滁州新城2019.01项目可研报告(2019.2.21) - 图文

滁州341103011008GB0075/76项目可行性报告

滁州新城悦博房地产开发有限公司

滁州·341103011008GB0075项目

可 行 性 研 究

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报 告

2019年2月21日

目 录

项目名称：341103011008GB0075 建设性质：新建

建设单位：滁州新城悦博房地产开发有限公司 法人代表：杨可

所有制形式：有限责任公司

项目地址：人民东路与南谯路交叉口东南侧 总建设用地：107811平方米 总建筑面积：297781平方米 其中住宅： 208122平方米

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规划用地性质：商住混合用地、二类居住用地 容积率： 2.0 绿地率： ≥35%

建设期限：2019年1月-2021年12月 项目估算总投资：170,291.07万元 申请银行贷款：80000万元 贷款期限： 3年

项目立项依据

1、政府项目备案通知书

2、滁州国土资源局国有建设用地使用权出让合同 3、补充合同（受让） 一、借款人基本情况 （一）借款人概况

滁州新城悦博房地产开发有限公司（以下简称“滁州悦博”）成立于2019年1月30日，法定代表人杨可，注册资本5000万元，统一社会信用代码91341103MA2TF7390Q,注册地址安徽省滁州市敬

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梓西路669号（港汇中心）商业A楼520室。经营范围：房地产开发与经营；自有房屋租赁。 （二）公司股份构成及组织架构

出资情况详见下表： 单位：万元

出资及比例 序号 股东名称 出资金额 1 新城万博置业有限公司 合计 5000 5000 占比 100% 100% 公司不设股东会及董事会，由股东任命杨可为公司执行董事兼总经理，代表公司行使法人职责；设监事一名，由朱虹担任。公司内设财务管理部、市场营销部、工程管理部、人力资源部、技术部等部门，部门设置齐全。

（三）公司主要负责人情况

1、公司法人代表

公司法人代表杨可，1997年毕业于中国金融学院投资经济专业 2000年-2003年 任职国泰君安证券常州广化营业厅担任投资研究员 2003年-2004年 任职江苏新城实业集团担任投资部经理 2005年-2015年 加入新城地产，任职战略规划中心研究总监 2015年-至今 担任新城控股战略规划中心总经理。 （四）公司股东情况

1、新城万博置业有限公司

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新城万博置业有限公司（以下简称“新城万博”）成立于2008年01月24日，法定代表人杨可，注册资本80800万元，其中：新城控股集团股份有限公司出资80000万元，占99.01%；上海聿郡企业管理咨询中心（有限合伙）出资800万元，占0.99%，双方均以货币出资。公司主要从事房地产开发与经营。注册地址江苏省常州市武进高新区西湖路1号，性质为有限责任公司。统一社会信用代码913204126720087859。 二、项目基本情况 1、项目地理位置

“滁州·341103011008GB0075地块”项目位于滁州市城南政务新区，人民东路与南谯路交叉口东南侧，毗邻市政务服务中心，临近南谯路、龙蟠大道、中都大道等城市主干道，距离京沪高铁滁州站5KM，距离市区8KM；

城房·金城学府

荣盛锦绣观邸

市政府 中都院子 金鹏 清风明月 仕府公馆 正荣府 时光澜庭 本案 高铁站 第 5 页 共 17 页

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滁州市滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。滁州是南京都市圈核心层城市、皖江城市带承接产业转移示范区双翼之一，是打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带。滁州良好的地理位置决定了其在长三角经济圈中的重要地位其城市化进程不断加快，城市竞争力逐步加强。

来安县城 琅琊新区 承接产业转移示范区 产业发展带

滁州主城 产业服务轴与生南谯新区 活发展轴的交点 城南新区 高铁组团 南 京 全椒县城 全椒产业园区 主城发展带

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2、经济概况

滁州市经济格局呈现北-东两级。北部（凤阳、定远、明光）以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，东部（天长、来安、琅琊、南谯、全椒）以家电、机械、纺织、化工为主。

滁州是安徽省首家电子信息产业基地，也是皖东各类商品粮的重要集散地，全市土地肥沃，气候适宜，盛产优质水稻、小麦、油菜籽、玉米、花生、山芋、芝麻、黄豆、绿豆等农副产品。

滁州先后被评为浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、深港企业投资潜力城市、苏商（中国）最佳投资环境城市、全国双拥模范城、安徽省首家电子信息产业基地、国家家电设计与制造特色产业基地等称号。 3、市域面积和人口状况

滁州市总面积13987平方公里，下辖琅琊区、南谯区、天长市、明光市、凤阳县、全椒县、来安县、定远县，人口431万人。近期2010年，滁州市域总人口为455万人，城镇化水平为44%；远期2020年，滁州市域总人口为480万人，城镇化水平为60～63%。中心城区城市人口规模，近期2010年，中心城区人口规模55万人；远期2020年，中心城区人口规模95万人。 4、周边规划――大滁城建设

大滁城地域由滁州市琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方公里。在大滁城地域统一规划，高效利用土地资源，

