xx房地产企业股份公司融资问题研究（论文）

本科毕业设计(论文)

题目：

xx房地产企业融资问题研究

系 别： xxxxxxxx系 专 业： xxxxxxxxxxxx 班 级： xxxxxxxxx 学 生： xxx 学 号： xxxxxxxxxxx 指导教师： xxx

2012年05月

毕业设计（论文）任务书

系 别 管理信息系 专业 财务管理 班 xxxxxxx 姓名 xxxx 学号 xxxxxxx

1.毕业设计（论文）题目： xx房地产企业融资问题研究 2.题目背景和意义： 近几年来，国家对房地产业的宏观调控日益趋紧，银根紧缩，房地产的开发资金严重短缺。而充足的资金筹备是保证企业正常运作的必要前提，所以房地产企业的融资能力十分重要。研究该课题拓展我国房地产企业融资方式，加强房地产企业融资，

提高整个房地产业的融资能力，获取更多开发资金满足房地产市场需求。 3.设计(论文)的主要内容（理工科含技术指标）：该题主要以xxxx公司为例采取用文献研究法和个案研究法以及比较研究法，研究我国房地产企业融资现状及存在的问题，对我国各种融资方式的优劣势进行对比分析，找出各种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质

的要求等，并提出相对应的办法及建议，提高我国房地产企业的融资能力。 4.设计的基本要求及进度安排（含起始时间、设计地点）：①设计的基本要求：本课题要求学生运用本专业所学理论知识，采用理论和实证分析相结合的方法，在实际调研及保证文

献的权威性和实效性基础上，用科学的态度和严谨的思维对课题进行研究。 ②起始时间： 第1周—3周：查阅国内外的相关资料，根据导师指导完成开题报告的撰写； 第4周－9周：通过毕业实习和企业调研，收集资料，完成一稿； 第10周—11周：修改初稿，完成中期报告

第12周：进一步充实内容，提交二稿； 第13周—15周 定稿，并提交相关资料，准备学位论文答辩。

③ 设计地点：西安工业大学 实习单位 5.毕业设计（论文）的工作量要求

① 实验（时数）*或实习（天数）： 实习天数不少于30天。

*

② 图纸（幅面和张数）： 论文正文不少于10页，每页按39×39版面排版。 ③ 其他要求：外文翻译字数不少于3000字；参考文献不少于15篇，其中外文不少于3篇。

指导教师签名： 年 月 日

学生签名： 年 月 日 系主任审批： 年 月 日

说明：1本表一式二份，一份由学生装订入册，一份教师自留。

2 带*项可根据学科特点选填。

xxxxx公司融资问题研究

摘要

房地产业是中国的支柱产业之一,推动着中国经济快速的增长,房地产业能够健康稳定的发展将对国民经济产生巨大影响,房地产业可以带动一系列相关产业的发展,为社会提供大量就业机会。房地产业是典型的资金密集型产业,有效解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要途径。目前中国房地产企业主要的资金来于银行贷款,其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比例较小,融资结构比较单一。近些年,政府的一系列金融信贷政策,提高了房地产企业贷款的标准,让房地产企业的自有资金比例提高,加上2008年次贷危机诱发的金融危机,使得50％以上的房地产企业面临资金短缺的危机,这就迫使房地产企业必须调整资本结构,去积极寻找新的融资渠道。

本文首先对中国的房地产企业融资进行了简单阐述，接着是简要的说明一些中国房地产企业现有的融资特点和融资模式，然后分析了中国房地产行业的总体融资现状，并且以中国大型房地产企业xxx企业股份有限公司为例分析其融资政策和措施等。进而找出中国房地产企业融资存在的一些问题,并且分析了房地产企业融资问题的原因。最后通过对中国房地产业融资问题进行的分析，提出一些合理可行的解决措施。

关键词：房地产融资； 融资模式；房地产信托

I

Ressarch on the financing for HUAKE corporation

Abstract

As everyone knows the real estate industry is one of pillar industries of China, promoting China 's rapid economic growth, the real estate industry to a healthy and stable development of national economy produces tremendous effect, the real estate industry can drive a series of related industries, to provide the community with a large number of employment opportunities. The real estate industry is a typical capital-intensive industry, effectively solve its financing problem is to promote their healthy development important way. At present, Chinese real estate enterprises mainly financed by bank loans and other financial means, such as financing, trust financing, bond financing, fund financing and other smaller percentage, comparison of the financing structure of a single. In recent years, a series of government financial and credit policy, improve the real estate enterprise lending standards, for real estate enterprises, improve the proportion of its own funds, plus the 2008subprime mortgage crisis induced by the financial crisis, so that more than 50% of the real estate industry is faced with capital shortage crisis, forcing the real estate enterprises must adjust the capital structure, to actively looking for new financing channels.

