霸城生态温泉假日酒店 - 图文

霸城生态温泉假日酒店

霸城生态温泉假日酒店（暂定名）

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商 业 计 划 书

（草案）

霸城生态温泉假日酒店

第一部分：总论

一、项目简介

1、项目名称：霸城生态温泉假日酒店项目 2、项目建设单位：待定 3、项目负责任：李亚伦

4、项目建设地点：112国道及106国道交叉口西行3000米，汽车驾校旁（具体地址） 5、项目建设内容及建设规模：一期占地面积55亩，6000平米生态餐厅、8000到10000平米温泉SPA会馆，10000平米温泉酒店；二期面积70亩生态绿色农业生产基地。 6、投资估算：一期工程总投资6000万

二、项目定位：生态温泉假日酒店（度假兼会议）多主题假日酒店。

三、项目优势：集生态餐饮，商住会议、温泉洗浴，娱乐休闲和SPA养生等为一体的多主题假日酒店：霸城生态温泉假日酒店在河北霸州盛世起航。地处112国道旁的精品生态温泉假日酒店，占地面积130余亩，集合生态餐厅、温泉SPA会馆、温泉酒店、私人会所、绿色生态农林旅游等功能于一身，同时提供会议和商务、婚礼等活动的定制服务。

四、主要经济技术指标（具体数据待项目设计完毕后具体计算）

名称 总投资额 正常年份销售收入 正常年份总成本 利润总额 所得税 内部收益率 财务净现值 静态投资回收期 动态投资回收期 投资利润率 盈亏平衡点

数量 6000万元 备注 一期工程总投资 第二部分：项目概况

一、股权结构：自筹资金 二、项目注册资料：

公司名称：霸州市霸城生态温泉假日酒店 注册时间：201 年 月 日

注册地点：霸州市112国道 号 注册资金： 万 法人代表： 总经理：李亚伦

经营范围：餐饮、娱乐、酒店住宿，洗浴、农林养殖（暂定） 三、决策管理：董事会任命的总经理管理下的垂直管理体系。

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四、管理组织机构（暂定） 董 事 会 总经理办公室 运 营 部 行 政 部 财 务 部 餐 饮 部 会 馆 部 酒 店 部 营 销 部 工 程 部 人 事 部 后 勤 部 保 洁 部 质 检 部 出 纳 会 计 收 银 主 管 采 购 库 管 第 3 页 共 25 页

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五、管理人员人事框架（暂定） 总 经 理 运 营 总 监 行 政 总 监 财 务 总 监 餐 饮 部 经 理 温 泉 馆 经 理 酒 店 经 理 营 销 部 经 理 工 程 部 经 理 人 事 部 经 理 后 勤 部 经 理 保 洁 部 经 理 质检部经理 出纳 会计 收银经理 采购 经理 厨 师 长 宴 会 部 主 管 零 点 部 主 管 大堂副理 各部主管 大堂副理 值班经理 会 所 主 管 各部 门 主 管 大 堂 副 理 餐饮部主管 温泉馆主管 酒店主管 美工 锅炉组 万能工组 培训主管 人事文员 食堂 厨师长 宿舍管理员 园林部主管 洗衣房主管 各部主管 质检员 网管 材料会计 成本会计 餐饮部主管 会馆部主管 酒店部主管 库管 第 4 页 共 25 页

霸城生态温泉假日酒店 六、主要工作人员简况 1、决策人员： 董事长：

董事总经理：李亚伦

2、主要管理人员（以下管理人员开业筹备期招聘） 总经理：李亚伦 运营总监： 行政总监： 财务总监： 餐饮部经理： 温泉会馆经理： 温泉酒店经理： 营销部经理： 工程部经理： 人事部经理： 后勤部经理： 保洁部经理： 质检部经理： 收银经理： 采购经理： 出纳： 主管会计：

第三部分：环境评估

一、区域优势：

霸州市地处河北省冀中平原东部，是省辖县级市(由廊坊市代管，是河北省首批扩权县市

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之一)，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里。

霸州市地处京津保三角中心地带，属环京津、环渤海城市群，幅员面积784平方公里，辖7镇5乡、两个乡级办事处和一个省级经济技术开发区，共有383个行政村街，总人口56万。京九铁路、津霸联络线、保津高速公路及106、112国道贯境而过，在市区形成双黄金十字交叉，交通十分便捷，是“大北京经济圈南部经济支撑点”

霸州交通便捷，区位优越。京九铁路、津霸铁线、保津高速公路、已经开工的津保铁路、京开高速公路、大广高速、廊沧高速及106、112两条国道贯境而过，在市区形成了“三黄金”井字交叉。京九铁路京南第一大站--霸州站，为国家二级站，坐落在霸州市开发区。市内设地方铁路专用线及货场，货物可直抵香港。正在建成的津保铁路按照时速250公里标准一次性新建，在霸州设胜芳站、霸州南站、霸州西站三个站。保津高速公路从西向东贯穿全市，并于霸州镇、胜芳镇和扬芬港镇各设有一个出口。由霸州驱车至首都机场仅需1个多小时，至天津机场仅需50分钟。2006年12月1日，北京公交方面与霸州市政府携手合作，开通了从北京永定门长途汽车站到霸州火车站的943路公共汽车，更带动了京霸之间的经济往来。便捷的交通网络使霸州成为华北地区重要的交通枢纽。

霸州平畴百里，物阜民丰。素有“东部摇钱树，西部聚宝盆”之称。西部盛产小麦、玉米、大豆、棉花、西瓜和蔬菜；东部更是苹果、鸭梨、桃、杏、葡萄等鲜果主产区。霸州境内蕴藏有丰富的石油、天然气、地热等资源。

