三里屯商业项目市场分析(DOC75页)

三里屯商业项目市场分析（DOC75页）

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三里屯商业项目市场分析

宏观环境因素分析

北京市经济现状及发展趋势分析

经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。

财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。 价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。

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3 投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。

批发零售业：

全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。

消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。

全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。

房地产业：

2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。

全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；

商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；

竣工面积3067万平方米，增长18.2%。

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商品房市场需求活跃。

2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。

全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。

全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。

存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。

旅游业：

全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。

接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。

年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。

人口：

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2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。

2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。

居民生活：

2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%

人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%

城市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点。

（以上数据来自《北京市统计局2004年国民经济和社会发展统计公报》）

2005年北京市经济发展主要指标的初步预测：

经济增长在10%左右，其中三大产业增加值对国内生产总值增长的贡献度分别为0.13（第一产业）、4.94（第二产业）和6.24（第三产业）。

投资在奥运场馆和相关基础设施建设以及房地产的带动下，预计增长13%左右。

消费需求在政策导向和消费结构升级的带动下，有望保持较快增长，但考虑到加息和消费信贷政策对汽车、住房消费的影响，预计增长10%左右。

城乡居民收入将保持稳定增长。在考虑物价指数有所上涨的情况下，

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预计城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实际增长6%左右。全年居民消费指数保持在102%左右。

预计2005年全年社会消费品零售总额名义增长12%左右。

加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元过渡的速度。

（注：以上相关经济指标及数据来自《2005年中国首都发展报告－北京蓝皮书》）

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朝阳区经济发展现状

2004年，朝阳区实现地区生产总值805.1亿元，同比增长17.7%，增幅比上年提高2.1个百分点。

2004年完成全社会固定资产投资330.2亿元，同比增长15.9%，增幅低于上年28.9个百分点。

2004年朝阳区完成房地产开发投资241.1亿元，同比增长37.8%，是全区投资的重要支撑点。

2004年朝阳区完成商品房建设投资118.8亿元，同比增长47.9％；商品房施工面积1811.5万平方米，增长28.8％。开发热点由东南三环向奥运周边地区、泛CBD区域等四环以外扩张，全年四环以外完成房地产开发投资103.3亿元，占全部房地产投资的42.8%。

从销售情况看，截止到2004年底，累计销售商品房286.7万平方米，比上年增长1.5倍，实现销售额180.6亿元，增长1.5倍。商品房空置面积147.2万平方米，同比下降2.1%。

全年实现社会消费品零售额369.3亿元，同比增长23.6%，增速比上年加快12.1个百分点。

全区城镇居民人均可支配收入为15757元。城镇居民人均消费性支出

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12730元。

12月末，全区金融机构各项人民币存款余额为3717.9亿元，同比增长22.8%。朝阳区内户籍人口数量为165.7万人。

北京市整体房地产市场分析

北京市房地产现状及发展趋向

2.1.1供应现状

2004全年北京完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；

竣工面积3067万平方米，增长18.2%。

本年购置土地面积1572.5万平方米，完成土地开发面积634.2万平方米，今年完成的土地开发面积只有2003年的58.3％。

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2.1.2需求现状

全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；

商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。

全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；

全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。商品房价格有所上升。

存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。

2.1.3新盘供应情况

写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达50家。总供应量达358万平方米，同比增长8%。

新开别墅项目为36个，主要分布在昌平、朝阳两区，分别为10个和7个。

上市进行租售交易的商业地产总量在400万平米左右

从商业物业新增供应的地区分布来看，分布较为分散，其中东城区项目 2 个，崇文区 3 个，宣武区 3 个，朝阳区 6 个，海淀区 2 个，丰台区 3 个，大兴 1 个。此类商业物业包括集中型商业、商业街以及底商。

从商业物业新增供应的规模分布来看，总规模在 5 万平方米以下的项目有 13 个，占全部商业物业新增供应的 68% 。

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2.1.4 2005年发展趋势预期

2005年市场供应及投放量将持续增长

预计施工面积将达到8000万平方米左右，销售面积将达到2900万平方米左右，竣工面积达到2800万平方米，销售额将突破1000亿元。2005年房价走势将稳中有升，价格还将有小幅上涨，增长幅度约5％至8％左右。