This artical on China 's real estate financing has carried on the simple elaboration, followed by a brief description of some of the Chinese real estate enterprise existing characteristics of financing and financing mode, and then analyzes the Chinese real estate industry's overall financing present situation, and to the Chinese large scale real estate enterprises of China Vanke Co., Ltd as an example to analyze its financing policies and models and so on. And then find out the Chinese real estate enterprises financing problems, and in-depth analysis of the real estate enterprise financing problem. By the end of the Chinese real estate financing problem analysis, put forward some feasible measures to solve the.

Key words: Real estate financing；Financing mode；Real estate trust

II

目 录

1绪论........................................................................................................................... 1

1.1研究的背景、主要内容及意义.......................................................................... 1 1.1.1研究的背景................................................................................................... 1 1.1.2研究的主要意义........................................................................................... 1 1.1.3 研究的主要内容及框架.............................................................................. 1 1.2国内外相关的研究情况...................................................................................... 2 1.2.1国外相关的研究情况................................................................................... 3 1.2.2国内相关的研究情况................................................................................... 3

2中国房地产企业融资概述................................................................................. 4

2.1中国房地产企业融资概念.................................................................................. 4 2.2中国房地产企业融资的特点.............................................................................. 4 2.2.1房企融资资金量大....................................................................................... 4 2.2.2市场是房企融资的关键因素....................................................................... 4 2.2.3房企融资受政策影响深远........................................................................... 5 2.3中国房地产企业融资的模式.............................................................................. 5 2.3.1中国房地产企业融资模式现状................................................................... 5 2.3.2中国房地产企业融资模式的发展方向....................................................... 6

3xxx企业股份公司融资状况 .............................................................................. 7

3.1xxx企业股份公司融资........................................................................................ 7 3.1.1xxx的融资状况............................................................................................. 7 3.1.2xxx的融资措施............................................................................................. 9 3.2中国房地产企业总体融资状况.......................................................................... 9 3.2.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款.............................................. 10 3.2.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化.................................................. 10 3.2.3 房地产信托业务活跃.............................................................................. 10

4xxx企业股份公司融资存在的问题 .............................................................. 12

4.1融资结构单一且间接融资比重过大................................................................ 12 4.2对房地产融资的限制因素太多........................................................................ 12 4.3银行贷款方式及金融创新太少........................................................................ 12 4.4xxx作为单一类地产商融资空间收窄.............................................................. 13

5xxx企业股份公司融资问题解决方法 ......................................................... 14

5.1 与银行保持良好的信贷关系........................................................................... 14

III

5.2 股票融资和债券融资..................................................................................... 14 5.3 进一步加强房屋销售..................................................................................... 15 5.4 积极拓展房地产信托化融资......................................................................... 16

6结论......................................................................................................................... 17 参考文献 ................................................................................................................... 18 致 谢........................................................................................................................ 19 毕业设计（论文）知识产权声明 .................................................................... 20 毕业设计（论文）独创性声明......................................................................... 21

IV

1 绪论

1 绪论

1.1研究的背景、主要内容及意义

1.1.1研究的背景

房地产行业作为我国经济发展的热点，对于国家经济发展有着重要的作用 。近几年，国家政府相继推出了一系列关于房地产的政策，这表明了房地产业将会在未来得社会经济发展中仍然占据重要位置。房地产行业作为高风险，高投入以及高回报的资金密集型行业，充足的资金筹备是企业正常运作的必要前提，因此房地产企业的融资能力就显得十分重要了[1]。而长期以来，我国的房地产业资金绝大部分源于银行的贷款。2011年国家对房地产业的宏观调控日益趋紧，通胀压力增大，逐步实行货币信贷紧缩政策，各商业银行对房地产开发贷款以及住宅按揭贷款的管理日趋严格，这使很多房地产企业因为资金短缺而陷入经营危机。 1.1.2研究的主要意义

