资产评估总复习题3答案

资产评估总复习题3答案

一、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）

1．甲企业以成套设备（A设备）出资，与乙企业组成联合公司。2006年底，某评估公司的评估人员，调查了解的有关资料如下：（1）A设备2001年1月从美国进口，当年安装成功，即投入生产。目前，鉴定的成新率为70％；（2）A设备包括主机（原始价值10万美元）和辅助设备（原始价值3万美元）。同时，另有国内配套设施共计15万元人民币。评估基准日美元对人民币汇率为1∶8；（3）经查会计资料，A设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币； （4）截止评估基准日，有关价格变化率的情况为：主机上升30%；辅助设备上升20%；国内配套设施上升16%；国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。

要求：请帮助评估人员完成以下数据的计算。（1）主机的重置成本；（2）辅助设备的重置成本；（3）国内配套设施及其他费用的重置成本；（4）A设备的重置成本；（5）A设备的评估值。 （计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位） 答：（1）主机的重置成本=10*（1+30%）*8=104（万元）； （2）辅助设备的重置成本=3*（1+20%）*8=28.8（万元）；

（3）国内配套设施及其他费用的重置成本=15*（1+16%）+10*（1+40%）=31.4（万元）； （4）A设备的重置成本=104+28.8+31.4=164.2（万元）； （5）A设备的评估值=164.2*70%=114.94（万元）；

2．有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。

要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位） 答：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用 楼价=5000*4*12000*(1+6.3%)=21240.818（万元）； 建筑费=5000*4*4800/2*【(1+6.3%)

-0.5

-2

地价=（21240.818-9033.6-722.688-614.646-2926.886-1699.265）/（1+6.3%+30%）

=6243.733/1.363=4580.88（万元）； 楼面单价4580.88/5000=0.92（万元/M；）

3．甲企业拟进行股份制改组。根据企业过去的经营情况和未来市场形势，预测未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。预计从第6年开始，以后每年的收益额稳定在140万元的水平。评估人员根据分析，确定的折现率和资本化率均为10％。另外，采用单项资产评估方法，评估出甲企业有形资产的价值为900万元，可确定的无形资产价值为200万元。要求：（1）计算甲企业整体评估值；（2）确定甲企业商誉的评估值。（计算结果以“万元”为单位，取整）

答：（1）计算甲企业整体评估值=130/（1+10%）+140/（1+10%）+110/（1+10%）

4

52

3

5

2

+120/（1+10%）+150/（1+10%）+140/10%/（1+10%）

=130*0.9091+140*0.8264+110*0.7513+120*0.6830 +150*0.6209+1400*0.6209=1361（万元）； （2）确定甲企业商誉的评估值=1361-（900+200）=261（万元）；

4．待估企业未来5年的预期利润总额分别为300万元、330万元、320万元、340万元、350万元，第6年起利润总额固定在350万元。该企业前5年的税率为18％，第6年恢复为25％。评估人员认为该企业的折现率和资本化率均为10％。

要求：用分段法计算该企业的价值。（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位） 答：企业的价值=300*（1-18%）*0.9091+330*（1-18%）*0.8264+320*（1-18%）*0.7513 +340（1-18%）*0.6830+350*（1-18%）*0.6209+350（1-25%）/10%*0.6209 =2669.12（万元）；

5．评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：

（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。

（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。

要求：请帮助评估人员计算（1）该生产线的经济性贬值率； （2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数） 答：（1）该生产线的经济性贬值率=【1-（800/1000）】*100%=12.53%； 1

0.6

+（1+6.3%）

-1.5

】=9033.6（万元）；

专业费用=9033.6*8%=722.688（万元）；

利息=【地价+（9033.6+722.688）】*6.3%=6.3%地价+614.646； 利润=（地价+9033.6+722.688）*30%=30%地价+2926.886； 税费=21240.818*8%=1699.265（万元）；

（2）该生产线的经济性贬值额=1000*100*（1-25%）*P/A10%,3=75000*2.4869=186518(元)； 6．待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006 年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。 要求：（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 答：（1）该建筑物的重置成本

综合价格指数=（1+1.7%）*（1+0.7%）*（1-1.2%）*（1+0.8%）*（1+1.2%）*（1+0.5%）*100% =103.73%；

建筑物的重置成本=500*103.73%=518.65（万元）；

（2）年限法成新率=（1-6/60）*100%=90%；打分法成新率=90*0.8+80*0.1+80*0.1=88%；

成新率=90%*50%+88P%=89%；

（3）该建筑物2006年底的价格=518.65*89%=461.60（万元）。

7．由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。

要求：请帮助评估人员计算确定（1）专有技术的折现率；（2）专有技术各年的净收益； （3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 答：（1）专有技术的折现率=4%+6%=10%；

（2）专有技术各年的净收益第一年净收益=80*10*4%*（1-25%）=24（万元）； 第二年净收益=90*10*4%*（1-25%）=27（万元）；

第三年净收益=95*10*4%*（1-25%）=28.5（万元）；第四年净收益=28.5（万元）；

（3）专有技术的评估价值=24*0.9091+27*0.8264+28.5*0.7513+28.5*0.6830=85.01（万元）； 8．待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、110万元、120万元和125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。要求：（1）采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）；（2）判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。 答：（1）企业收益现值=100*0.9091+105*0.8264+110*0.7513+120*0.6830+125*0.6209 =419.90（万元）。