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打造城镇密集区，提高区域竞争力。

“大滁城”以滁州主城区为中心，以来安、全椒、乌衣为三个副中心。整体功能定位为南京都市圈西北门户城镇密集区，承接长三角地区产业、技术转移先导区，长三角优质农产品供应基地，休闲后花园之一。发展战略为“大滁城地域共建·共享·同城化”战略，形成“一主三副多点”的空间结构，并按照宏观控制的原则，立足市政府事权，从规划的制定、建设项目的管理、管治的重点明确大滁城地域发展宏观控制与区域空间管治。 5、滁宁城际铁路（滁州段）工程

项目的建设，将加强皖江城市带与长三角之间的联系，完善区域路网，加快推进滁宁同城化发展，提升滁州城市品质，推动地方及沿线经济发展，促进滁州城市目标实现，构建多层次综合交通走廊，完善南京与滁州地区综合交通网络、优化运输结构、适应交通量增长。 远景年规划形成以中心城区为中心的放射状线网，共由4条线组成。线路全长160.44km，其中滁州境内133.09km，全线设61车站，其中滁州境内54座。

1号线：为东西向骨干线，连接汊河新城、苏滁产业园、城东工业组团、城南新区、市政府、科教园及高铁滁州站。线路全长55.32km，其中滁州境内线路里程47.06km。全线设车站13座(滁州境内车站12座)，其中换乘站3 座。2020年前基本建设完成。

4号线：为东西向辅助线，连接滁州高铁站、城南新区、南谯新

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区(乌衣镇)及南京新林场站。线路全长39.31km，其中滁州境内20.12km。全线设车站9座(滁州境内3座)，其中换乘站2座。2030-2050年，滁州城轨的完善、展望阶段。

6、项目总建设规模及主要经济技术指标

总用地面积107811㎡，总建筑面积297781㎡。其中地上223122㎡，地下74659㎡；住宅建筑面积208122㎡，底层商业7500㎡，配套建设3800㎡的幼儿园一所，机动车停车位2220个，项目容积率2.0，绿地率35%，居住总户数1781户，总投资169740.1万元，项目于2019年2月开工。 7、滁州市房地产市场概况

2019年是滁州市城市发展重要的一年，近三年整体供地节奏上升，开发商拿地主要区域仍集中在城南新区，政务新区建设初见规模。大滁城建设为房地产开发提供了充足的土地供应，越来越多的地块集中上市。2018年滁州市土地供应量是以往的两倍以上，无论是供应数

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量还是体量都达到了历史最高峰。在住房价格上一路看涨，从年初的6000元/㎡左右，涨到年末的9000元/㎡。进入2019年，滁州房价涨势依然迅猛，截止至12月份，新开楼盘均价达到9500元/㎡，好地段楼盘价格一度突破10000元/㎡的大关。

新房价格：老城区＞城南＞城北＞城东，第一梯队在老城但无房可售，城南第二梯队，城北、城东板块客户认可度低，属第三梯队；

区块去化：滁州18年成交34546套，其中城南区域成交13420套，占比39%，为市场成交主力，较之17年市场份额增加了7%；

本案分析：目前我司地块位于城南板块，地理位置优越，政务、交通、文化、医院、学区各方面硬件俱全。

限价政策：目前，滁州市限价政策基本放开。前期限价项目，也可申请重新备案提高价格。

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我司周边主力在售项目主要集中在已入市石榴中都院子及待入市金鹏清风明月，正荣府、仕府公馆库存多集中在大面积户型·及联排别墅产品，弘阳时光澜庭基本售罄；主力在售项目，毛坯高层7800—8200，仅有正荣府为精装但高层产品已售罄，售罄价格为8800元；待入市金鹏清风明月对外报价毛坯高层9000元，周边项目基本无洋房在售，在售市调了解，市场洋房高层价差整体1000元；

在售项目销售情况：

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三、项目SWOT分析

1.优势（S）：

●政策优势：该项目是滁州市政府建设城南新区的重点项目。 ●品牌优势：新城控股拥有强大的品牌资源优势和市场影响力，已入选新华社民族品牌工程。

●项目优势：项目紧邻滁州政务中心，明湖湿地公园，拥有得天独厚的公园景观资源优势，连接南京；项目建设规模大，规划配套设施齐全，具有极高的投资开发价值。

●管理优势：新城控股集团作为A股上市房企，拥有规范化的管理制度和管理团队，超过25年的房地产开发经验。

2.劣势（W）：

●离滁州市老城区较远，不满足大众的置业习惯选择，需要一定时间的市场培育期。

●新区目前人口规模较少。 3.市场机遇(O)：

●政府建设城南政务新区的政策引导，目前城南已经是滁州人民关注的焦点，投资前景非常乐观。

●市场总体需求的稳定上升。 ●高端消费市场的消费需求。

●南京等周边地区的市场需求，该项目具有极高的投资价值。 4.外部威胁(T)： ●国家宏观政策威胁。

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●政府对新城建设的推进力度。 四、项目投资估算和资金筹措 （一）投资估算对象及依据

本报告项目投资估算是在总体规划设计和建筑设计的基础上按照同等级标准，参照市内类似工程的费用水平，并考虑到项目建设地点周围市政基础设施条件对本工程投资产生影响等诸多因素而编制的。