企业筹集资金可以扩张企业、改组企业、调整债务结构、缓解财务困难、获得杠杆收益等[2]。而本文以xxx企业股份有限公司为例，在当前银根紧缩，房地产企业的开发资金十分短缺的社会背景下进行房地产行业融资问题研究，为拓宽房地产的融资渠道，扩大建设规模并提高经济效益提出一些合理措施，以期使我国房地产业能够持续健康地发展并承担起支柱产业的作用，并能够发展国内房地产资本市场，加强房地产企业融资，提高整个房地产业的融资能力，获取更多开发资金满足房地产市场需求。 1.1.3 研究的主要内容及框架 本论文内容如下：

第一章：本文研究的背景、意义、国内外研究现状

第二章：介绍了房地产融资的概念以及中国房地产企业现有的主要特点和模式。

1

（论文）

第三章：阐述了xxx企业股份公司融资现状，例举了相关融资措施。 第四章：分析xxx企业股份公司融资存在的问题。 第五章：介绍几种解决xxx企业股份公司融资问题的方法。 论文框架图1.1

绪论 中国房地产企业融资概念 中国房地产企业融资概述 中国房地产企业融资的特点 中国房地产企业融资的模式 xxx企业股份公司融资 中国房地产企业总体融资状况 融资结构单一且间接融资比重过大 对房地产融资的xxx企业股份公司融资存在的问题 银行贷款方式及金融创新太少 限制因素太多 xxx企业股份公司融资问题解决方法 xxx作为单一类地产商融资空间收努力保证银行贷款 股票融资和债券融资 进一步加强房屋销售 积极拓展房地产信托化融资 2

（论文）

1.2国内外相关的研究情况

1.2.1国外相关的研究情况

目前，国外房地产方面的理论研究主要集中在房地产金融领域。李莹[3]指出“美国房地产市场中的主要角色，是随着房地产业的发展逐渐转换的，从90年代开始到现在是房地产金融与投资人员。”;另外美国房地产金融领域比较有影响的理论研究主要有两套体系[4]：“（1）规范分析房地产金融工具产品设计及金融原理；（2）实证分析房地产金融工具的投资组合”。

美国房地产学术研究的主要学术机构美国房地产学会最重要的学术刊物是《房地产研究杂志》和《房地产金融经济学杂志》。所发表的文章的主题,排在前三名的为抵押贷款、房地产投资和房地产估价，文章比例分别为24.53%、21.61%、18.22%。抵押贷款大类主要研究：定价、提前支付和违约分析、合约结构；房地产投资大类主要研究房地产资产回报、资产组合分析、REITs、次级抵押贷款市场[5]。 1.2.2国内相关的研究情况

我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10％是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有20%～30%间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60%来自银行贷款[6]。

国内学者关于房地产融资现状都有着同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式[7]。

3

2 中国房地产企业融资概述

2 中国房地产企业融资概述

2.1中国房地产企业融资概念

“从广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算.”

“从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。”[8]

2.2中国房地产企业融资的特点

2.2.1房企融资资金量大

房地产企业是典型的资金密集型企业，其投资量巨大，决定了房地产企业融资最基本的特点就是融资的资金量大。

国家统计局数据显示，2010年，城镇固定资产投资累计278121.9亿元，其中，房地产开发企业完成投资48259.4亿元，占城镇固定资产投资的17.35%。

国家统计局发布2012年1-2月份全国房地产开发和销售情况。2012年1-2月份，房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1％。其中，国内贷款3116亿元，增长16.3%；利用外资107亿元，增长24.2%；自筹资金5995亿元，增长43.3%；其他资金4933亿元，下降5.6%。在其他资金中，定金及预收款2795亿元，下降11.4%；个人按揭贷款1296亿元，增长1.2%。可见房地产融资需求量之大。 2.2.2市场是房企融资的关键因素