2

年金=420.10/3.7908=110.82（万元）；评估值=110.82/10%=1108.2（万元）；

（2）判断该企业是否有商誉：该企业没有正商誉。因为该企业的单项净资产为1200万元。远远大于企业整体评估值。

9.B设备5年前购置，账面价值为30万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。评估人员从功能上鉴定：B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。（其他费用忽略不计） 要求：（1）估算B设备的重置成本。（2）估算B设备的成新率。

（3）估算B设备的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位） 答：（1）B设备的重置成本=40*0.8=32（万元）； （2）B设备的成新率=（1-5/13）*100%=61.54%； （3）B设备的评估价值=32*61.54%=19.69（万元）。

10.某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整） 答：年房租收入=44000*12=528000（元）；年房租损失费=44000/2=22000（元）； 年房产税=528000*18%=95040（元）；年管理费用=528000*2.5%=13200（元）； 年维持费=528000*5%=26400（元）；年保险费=12000（元）； 年总费用=22000+95040+13200+26400+12000=168640（元）；

年总收益=528000-168640=359360（元）；土地收益=400*3800*8%=121600（元）； 建筑物纯收益=359360-121600=237760（元）；建筑物折旧率=1/40*100%=2.5%； 建筑物价格=237760/（10%+2.5%）=1902080（元）。

11.甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测算获得以下资料： （1）甲企业与B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。 （2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。

（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。 （4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。

要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率；（3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。（计算结果以万元为单位，取整）

答：（1）重置成本净值=400*（1+10%）*9/12=330（万元）； （2）重置成本净值转让分摊率=300/（700+300）*100%=30%；

（3）该制药生产技术转让的最低收费额=330*30%+（80+20）=199（万元）；

12.待估企业未来5年预期税后利润分别为200万元、250万元、230万元、220万元、240万元，资本化率为10%。

要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位） 答：该企业的评估值

=（200*0.9091+250*0.8264+230*0.7531+220*0.6830+240*0.6209）/P/A10%,5/10% =860.91/3.7908/10%=2271.05（万元）

13.2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：

(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。

(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。要求计算：(1)A设备的重置成本；(2)A设备的加权更新成本；(3)A设备的加权投资年限；(4)A设备的成新率。(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)

答：(1)A设备的重置成本=20*（1+10%）+5*（1+10%）+3*（1+10%）=63.55（万元）； (2)A设备的加权更新成本=51.87*10+8.05*5+3.63*2=566.21（万元）； (3)A设备的加权投资年限=566.21/63.55=8.9（年）； (4)A设备的成新率=7/（8.9*90%+7）*100%=46.64%；

14.有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 待估宗地 A B C 成交价(元/M) 5150 6700 5550 210

5

2

2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 答：比准价格A=5150*（1+1%）*100/99*163/154*【1-1/（1+6%）】/【1-1/（1+6%）】 =5803.15*1.01*1.06*0.95/0.93=6346（元）；

比准价格B=6700*（1+1%）*163/181*100/102*【1-1/（1+6%）】/【1-1/（1+6%）】 =7102*0.9*0.98=6264（元）；

比准价格C=5550*（1+1%）*100/99*100/98*163/154*【1-1/（1+6%）】/【1-1/（1+6%）】 =5661*1.01*1.02*1.06*0.95/0.93=6315（元）； 待估宗地评估价=（6346+6264+6315）/3=6308（元/M）

15.A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况： (1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台； (2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业； (3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年； (4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。 要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。

答：(1)该商标权前两年每年新增利润=9*10=90（万元）；后两年每年新增利润=10*10=100（万元）； (2)该商标使用权价格=90*30%*（1-25%）*P/A15%，2+100*30%*（1-25%）* P/A15%，2*P/F15%,2 =20.25*1.6257+22.5*1.6257*0.7561=60.58(万元)； 16.某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。评估人员获得的资料如下：

(1)预计ABC公司未来5年的销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和330元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；(2)评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%；(3)该企业的销售净利率为10%。要求：运用分段法计算ABC公司的持续经营价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

答：折现率=3%+1.2*（8%-3%）=9%；

评估值=300*10%*0.9174+280*10%*0.8417+300*10%*0.7722+320*10%*0.7084 +330*10%*0.6499+320*10%/8%*0.6499=378.33（万元）；

17.某企业需对一年产20万件零件的机器进行评估。现有一新购进的技术先进的同类机器，年生产能力与被评估机器相同，但由于其功能先进，每件产品可节约原材料2元。假定被评估机器剩余使用年限为5年，适用折现率为10%，所得税率为33%，求该机器的功能性贬值。 答：该机器的功能性贬值=20*2*（1-33%）*P/A10%,5 3

2

2

50

45

6

50

50

12

50

45

交易时间 2006年2月 2005年2月 2005年8月 交易情况 0 0 0 容积率 1.7 1.6 1.9 1.6 区域 因素 0 0 +2% 0 个别 因素 0 -1% 0 -1% 剩余 年限 50年 45年 50年 45年 2005年12月 -2% 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年

=26.8*3.7908=101.59（万元）；

18.待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元。设定建筑物还原率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格依成本法取得为150万元，运用收益法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。

答：年总纯收益=6*12-18=54（万元）；土地年收益=土地价格*土地还原率=8%L； 建筑物年折旧率=1/50*100%=2%；

该写字楼所占基地的公平市场价值=【54-150*（10%+2%）】/8%=450（万元）；

19.某企业融资总额为8000万元人民币，其中长期负债与权益比例为6∶4，借债利息率为7%，社会无风险报酬率为4%，风险报酬率为4%，采用加权平均资本成本模型计算资本化率。 答：60%*7%*（1-25%）+40%*(4%+4%)=6.35%；

