物业管理面临挑战与物业管理创新

物业管理面临挑战与物业管理创新

马浩雄

（武汉铁路职业技术学院，湖北 武汉 430205）

摘要：本文分析了物业管理的意义，探讨了当前物业管理中存在的问题与面临的挑战，提出了物业管理创新的内容，并从观念创新、经营创新、管理创新、制度创新等方面进行了分析与探讨。

关键词：物业管理，存在的问题，管理创新

0引言

物业管理最早起源于十九世纪六十年代的英国，经历一百多年的发展，已经成为了一个特定的行业。物业管理工作在我国属新兴行业，是随着住房制度改革的不断深化而逐步培育起来，正处于向成熟迈进的关键阶段。我国短短二十余年的物业管理经验跟有着一百多年物业管理经验的发达国家相比，物业管理服务的总体水平还不高。因此，面对国际水平接轨的形势，使我国物业管理行业将面临严峻的挑战。为把物业管理水平继续推向新的高度。把握机遇、迎接挑战，本文从观念创新、经营创新、管理创新等方面进行了分析与探讨。以促进物业管理健康持续发展。

1物业管理的意义

1．1物业管理能促进经济的增长，产生直接的经济效益

物业管理服务能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象，提升其产品的价值，创造良好的经济效益，达到促进销售的目的，从而易于形成房地产企业经营的良性循环。对于业主来说，好的物业管理能给人以良好的居住、工作或经营环境，并能改善物业的使用功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高物业的市场价值。总之，物业管理的开展克服了传统房屋管理的简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营和服务的配套，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。

1．2物业管理有利于改善环境，提高人民群众生活质量

近年来实施了物业管理的小区、大厦等物业与未实施物业管理的物业所反映出的巨大反差，已充分说明了物业管理在实现城市管理基本目标时的重要作用，良好的物业管理，改善了人们的居住环境和工作环境，促进了人民的安居乐业，众多物业小环境的改善，也有力地促进了城市大环境的改善。

1．3物业管理有利于增加就业

物业管理行业属于劳动密集型的企业，就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前物业管理行业提供了大量的工作岗位，吸纳了大量的下岗人员，对于缓解就业矛盾做出了重要

贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展，以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将起到更积极的推动作用。

1．4发展物业管理有利于维护社会稳定

物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，成为社区的重要组成部份。大多数物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区等各类组织，积极开展社区文化活动，不仅丰富了居民的业余生活，还促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，从而促进了社区精神文明建设。

2现阶段物业管理存在的问题

2．1业主与开发商之间的物业纠纷

业主与开发商之间是基于商品房买卖合同的建立的商品房销售合同法律关系，而物业纠纷却是业主与物业公司之间因物业服务问题发生的权利义务争议，物业纠纷的主体双方是业主与物业公司。开发商之所以被卷入到物业纠纷之中，主要是开发商在出售住宅过程中的违约行为导致的。常见的一些例如纠纷是，比如，不能如期办理房产证、小区绿地面积缩水、房屋存在质量问题或开发商承诺减免一定期限的物业费而不被物业公司认可等。

对于开发商与其选聘负责前期物业管理的物业公司之间的关系，大部分业主都不清楚。现实中，由于新建住宅小区的前期物业管理活动往往是由开发商投资设立的物业公司负责的，业主一旦发现自己购买的商品房有质量问题，在与开发商协商无果的情况下，就会将怨气发泄到开发商的子公司—— 物业公司身上，物业公司收取的物业费及其他费用自然成了受“株连”的对象。物业公司是独立主体，不愿代人受过，为维护自己的权利，只能将业主起诉到法院，而判决的结果肯定是业主败诉。

2．2业主与物业公司之间的物业纠纷

主体双方重权利、轻义务。业主与物业公司之间的矛盾主要集中在物业公司非法侵占小区绿地、乱收费、管理水平低等问题上。如物业公司收费方式上透明度不高，公司的服务与业主所交纳的物业费不符，收了费不做事，收取垃圾费后，小区大多数地方依然垃圾成堆；有些甚至巧立名目乱收费。物业公司除收取物业费、存车费外，还代收水电费、暖气费、有限电视收视费、天然气初装费等。一些物业公司还自立收费项目，收取诸如所谓的水电备用金、电梯使用费、装修保证金等，收费项目五花八门，令业主难辨真伪。物业管理公司管理混乱，工作疏忽不到位，解决问题不及时，如对于小区路灯不亮、下水管道堵塞、供水、供电不正常、暖气不热、相邻关系纠纷等事关业主切身利益等问题的管理，对物业公司毫无经济利益可言，其“管理权”往往就被放弃。物业公司的这种观念错位有一定的普遍性。

而小区业主，尚未脱离计划经济体制下福利住房制度的影响，在心理上排斥所谓“物 业服务收费”理念，普遍存在着“少交费，多享受”的心理。少数业主甚至认为，自己花了钱，一旦物业公司的管理服务与自己的意愿不符，不论自己的意愿是否合法，就会心态失衡而恶意欠费，甚至串联业主集体对抗物业公司，恶意维权。