中国房地产企业以销售型经营模式占绝大多数,房地产行业的市场状况对房地产企业的经营业绩都具有更为决定性的影响。这是房地产行业本身的一大 特征，而这个特征在中国尤为突出[9]。

对于销售型房地产企业，可以说房地产市场状况的好与坏，几乎决定着所有房企的经营业绩的好坏。以xxx房地产为例，其2007年销售额合计523.6亿

4

（论文）

元，2008年受金融危机的影响，销售额不升反降至478.7亿，缩水近45亿元。xxx新近公布的2012年首季度报告。一季度xxx实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。由以上可见，市场因素对于房企经营业绩的关键作用。 2.2.3房企融资受政策影响深远

国家在房地产行业的政策导向，对房地产行业影响深远，也间接地影响着

对房地产融资。 政策对房地产行业的影响，主要通过两个方面来实现，一是行政审批；二就是房企融资。

无论是房地产融资政策作为手段的直接调控，还是房地产相关政策的间接影响，房地产融资都注定深受国家政策的影响。这也是房地产融资一大不容忽视的特点。

2.3中国房地产企业融资的模式

在中国，房地产企业融资的模式最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债券、房地产信托，以及房地产投资信托和保险基金等。 2.3.1中国房地产企业融资模式现状 a. 银行信贷模式

银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产信贷常见以下几种贷款：房地产开发贷款、个人购房按揭贷款以及住房公积金贷款。

银行信贷仍是中国房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象。表2.1列举了两项常见的银行贷款的情况。

表2.1银行房地产贷款统计

指标名称 单位 2009-06 2010-06 2011-06

商业性房地产贷款余额 亿元 62100 87100 102600 5

同比增长 ％ 18.80 40.20 16.90 购房专款余额 亿元 38600 57400 62600 同比增长 ％ 17.80 48.08 17.50 （论文）

b. 资本市场模式

房地产企业可以通过资本市场进行融资。资本市场是指进行长期资本即股票和债券交易的市场，房地产企业通过通过资本市场融资，简单来说就是发行股票或者公司债券。

房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债券的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。 c. 房地产信托模式

房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为[10]。

目前，在中国房地产集合信托是受到限制的。房地产信托要求：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，只有少数房地产企业能够符合条件。

据用益信托工作室不完全统计，2011年全年共发行了1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元。与去年同期相比，发行数量增长了66.33%，发行规模同比增长了43.7%。2011年房地产信托规模总量占比为35.23%，较2010年总量占比减少了15个百分点。 2.3.2中国房地产企业融资模式的发展方向

《房地产融资渠道现状与未来发展趋势》[11]中提到，结合中国房地产企业融资的特点，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，市场规律作用被弱化。

目前中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的融资结构，转型为以银行信贷为主，结合资本市场的多元化融资结构。中国房地产企业融资模式必将选择多元化的道路。

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3 xxx企业股份公司融资状况

3 xxx企业股份公司融资状况

3.1xxx企业股份公司融资

3.1.1xxx的融资状况

xxx企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。xxx2010年销售收入达到1081.6亿元，比2009年增加70.5%，销售商品收到的现金达到881.2亿元，增加53%。销售额的大幅增加极大地增加了公司账面现金，xxx2010年末比年初账面货币资金增加了64.41%，达到了378.17亿元，增加了148.15亿元。2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军，并第二次成为房地产业务年度销售过千亿的唯一公司。

而xxx总资产从1999年44.9亿元扩张为2012年的2962亿元，增长了近66倍。并目在规模增长的同时，资产的收益稳定上涨，从1999年到2011年，每年的净资产收益率都稳定在10%以上，如表3.1所示:

表-3.1 1999-2011年净资产收益率统计

年份 净资产收益率% 年份 净资产收益率% 1999 10.95 2006 14.48 2000 10.37 2007 16.55 2001 11.96 2008 12.65 2002 11.31 2009 14.26 2003 11.53 2010 16.47 2004 14.16 2011 18.17 2005 16.25 — — xxx大部分销售收入来自预售，而预售是许多房地产企业经常使用也很重要的一种融资方式，不过只能用于所属项目的开发，是有限制的。而2010年xxx经营活动现金净流量为22.37亿元，远低于2009年的92.53亿元，并且因为绝大部分的预售资金受到限制，xxx存在经营活动的现金缺口。