1、霸州开发区以发展现代旅游业和高科技产业为基本定位，打好交通优势牌和温泉资源牌，着眼京津，面向全国，大力推进温泉开发、益津书院、商务会馆等现代服务业项目建设，着力培育、开发观光旅游、休闲旅游、会展旅游、商务旅游等现代旅游产业，打造配套设施完备，集旅游观光、休闲度假、会展商务、乡村风情体验及娱乐休闲为一体的现代旅游观光园。目前主要引进温泉度假、商务会馆、宾馆酒店、大型超市、会展中心等项目。

2、胜芳经济协作区以现代制造业为基本定位，依托金属玻璃家具产业基地和薄壁管制造基地，以冶金、金属压延、木材加工、玻璃制造和金属玻璃家具产业为基础，做强做大产业集群，大力引进高新技术项目和现代制造业项目，推动传统产业上档升级，积极与国际市场接轨，建设与现代制造业有效链接的产业基地。目前主要引进知名品牌的家具企业、各种家具配件企业和先进的金属表层处理企业入驻。

3、扬芬港新城以发展现代物流业和相关第三产业为基本定位，充分利用毗邻天津的区位优势，充分发挥霸州、廊坊乃至河北接轨天津的“桥头堡”作用，抓住滨海新区开发的战略性机遇，大力开发建设仓储物流项目，力争早日建成背靠京津、面向全球的现代化国际物流港。目前主要引进各类大型物流公司和与物流产业配套的相关服

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霸城生态温泉假日酒店 务项目。 二、区域经济：

霸州于1990年撤县建市。20年以来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以经济建设为中心，抢抓机遇、攻坚克难、团结奋进、开拓创新，不断加大改革开放力度，加快经济发展进程，实现了全市经济的快速、持续、健康发展，取得了令人瞩目的成就。1992、1993连续两年居河北省“十强”第四位，1995年跨入全省首批小康市县行列，2000年被评为全省“九五”期间经济和社会发展较快、较好的十个县（市）之一，之后连续七年位居河北省县域经济发展“十强”县（市）行列，2005年被河北省列为全省22个首批扩权县（市）之一，2007年被评为全国唯一县级“中国金融生态城市”。截止到2010年上半年，全市地区生产总值达到108亿元，财政收入达到11.90亿元，全社会固定资产投资达到109.40亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入分别达到11260元和6383元。

2010年底，为进一步推动霸州市经济发展，促使一批大项目、好项目早签约、早开工、早建成、早投产，借第三届文化艺术节暨建市二十周年之际，霸州市共筛选出57个亿元项目参加集体签约暨集体开工仪式。其中，集体签约项目32个，总投资228.39亿元（三产项目8个，总投资123.80亿元；二产项目24个，总投资104.59亿元）；集体开工项目25个，总投资436.53亿元（三产项目12个，总投资392.78亿元；二产项目13个，总投资43.74亿元）。

1、经济总量持续扩张，经济实力明显增强

建市以来，全市经济总量持续快速增长，经济综合实力在廊坊市乃至全省（县）市中名列前茅。2009年，全市地区生产总值达到215.80亿元，是1990年的22.43倍，年均增长17.79％；全市财政收入达到20.47亿元，是1990年的34.70倍，年均增长20.52％。 回首霸州经济发展的轨迹，我们可以清晰的看出近20年来全市经济加速发展的态势。1990年全市地区生产总值完成 9.62亿元，1998年突破50亿元，年均增长23.28％；2005年突破百亿元大关，年均增长 11.94％；特别是2005年我市被确立为全省首批扩权县（市）以来，为我市经济带来新的发展机遇，全市地区生产总值实现快速增长，2008年突破200亿元大关，年均增长21.76％。1990年全市财政收入0.59亿元，1994年全市财政收入突破亿元大关，年均增长14.38％；从2003、2004年财政收入开始出现快速增长，分别净增1个亿和1.4亿；2006年突破10亿元，年均增长 38.83％；2009年突破20亿元，年均增长23.41％。由此可见，霸州经济已经进入乘势而上、进位图强的快速发展时期。

2、产业结构不断优化，主导产业支撑作用明显

建市以来，随着全市经济的快速增长，产业结构发生了明显变化。三次产业结构日趋合理，由1990年的19：57：24调整到2009年的5.7：66：28.3，实现了第一产业占比

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稳中有降，二、三产业占比持续增长。第二产业在经济发展中的主导作用日益明显，占地区生产总值的比重比1990年提高9个百分点，基本形成 “二、三、一” 产业结构格局。 ——农业经济全面增长，农产品产量大幅提高

建市以来，全市上下认真贯彻落实党在农村的各项方针、政策，积极推进农业产业化、商品化，千方百计调动农民生产经营的积极性，农村经济保持了稳定发展势头。2009年全市农林牧渔总产值21.07亿元，是1990年的7.61倍，年均增速11.27％；农林牧渔增加值达到12亿元，是1990年的6.56倍，年均增长10.4％；农作物总播面达到36553公顷；农作物总产量达到230446吨，是1990年的1.46倍，年均增长2.01％。 ——工业经济快速发展，主导地位更加凸显

从社队企业到乡镇集体企业，再到民营经济，我市形成了以工业为主体的经济格局。建市以来，市委、市政府始终把发展工业经济作为全市经济工作重点来抓，积极深化国有企业改革，鼓励发展民营经济，努力壮大优势支柱产业，大力调整改造传统产业，加快培植新兴高科技产业，全市工业生产呈现快速增长的良好态势。2009年全市第二产业增加值达到143.19亿元，是1990年的26.13倍，年均增长18.74％。随着全市经济的快速发展，我市初步形成了金属延压、家具制造、食品加工、机械加工、塑料加工、林木加工、乐器制造、线缆制造特色鲜明的八大主导产业。其中，钢铁延压及金属玻璃家具业作为一种产业链已成为霸州经济架构的主体，构成了具有强大生命力的“霸州特色经济”，成为我市八大支柱产业之首，对我市经济起到支撑作用。