20.甲设备是一种化工原料设备，公司拟转让，现委托评估公司评估。评估人员了解到甲设备的相关情况有：年生产能力为2.5万吨；成新率为80％。评估人员经市场调查，找到与甲设备具有可比性的一台全新设备（M设备）。M设备的相关情况如下：2月前购置时的市场价格为80万元；成新率为100％；年生产能力为2万吨；规模经济效益指数为0.7。经调查，近两月该类设备的价格上升了5％。要求：请你按市场法，帮助计算：

（1）时间、生产能力、成新率因素的调整系数。（2）甲设备的评估价值。 （计算结果以万元为单位，小数点后得保留两位） 答：（1）时间、生产能力、成新率因素的调整系数

时间调整系数=（1+5%）=1.05；生产能力调整系数=（2.5/2）=1.17； 成新率调整系数=0.8；

（2）甲设备的评估价值=80*1.05*1.17*0.8=78.62（万元）；

21.某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积2000平方米。该厂房所占的土地于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于1999年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为1200元，经济使用年限为60年。现在要评估该厂房于2006年12月1日的价值。经过调查，2006年12月1日与该厂房所处区域、用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2400元；同类建筑物的造价为每平方米1800元。假定建筑物的残值为零，土地的还原利率为8％。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位） 答：评估价=1800*5000*53/60+2400*2000*【1-1/（1+8%）】/【1-1/（1+8%）】 =795+480*0.961/0.979=1266.17（万元）；

22.M机械加工企业，有500张机械零部件工艺设计图纸，已经使用5年。经专家对该批设计图

4

42

50

0.7

纸从先进性、保密性等方面鉴定后认为，有450张设计图纸仍可作为专有技术资产；预计尚可使用4年。通过对该类图纸设计、制作耗费情况的分析，评估人员认为，当前每张图纸的重置成本为350元。要求：（1）计算该批图纸的重置成本；（2）计算该批图纸的成新率； （3）计算该批图纸的评估价值。（计算结果以元为单位，取整） 答：（1）该批图纸的重置成本=450*350=157500（元）； （2）该批图纸的成新率=4/（5+4）*100%=44.44%； （3）该批图纸的评估价值=157500*44.44%=69993（元）；

23.某企业为了整体资产转让需进行评估。评估人员收集的有关材料如下：

（1）该企业属于成长型企业；（2）经预测未来5年企业预期利润总额为100万元、110万元、120万元、140万元和150万元，从第6年起企业预收益在第5年收益的基础上按2％等比增长。 （3）在评估基准日，社会平均收益率为9％，无风险报酬率为4％，被估企业的B系数为2； （4）企业所得税率为33％。要求：用分段法计算该企业持续经营的价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）

答：折现率=4%+2*（9%-4%）=14%；

企业评估值=100*（1-33%）*0.8772+110*（1-33%）*0.7695+120*（1-33%）*0.6750

+140*（1-33%）*0.5921+150*（1-33%）*0.5194 +150*（1+2%）/（14%-2%）*0.5194

=939.73（万元）；

24.一台A型机器设备年产量90000件产品，已用10年，尚可使用15年，评估时找不到A型机器的价格，但有B型新机器的价格为22万元，年产量10万件，假定规模经济效益指数为0.8，求A型机器的评估值。

答：A型机器的评估值=22*（9/10）*15/25=121308（元）；

25.某企业和外商合资，利用其现有场地作投资，场地共1500平方米，出让年限为50年，合资35年，取还原利率为10%。经调查，该地基准地价为1000元/平方米，分析确定个别因素修正系数为110%，市场转让修正因素为130%，试用基准地价系数修正法评估该土地使用权的转让价格。 答：该土地使用权的转让价格=1000*110%*130%*[1-1/(1+10%)]/ [1-1/(1+10%)] =1386.67（元/M）

26.某被评估企业因产权变动，涉及到递延资产评估，截止到评估基准日，企业递延资产科目账面借方余额126万元，其中：营业室装修费用59万元，在房产评估中已充分考虑装修的因素；预付房租44万元，租期4年，租赁期尚余2年，已摊12万元，账面余额32万元；长期借款利息35万元。试评估该递延资产价值。

2

35

50

0.8

答：该递延资产评估值=44/4*2=22（万元）；

27.评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：

(1)该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。(2)经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。(3)操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。要求：请帮助评估人员计算：

(1)该设备的年超额运营成本；(2)该设备的年净超额运营成本；(3)该设备的功能性贬值。 (计算结果以万元为单位，保留两位小数)

答：(1)该设备的年超额运营成本=2*2.6+0.4=5.6（万元）； (2)该设备的年净超额运营成本=5.6*（1-25%）=4.2（万元）； (3)该设备的功能性贬值=4.2*P/A10%,3=4.2*2.4869=10.44（万元）；

28.某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5%，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位，取整)

答：年总收入=24000*120*12=34560000（元）；房租损失费=34560000*8%=2764800（元）； 管理费用=34560000*2.5%=864000（元）；维修费=4800*24000*1.5%=1728000（元）； 税金=34560000*18%=6220800（元）；保险费=4800*24000*0.2%=230400（元）； 年纯收益=34560000-2764800-864000-172800-6220800-230400=24307200（元）； 建筑物折旧率=1/58*100%=1.72%；

该宗地2006年12月的价格=[24307200-4800*24000*（10%+1.72%）]/8%=135072000（元）； 土地单价=135072000/6000=22512（元/M）