在政策打压下，资本市场已经对房地产公司关上了大门，而且银行对房地产公司贷款也转向谨慎。但xxx不同，xxx2008年发行了59亿元债券，2010年全年贷款累计借入270.7亿元，偿还119.85亿元，年末借款比年初净增加154.43亿元（包括部分利息）。

另外，xxx通过和其他公司合资成立子公司的方式吸收股权资金。2010年，

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论文）

xxx吸收的子公司股权投资达到19.79亿元，这就形成了少数股东权益。截至2010年12月31日，xxx少数股东权益达到103.53亿元，占xxx合并报表所有者权益的18.97%。当然，xxx的净利润里也有少数股东的一部分，2010年达到了15.56亿元，占xxx净利润的21.37%，略超占净利润的比重。

截至2010年末，xxx归属于上市公司股东的净资产是442.33亿元，扣除股东投入的192.66亿元本金（资本市场共募集资金192.53亿元，加上公司设立时净资产0.13亿元，共从股东处筹集资金192.66亿元），xxx给股东创造了249.67亿元的增值。

总之从近几年xxx企业股份公司的年报（见表3.2）分析可知，xxx的投融资比较协调。营运资本近些年都为正，说明了xxx的融资活动保证了企业的资金需求。

表3.2xxx企业股份公司年报摘要

报告日期 主营收入 主营成本 主营利润 其他利润 财务费用 营业利润 税息前利润 投资收益 营业外收支 利润总额 所得税 净利润 营运资本 流动资产 长期投资 固定资产 总资产 流动负债 长期负债 股东权益 经营现金流 投资现金流 筹资现金流 现金流变动

2012-03-31 10,345,911,611 6,022,296,925 3,177,205,989 -- 129,311,169 2,036,895,217 2,058,142,814 125,323,402 -- 2,058,142,814 527,596,048 1,395,936,766 93,342,918,023 -- -- 2011-03-31 利润表摘要 7,970,255,508 4,068,773,609 2,807,337,190 -- 149,239,658 1,648,888,823 1,674,454,723 -12,352,924 -- 1,674,454,723 484,490,002 2010-03-31 7,504,969,755 4,749,115,445 2,010,348,519 0 105,592,294 1,541,948,905 1,551,610,840 67,864,366 -- 1,551,610,840 375,655,681 2009-03-31 8,164,318,689 5,404,078,574 1,904,668,202 -- 184,318,797 1,231,593,896 1,227,682,234 35,434,914 -- 1,227,682,234 339,139,681 768,764,019 52,840,241,935 -- -- 66,263,834,334 18,837,708,792 32,690,950,450 3,684,640,137 15,637,266 3,239,391,865 6,943,635,950 1,205,138,559 1,126,579,449 资产负债表摘要 72,839,206,646 -- -- 63,152,100,042 -- -- 296,691,048,254 224,646,643,591 140,886,939,320 119,104,076,269 310,436,504,322 235,358,830,325 148,395,955,757 124,833,896,323 203,348,130,231 151,807,436,945 77,734,839,278 37,967,667,454 54,358,307,745 1,280,120,651 -169,495,120 3,622,022,452 4,728,566,983 27,422,148,920 23,267,605,891 45,532,824,229 38,979,193,610 现金流量表摘要 -1,975,209,084 -101,226,500 -775,418,858 -2,861,669,154 8