民营经济是我市经济的支柱，为进一步加快民营经济发展，我市积极落实加快民营经济发展的各项政策措施，不断优化民营经济的发展环境，因势利导、传承商业文化、挖掘民资潜能、激发创业热情，形成了民营的先发优势。目前，全市财政收入的80％以上来自民营、全社会固定资产投资的80％以上来自民营、农民收入的 80％以上来自民营、就业岗位的80％以上来自民营，民营奠定了霸州跻身“省十强”的基础，民营经济已经成为霸州经济的强力支撑。近年来，我市通过引进资金、技术、人才，重点发展终端产品，产品正在由低档向高档、低附加值向高附加值转变，涌现出一批龙头企业，河北前进钢铁集团有限公司、河北梅花味精集团有限公司、河北胜宝制管有限公司、华洋线缆集团有限公司、霸州市宏升轧钢有限公司、廊坊三利木业有限公司等等。尤其是梅花味精被评为河北省著名商标后，填补了我市多年来一直没有河北省著名商标的空白。目前，梅花味精已打入全国28个省市市场，产品远销东南亚各国。众多品牌的推出，对于提高我市产品的知名度，增强企业的核心竞争力，进一步开拓国内外市场起到了至关重要的作用。

从“十一五”开始，我们把园区作为新一轮发展的基点，以打基础为重点，按照“九通一平”标准建设三大园区。打造集商务会展、运动休闲、康体养生、文化博览相链接的现代文化旅游产业集群，重点发展现代服务业，全面推进霸州市经济技术开发区建设；依托全国最大薄壁管加工基地，引进先进技术、优势企业和相关产业，提升科技含量和装备制造水平，

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继续打造金属玻璃家具和先进金属压延产业的现代化制造业产业集群，重点发展物流、金融、酒店和中介服务等生产型服务业，全面推进胜芳经济协作区建设；打造以电子信息、机械制造、现代食品加工为三大核心和中西乐器、生物医药为两大重点的产业集群，重点发展现代制造业和现代物流业，全面推进津港工业园区建设。 ——第三产业快速发展，服务能力大大增强

近年来，我市第三产业稳步快速发展，增长速度逐年加快，在全市国民经济中所占比重稳步提高。2009年全市第三产业增加值达到60.61亿元，是1990年的26.24倍，年均增长18.76％。从1990年到2006年的 16年，处于平稳增长期，增长14.03倍，年均增长17.95％，从2006年到2009年的3年，处于快速增长期，增加1.87倍，年均增长 23.22％。建市以来，第三产业种类从无到有，到目前已呈现门类齐全，多行业共同发展的格局。具体表现：一是作为传统的与人民生活密切相关的批发和零售业、交通运输、仓储和邮政业，保持着良好的发展态势；二是上世纪90年代以来，信息产业获得空前发展，伴随着房产、金融业迅速壮大，有力地支持了经济的发展，促进了人民生活质量的改善；三是各种新兴服务业应运而生，社区服务网络逐步形成，大大方便了人民群众的生活。四是文化旅游业发展势态良好。我市充分依托地处京津保的地理优势、丰富的历史文化资源和温泉资源，全力打造“四乡一镇”文化品牌。“四乡”即温泉之乡、翰墨之乡、词赋之乡和戏曲之乡；“一镇”即胜芳古镇，初步形成了到霸州“看戏曲赏心悦目、赏丹青体味雅韵、颂词赋怡养性情、泡温泉养生健体、游古镇感悟历史”的文化旅游品牌。2010年10月，我市将举办第三届文化艺术节，届时，国际赛车场的开赛、戏曲文化大观园的开园、荣高棠纪念馆的开馆、历史文化公园和生态公园的开放、胜芳大悲寺的开光、广电中心、体育中心和清真寺的落成，必将带动霸州文化旅游业的强势起步。 3、项目建设成绩斐然，固定资产投资快速增长

项目是投资的载体，是经济发展的动力和源泉。项目建设既是增加经济总量，推动经济增长的“发动机”，又是优化产业结构，促进地方经济发展的“调节器”。建市以来，市委、市政府一直把项目工作作为全市经济工作的重头戏，充分依托我市区位优势和交通优势，紧紧抓住大北京战略、天津海河开发和滨海新区建设等为霸州加快发展带来的机遇，采取网上招商、以商招商、小分队招商、会展招商等多种招商方式，积极开展招商活动，中青旅集团老年温泉健康城、欧洲华人企业投资促进会欧洲城、国际温泉公园、朝日集团产业基地、吉利集团霸州产业基地、中国电力设施实验基地、清华科技产业园等一批投资规模大、产业层次高、国家政策鼓励的项目相继落户我市。2009年全市全社会固定资产投资完成182.6亿元，是1990年的116.3倍，年均增长28.45％。

在霸州整体经济环境的带动下，项目建设的形式一年好过一年，向着环保低碳、科技含量高方向发展。前进集团120万吨大口径石油管、新利钢铁公司无缝钢管、万路建材公司复合板材、福兴公司复合软包装材料、京华五金制造公司汽车零部件等一批传统产业项目正

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在加速传统产业改造的步伐。福兴复合软包装材料、欧洲温泉会馆、天利休闲制品、旭丰光电LED显示屏及景观照明设施生产、K金大酒店、中国电力科学院碳纤维复合芯导线生产等一批亿元以上优质项目年内即将竣工投产，必定会给全市经济增长注入新的活力。 4、人民生活水平显著提高，消费市场繁荣兴盛