本项目投资总额170291.07万元，测算具体如下： 1、土地费用:49047.44万元

根据土地出让合同，整个项目占地面积约107811平方米，土地出让金47161万元，土地契税1886.44万元，土地费用合计49047.44万元。

2、前期工程费：6595.53万元

包括规划报批费/行政收费、市政配套费、区外单项设施配套费、设计技术费用、市政、人防工程设计、水电气配套专业设计、装饰装潢设计、施工报建费、 三通一平及临时设施费用等。

3、建筑安装工程费:77097.67万元

包括基础工程、主体结构工程、室内水电、门窗工程、电梯工程、分包工程、装饰装修工程、其他建安工程费用。

4、后期成本：531.07万元

包括公共维修基金、物业交接费用、零星后期成本等。 5、公共设施建设配套费：12935.75万元

包括景观工程费用、管线工程费用、其他基础设施费用。

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6、不可预见费、营销设施：2143.45万元 售楼处、样板房等。

7、非成本费用：21940.16万元 其中：

（1）财务费用：2528万元 （2）管理费用：13659.69万元 （3）销售费用：5752.47万元 （二）项目资金来源

公司投入自有资金84870.05万元，占比50%；开发贷投入80000万元，占比47.13%；预售资金投入4870.05万元，占比2.87%。另外，施工方垫资、住宅建成后销售的回笼资金等资金使用计划也可保证该项目的顺利实施。 五、项目效益性测算

（一） 周边市场情况

目前滁州执行限购、限贷政策，该区域位于政务中心板块，因此客户主要定位于品质刚需、改善型客户和投资客户为主。当前板块目前高层房源均价在8000-11000元/㎡，洋房均价在9500-15000元/㎡，竞争压力小，安全边际高。

从当前市场价格趋势以及新区发展前景来看，预计未来该项目预售价在9000元/㎡以上。 （二）本项目销售测算

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本项目建设周期2年，将打造“32层高层＋18层小高层”产品，综合考虑未来的价值坐标及发展契机，初定小高层入市价在10101元/平米，高层入市价在9009元/平米，沿街商铺售价21417元/平米，单层地下车库5万/个，则本项目预计可实现销售收入213054.35万元。

项目销售情况表物业名称物业类型高层住宅（18-33层）多层多层住宅装配式住宅装配式住宅底商底商可售车位可售车位公建配套公建配套地下非机动车库-住宅/塔楼地下室地下非机动车库人防人防地下机房地下机房地下非机动车库-大地库地下非机动车库幼儿园幼儿园合计建筑面积 173, 346 32, 760 2, 016 7, 500 66, 921 3, 700 3, 122 4, 016 600 3, 800297,781282,5437,5412,130,543,495可售面积 173, 346 32, 760 2, 016 7, 500 66, 921销售单价 9, 009 10, 101 10, 000 21, 417 853销售总价 1,561,741,538 330,919,428 20,160,000 160,626,339 57,096,190 （三）销售税金及附加

项目销售税金及附加为增值税的12%，则项目的销售税金及附加818.32万元。 六、项目利润及利润率

单位：元

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利润情况指标营业收入(含税)营业收入(不含税)营业税金营业成本(不含税)主营业务毛利毛利率销售费用（2.7%）管理费用（6.4%）土地增值税（清算口径）财务费用息税前利润企业所得税（25%）项目公司净利润净利润销售净利润率金额2,130,543,4951,936,857,7238,183,1391,355,635,416573,039,16829.59% 57,524,664.43 136,596,920.71 31,495,505.29 25,280,000.00 322,142,077.41 80,535,519.35 241,606,558.06 241,606,558.0612.47% 七、项目运作模式

项目由我司全部自建自销，拥有超过25年的房地产开发经验，管理团队整体素质较高，进一步降低项目风险，同时我司邀请有实力、开发经验强、诚信度高的的施工企业合作，通过双方优势互补，实现共赢。

八、项目不确定性分析

该项目的不确定因素主要来自以下几个方面：土地价格、建安成本、销售价格、销售率、开发周期等。这些因素目前受当地价格、社会条件、国家政策的影响，有可能发生变化，影响该项目的经济效益

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实现。

九、项目可行性结论

通过市场调查、市场分析和对经济效益的测算可初步得出如下结论：城南新区房地产正处于发展期，需求旺盛，市场发展前景应该看好，该项目的规划、建设会对促进新区的经济发展与城市建设具有较大的贡献，项目开发可行。

鉴于目前房地产市场的客观条件及该项目的实际情况，我们认为，在得出上述结论同时有必要对报告中的有关问题进一步做出如下说明：

1、本报告的成本、各种费用估算及效益评价是初步和持稳妥态度。

2、本报告的测算是在多方面考察滁州市房地产市场的基础上，确定其预期售价，这在很大程度上依赖于目前滁州市房地产市场的供求关系。

3、从本报告中可以看出，影响项目利润率的几个重要环节： 一是土地成本、二是建安成本、设备采购成本以及税费等。

滁州新城悦博房地产有限公司

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/lue5.html