-6,800,224,122 -1,415,200,763 3,543,522,013 -4,674,105,522 论文）

3.1.2xxx的融资措施

xxx企业股份公司在其发展过程中与银行建立了良好的银企关系，并且形成了银行信贷、债券发行、资本市场募集、项目并购组合等多渠道的融资途径，如表3.3所示：

表3.3xxx企业股份公司主要融资活动

年份 2000 主要措施 配股募集资金6.25亿元；中国银行20元战略合作银企协议 中国建行10亿元综合授信；招商银行6亿综合授信 2001 2002 可转换债券15亿元；中国建行5亿元综合授信；中国银行15亿元综合授信 2003 2004 2006 2007 2008 2012 中国建设银行15亿元；中国银行7亿元授信 可转换债券19.9亿元；中国农业银行46.9亿元综合授信 非公开发行募集资金42亿元；中国银行50亿元综合授信 增发募集资金 100亿元；中国建行200亿元综合授信 债券发行59亿元 华润深国投信托10亿元和20亿元的信托借款 在这期间内，xxx直接在资本市场融资240多亿元。同时，xxx还多次利用手中项目以多种方式实现融资创新，如2005年“北京xxx西山项目集合资金信托”募集资金1.8亿元，不断充实发展资金;又如，2004年xxx在中山的项目“xxx城市花园”上和德国房地产融资服务的HYPO集团的下属银行“德国投资银行HI”达成合作协议，成功获得 3500万美元的资金支持，双方共同在中山完成“xxx城市风景花园”项目[12]。

2012年3月5日，xxx企业股份有限公司向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。对于本次的信托成本，目前国内的房企能够接受的房地产信托成本上限为15%~16%，一线的房地产企业融资成本一般能达到12%~13%。按照这种情况，xxx向华润信托的融资成本相对比较低廉。总之多种手段融资为xxx的发展注入了强大的动力。

3.2中国房地产企业总体融资状况

房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着中国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健

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论文）

康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈[13]。

中国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款方式来融资的。央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实施的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少，企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。多渠道融资将成为房地产企业生存发展的必经之路[14]。 3.2.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款

2010年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长，2010年全国房地产开发企业到位资金72494.3亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落18.8个百分点。其中，国内贷款12540.5亿元，同比增长10.3%，增幅同比回落；利用外资795.6亿元，同比增长66.0%，增幅同比大幅提高；企业自筹资金26704.6亿元，同比增长48.8%，增幅同比提高；其他资金32453.7亿元，同比增长15.9%，增幅同比回落。这些房地产开发资金约有60%来源于银行贷款，可见银行贷款仍然是房地产企业资金的主要来源。 3.2.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化

房地产属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用，而从上面的分析不难发现，间接融资——银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受国家政策影响，房地产企业已经达成了一个共识[15]：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。 3.2.3 房地产信托业务活跃

随着银行对于房地产业贷款日趋谨慎，中国房地产企业早已开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融资，外资银行融资，海外基金融资，企业债券融资已经初步显现，而其中最为活跃的是房地产信托融资。当前实际操作中应用比较多的模式有三种[16]：一是贷款类资金信托，资金主要是靠发行信托计划筹集。二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被

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溢价回购的一种股权投资模式。三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的。

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4 xxx企业股份公司融资存在的问题

4 xxx企业股份公司融资存在的问题

房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，xxx作为我国大型房地产企业在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面。

4.1融资结构单一且间接融资比重过大

目前，中国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大，xxx也是如此。xxx的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、信托贷款等。但是比重最大的仍然是银行，仅2011年xxx就从银行获得贷款近250亿元。这样高额的贷款必须会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为风险的最大承担者，而xxx也承受着巨大的经济压力了。虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局，

4.2对房地产融资的限制因素太多

xxx由于受市场大环境的的影响，许多融资活动受到限制。特别是国内房地产业目前主要的两条融资渠道----银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，也使使房地产最脆弱资金链受到打击。其次在证券市场快速发展的今天，中国房地产企业也很难通过首次公开募股(IPO)申请达到上市目标。像xxx这些少数的上市房企也面临着很多制约[16]。xxx2009年8月份酝酿的112亿元的增发计划，到2010年9月仍然没有任何新进展，这次融资计划流产，意味着xxx从2007年增发后三年未再融资。

因此在地产调控仍未见松动的情形下，xxx的高周转战略正遭遇新的挑战。急剧上升的对外担保比例、高额的到期信托偿付、不断接近60％临界线的楼盘去化率以及突然停止的拿地行动等迹象都在显示，xxx在承受着不小的资金压力。

4.3银行贷款方式及金融创新太少

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尽管xxx宣称要进行多元化融资、创新融资，但自从股市融资断流后，华 科的融资方式几乎只在银行贷款和信托之间选择。而一般地产私募基金要求的回报率在15%~20%之间，现在可能更高，而xxx股权激励行权要求的ROE增长率仅仅是不低于14%，且xxx高周转的模式本身利润率就不高，因此很多基金不愿意付出比较高的融资成本。