商住公寓将持续04年的火热，受到市场的欢迎。预计2005年亚运村、三元桥区域将是商住公寓供应的集中地区，价格将有小幅上涨。

2.1.5 2005年商业用房发展趋势预期

2005年商业营业用房施工面积约在700万平方米左右

新开工面积在300万平方米左右

竣工面积达到170万至180万平方米之间

销售面积将突破100万平方米

从价格上看，商业用房价格有继续上涨的趋势，在10000至11000元/平方米之间。

在供应量增长的情况下，需求也非常旺盛，越来越多的投资者将加入商业地产投资队伍中

而出租情况也非常乐观，价格也将比今年有所上涨。

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北京市房地产市场价格分析

2.2.1商品现房平均销售价格

1-12月，全市竣工后签定销售合同的商品现房平均销售价格5053元/平方米，同比上涨316元/平方米，涨幅为6.7%。

商业营业用现房平均销售价格为8403元/平方米，同比下降了17.5％。

2.2.2预售商品房买卖价格

1-12月，全市商品期房买卖平均价格5986元/平方米，同比上涨了225元/平方米，涨幅为3.9％。

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商业用期房买卖价格为14219元/平方米，同比下降了6.7%。

2.2.3商品住宅期房买卖价格结构

商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的占商品住宅期房成交总套数80.67％，其中低于5000元/平方米的占54.41%。

2.2.4存量住房买卖价格

1-12月，全市存量房买卖平均价格4217元/平方米，同比增长7.46%。二手商品住宅买卖平均价格4491元/平方米，增长7.44%；

已购公房再上市买卖平均价格3947元/平方米，增长7.49%。

2.2.5房屋租赁价格与变动

1-12月，全市普通楼房平均租金26.90元/平方米·月，同比增长3.5%；

普通平房平均租金为24.0元/平方米·月，同比增长3.8%。

朝阳区房地产市场特点及趋势

投资增长快，规模大，比重高

投资多元化，三资贡献大，亿元企业多

开发热点多，边缘集团潜力凸显

房屋销售、出租双增，市场持续火热

整体房价平稳，商品住宅微扬

需求旺盛，空置房面积负增长

土地供应量未减，新开工项目稳步增长

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CBD区域内房地产分析

2．4．1CBD住宅客群分析

CBD外围这一区域的主要以住宅类型的物业为主体，客群结构除当地的部分居民外，主要以工作在CBD的白领、小企业主、自由职业者，乃至企业的高级管理人员为主。

本案周边在售房地产市场以公寓为主体，其客群分布大致可分为东四环朝阳公园区域、朝外区域、以及幸福村区域。幸福村区域本地客户较其他地区有较高比例，其中不乏投资客户，同时亦有一定外地客户。朝阳公园区域其产品构成主要分为三个部分：一是分布朝阳公园东侧、南侧的高档公寓、别墅，购买人群投资客占有一定比例，租客以欧美人士为主；二是公园大道、棕榈泉国际公寓、北京GOLF公寓等高端产品，售价都在每平方米1万元以上，客群以国内客户自主为主，外籍人士约占三成，国内客户中以私企老板、商人为主体；三是分散在东部的边缘地段的小型青年社区，适合白领阶层的高性价比、高舒适度的成熟住宅区如炫特区、飘HOＭE等。