29.A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。评估人员了解到以下情况：(1)双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。(2)未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。(3)据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。要求：(1)计算专利权各年的收益。(2)计算专利权使用权的评估价值。 (计算结果以万元为单位，保留两位小数)

5

2

答：(1)专利权各年的收益：单位利润=100-70=30（元）；折现率=15%+5%=20%； 第一年的收益=9*30*（1-25%）*30%=60.75（万元）； 第二年的收益=10*30*（1-25%）*30%=67.5（万元）； 第三年的收益=12*30*（1-25%）*30%=81（万元）； 第四年的收益=12*30*（1-25%）*30%=81（万元）；

(2)专利权使用权的评估价值=60.75*0.8333+67.5*0.6944+81*0.5787+81*0.4823 =183.44（万元）；

30.某公司因产权变动需进行整体评估。评估人员通过对该企业历史经营状况，以及未来发展趋势进行调查与分析，收集到下列数据资料：(1)预计该公司未来5年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、270万元、300万元，第6年起净收益稳定在300万元；(2)社会平均收益率为10％，国债利率为5％，被评估企业的风险系数为l.2；(3)该企业各单项可确指资产的评估值之和为2600万元，企业的负债为1000万元。要求：

(1)确定该企业整体资产评估值。(2)企业整体资产评估结果与单项资产评估汇总获得的结果的差额如何处理?(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

答：(1)确定该企业整体资产评估值：折现率=5%+1.2*（10%-5%）=11%； 整体资产评估值=200*0.9009+220*0.8116+250*0.7312+270*0.6587+300*0.5935 +300/11%*0.5935=2516.07（万元）；

（2）企业整体资产评估结果与单项资产评估汇总获得的结果的差额=2516.07-2600=-83.93（万元）不做任何处理。

31.某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中的FOB价格是l5万美元，2000年底对该生产线进行评估。评估人员在询价过程中，了解到该型号的生产线已不再生产，取代它的是新型号的同类生产线，新生产线的报价是20万美元。但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。成交价为16万美元。评估人员又了解到旧型号生产线的生产能力仅为新型号生产线的80％。评估基准日人民币对美元的汇率为8.3∶1。境外运杂费按FOB价格的5％计，保险费按FOB的0.5％计，关税税率为10％，增值税税率为17％。银行手续费按CIF价格的0.8％计算，国内运杂费按(CIF价格+银行手续费)的3％计算。安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。评估人员还了解到以下情况：(1)经技术检测，该设备尚可使用5年；(2)由于企业的产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80％，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；(3)该企业的所得税率为33％，企业所在行业的投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7。要求：(1)根据上述资料计算该生产线的重置成本；

(2)计算该生产线的实体性贬值额；(3)计算该生产线的经济性贬值额；(4)计算该生产线的评估

值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数) 答：(1)该生产线的重置成本：

FOB价=16*80%=12.8（万美元）；境外运杂费=12.8*5%=0.64（万美元）；

保险费=12.8*0.5%=0.064（万美元）；CIF价=12.8+0.64+0.064=13.504（万美元）；

银行手续费=13.504*0.8%=0.108（万美元）；国内运杂费=（13.504+0.108）*3%=0.408（万美元）； 折合人民币=（13.504+0.108+0.408）*8.3=116.366（万元）；

关税=13.504*8.3*10%=11.208（万元）；增值税=（13.508*8.3+11.208）*17%=20.96（万元）； 生产线的重置成本=116.366+11.208+20.96=148.53（万元）；

(2)生产线的实体性贬值额=148.53*10*80%/（10*80%+5）=91.403（万元）； (3)生产线的经济性贬值额=（148.5-91.403）*（1-0.8）=8.283（万元）； (4)该生产线的评估值=148.53-91.403-8.283=48.84（万元）；

32.某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)

答：年总收入=90*8000*12=8640000（元）；房租损失费=8640000*10%=864000（元）； 管理费用=8640000*2.5%=216000（元）；维修费=4500*8000*1.5%=540000（元）； 税金=8640000*18%=1555200（元）；保险费=4500*8000*0.2%=72000（元）； 年纯收入=8640000-864000-216000-540000-1555200-72000=5392800（元）； 建筑物折旧率=1/58*100%=1.72%；

该宗地2005年1月的价格=[5392800-4500*8000*（8%+1.72%）]/6%=31560000（元）； 33.X机械厂现每年生产X型机器1万台，每台售价5万元，成本4万元，现准备引进一项先进技术。该技术可以提高产品品质，因此该机器售价可以提升至5.5万元，年产销量可达1.2万台；同时可以降低生产成本2000元／台。请计算该技术的利润分成率。 答：追加利润=（5.5-4+0.2）*1.2-（5-4）*1=1.04（万元）； 利润总额=（5.5-4+0.2）*1.2=2.04(万元)； 该技术的利润分成率=1.04/2.04*100%=50.98%；

34.某企业预计未来5年收益分别为：80万、100万、110万、120万和150万元，从第六年开始

6

0.7

稳定在200万元。社会平均收益率为10％，银行存款利率为5％，该企业的风险系数为1.8。请评估该企业的价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数) 答：折现率=5%+1.8（10%-5%）=14%；

企业的评估值=80*0.8772+*100*0.7695+110*0.6750+120*0.5921+150*0.5194 +200/14%*0.5194=1112.34(万元)；