建市以来，随着经济的快速发展，城乡居民的生活水平有了很大提高。2009年城镇居民人均可支配收入达到20020元，是1990年7.83倍，年均增长11.44％；农民人均纯收入达到7014元，是1990年的8.29倍，年均增长 11.78％。城乡居民消费水平的连年提高，促进了商品市场的不断繁荣兴旺。2009年全市全社会消费品零售额达到53.25亿元，是1990年的23.67倍，年均增长 18.12％。

三、相关资源：

霸州市拥有丰富的温泉地热资源，被中国矿业联合会命名为全国第八个“中国温泉之乡”。着眼于建成北京周边地区最大、最具特色的温泉休闲旅游度假场所，霸州已全面启动温泉城建设。在国际温泉公园奠基之前，霸州已有欧洲温泉会馆、中国传统医药康疗中心、台湾温泉商务会馆等9个项目入区建设，总投资达32.4亿元。

霸州温泉城已初具雏形，基础设施配套已基本完善，区内已建成三眼温泉地热深井，地热管网正在建设中，温泉井出口水温可达60℃，日出水量2500立方米，可为部分入区企业提供温泉供应。目前已有九个项目顺利入区发展，项目总投资达30.4亿元人民币。

第四部分：所属行业的经济机会评价

一、中国旅游酒店业分析：

1、中投顾问权威分析提出的2011——2015年中国酒店业投资分析及前景预测报告中总结了旅游酒店行业的现状：酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。

2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。酒店经营者在2008年下半年已开始感到经营压力。中国各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。

2009年，国际金融危机和甲型H1N1流感的打击，一度让高星级酒店的出租率饱受打击，但随着一系列营销措施的出台，高星级酒店又呈现出回暖的趋势；2009年经济型酒店成资本“新贵”，7天酒店的上市、诸多经济型酒店品牌的扩张在重塑着行业格局。

2010年，酒店业进入回暖的经济缓慢增长期，越来越多的酒店开始进入市场接受考验，

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驻扎一线城市的外资品牌纷纷加大进军二三线城市的布局速度，中档酒店迅速崛起，持续增长的酒店入住率和渐渐步入正轨的品牌细分化道路让业内人士对未来充满希望。

2011年以来，随着“十二五”新格局的展开，中国这个潜力市场正不断地吸引着国内外的各路投资者进驻发展。2011年1-3月，国内开业的星级酒店数达到43家，客房总数超过11454间（套）。

随着我国旅游业的迅猛发展，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长，中国酒店业发展前景广阔。在中国经济转型与消费升级的大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。

2、中投顾问权威分析提出主题酒店是二十世纪后半期引入饭店业的一个概念，随着酒店行业竞争日益激烈，主题酒店的建设已成为一种国际潮流。随着我国酒店行业市场日趋成熟、消费者需求的个性化、文化产业的发展，以及国际知名品牌酒店的进入，我国本土酒店业面临着巨大的压力。主题酒店作为代表酒店市场差异化竞争战略的这一概念由此引入中国。作为一种个性化模式，主题酒店在初步发展阶段便取得了显著成效，因而被认为是促进我国酒店业再发展的有效方法之一。

近年来，我国主题酒店暗潮涌动，正逐渐成为中国酒店业的第三只重要力量，并对经济型酒店构成威胁。我国大陆地区将近50%的主题酒店分布在山东省和四川省，它们是我国内地最早开始尝试主题酒店的省份，多年来积累的丰富的主题酒店建设经营经验促进了当地主题酒店的发展；北京、陕西以其历史文化方面的优势，兴建了大批以历史文化为主题的酒店；沿海发达地区如广州、深圳以地理和经济方面的优势吸引大量外资，兴建起大批异域文化主题酒店。另外，我国69.4%的主题酒店分布在大城市，一些历史悠久、文化底蕴深厚的二、三线城市利用自身优势推出以陶瓷、京剧、茶为主题的主题酒店。

主题酒店在中国的成功经营和发展，酒店的经营者们掀起投资主题酒店业的热潮，其投资额度也逐年的提升，相对于中档酒店或经济型酒店，投资者往往会由于投入资金的数额和经营回报等问题，更倾向于建造五星级的豪华型酒店，主题酒店的规模也随之扩大。 2011年1月1日，国家标准《旅游饭店星级的划分与评定》（简称“新版星级标准”）正式实施。新标准的绿色环保化趋势十分明显，并且鼓励酒店特色经营，允许小型豪华精品饭店、主题酒店直接申请评定五星级。此政策无疑将鼓励、推动我国主题酒店的发展。 主题酒店的出现为中国酒店业的发展提供了新思路，是中国酒店业未来发展的必然选择。主题酒店在发达国家已是十分成熟的市场，但在中国还处于起步阶段。中国经济的持续发展给国内消费市场带来了强劲的上升空间。主题酒店在中国市场同样具有巨大的发展空间。

