万年县城市规划区农民建房管理办法

万年县城市规划区农民建房管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了加强城市规划区内农民建房和农民住宅用地管理，保障城市规划和土地利用总体规划的顺利实施，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省实施中华人民共和国土地管理法办法》、《江西省城乡规划管理条例》等法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农民建房是指在城市规划区内，农民使用集体土地进行住宅房屋的建设和对自住房进行拆旧建新的行为。

第三条 本办法所称城市规划区是指万年县城市总体规划用地范围内，东至江泥十一万伏变电站，北至社里，西至上坊乡政府，南至铁路立交桥，包含陈营镇所有社区、大部分村委会和上坊乡部分村委会及村小组、农科所殷家坎。具体如下：

1.陈营镇：13个社区（国泰社区、惠民社区、老街社区、站前社区、公园社区、东景社区、建安社区、新华社区、铁马社区、稻香社区、丰收社区、马塘社区、虎头岗社区）；4个村委会（郊区村委会、万民村委会、石李村委会、珠山村委会）；部分村小组（聂家村委会聂家村，社里村委会社里村，黄营村委会黄营村、朱家村、象佩刘家村、桥头刘家村）。

2.上坊乡：高墩村委会高墩村，上坊村委会上坊村、港下村山上村、枧坑村，细港村委会寨上村、沙洲村、坎下村等村小组。

3.农业局：农科所殷家坎

第四条 本办法所称的农民，是指公安机关在册的、城市规划区内具有本村集体经济组织权利和义务的常住人口（通常所说的农业人口）。

第五条 县城市规划区农民建房，坚持“统一规划、统一标准、统一设计、统一管理”的原则，要与新农村建设、城市建设、拆迁安臵、社区管理结合起来，做到立足当前，着眼长远，集中统一，统筹安排。

第六条 成立万年县城市规划区农民建房管理领导小组（以下简称领导小组）。由县规划、建设、房管、国土、监察、公安、城管等部门及所在地乡镇人民政府组成，分管城市建设的副县长为组长。领导小组下设农民建房管理办公室，办公室设在万年县城乡规划局。办公室具体负责受理申报材料、协调部门关系、整理相关资料、呈报有关批件等日常工作。

第七条 农民建房用地的审批，要坚持分批投入，限量供地的原则，实行严格的计划管理。每年年初，县人民政府根据城市总体规划和土地利用总体规划的有关要求，下达农民建房年度供地计划和年度建房计划。计划的分解和落实由领导小组具体负责。

第八条 农民建房工作要公开透明，接受村民监督，做到公平、公正、合法、合理、合情。

第二章 申请条件和申报程序

第九条 由所在乡镇牵头，公安与国土、房管等部门和单位配合，对规划区农村常住户口的人员结构、住宅用地、住房情况进行调查登记，建立台帐。台帐经领导小组会议确认后，保存在农民建房管理办公室，对台帐进行动态管理。

第十条 申请条件

符合下列条件之一的农户，可以申请新建、改建住宅。 1、无房户：自己没有住房，靠借、租、寄住房的；

2、住房困难户：居住拥挤需要分户的，必须同时符合下列条件：（1）在一定宅基地内居住、与户主有直接血缘关系且在申报建房五年前已符合分户要求办理了分户手续并分灶吃饭；（2）户主子女或兄弟已办理结婚证并且已经生育子女；（3）分户建房的原人均住房面积低于50平方米；