35.被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％;(5)经检测该设备尚可使用8年。要求：(1)计算该设备的重置成本； (2)计算该设备的加权投资年限与成新率；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数) 答：(1)该设备的重置成本=120*108/102+15*108/103=142.79（万元）；

(2)该设备的加权投资年限=（120*108/102*4+15*108/103*2）/142.79=539.69/142.79=3.78（年） 该设备的加权投资成新率=8/（3.78*60%+8）=77.90%；

(3)该设备的功能性贬值额=-5000*12*（1-25%）*P/A10%,8=-45000*5.3349=-24.01（万元） (4)该设备的经济性贬值额=【142.79-142.79*（1-77.90%）+24.01】*（1-0.8）=19.01（万元）； (5)该设备的评估值=142.79*77.90%+24.01-19.01=116.23（万元）；

36.A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。该企业所得税率为33％。预计该专利的经济寿命为5年，假定折现率为10％，请计算该专利技术的价值。(以万元为单位，计算结果保留两位小数)

答：年超额收益=[（110-75）*12-（100-80）*10]*（1-33%）=147.4（万元）； 专利技术的评估值=*P/A10%,5=147.4*3.7908=558.76(万元)；

37.某企业预计未来五年年收益均为100万，第六年比第五年增长2％，以后均保持此增长率，当时银行存款利率为4％，社会平均收益率为8％，被评估企业的β系数为1.5，请评估该企业的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位小数) 答：折现率=4%+1.5（8%-4%）=10%；

0.7

企业评估值=100*P/A10%，5+100*（1+2%）/（10%-2%）*P/F10%,5 =100*3.7908+1275*0.6209=1170.73（万元）；

38.有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个 宗地交易实例，具体情况见下表：

成交价宗地 （元/M） 待估宗地 A B C 2150 2400 2100 2004年1月 2003年1月 2003年1月 2002年1月 2实体性贬值=181.05*10*80%/13=111.415（万元）；

功能性贬值=0.2*12*(1-33%)*P/A10%,5=1.608*3.7908=6.10（万元）； （2）该设备的评估值=181.05-111.415-6.10=63.54（万元）；

40.某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为700元，经济使用年限为60年。现在要评估该房地产2003年12月1日的价值。经过调查，2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米1200元；同类建筑的造价为每平方米750元。假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为8%，试估算该房地产在2003年12月1日的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）

答：该房地产评估价=750*3500*58/60+1200*1000*[1-1/(1+8%)]/ [1-1/(1+8%)] =253.75+120*0.969/0.979=372.52（万元）；

41.某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。所得税税率为33%，折现率为10%。

45

40

45

50

交易时间 交易情况 容积率 区域个别 剩余年因素 因素 限 0 -1% 0 -2% 1.7 1.6 1.8 1.6 0 0 +2% 0 0 -1% 0 -1% 45年 40年 45年 40年 表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)

答：比准价格A=2150*（1+1%）*100/99*106/103*100/99*[1-1/(1+7%)]/ [1-1/(1+7%)] =2327（元）；

比准价格B=2400*（1+1%）*106/109*100/102*[1-1/(1+7%)]/ [1-1/(1+7%)]=2311（元）； 比准价格C=2100*（1+1%）*100/98*106/103*100/99*[1-1/(1+7%)]/ [1-1/(1+7%)]=2319（元）； 待估宗地评估价=（2327+2311+2319）/3=2319（元/M）

39.被评估成套设备购建于1992年12月，帐面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 答：（1）设备的重置成本及各项损耗

设备的重置成本=100*(1+10%)+20=181.05（万元）；

7

5

2

2

45

40

45

45

试估算该专利技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数）

答：超额收益=100*（1+10%）*[2300*（1+5%）-2000*（1-2%）]-100*（2300-2000） =50050-30000=20050（万元）；

该专利技术的评估价值=20050*（1-33%）*P/A10%,5=13433.5*3.7908=50923.71（万元）； 42.待估企业预计未来5年的预期收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10%，该企业各单项资产评估后的价值之和为1100万元。 要求：（1）采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。（计算结果保留小数点后两位） （2）该企业是否有商誉？为什么？

答：（1）企业整体资产评估价值=（100*0.9091+110*0.8264+105*0.7513+110*0.6830 +110*0.6209）/3.7908/10%=1066.08（万元）；

（2）该企业有负商誉。因为整体价值小于单项资产价值之和33.92万元。

43．某设备购建于1998年5月，账面原值200万元，2002年5月对该设备进行了一次技术改造，投资20万元，2004年5月评估，恰在评估之前，由于工人操作不当造成该设备传动齿轮严重受损。经评估人员检测认定该设备更换传动齿轮后仍可继续使用10年。损坏的传动齿轮价值占设备重置成本的2%，传动齿轮的现行购买价为4.4万元，调换费用约1万元，评估人员经进一步

调查了解以下情况：(1)从1998年5月到2004年5月国内该类设备价格没有明显变化； (2)由于该设备在2002年经过技术改革，因此在功能上与新近出厂的设备没有什么差异。 要求：(1)根据上述资料计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的有形损耗额；(3)计算该设备的评估值。（计算结果保留两位小数，以万元为计算单位） 答：(1)该设备的重置成本=（200+20）=220（万元）；

(2)设备的有形损耗额=4.4+1-220*2%+(220-1)*6/16=83.13（万元）； (3)该设备的评估值=220-83.13=136.87（万元）；

