年6月至7月：与村委对接，进行实地调研，摸清水阁村民

与村委的具体诉求，同时确定拆迁涉及的具体数据，并制定农民购买商铺及住宅的优惠方案。 相关数据摸底：

（1）各安置方式的人数及体量 （2）具体拆迁建筑的面积及补偿标准 （3）村集体三产预留地的面积和位置 （4）公共建筑体量

（5）公共服务配套用房及行政办公用房体量

2、2015年7月至9月：完成水阁城中村项目策划及确切项目投资测算；与政府协商签定商务开发协议，同时与三改一拆办对接项目规划调整方案。

3、2015年10月至年底，完成水额村的拆迁、补偿及土地平整工作。 4、2016年初，完成160亩开发用地的招拍挂流程，正式开工建设。

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