由此可见，据分析，旅游酒店行业，尤其是主题酒店在市场上得前景非常乐观！

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二、管理模式比较：

如果酒店行业主要分为三种管理模式：1、国际管理；2、国内管理；3、业主自行管理三种模式，以下为相关数据： 以平均房价分类 饭店业业务摘要 所有 国际管理 国内管理 业主自行管理 国际管理 国内管理 4+5星/Star 5星/Star 5星/Star 5星/Star 4星/Star 4星/Star 186 41 6 26 27 15 饭店数量 每日可供出租客房数 每日实际入住客房数 平均入住率 平均净房价 每间客房日平均收入 每间客房总收入 每间客房总支出 每间客房固定费用及管理费前收益 占总收入百分比 每间客房税务及折旧前收益 占总收入百分比 60,341 41,739 69.2% 508 352 250,079 165,997 84,082 33.6% 60,506 24.2% 15,345 10,795 70.4% 727 512 338,320 206,219 132,101 39.0% 102,983 30.4% 3,351 2,500 74.6% 604 450 315,776 196,472 119,304 37.8% 83,659 26.5% 11,247 7,290 64.8% 518 336 274,103 187,003 61,904 29.7% 48,459 23.5% 8,888 6,344 71.4% 485 346 208,227 146,323 60,047 29.7% 48,459 23.3% 4,369 3,174 72.7% 366 266 171,792 111,746 60,047 35.0% 48,002 27.9% 业主自行管理 4星/Star 71 17,141 11,636 67.9% 330 224 184,131 134,278 49,853 27.1% 24,774 13.5% 所有 3星/Star 62 11,543 7,554 65.4% 240 157 110,426 83,894 26,532 24.0% 16,041 14.5% 第 12 页 共 25 页

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以上数据是三种管理模式的区别，从各项指标不难看出，管理模式中，业主自行管理模式数据较之其他两种管理模式低，但是我们是多主题酒店，收入结构跟传统的酒店模式并不一样,如下图所示：

请注意这张图的水疗健身部分，只占到总收入的3%，而我们的温泉会馆项目的收入将远远大于这个比例，故此我们多主题生态温泉酒店比传统星级酒店更加具有竞争力。 请看以下案例：

案例：2011年一季度饭店经营数据统计报告（中国旅游酒店行业官方网站提供） 一、季度述评 宏观经济

国家统计局发布的统计数据显示，一季度国内生产总值（GDP）同比增长9.7%，环比上涨2.1%；居民消费价格（CPI）同比上涨5%；工业生产者出厂价格（PPI）同比上涨7.1%；固定资产投资同比增长25%；社会消费品零售总额同比增长16.3%；出口同比增长26.5%。3月份，CPI、PPI同比分别上涨5.4%和7.3%，其中CPI涨幅创32个月新高；社会消费品零售总额同比增长17.4%，环比1.34%；出口同比增长35.8%，环比增长57.3%。

市场分析认为，在经济增长无忧、通胀高企的背景下，政策紧缩难以放缓，预计二季度政策将进一步收紧，加息可能性进一步上升，同时货币和信贷政策继续紧缩，人民币升值将保持较快速度。

饭店市场

统计显示：2011年第一季度，饭店平均出租率为57.21%。平均房价为432元，平均每间可售房收入为250元；客房收入比为41.35%，餐饮收入比为47.05%，其它收入比为11.60%。

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第一季度饭店市场呈现如下特征：饭店平均房价、平均出租率、单房收益较2010年第四季度均出现下降。其中，平均出租率由2010年4季度的67.12%下降到2011年1季度的57.21%，降幅近10个百分点。客房出租率的下降是造成收益下滑的主要指标。一季度时逢春节，我们认为中国传统节日是造成一季度饭店市场收益低下的重要原因。一季度也成为全年的收益谷底。 二、统计分析 1、变动趋势

2011年一季度饭店平均出租率为57.21%，平均房价432元，单房平均收益为250元；客房收入比为41.35%，餐饮收入比为47.05%，其它收入比为11.6%。；平均出租率的下滑导致客房收入比的降低，使得单房收益较2010年4季度下降约45元。

一季度餐饮收入比和其它收入比均有所上升，一方面缘于客房收入比的降低，也缘于春节前后餐饮消费保持在一个相对较好的水平。

3月份饭店各项经营指标均出现了明显回升（见3月度饭店经营数据统计分析报告），预示着2011年度的饭店市场进入了一个良好的开局。

3月份起，统计系统新增加了“食品成本率”、“酒水成本率”、“人工成本率”、“能耗成本率”以及“员工流失率”的统计和查询功能。本报告仅提供3月份的五项统计数据，以满足酒店对经营成本和人力资源的关注。见下表： 按不同管理方式统计各项成本率和员工流失率平均指标：

食品成本率（%） 酒水成本率（%） 人工成本率（%） 能耗成本率（%） 员工流失率（%） 自行管理 45.20% 40.65% 26.67% 9.98% 6.01% 国内管理 43.33% 35.10% 26.71% 10.54% 5.83% 国际管理 37.14% 25.04% 31.53% 11.97% 5.52% 按星级划分各项成本率和员工流失率平均指标： 五星级 四星级 三星级 第 14 页 共 25 页

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食品成本率（%） 酒水成本率（%） 人工成本率（%） 能耗成本率（%） 员工流失率（%） 2、按照管理方式分析 一季度自行管理的饭店，其客房平均出租率最高，为58.40%，国内公司管理的饭店为56.29%，国际公司管理的饭店为54.79%。说明不同管理类型的饭店平均客房出租率相差不大，而房价水平上依然表现出明显的差距，分别为373元、453元和666元。国际品牌饭店依然占据的平均房价的制高点，反映在单房收益指标上的差别十分明显，分别为221元（自行管理）、255元（国内管理公司管理）、392元（国际品牌饭店）。 在客房收入比上，国际品牌饭店达到最高的46.60%，显示国际品牌饭店在收益率最高的客房项目上拥有优势，其收入构成较其它两种类型的饭店显得更加合理。 国内品牌饭店和自行管理的饭店在餐饮收入比和其它收入比方面均高于国际品牌。 3、按照饭店星级分析 一季度不同星级饭店统计表 平均出租率 % 平均房价（元） 平均每间可售房收入（元） 客房收入（亿元） 所占百分比 % 第 15 页 共 25 页