44．某砖混结构四层住宅，建筑面积800平方米，占地面积为300平方米，月租金24000元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维修费按年租金的4%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米2800元(为楼面地价)。试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。(计算结果以元为单位，取整) 答：年总收益=24000*12=288000（元）；房租损失费=24000/2=12000（元）； 管理费用=288000*2.5%=7200（元）；税金=288000*18%=51840（元）； 维修费=288000*4%=11520（元）；保险费=12000；

年纯收益=288000-12000-7200-51840-11520-12000=193440（元）； 建筑物折旧率=1/40=2.5%；

该建筑物的评估价=（193440-2800*300*6%）/（8%+2.5%）=1362286（元）；

45．A公司拟将一项技术转让给B公司使用。该技术系3年前购入，历史成本80万元，3年间物价累计上涨25%。该技术成本利润率为400%，B公司拟投入生产的资产重置成本为4000万元，该资产的成本利润率为12.5%。该技术尚可使用10年，前五年每年销售量为20万台，后五年可增长至25万台，价格为500元/台，成本为400元/台。预计在未来的10年中。价格和成本不会发生变化。假设折现率为10%，请估算该技术的评估值。(计算结果保留两位小数，以万元为计算单位)

答：无形资产的约当投资量=80*(1+25%)*(1+400%)=500（万元）； 购买方约当投资量=4000*（1+12.5%）=4500（万元）； 无形资产利润分成率=500/（500+4500）*100%=10%；

前五年利润=20*（500-400）=2000（万元）；后五年利润=25*（500-400）=2500（万元）； 该技术的评估值=2000*10%*P/A10%,5+2500*10%P/A10%,5P/F10%,5

=200*3.7908+250*3.7908*0.6209=1346.59（万元）

46．某企业未来三年每年收益为80万元，第四年在第三年基础上增长3%，并保持此增长率连续

8

四年，从第八年开始收益维持在前期最后一年的收益水平，折现率和资本化率均为10%，请评估该企业的价值。(计算结果保留两位小数，以万元为计算单位)

答：企业的评估价值=80*P/A10%,3+80*(1+3%)*P/F10%,4+80*(1+3%)*P/F10%,5+80*(1+3%)P/F10%,6 +80*(1+3%)P/F10%,,7+80*(1+3%)/10%*P/F10%,7

=80*2.4869+82.4*0.6830+84.872*0.6209+87.418*0.5645+90.041*0.5132+90.041/10%*0.5132 =865.58（万元）；

47.某化工厂购入一座反应塔，耗费20万元，又支出25万元安装成本，设计生产能力为20吨/年，使用年限为10年，到评估基准日已使用3年，由于市场变动，对该厂产品需求仅为18吨/年，试评估该反应塔的价格，已知物价调整指数为20%，功能性贬值为0，规模效益指数为0.7。 答：重置成本=（20+25）*（1+20%）=54（万元）； 实体性贬值=54*3/10=16.2（万元）；

经济性贬值=（54-16.2）*[1-（18/20）]=2.688（万元）； 该反应塔的评估价=54-16.2-2.688=35.11（万元）；

48.某混合结构3层楼房，经评估人员现场打分，结构部分为75分，装修部分为80分，设备部分为60分。修正系数分别为G=0.6,S=0.2,B=0.2，则该楼房成新率为多少? 答：75*0.6+80*0.2+60*0.2=73%；

49.某企业以自有的一项无形资产向另一企业投资，该无形资产的重置成本为200万元，接受投资的企业拟投入合营的所有资产的重置成本为8000万元。投资企业无形资产成本利润率为600%，接受投资的企业拟合作的资产原利润率为20%，计算该无形资产的利润分成率。 答：无形资产的利润分成率=200*（1+600%）/[200*（1+600%）+8000*（1+20%）] =1400/11000=12.73%；

50.评估某企业一套自制非标设备。该设备购建于1990年12月，评估基准日为2000年12月30日。根据设计图纸，该设备的主材为钢材，耗量为15吨，评估基准日钢材的不含税市价为3850元/吨，主要外购件不含税费用为55000元，成本主材费率为55%，成本利润率为15%，设计费率为14%，产量1台，销售税金率为18.7%。另外，经工程技术人员现场鉴定，该设备还可使用10年。与该企业最近生产的同类设备相比，被评估设备每个月多耗电500度，每度电0.5元，该企业所得税率为33%，该企业所在行业平均投资收益率为10%。要求：（1）计算该设备的重置成本；（2）计算该设备的成新率和功能性贬值额；（3）计算该设备的评估值。

答：（1）设备的重置成本=（3850*15/55%+55000）*（1+15%）*（1+18.7%）*（1+14%） =248985.12（元）；

（2）设备的成新率和功能性贬值额：设备的成新率=10/20*100%=50%；

0.7

4

4

4

2

3

功能性贬值额=500*0.5*12*（1-33%）*P/A10%,10=2010*6.1446=12350.65（元）； （3）该设备的评估值=248985.12*50%-12350.65=112141.91（元）

51.预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值5%。出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算该房地产当前的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位） 答：该房地产当前的价值=400*P/A10%,5+400*P/A10%,5*5%(1-30%)P/F10%,5

=400*3.7908+400*3.7908*5%*(1-30%)*0.6209=1549.27（万元）； 52.某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知如下资料：该企业与技术购买方共同使用该生产技术，双方的设计生产能力分别为700和300万标箱；该技术的开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚可以使用6年，两年的通货膨胀率累计为6%；该技术使用权转让后，由于失去了现有及潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成的年经济损失现值为60万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销售收入中分成2%，直到该技术的经济寿命到期。预计每标箱的价格为200元。折现率为10%，所得税税率为33%。试评估该技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数） 答：转让成本分摊率=300/（700+300）=30%； 技术重置成本净值=200*(1+6%)*6/(2+6)=159(万元)； 无形资产最低收费额=159*30%+60=107.7（万元）；

