房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

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第七章收益法练习题

一、单项选择题

1、收益法是以（B）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要

的不是过去的因素，而是未来的因素。

Ａ、收益原理Ｂ、预期原理

Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理

2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未

来可以获得的一系列资金。

Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易

Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资

3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元

货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与

（A）万元的货币等价。

Ａ、2000Ｂ、400

Ｃ、4000Ｄ、10000

4、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。

Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益

Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益

5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。

Ａ、成本Ｂ、风险

Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率

6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。

Ａ、投资价值Ｂ、市场价值

Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值

7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年

限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为

（B）。

Ａ、万元 B、万元

C、万元

D、万元

8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，

试求其40年收益权利的价格（ A ）

A、3899元/ m2

B、3865元/ m2

C、3855元/ m2

D、3920元/ m2

9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率

为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。

A、3252元/ m2

B、3435元/ m2

C、3565元/ m2

D、3343元/ m2

10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B

房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A比B（ A ）。

A、高

B、低

C、相同

D、无法确定

11、不同年限的价格换算，对于运用（ C ）估价时进行有关土地使用年限或不

同收益年限的修正是特别有用的。

A、市场法

B、成本法

C、收益法

D、假设法

12、某宗工业用地出让的土地使用年限为50年，所处地段的基准地价为2000

元/ m2，在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年，现行土地资化率为6%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为（ D ）。

A、1855元/ m2

B、1921元/ m2

C、1878元/ m2

D、1891元/ m2

13、有一房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、

33万元、35万元、38万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该房地产的报酬率为6%，该房地产的收益价格为

（ B ）。

A、628万元

B、639万元

C、615万元

D、648万元

14、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为

6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/ m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/ m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ C ）。

A、5250元/ m2

B、5655元/ m2

C、5536元/ m2

D、5456元/ m2

15、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字

楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为（ D ）。

A、21225万元

B、19854万元

C、22358万元

D、20143万元

16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在

上一年的基础上增加3万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（ B ）。

A、1535万元

B、1327万元

C、1486万元

D、1252万元

17、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在

上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，房类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产的收益价格为（ C ）。

A、1242万元

B、1235万元

C、1250万元

D、1277万元

18、某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此3年的租期中，每年可获取净

收益100万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为（ C ）。

A、1329万元

B、1238万元

C、1409万元

D、1147万元

19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万

元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ A ）。

A、650万元

B、687万元

C、585万元

D、630万元

20、运营费用与（ B ）之比称为运营费用率。

A、潜在毛收入

B、有效毛收入

C、有效纯收入

D、实际纯收入

21、租赁收入包括有效毛租金收入和（ D ）等的利息收入。

A、租金、押金

B、租金、租赁保证金、押金

C、租金、租赁保证金

D、租赁保证金、押金

22、有租约限制的房地产的估价中，租约期内的租金应采用（ B ）。

A、市场租金

B、租约所确定的租金

C、正常客观的租金

D、实际租金

23、对于土地与建筑物成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土

地使用年限一起结束的，就根据（ C ）确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。

A、土地使用权年限

B、建筑物经济寿命

C、土地剩余使用年限

D、建筑物的剩余年限

24、某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为5%，

自有资金要求的年收益率为8%，则该类房地产的综合资本化率为

（ C ）。

A、%

B、%

C、%

D、%

25、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为10万元，购买者要

求的年收益率为8%，抵押贷款的年利率为5%，该房地产的价格为

（ B ）。

A、64万元

B、74万元

C、58万元

D、87万元

26、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资

本化率为7%，综合资本化率为（ D ）。

A、%

B、%

C、%

D、%

27、某宗房地的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资

本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（ B ）。

A、1468万元

B、1333万元

C、500万元

D、1287万元

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