3、危房户：由房管部门进行危房鉴定，确认为危房需进行改造的； 4、因自然灾害需要搬迁或重建的； 5、因城市建设拆迁安臵的；

6、原籍在本村、从外地迁回本村居住并且具有本村集体经济组织权利和义务，在申请建房五年前已办理了回迁落户户口的；

7、特殊情况户：不符合以上六条申报条件，但实际情况确需安排宅基地，经县政府批准的。

第十一条 一户只能拥有一处住宅，凡将原有住房出卖、出租、改变使用性质或者赠与他人的，不得再申请建房。

第十二条 现有房屋为危房的住房困难户，在原有宅基地上符合规划要求拆旧建新后能满足分户住房的，不得另行选址新建，可申请拆旧建新。

第十三条 现有宅基地有空闲地并且符合规划要求，能新建一幢住宅后满足分户要求的，不得另行选址新建，可申请在空闲地上建房。

第十四条 审批程序

1、符合申请建房或改建条件的农民凭身份证、户口薄、结婚证、土地使用权证、房产证等有效证件，提出书面申请，经村民大会讨论

同意后送村（居）委会核实，核实意见和上报名单须张榜公示。公示一星期期满后无异议的，报乡镇人民政府审核后，将申报材料报农民建房管理办公室受理。

2、农民建房管理办公室收到申报材料后，组织规划、国土、房管等部门现场踏勘，对申报情况进行初审。

3、农民建房管理办公室将对农民建房初审合格的建房申请户在申请人所在村庄及县电视台进行公示，公示一星期无异议后，报领导小组审批。

4、领导小组审批通过后，由农民建房管理办公室协调规划、国土、建设等部门统一办理相关手续，交纳相关税费。

第十五条 农民所建房屋的所有权登记发证以规划、国土部门审批的手续为依据，产权登记为集体土地性质。

第三章 农民建房规划与管理

第十六条 在规划区范围内的村庄必须依据城市总体规划、控制性详细规划编制村庄整治建设规划。

第十七条 规划与用地管理

（一）选址与布点。规划选址根据万年县城市总体规划和控制性详细规划，以自然村为单位确定村庄布点规划并划定村庄建房控制线，报县人民政府审批。

（二）编制详细规划。由乡镇政府组织、聘请有相应资质的规划设计单位进行村庄详细规划设计，报县人民政府审批。

第十八条 农民建房建设工程管理

农民建房管理办公室组织规划、国土等部门会同乡镇人民政府共同实地放线验线后，方可动工建设。建设完成后由农民建房管理办公

室组织相关单位进行竣工验收。验收合格后，发放《建设工程规划许可证》正本。

第四章 农民建房实施与标准

第十九条 规划行政主管部门应依照县城总体规划，对老区已明确需要拆迁改造的区域、需要拆迁改造但近期难以实施的区域以及可以保留现状的居民点范围进行划分，报县政府同意后定期公布。

已明确需要拆迁改造（含零星拆迁改造）但近期难以实施的区域，现有的房屋不得进行改、扩、新建，确需建房的，由本人申请，按规划要求，统一异地安臵。原宅基地应退还集体经济组织。由建房户与集体土地所有权单位签订旧宅基地收回合同。收回合同作为建房审批的必备材料，未签合同的一律不予办理建房审批手续。新建房屋竣工后，建房户应按合同按时拆除旧房，交出旧宅基地，由规划、国土、房管部门核销有关证件。凡未交出旧宅基地的一律不予办理新房的土地、房产登记手续，并按违法用地予以拆除。收回集体的土地由县国土部门依法收储。

第二十条 农民住房的建设标准和形式：

（一）凡农民建房必须按照村庄整治建设规划统一建设。建房的形式，以联体小住宅为主，房屋总高度不得超过三层，一律采用坡屋顶形式，建筑限高10米。每户建房用地面积不超过165平方米，建筑占地面积不超过115平方米。为节约用地，提倡规划区内的农民、尤其是已失地的农民集资兴建住宅楼。在住宅楼落户的条件与安排建房的要求相同。实施方案及规划设计由县政府审批，具体由乡（镇）组织实施。

（二）农民建房的房型都要统一协调，形成一村一风格。

第五章 法律责任

第二十一条 严禁城镇居民和外地农业户在规划区范围内非法购地建房，严禁为城镇居民非法购地建造的住宅或购买农民的旧住宅发放规划许可证、土地使用证和房屋产权证。

第二十二条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住房的，由县国土部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。

第二十三条 非法买卖、转让宅基地使用权的，按非法买卖转让土地处理。

第二十四条 未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可进行建设的住房，按违法建筑处理。

尚可采取措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第二十五条 有关部门与所在地乡（镇）政府、村（居）委会、村民小组工作人员在农民建房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，从严处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。村民小组擅自买卖土地的，一经查实，取消该村小组一年的农民建房申请资格，并对村小组长依法从严查处，没收村小组非法所得。

第二十六条 建房农民应依法缴交相关费用。有关部门和乡镇、村不得违规收费，否则按有关规定从严处理。

第二十七条 有关乡镇政府、县规划局、国土资源局、城管局对农民建房实施监督，对违法建设和违法用地进行查处。

第六章 附 则

第二十八条 今后因城市规划和土地利用总体规划调整划入城市规划区范围的农民建房按本办法执行。

第二十九条 城市规划区内因征收土地的农转非失地农民参照本办法执行。

第三十条 本办法所涉法规政策由有关部门负责解释。

第三十一条 县城城市规划区以外、控制区以内区域参照本办法执行。

第三十二条 本办法自发布之日起施行。《万年县城城市规划区农民集中规划建房试行办法》及《万年县城城市规划区农民集中规划建房实施细则》同时废止。

二Ｏ一一年四月二十六日

为了加强我市农村房屋建设管理，引导农村房屋建设合理、节约利用土地资源，推进新农村建设，根据有关法律、法规、规章，结合本市实际情况，制定本办法。

各镇人民政府、街道办事处应当在接到村民委员会报送的《增城市农村村民建房申请表》和建房申请人的书面申请后10个工作日内，由镇规划建设办进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位臵以及层数、面积是否符合标准等。