该技术的评估价值=107.7+200*300*2%*（1-33%）P/A10%,6=107.7+804*4.3553=3609.36（万元）； 53.某企业的有关资料如下：（1）根据该企业以前5年的经营情况，预计其未来5年的收益额分别为30万元；28万元，30万元、32万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在32万元水平。（2）根据资料确定无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%。要求：运用分段法计算该企业整体评估价值（计算结果保留小数点后两位） 答：折现率=3%+1.2*（8%-3%）=9%；

该企业整体评估价值=30*0.9174+28*0.8417+30*0.7722+32*0.7084+32*0.6499 +32/8%*0.6499=377.68（万元）；

54.已知某厂的一台设备仍有10年使用寿命，但由于技术原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约A材料2公斤，预计该厂未来10年内年产量20万件，A材料前5年的价格保持20元/公斤，从第6年起将上涨20%，试确定该设备功能性贬值(适用折现率为15%，所得税率为33%)

答：该设备功能性贬值=20*2*20*(1-33%)*P/A15%,5,+20*2*20(1+20%)*(1-33%)*P/A15%,5*P/F15%,5

9

=536*3.3522+643.2*3.3522*0.4972=2868.81（万元）；

55.被评估对象为“七通一平”的空地，面积1000平方米，用于办公楼。最佳开发设计总建筑面积为5000平方米，预计3年后竣工时的平均售价为3000元/平方米。预计总费用450万元，专业费用6%，利息率为10%，利润率为20%，税费按楼价的3%计，建筑费第一年投入50%，第二、三年分别投入25%。求地价。

答：楼价现值=5000*3000/（1+10%）=1126.95（万元）；

建筑费现值=450*50%/（1+10%）+450*25%/（1+10%）+450*25%*/（1+10%）

2

3

3

=225*0.9091+112.5*0.0.8264+112.5*0.7513=382.04（万元）； 专业费用现值=382.04*6%=22.92（万元）；利息=10%地价+（382.04+22.92）*10%； 利润=20%地价+（382.04+22.92）*20%；税金=1126.95*3%=33.81（万元）；

地价=（1126.95-382.04-22.92-40.50-81-33.81）/（1+10%+20%）=435.91（万元）； 56.某被评估企业拥有另一企业发行的面值共300万元的非上市普通股股票，持股期间，每年股利分派相当于票面价格的12%左右，经评估人员调查，股票发行企业每年只用85%和税后利润用于股利发放，另15%用于扩大再生产。分析表明，从总的趋势看，今后几年股本利润率将保持在14%左右，假定风险报酬率为2%，无风险报酬率为4%，试评估该股票价值。 答：股利增长率=15%*14%=2.1%;年股利=300*12%=36（万元）；折现率=2%+4%=6%； 该股票评估价值=36/（6%-2.1%）=923.08（万元）；

57．某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%，基础安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为33%，折现率为12%。 要求：（1）计算该设备的重置成本。（2）计算该设备的实体性贬值额。（3）计算该设备的功能性贬值额。（4）计算该设备的评估价值。

答：（1）该设备的重置成本=35*150/130+4.5*（1+100%）+1.1=50.485（万元）； （2）该设备的实体性贬值额=50.485*（5*120%+5*95%）/13.75=39.47（万元）； （3）该设备的功能性贬值额=2*2*（1-33%）*P/A12%，3=2.68*2.4018=6.437（万元）； （4）该设备的评估价值=50.485-39.47-6.437=4.58（万元）；

58．某房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的

6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。 要求：（1）求该房地产的年租金总收入。（2）求该房地产的年出租费用。（3）求该房地产的年纯收益。（4）计算该房地产的评估值。

答：（1）年租金总收入=10000*7*12=840000（元）；

（2）该房地产的年出租费用：房租损失费=840000*5%=42000（元）； 房产税=840000*12%=100800（元）；管理费=840000*6%=50400（元）； 保险费=3000（元）；

（3）该房地产的年纯收益=840000-42000-100800-50400-3000=643800（元）； （4）该房地产的评估值=643800*P/A12%,10=643800*5.6502=3637598.76（元）；

59．某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：（1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势;（2）经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第6年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。（3）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。（4）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为9％，无风险报酬率为4％，被评估企业所在行业的β系数为2，资本化率为12％。要求：

（1）说明评估该企业商誉的主要思路和方法。（2）评估该企业的商誉价值。

答：（1）说明评估该企业商誉的主要思路和方法：通过计算企业整体价值与单项资产价值之和的对比计算商誉。

（2）评估该企业的商誉价值：折现率=4%+2（9%-4%）=14%；

企业评估价=100*0.8772+110*0.7695+120*0.6750+140*0.5921+150*0.5194+150/12%*0.5194 =1063.42（万元）；该企业的商誉价值=1063.42-800=263.42（万元）；

60．某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前该产品年实际销量为2万件。评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以10％的速度递增。国库券利率为4％，风险报酬率为8％。该企业所得税率为33％。根据上述资料，确定该非专利技术的评估值。

答：该非专利技术的评估值=2*(1+10%)*10*（1-33%）*0.8929+2*（1+10%）*10*（1-33%）*0.7972

+2*（1+10%）*10*（1-33%）*0.7118+2*（1+10%）*10*（1-33%）*0.6355 +2*（1+10%）*10*（1-33%）*0.5674=63.50（万元）；