41.06% 31.90% 26.44% 9.34% 5.39% 44.66% 40.09% 25.99% 10.13% 6.06% 46.95% 41.49% 31.91% 11.19% 5.78% 总体/平均 五星级 四星级 三星级 56.42% ￥424 ￥245 ￥17.47 41.91% 57.02% 57.88% 54.37% ￥610 ￥359 ￥391 ￥228 ￥270 ￥148 ￥1.08 ￥11.28 ￥5.11 41.02% 40.46% 44.26%

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餐饮收入（亿元） 所占百分比 % 其它收入（亿元） 所占百分比 % 总收入（亿元） 所占百分比 % ￥20.07 44.77% ￥5.03 13.32% ￥42.57 100% ￥13.16 ￥5.95 ￥0.96 47.85% 47.11% 39.34% ￥3.06 ￥1.57 ￥0.40 11.13% 12.43% 16.39% ￥27.50 ￥12.63 ￥2.44 100% 100% 100% 一季度，3－5星级的饭店平均出租率表现平稳。五星级饭店、四星级饭店、三星级饭店在平均房价、单房收益上呈现出较大的差别。 4、按照不同管理方式、不同星级分析 一季度不同管理方式五星级饭店统计表 总体/平均 平均出租率 % 平均房价（元） 平均每间可售房收入（元） 客房收入（亿元） 所占百分比 % 餐饮收入（亿元） 所占百分比 % 其它收入（亿元） 所占百分比 % 总收入（亿元） 所占百分比 % 57.23% ￥636 ￥378 ￥11.27 41.37% ￥13.16 47.51% ￥3.05 11.12% ￥27.48 100% 自行管理 57.80% ￥537 ￥321 ￥3.43 37.24% ￥4.46 48.43% ￥1.32 14.33% ￥9.21 100% 国内公司管理 56.31% ￥589 ￥336 ￥4.79 41.47% ￥5.68 49.18% ￥1.08 9.35% ￥11.55 100% 国际公司管理 57.59% ￥781 ￥476 ￥3.05 45.39% ￥3.02 44.94% ￥0.65 9.67% ￥6.72 100% 在平均出租率大体相当的情况下，国际酒店管理公司在平均房价水平上明显高于国内品牌饭店和自行管理的饭店。 第 16 页 共 25 页

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一季度不同管理方式四星级饭店统计表

总体/平均 平均出租率 % 平均房价（元） 平均每间可售房收入（元） 客房收入（亿元） 所占百分比 % 餐饮收入（亿元） 所占百分比 % 其它收入（亿元） 所占百分比 % 总收入（亿元） 所占百分比 % 53.15% ￥402 ￥221 ￥5.11 48.63% ￥5.94 40.55% ￥1.57 10.82% ￥12.62 100% 自行管理 60.28% ￥376 ￥228 ￥3.01 37.86% ￥3.96 49.81% ￥0.98 12.33% ￥7.95 100% 国内公司管理 54.79% ￥417 ￥232 ￥1.92 43.74% ￥1.90 43.28% ￥0.57 12.98% ￥4.39 100% 国际公司管理 44.37% ￥413 ￥202 ￥0.18 64.29% ￥0.08 28.57% ￥0.02 7.14% ￥0.28 100% 国际品牌、国内品牌和自行管理的四星级饭店在客房数据上的差距远比各类型的五星级饭店小，国内品牌和自行管理的四星级饭店在客房收入比指标上明显落后国际品牌饭店，而餐饮收入比和其它收入比上高于国际品牌饭店，四季度主要经营数据走势较国际品牌饭店也显得平稳。说明在中高端客源市场竞争中，国内品牌饭店和自行管理的饭店较国际品牌酒店已具备一定的竞争能力和优势。 综上所述，我酒店如果自主经营，并不比国际品牌或则国内品牌管理有太明显的差距，因为我们的项目只要达到4星级标准已经足够，同时，我们节省了大量的管理费用，此外，国内品牌管理中，所谓的团队管理，绝大部分是游击队，很多是由所谓的管理公司临时招聘组建的团队，并不具备筹建管理资格，反而浪费我酒店的大量金钱和时间，比如一般的管理团队，在立项期间就进驻大量的管理人员，这些人根本没有项目经验，而每月的工资费用就要近20万左右，筹建1年时间里，公司至少要白白浪费200多万资金，完全没有必要！ 第 17 页 共 25 页

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三、盈利分析：（待设计方案确定后具体计算）

第五部分：市场分析

一、霸州酒店行业概况

霸州地区非常重视本行业的发展，尤其是与温泉、旅游、休闲、酒店相关的服务行业，近些年有关领导大力开展招商引资，立足本土，发掘自身优势，将服务行业作为近些年发展的主要工作，我酒店项目的建设是适应霸州地区的发展趋势的！

案例：经济技术开发区管委会主任李立新2010年3月介绍：打造首都南部第一生态旅游城！

霸州经济坚持科学发展观，立足自身实际，充分利用本地区位、交通、资源等优势，全方位加大对入区项目的服务和扶持力度，改变了以一二产业为主导的发展方向，提出了“打造现代商务休闲旅游文化名城”的发展战略，加快了产业结构调整和经济发展方式转变的步伐，正在大手笔描绘“首都南部第一生态旅游城”的蓝图。

1、 温泉城，将成北京周边最大休闲度假中心

在霸州市西部，一个占地28平方公里的园区已初具规模：6条主干道已建设完工，道路硬化面积达到124420平方米；排水管道铺设也已基本完成，总长达到38254米；两眼高品质的热水井也已完成开发……