朝外区域以光彩国际为代表，该项目销售产生瓶颈，其客群分布较为复杂，现有客户以投资客为主体，其中国内客户较多，尤其以温州商人居多。

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销售产权项目参数对比表

项目名称

总面

积

楼层

经营

年限 销售均价

标的面

积 租金标准

物业费

经营管理费

工商税

务费

综合评定

白云生活

广场 （朝阳路）

2万

平米

五层

预

计

2005

年5月

1日开业

1.8万元/平米（建） 5平米（实） 10元/天/

平米（实）

0.4元/天/平米（建） 白云经

营公司

0.4元/

天/平米

（建）

120元/

月

早期有些名气，开

发商实力强，理念新，经营管理有经

验，但与地理位置相比，售价较高，产权面积模糊，会给后期经营困难

韩秀百货 （青年路） 2.5

万平地上三层 地预计：2005

2.2万元/平米（建） 虚拟面

积

流水倒扣

已含

已含（北

京现代已含

项目定位不准，售

价高，产权面积模

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18日开业

三联经营管理） 糊，面临招商困难

巨库 （安定门外） 2.8万平米 地上四层 地下一层 2004

年6月

开业 3.5万元/平米（建） 5平米

（实）

开业：25元

/天/平米（实），现在：5元/天/平米（实）

1元/天/平米（建）

已含（物业公司） 120元/月 开发商实力强，概念新颖，无经营管

理有经验，经营能力与销售价格不成比例 万博生活

广场 （右安门内大街）

3.5万平米 地上七层 地下一层 预计：

2005年10月18日开业 1.5万元/平米（建） 6平米（实） 5元/天/平米（实） 0.4元/天/平米（建） 繁星秀城经营

管理0.5

元/天/

平米150元/

月

市场定位准确，开发商实力强，繁星秀城专业管理团队管理，销售及租赁价格合理，为投资

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（建） 和经营者留有升值空间

销售使用权方式项目参数对比表

项目名称

总

面积

楼层

经营

年限

标的 面积 使用权销售方

式

租金标准

物

业

费

经营管理费

工商

税务费

综合评定 西点市场 （五棵松西）

3万平

米 三层

预计： 05年4月8日开业

5平

米

（实

）

一次性销售十

年使用权，可使

用十一，售价：

18250元/十年/

平米（实）

13元/天/平米

（实）

1元

/天

/平米

（

已含

150元

/月

定价比较合理，

周边无商业气氛

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建）

庄胜购

物中心 （宣武门大街） 5万平

米

地上五层 地下一层 预计：

05年5

月开业

5平

米

（实

）

一次性销售十年使用权，交20万元押金

11元/天/平米

（实），年租金2

万，一次交十年租

金：20万（十年

不涨价）

已

含

已含

150元

/月 开发商急于资金回笼，定价过高，现销售不足10%，预改为租赁形式

天意市

场 （阜成门外大街）

3.5万平米 地上六层 地下一层 1994年开业 4平

米（实） 销售十年使用

权， 一次性

交全款

开业：20元/天/

平米（实），现在：30元/天/平米（实）

已

含

已含

150元

/月

开业已十年，属

于京城老牌小

商品批发市场

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租赁方式项目参数对比表

项目名称

总面积

楼

层 经营年

限

标的面积 租金标准

物业费

经营管理费

工商税务

费

综合评定

繁星秀场阳

光店 （亚运村） 1.2万平米 二

层

2年

15

平米（实）

开业：8元/天/

平米（实），现

在：15元/天/平

米（实） 已含 已含（繁

星秀城管理）

200元/月 开业两年，租金低

开高走，管理严格，

经营面积有限

繁星秀场朝外

店 （朝外大街）

0.2万平米 一

层

1年

5平米（实）

开业：15元/天/

平米（实），现

在：20元/天/平

米（实）

已含 已含（繁

星秀城管理）

120元/月

定位准，属成熟商业区，但租金较高，面积过小，商户更换频率较快

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搜

秀

城

（崇文门内大街）

3万平米 八层 2004

年10月18日开业 11-15平米（实） 开业：27元/天/

平米（实），现

在：19元/天/平

米（实）

已含 已含

100-200元

/月

概念一流，包装一

流，租金高开低在

走，现租金下调

40-50%，2005年4月1日前免租

女

人

街

（莱太花卉）

1.8万平米 三

层

4年

6

平米（实）

16元/天/平米

（实）

已含 已含

150元/月 二次定位较准，管

理有一定水平，现

经营较为稳定 佳亿市场 （新源路） 1万平米 一层

3年

5

平米（实）

20元/天/平米

（实）

已含 已含

120元/月 开发成本低，地理

位置好，市场定位准，租金低开高走

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