61.被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：

10

53

4

2

(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。(2)计算被估设备的评估值。

答：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标： 重置成本=80*（1+50%）+18*（1+30%）+3=146.4（万元）； 实体性贬值=146.4*3*60%/6.8=38.753（万元）；

功能性贬值=0.1*12*（1-33%）*P/A10%,5=0.804*0.6209=0.5（万元）； (2)设备的评估值=146.4-38.753-0.5=107.15（万元）；

62.甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%。评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%。要求：(1)分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。(2)计算专利技术的利润分成率。3)计算折现率。(4)计算被估专利技术的评估值。 答：(1)专利技术和乙企业资产的约当投资量 专利技术约当投资量=100*（1+500%）=600（万元）； 乙企业资产的约当投资量=3000*（1+10%）=3300（万元）；

(2)专利技术的利润分成率=600/3900=15.38%；3)折现率=4%+6%=10%；

(4)专利技术的评估值=400*15.38%*0.9091+420*15.38%*0.8264+430*15.38%*0.7513 +450*15.38%*0.6830+440*15.38%*0.6209=248.28（万元）； 63.有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：

宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别交易地价指数 A 甲 780 2000.10 1999.2 0 +1% 1.1 1.2 0 -2% 0 0 108 102 因素 时间表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加

0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：(1)计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。(2)计算参照物修正系数；交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。(3)计算参照物修正后地价。 答：(1)参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数=105/110=0.955；

(2)计算参照物修正系数；交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数

交易情况修正系数=100/101=0.99；交易时间修正系数=108/102=1.059；

区域因素修正系数=100/98=1.02；个别因素修正系数=1；容积率修正系数=0.955； (3)参照物修正后地价=780*0.99*1.059*1.02*0.955=796.58（万元）；

64.评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。要求：(1)确定该企业整体资产评估值。(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?

答：(1)该企业整体资产评估值=200*0.8772+200*（1+10%）*0.7695+200*(1+10%)*0.6705 +200*(1+10%)*0.5921+200*(1+10%)*0.5194+300/14%*0.5194=1929.70（万元）； (2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理? 商誉=1929.70-1600=329.7（万元）；

65.待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%，从1991年到1995年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑物的重置成本。

答：估建筑物的重置成本=100*（1+11.7%）*（1+17%）*（1+30.5%）*（1+6.9%）*（1+4.8%） =178.74（万元）；

66.甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期10年，已过四年。该专利成本利润率400%，乙企业资产重置成本为4000万元，专利成本利润率12.5%。技术人员认为专利剩余使用寿命为5年，乙企业实际生产能力为年产量20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，未来第一、二年售价每台可达500元，第三、四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率为10%。确定该专利评估值。

答：利润分成率=80*（1+25%）*（1+400%）/[80*（1+25%）*（1+400%）+4000（1+12.5%）]

11

3

4

2

=500/5000=10%；

该专利评估值=20*（500-400）*10%*P/A10%,2+20*（450-400）*10%*P/A10%,2*P/F10%,2 +20*(430-400)*10%*P/F10%,5

=200*1.7355+100*1.7355*0.8264+60*0.6209=527.78（万元）；

67.某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70∶30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为1.20，其他费用综合调整系数为1.08。求该产品的评估值。

答：产品的评估值=80*94*70%*1.2+80*94*30%*1.08=8753.28（元）；

0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：(1)计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。(2)计算参照物修正系数；交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。(3)计算参照物修正后地价。 答：(1)参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数=105/110=0.955；

(2)计算参照物修正系数；交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数

交易情况修正系数=100/101=0.99；交易时间修正系数=108/102=1.059；

区域因素修正系数=100/98=1.02；个别因素修正系数=1；容积率修正系数=0.955； (3)参照物修正后地价=780*0.99*1.059*1.02*0.955=796.58（万元）；

64.评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。要求：(1)确定该企业整体资产评估值。(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?

答：(1)该企业整体资产评估值=200*0.8772+200*（1+10%）*0.7695+200*(1+10%)*0.6705 +200*(1+10%)*0.5921+200*(1+10%)*0.5194+300/14%*0.5194=1929.70（万元）； (2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理? 商誉=1929.70-1600=329.7（万元）；

65.待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%，从1991年到1995年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑物的重置成本。

答：估建筑物的重置成本=100*（1+11.7%）*（1+17%）*（1+30.5%）*（1+6.9%）*（1+4.8%） =178.74（万元）；

66.甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期10年，已过四年。该专利成本利润率400%，乙企业资产重置成本为4000万元，专利成本利润率12.5%。技术人员认为专利剩余使用寿命为5年，乙企业实际生产能力为年产量20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，未来第一、二年售价每台可达500元，第三、四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率为10%。确定该专利评估值。

答：利润分成率=80*（1+25%）*（1+400%）/[80*（1+25%）*（1+400%）+4000（1+12.5%）]

11

3

4

2

=500/5000=10%；

该专利评估值=20*（500-400）*10%*P/A10%,2+20*（450-400）*10%*P/A10%,2*P/F10%,2 +20*(430-400)*10%*P/F10%,5

=200*1.7355+100*1.7355*0.8264+60*0.6209=527.78（万元）；

67.某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70∶30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为1.20，其他费用综合调整系数为1.08。求该产品的评估值。

答：产品的评估值=80*94*70%*1.2+80*94*30%*1.08=8753.28（元）；

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/lljd.html