目前中国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上国内金融创新少，融资方式有限，所以筹集资金将十分困难。

4.4xxx作为单一类地产商融资空间收窄

目前房屋销售速度下降，导致地产商回笼资金速度放慢，以及银行对房地产企业贷款控制，资本市场融资不通畅的情况下，融资能力很大程度上决定着房地产企业的生存状况。在如今政府出让土地规划中，商业用地所占比重越来越高，一直以“做专业化住宅”为核心战略的xxx，作为单一住宅类地产商资产单一，融资空间收窄，融资压力大，其融资能力也弱于泛海集团和保利地产等资产丰富，具备更好的资产抵押或增信条件的多元化企业。

从2011年以来，xxx不止一次表示，存货压力正在上升，运营资金需求正在不断加大。截止2011年末，xxx短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。xxx应付的土地款总额约为300亿元，信托借款总额为100多亿元。这些即将到期的信托偿付和未付土地款都在给xxx施加压力。而日前公布的2011年xxx公司债券跟踪评级报告显示，xxx存货中已完工开发产品占3.97%，但在建和拟开发产品合计占比95.96%，这意味着xxx后续开发的资金需求仍相当大。由此可见xxx面巨大融资压力。

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5 xxx企业股份公司融资问题解决方法

5 xxx企业股份公司融资问题解决方法

5.1 与银行保持良好的信贷关系

从实际情况来看，房地产企业从银行贷款越来越困难。但是无法否认，房地产企业开发资金，仍然主要是从商业银行等金融机构借入。在目前的房地产市场资金链中，通过住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款等方式，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。

2009年，xxx企业股份有限公司与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》，一致同意深化双方业已建立的长期战略合作关系。

根据协议，未来三年，中国建设银行股份有限公司将为xxx企业股份有限公司提供授信额度人民币500 亿元。建设银行和xxx双方将在房地产开发贷款、银行保证业务、票据承兑和融资债券等多个方面开展合作。

这是建设银行继2007年给予xxx200亿元授信额度后，进一步增加对xxx的授信力度，而500亿授信额度的获取，对于xxx增强资金实力、抓住发展机遇无疑也将发挥非常积极的作用。由此可见，银行贷款这一融资渠道是不可替代的，应该和银行保持良好的信贷关系。

5.2 股票融资和债券融资

股票融资方式筹集的资金具有长期性，并且企业没有固定的还本付息压力，因此是一种理想的渠道。但中国房地产企业发行股票上市之路并不平坦。一直以来国家都不支持房地产企业上市并且发行股票并上市的过程过长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求较为严格[17]。因此，只有少数大型房企成功上市。

还有债券融资方式筹集的资金期限也相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定，企业需要在规定的日期还本付息。但是其在国内实施起来也有着严格的限制。

虽然以上两种融资很困难，但是对于xxx之一类的上市公司如果能够在目前市场融资渠道不多的情况下，突破困难有所进展的话，对企业自身将有着巨大意义。例如xxx自上市以来，总共通过资本市场进行了8次股权融资，合计192.53亿元，2008年还发行了59亿元5年期债券。由此可以看出，随着规模 的扩大，为了推动xxx更快的发展，xxx在资本市场募集资金规模越来越大。

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多次的再融资使得xxx近10年来，实际增长率一直远高于企业内生的可持续增长率。具体融资情况见下表：

表5.1 股权融资表

股权融资 增发A股 增发A股 配股 配股 配股 增发B股 首发A股 发行日期 2007-08-24 2006-12-22 2000-01-11 1997-07-17 1997-07-16 1993-04-06 1988-12-28 发行数量(万股) 31,716 40,000 8,543 4,756 4,756 4,500 2,800 发行价(元) 筹资金额(万元) 发行市盈率(倍) 31.53 10.50 7.50 4.20 4.50 10.53 1.00 1,000,000 420,000 64,076 8,097 30,138 47,385 2,800 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