2．3业主之间的物业纠纷

业主之间往往因为乱停乱放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建等违规行为，在得不到物业公司及时协调和解决时易引发物业纠纷。

另外，因业主委员会的组成也会引发业主之间的物业纠纷。在业主、业主大会选聘物业管理企业前，应当选聘物业管理企业负责小区的前期物业管理服务，直至业主、业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效。由于业主委员会成立后选聘的物业管理服务企业会终结开发商选聘的前期物业管理公司的管理服务，直接影响到该企业的经济利益，其必然会阻挠业主委员会的成立，与小区业主的利益发生冲突，纠纷的发生自然不可避免。虽然业主委员会是由业主大会公选的业主组成的自治组织，但是由于其成员有限，不可能代表所有业主的利益，因此，业主与业主委员会之间也是矛盾重重，使物业纠纷更加复杂。

3物业管理创新的内容

所谓创新，就是创造与革新，就是新架构、新思维、新观念的产生。自从房屋作为私有化的商品出现后，就需要制度来增加物业的经济效益，维护物业附属设施的正常使用，确保业主的公共安全和工作、生活的舒适，由此现代物业管理应运而生。物业管理的起源以及在国内外的发展，其新颖性、变革性、先进性都有创新的特征，是在继承的基础上有新的发展，因而具有无可比拟的优越性和强大的生命力。

3．1观念创新

观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理这一模式的新颖性、变革性、价值性、先进性都具有鲜明的创新特征。物业管理在国内作为一个新行业，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维新方式去研究它。物业管理要进一步发展，首先要做的就是观念创新，这就要求政府职能部门、物业管理者、业主、开发商在运行机制上不断优化、物业管理理论上不断完善。从而为物业管理走向成熟开辟新的道路。

3．2经营创新

经营创新是指通过观念创新、管理创新而形成的企业发展的新生产力，变为社会、市场、业主所接受的新商品和新的信誉。经营服务创新不但会为企业赢得较好的经济效益和社会效益，更是企业发展不必可少的手段。一个优秀的物业管理者，只有始终把自己的追求置于创新之中，不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者，才能在竞争中立于不败之地。这既是物业管理企业创新的目的，又是企业的社会使命——推动物业管理的发展。物业管理经营创新的表现， 首先是要将物业管理视作一种企业的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；同时，在服务内容上，要根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目引导业主消费，并根据服务项目的实际情况开展针对性的差异化服务；在人才使用上要善于发现新人、培养新人、提拔新人；另外，要根据市场发展的客观需要设置灵活的组织管理形式，并在管理服务模式上不断创新；还要创造良好的创新环境，鼓励提出新思路、新方法。

3．3管理创新

管理创新是指物业管理者根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以实现管理各要素更加合理的组合运行，从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率。

物业管理包含管理与服务两个内容。其中，又以服务为首要。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将二者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是通过协调人与人、人与物、物与物之间的关系，来创造一个人物有机结合的环境，达到人流、物流的有序流转。在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理者就是要根据变化的因素，不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化。物业管理的服务质量和标准的不断提高，就必须要有较高的服务意识和专业素养，因此，服务内容需要不断的更新、深化与强化。物业管理切忌墨守成规，真正的物业管理者应该永远是个创新者。

3．4制度创新

物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。物业管理作为我国房地产管理体制改革的必然产物，在为改革中国传统的行政性、福利型房产体制所进行的各种有益探索中，其制度的不断创新和勇于实践发挥着重要的作用。国家出台的物业管理政策、法规、条例规范了整个物业管理行业。同时，在政府的支持下，在开发商、业主的配合下，管理者、经营者不断创新，积极探索，寻求适合本地区物业发展的管理制度，为物业管理创造了一个良好的宏观环境。制度管理的不断创新促进了物业管理水平的提高和行业的发展。

4结束语

物业管理己走过了二十多风雨历程， 物业管理市场发展也已初具规模，但目前物业管理的发展仍将面临重重的挑战。唯有创新才能谋发展，唯有开拓才能求进取。创新将在社会生活、生产、 经营、管理活动中发挥越来越大的作用。物业管理必须顺应这股潮流，在政府、业主、开发商的引导、配合下，管理者不断创新，积极探索，不断地应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业，才能促进我国物业管理充满生机和活力，推动我国物业管理的不断蓬勃发展。

Property management challenges and Property management innovation

Ma Haoxiong

(Wuhan Railway Vocational College Of Technology,Wuhan ,Hubei,China, P.R.China, 430205)

Abstract: This paper analyzes the significance of the property management, and discusses the current problems that exists in property management, and presents Property management innovation by analyzing concept innovation, business innovation, management innovation in

property management.

Keyword: Property Management，Current Problems，Management Innovation

参考文献

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作 者 简 介：马浩雄（1962.07），男，汉族，湖北人，武汉大学项目管理工程硕士，武汉铁路职业技术学院讲师/工程师 建造师,从事房建工程、房地产、项目管理研究。

联系方式：马浩雄： 13986221986 单位地址:武汉市江夏区藏龙大道特1号 邮编：430205

Email: mahaoxiong@163.com

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