各镇人民政府、街道办事处受市规划局委托，在对建房

申请人提交的材料审核完毕后，核发《乡村建设规划许可证》，并应将审核意见连同申请材料一并备案。

各镇人民政府、街道办事处应在年末将本辖区的农民建房用地的年度实施情况报市国土房管局备案，并由市国土房管局组织材料按程序报批，符合审批条件的发给用地批准文件。 第十一条（审批结果的公布）

各镇人民政府、街道办事处及建房申请人所在的村民委员会应当将村民建房的审批结果在建房申请人所在的经济合作社（村民小组）张榜公布不少于5日，接受群众监督。关于加强农村建房管理的规定

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各村委会：

为了规范农村建房用地行为，推进新农村建设，严格执行土地利用总体规划，真正落实村庄建设规划，充分节约土地资源，杜绝违规审批，禁止乱搭乱建行为。经党委、政府研究，特制定全乡《关于加强农村建房管理的规定》，望切实遵照执行。

1、坚持规划先行的原则。农房建房必须按照村庄建设规划和土地利用总体规划办事，规划之外的建房一律不予审

批。

2、坚决杜绝侵占基本农田。农户建房要充分利用废弃地和空闲地，尽量少占耕地和不占耕地，严格禁止占用基本农田建房行为。

3、严格执行《公路法》相关规定。在距离村乡道5米、县道10米、省道15米、国道20米的范围内一律不准建房。 4、坚持整齐划一的原则。在规划内建房，屋与屋之间间距合理，屋向必须与道路方向平行一致，严禁因风水迷信导致屋向与层高杂乱无章，参差不齐。

5、严格审核建房资格。本村村民符合以下条件之一的可申请新建住房：①确实无住房且未出售过农村集体土地住房的；②多子女家庭中，有子女已达婚龄确需分居立户（分户后父母身边必须有一个子女），且原宅基地面积低于分户标准的；③原宅基地被征用、实施村乡规划和土地整理需搬迁、因灾损毁需新建的；④迁入的农业人口，已履行村民义务且承包土地，原籍无宅基地的；⑤39岁以下村民新建住宅要符合计生政策，在计生办开具证明；⑥符合法律规定的其它情况。

6、严格审批程序。①凡需建房的农户，首先向村民委员会提出书面申请，村民委员会根据建房户申请，充分征求村民代表的意见，按照村庄建设规划和土地利用总体规划进行初审，签署是否报批的意见；②国土所和城建站接到村民

委员会报批的建房申请后，在7日内必须派人到建房户现场踏勘调查，依法进行严格审查并签署意见；③村、国土所、城建站对农户建房进行初审和复审后，报乡政府分管城建国土的负责人和乡长进行审核并签署意见；④由国土和城建部门依照相关法律规定分别颁发规划许可证和用地许可证；⑤建房户获得规划许可证和用地许可证之后，由国土城建部门现场放样后方可动工建房。在建房过程中，村和国土所、城建站要实行严格的跟踪管理和监督检查。

7、严厉查处违章建房用地行为。对违反本乡建设规划、土地利用总体规划、《公路法》相关规定建房的以及未经国土、城建部门审批无证建房的，根据相关法律法规之规定，乡政府将组织公安、司法、国土、城建等相关部门予以强制拆除，并对当事人给予经济处罚。

8、严肃工作纪律。各村支部书记为农村建房的第一责任人。对于村干部知情不报，或建房未发证，造成事实建房的，要给予责任人警告或严重警告处分，并且个人和集体当年取消评先评优资格。国土、城建及有关责任单位不作为、乱作为或弄虚作假或接到村报告不及时组织制止造成严重后果的，要通报批评；要向主管部门汇报建议给予行政处分；问题特别严重的要建议调离本单位。对于部门乱收费问题，在省、市、县农负检查中出了问题，对相关责任人要进行严肃查处，并责令部门足额退还给农户。

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