《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》

九江市住宅物业服务收费

管 理 办 法

第一章 总则

第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、江西省《江西省物业管理条例》、《江西省定价目录》、《江西省（商品房销售明码标价规定）实施细则》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的住宅物业服务收费及其监督管理。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业，通过公开招投标的方式或接受开发建设单位、社区、业主大会、业主委员会的委托，按照物业服务合同的约定，对住宅物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

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第二章 收费范围

第五条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房物业服务费、非保障性住宅（别墅型等物业服务费以合同约定）前期物业（业主委员会成立之前，下同）服务费实行政府指导价（具体收费标准见附表）。

车辆停放服务费（含地面、地下及路面占道停车）、装饰装修垃圾清运费、非住宅物业费（含住宅内的非住宅）、成立业主委员会的住宅物业服务费及物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

第六条 市价格主管部门会同市房产主管部门，根据物业类型、服务内容和服务成本等，对实行政府指导价的物业服务费制定相应的基准价和浮动幅度，适时向社会公布，并对其监督管理。

第七条 物业服务一般包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理； （四）装饰装修管理服务；

（五）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

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（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

（七）业主委托的其他公共性服务内容;

第八条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主或业主委员会同意的其他费用； 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

第三章 收费管理

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第十条 新建设的住宅（含保障性住房、拆迁还房等），开发建设单位在办理房屋预售证手续前，应当通过公开招投标等方式选聘好物业服务企业，招标单位标书的制定，应事先征求房产、价格等主管部门的意见，参加竞标的物业服务企业应依照相关法律法规，在价格主管部门公布的政府指导价及其浮动幅度范围内，拟定好前期物业服务合同、业主临时管理规约等，参加竞标。前期物业服务合同应当明确物业服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准及收费标准等。

物业服务企业中标后，开发建设单位、物业服务企业应将《商品房买卖（预售）合同》、前期物业服务合同、业主临时管理规约、物业收费标准等报当地价格主管部门备案。

前期物业服务合同、业主临时管理规约应作为《商品房买卖（预售）合同》的附件,随《商品房买卖（预售）合同》一并经物业买受人签字确认。

开发建设单位取得房屋预售证后，应将商品房预售价格报价格主管部门备案。

第十一条 保障性住房物业收费标准应经成本监审后报当地价格主管部门备案。

第十二条 非保障性住宅业主委员会成立后,物业服务费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费等标准的确定与调整由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业，在物业服务合同中约定。

第十三条 实行政府指导价的物业服务费实行价格备

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案、公示制度。

物业服务企业（前期物业）通过公开招投标中标后，应将物业服务费标准向当地价格主管部门办理物业收费备案手续和申领《九江市住宅物业服务收费公示》。

第十四条 实行市场调节价的物业服务费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费等标准，由开发建设单位、物业服务企业与业主、业主大会或业主委员会在物业服务合同中约定，并报当地价格主管部门备案。

第十五条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，按照价格主管部门明码标价规定，公布物业服务项目、收费标准、价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取合同中未约定（法律法规规定的除外）的费用。

第十六条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅的服务项目、服务工作开展和物业服务费用收支情况，听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地街道、社区的意见并接受质询与监督。

第十七条 物业服务费，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。

第十八条 已交付（交房期限内业主实际收房时间、交房期限后仍未收房的，则以交房期限内最后一天视为交房时间）业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。

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未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位全额承担，未经验收合格交付使用的物业、一律不得收取物业服务费，其建设期间发生的物业服务费由开发建设单位承担。

第十九条 物业服务费应每月足额缴纳，业主与物业服务企业约定预收的，预收期限原则上不超过3个月，业主自愿交纳、另有合同约定的从其约定。

第四章 停车收费

第二十条 住宅物业服务区域内符合规划配置要求的共用车位（含地下、地面）、地下车库、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，可以收取停车服务费。

与业主合同约定或经业主大会、业主委员会同意,且不影响消防通道、业主出行方便的前提下，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，并提供管理服务的,可收取停车服务费, 具体收费标准由业主、业主大会或业主委员会与物业服务企业以合同约定，占用公共场所收取的停车服务费具体使用按照本办法第二十五条之相关条款执行。

业主对车辆有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第二十一条 住宅物业服务区域内车库、车位应优先满足本管理区域内业主、物业使用人的停车需求。

第二十二条 实施物业服务区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、监视（或

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巡视）和日常维护等服务工作。

第五章 其它收费

第二十三条 住宅区域内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业服务费，不得另行分摊收取。

二次供水设施运行费用未纳入物业服务费的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的计费方式，向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。分摊计算公式为：用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）。也可按每吨用水量加固定费用的方式向相关业主计收二次供水设施运行费用，具体计费方式及收费标准应在合同中约定。

第二十四条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业不得向进驻住宅服务区域内进行公用配套设施建设、维护、施工的单位收取进场费、补偿费、手续费等额外费用。

第二十五条 业主将自有物业依照相关法规改做商用或出租他人做商用的，物业服务费可按本服务区域内商业物业收费标准收取。

物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经

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营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。经营所得除成本费用外主要用于补充专项维修资金等，也可以按照业主大会的决定、业主委员会的合同约定使用。

第二十六条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。具体收费标准在服务合同中约定。不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的不得收费。

不得强行收取装饰装修保证金。有合同约定收取装饰装修保证金的，应严格按合同的约定收取和返还，因装饰装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，造成严重后果并触犯相关法律法规的，由当事人承担相关法律责任。

第六章 监督管理

第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。

第二十八条 政府价格主管部门对物业服务行业实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第二十九条 物业服务收费实行分级管理，市和县（市、区）政府、庐山管理局价格主管部门会同同级房地产主管部

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门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作。

物业服务企业构成价格违法违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

第三十条 未选聘物业服务企业的住宅、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

第三十一条 本办法实施前已取得房屋预售证的新建住宅及服务合同未到期的，仍按《九价字[2012]41号》文执行，其物业服务及其收费方式、标准等按原合同约定执行，也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定，合同到期后按本办法规定执行。

第三十二条 各县（市、区）、庐山管理局价格主管部门和房地产主管部门按属地管理原则，可结合本地物业类型、服务内容、环境设施和服务成本等，参照本办法具体测算制定公布相应的基准收费标准和浮动幅度。

本市市区范围内的浔阳区、庐山区、开发区、八里湖新区执行本办法中的指导价收费标准。

第三十三条 本办法自2016年2月1日起施行。

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附表

九江市住宅小区物业服务费指导价收费标准

类别 普通住宅 0.37 1.40 基准收费标准（元/月、平方米） 备注 无电梯 有电梯 可上、下浮动，无电梯住宅最高上浮至1.00元/月平米，电梯住宅最高上浮至1.90元/月平米，下浮均不限。（别墅型等以合同约定） 保障房 0.35 0.70 可上、下浮动，无电梯住宅最高上浮至0.60元/月平米，电梯住宅最高上浮至1.00元/月平米，下浮均不限。 1、以上不含二次供水运行费用。 10

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