表5.2 债权融资表

债权融资 08xxxG1 08xxxG2 xxx转2 xxx转债 发行日期 2008-09-05 2008-09-05 2004-09-24 2002-06-13 债券年限(年) 发行价(元) 5 5 5 5 100.00 100.00 100.00 100.00 筹资金额(万元) 票面利率(%) 30 29 20 15 5.5% 7% 0% 1.5%

另外，xxx以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%股份，此举可能意味着，xxx希望通过此举，获得境外融资平台。如果能够借道香港融资平台，就可以拓宽当前日趋紧缩的国内融资渠道，提高融资效率。

5.3 进一步加强房屋销售

xxx企业股份有限公司xxx2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，成为房地产业务年度销售过千亿的唯一公司。

xxx公布的2012年首季度报告。一季度xxx实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。

截至一季度末，xxx合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较去年年底的1222亿元进一步增长。公司的资金实力也进一步增强，一季度末公司的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5

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亿元，而短期借款和一年内到期长期借款则由年初的235.7亿元下降至178.0亿元。

从以上可见房产的销售和预售房款对房地产企业回笼资金、筹措资金有着巨大意义，为企业的后续发展提供了保障。近些年预售房款逐渐占据了开发筹资款的30%以上。如果在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售会表现出极大的热情。购房者仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对房地产开发企业来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可将部分市场风险转移给购房者。

5.4 积极拓展房地产信托化融资

相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，再不提高公司资产负债率的情况下，可以优化公司结构[18]。因此信托逐渐成为房地产业的新兴融资热点，也是目前许多大型房企除了银行之外运用最多的融资措施。信托投资公司利用资金优势，通过房地产融资业务强势介入房地产业，不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题，有巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限低的防范了自身的风险。

在银行贷款收紧的情况下，xxx在信托融资方面十分活跃。公司2011年中报显示，较大金额的信托余额为81.18亿元。2012年3月5日，xxx企业股份有限公司向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款。算上2011年12月xxx从华润信托融得的另一笔投向上海项目的10亿元信托贷款，xxx近期已经累计向华润信托进行关联信托贷款40亿元。

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6 结论

6 结论

本文以xxx企业股份公司为例分析了我国房地产企业的融资问题。房地产开发的几个主要阶段：前期投资、施工建设，销售回款等，都离不开大量资金的支持。但是中国房地产企业目前的融资对银行信贷仍然十分依赖，而且融资量大，受市场的影响明显。这样不利于国家金融体系的稳定。而xxx企业股份公司其单一的以住宅类为战略核心，高周转率的经营模式已经与市场环境产生了矛盾，致使企业融资空间不足，融资压力巨大。因此xxx企业股份公司应该尝试多元化经营，拓展融资渠道，结合自身发展战略，利用各种条件选取适合的多元化融资组合。

本文限于资料不足，理论能力有限，未能对融资理论和融资方式进行深入分析。也未对房地产企业比较创新的融资方式进一步的研究，因此本文对xxx企业股份公司的融资问题的研究只是根据xxx企业股份公司发展过程中的融资活动、融资现状、经营状况、财务状况等进行分析，缺乏足够的理论支持，希望在以后的工作和研究中，继续关注这一领域，不断完善现有观点和研究成果。

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参考文献

参考文献

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致谢

致 谢

在本次毕业设计中，我从指导老师身上学到了很多东西。老师认真负责的工作态度，严谨的治学精神和深厚的理论水平都使我收益匪浅。他无论在理论上还是在实践中，都给与我很大的帮助，使我得到不少的提高。这对于我以后的工作和学习都有一种巨大的帮助。

在这里，我向老师表示诚挚的感谢，谢谢他对我的无私帮助，细心而又耐心的辅导。还有感谢其他帮助过我的老师和同学。

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毕业设计（论文）知识产权声明

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本人完全了解xxxxxx学校有关保护知识产权的规定，即：本科学生在校攻读学士学位期间毕业设计（论文）工作的知识产权属于xxxxx学校。本人保证毕业离校后，使用毕业设计（论文）工作成果或用毕业设计（论文）工作成果发表论文时署名单位仍然为xxxx学校。学校有权保留送交的毕业设计（论文）的原文或复印件，允许毕业设计（论文）被查阅和借阅；学校可以公布毕业设计（论文）的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存毕业设计（论文）。

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