“这就是已经进入整体开发建设阶段的霸州国际温泉公园(又称温泉城)，目前已完成基础设施建设投资1亿多元。”随行的霸州经济技术开发区管委会主任李立新介绍说，“我们要突出发展特色，转变经济发展方式，利用自身优势，大力推进温泉开发、商务会馆等现代旅游服务业项目建设，而正在建设的温泉城，正是这一思路的产物”。

据了解，温泉城主要分为温泉度假区、商贸会展区、精品购物区、休闲娱乐区和文化产业区等，将重点培育、开发观光旅游、休闲旅游、会展旅游、商务旅游等现代旅游产业，打造配套设施完备、集旅游观光、休闲度假、会展商务、乡村风情体验及娱乐休闲为一体的“现代生态经济城”，建成后将成为北京周边地区最大、最具特色的休闲旅游度假中心。

目前，温泉城入住项目已达到13家，项目总投资达到47亿元。台湾温泉商务会馆、玫瑰温泉庄园、黎昌海鲜酒店、中国传统医药康疗中心等7家已开工建设，6家即将开工。

据李立新介绍，作为配套建设项目，温泉城还将建设行政中心、购物中心和会展中心。特别是总投资7000万元、主体工程已建设完毕的霸州市游泳馆，建筑面积12000平方米，可容纳1000人，今年9月，我省第十三届运动会游泳比赛将在这里进行。

“发展区域经济，必须立足自身实际，这样才能走出特色发展之路。”李立新说，“霸州市的优势主要是丰富的地热资源、良好的区位优势和便捷的交通”。

据李立新介绍，霸州市地热资源丰富，该市热水田面积达到500平方公里，地热储量

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220亿立方米，有“温泉之乡”的美誉。这一优越的资源优势为该市走以“生态休闲旅游”为主的特色发展之路奠定了基础。

另外，该市还有便捷的交通优势和良好的区位优势。霸州经济技术开发区位于北京、天津、保定中心，公路、铁路网络密集，交通便利。

京九铁路(北京-九龙)南北纵贯市区，霸州站是京九铁路的京南第一站，是北京的南大门；津霸铁路(天津-霸州)、津保城际铁路(天津-保定)与京九铁路在市区交会。津保高速公里(天津-保定)、112国道东西横贯市区，大广高速(大庆市-广州市)、106国道南北纵贯市域。铁路、高速公路、国道等形成了霸州市四通八达的交通网络体系，拉近了霸州与京津两大城市的时空距离，优越的区位及交通也使霸州成为京津经济带上新兴的枢纽城市。

正是立足于以上自身优势，霸州经济技术开发区才提出了“打造现代商务休闲旅游文化名城”的发展战略，加快了开发区产业结构调整和经济发展方式转变的步伐。

而实现上述发展战略的重要抓手——温泉城的开工建设，还有一个更直接的动因，那就是南水北调工程。据了解，该工程在开发区内规划有一个1平方公里的调蓄水库，建成后水面面积可达1528亩，同时大广高速引线沿水库边而过。地热的天然资源，水库的自然环境及便利的交通，为温泉城建设迎来了最佳时机。

2、 坚持项目为本全程服务，为入区项目保驾护航

李立新认为，对入区项目加大扶持力度，搞好全方位服务，是实现开发区发展蓝图的根本保障。

对于进入温泉城的黎昌海鲜酒店、中国传统医药康疗中心、京津金融服务中心、悦荣温泉酒店、港益酒店、欧洲温泉会馆、玫瑰温泉庄园、中国戏曲文化大观园、中国商务会馆区、北京公交公司八方达培训中心、四季万景酒店、海润体育俱乐部及帝中海温泉假日酒店等13个项目，进行全方位、全程督导和服务，确保项目开工率达到100%，并确保2至3家酒店项目在年底前投入使用。

2009年7月，计划投资60亿元的吉利集团霸州产业基地项目落户开发区，该项目包括三部分内容：一是赛(试)车项目，投资25亿元，计划今年10月份投入运营；二是建设两个本科学院，其中包括汽车研发和汽车运动车手的培养，在校生规模可达3万人，项目投资15亿元；三是配套酒店，总投资20亿元。所有项目计划5至6年完成全部投资。

为确保该项目顺利建设，该开发区集全区之力，对吉利集团霸州产业基地项目占地进行了全面清点和补偿，截至目前，土地征用协议和地上物补偿协议签约率及资金发放率均超过90%，土地征用、地款补偿及地上物清理等前期工作即将全部完成，为该项目今年顺利入场建设做好了充分准备。

二、酒店经营指标分析

2010年，酒店业进入回暖的经济缓慢增长期，越来越多的酒店开始进入市场接受考验，

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驻扎一线城市的外资品牌纷纷加大进军二三线城市的布局速度，中档酒店迅速崛起，持续增长的酒店入住率和渐渐步入正轨的品牌细分化道路让投资者对未来充满希望。随着二、三线城市很多新酒店陆续开业，2010年中国整体酒店价格比2009年增长19%。由于上海和广州2010年分别举办世博会和亚运会，上海、广州的酒店客房价格呈大幅增长态势，分别增长了23%及29%。同时，中国大部分二线城市的酒店客房价格呈现明显的增长态势，如成都增长了21%，深圳16%。中国其它城市的酒店客房价格亦有显著增长，如杭州8%、南京5%、青岛5%及西安3%。中国目前引领亚洲地区旅游及酒店行业的快速发展，且商务休闲收入增长势头强劲。与一线城市相比，中国二、三线城市的酒店客房价格增长较为明显。由于二、三线城市新酒店陆续开业，政府投资兴建新的交通设施，这将进一步促进中国酒店客房价格稳步增长。中外酒店品牌继续扩张其营业版图，未来酒店的供需平衡将会是一项备受关注议题。

中国旅游酒店行业官方网站，如今二、三线城市酒店的房价正在稳步提升，开房率保持稳定，自行管理的4星级酒店开房率能达到60%以上，如今二三线城市已经成为各大酒店投资方的新战场！

三、竞争对手及发展态势（需要在当地市场实地考察） 暂时有：茗汤温泉度假村、玫瑰庄园度假村等。

四、项目定位

通上所述，本酒店最适合的就是经营多主题酒店模式的四星级标准酒店！

第六部分：项目规划（具体到店后完善）

一、项目位置：

二、法律明细：土地使用权、营业执照等等

三、项目详细规划：

第七部分：项目实施（具体设计后完善）

一、项目建设规模

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霸城生态温泉假日酒店 二、项目现状和建设期

第八部分：项目投资分析（具体设计后完善）

一、投资估算：

本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。

本估算投资：6000万元

按各项目划分如下： 单位：万元

序号 一 1 2 3 4 5 6 7 二 1 三 静态投资 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 室外工程费 服务性设施及工家具器具购置费 工程建设其它费用 基本预备费 小计 动态投资 工程造价调整预备 小计 合计 费用名称 投资额 占合计的比例% 编制方法

⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费：

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? 进口设备按外商报价计算。 ? 国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用：

规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。

二、参数预测：（带项目设计完成后具体制作）

温泉酒店营运收支预估表

单位：元 年份 客房数 入住率（%） 平均房价（元） 营业收入 营业成本 企业管理费 营业毛利 管理奖金 其他费用

温泉会馆营运收支预估表

单位：元 年份 浴资 房间收入 技师项目收入 会员卡收入 其他收入 营业收入 第 22 页 共 25 页

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 霸城生态温泉假日酒店

营业成本 企业管理费 营业毛利 管理奖金 其他费用

生态餐厅营运收支预估表

单位：元 年份 零点 宴会 婚宴 其他收入 营业收入 营业成本 企业管理费 营业毛利 管理奖金 其他费用

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 第九部分：结论与建议

一、结论

1、项目定位为“商务+会议+休闲多主题四星级酒店”，是一个以温泉酒店为核心，以餐饮、会议、住宿、休闲为主导功能的高端产品；是一座建筑和经营都有特色的多主题时尚酒店！成为霸州地标性酒店建筑，是城市名片得综合体酒店。

2、温泉酒店内的商务会议中心将成为城市所需的会议中心，商务会议功能定位将为政府和企业打造一个优质交流平台。

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3、温泉会馆独立运营的娱乐休闲特色，将带给客人新鲜、丰富的情趣，为酒店创造了特有的景观环境和商务平台，以聚集区域人气；

4、私密性强的高档商务和自主品牌管理是未来项目核心竞争力；

5、“高度+广度”的档次定位，增强了综合竞争力，提升酒店的盈利能力，达到了自身造血功能；

6、商务、会议、温泉休闲酒店定位将提升未来社会影响，并为霸州开发、招商聚集人气。而霸州的开发招商及稳定发展，也将为酒店带来稳定的优质客源；

二、建议 1．政策风险

政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求，比较不便于整体项目的连动效应和营运的经济性。 防范措施：

? 项目启动前进行充分调查、分析和论证；

? 加强与政府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持；

2．资金风险

投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致： ? 无法完成酒店全面建设；

? 工程无法及时完工、设备无力采购、项目被拖延至夭折； ? 经营期间债务过多导致经营压力巨大。 防范措施：

? 进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，确保资金能够按计

划投放。

? 一期工程土建工程完毕后，先开放温泉会馆，生态餐厅及温泉酒店的部分会议功能，其

他功能通过经营收益逐步完善。

3．建设风险

建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额增加、投资回收期延长。 防范措施：

? 密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述价格变动调

整投资预算及资金的筹集与投放；

? 严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关专业人士，严格

审核各种设计方案，保证设计方案与酒店定位设计指导不出现大的偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。

4．经营风险

主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。 防范措施：

? 酒店决策者需密切掌握当地行业管理政策的变化和动向； ? 科学、规范的专业化管理；

? 在政策允许范围内灵活经营、守法经营。

5．市场风险

市场风险，主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，当地城

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市经济没有出现积极的增长或发展缓慢等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营严重亏损。 防范措施：

? 按计划推进酒店及整体项目的建设速度，在酒店投入使用后控制营运成本；

? 项目投入使用后，密切掌握和预测当地城市的经济动向，提前采取适当的应对措施，对

经营管理进行精心策划，使项目的盈利能力达到最大化； ? 尽量争取政府的支持

6．竞争风险

指统一区域内同档次酒店数量增加，市场供大于求；酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。

防范措施：

? 充分做好恶性竞争的思想准备，做好最坏的打算，从投资立项开始就认真进行经营管理

策划，把握酒店市场定位，抓住主要客源市场；

? 根据市场变化灵活调整经营策略，实施客户忠诚计划留住主要客源； ? 在项目规划和设计上最大限度的突出差异化、独创性和超前性，使酒店在本区域市场尽

量长时间地保持领先性和不可替代性（特色、档次）；

? 建立和不断发展良好的人脉关系，保持酒店良好的社会形象和企业形象。

7．突发事件和不可抗力风险

突发事故和不可抗力主要包括区域疫情、区域交通条件严重恶化等突发事件，以及风水火地震等自然灾害和恐怖袭击、战争等风险。 防范措施：

? 酒店开业后加强风险管理，建立健全一套危机处理机制； ? 同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；

? 突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助； ? 建立、健全酒店财产保险和意外保险体系。

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