土地价格与投资估算

地价的确定

采用基准地价系数修正法确定宗地土地价值 1、基准地价成果介绍及内涵

根据《武汉市人民政府关于公布武汉市市区国有土地基准地价的通知》，武汉市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。基准地价内涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

表1武汉市市区级别基准地价表

单位：元／㎡（万元／亩）

级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ 商业用地 10835(722) 6678(445) 4457(297) 3301(220) 2524(168) 1932(129) 1478(99) 1085(72) 733(49) 住宅用地 4398(293) 3221(215) 2330(155) 1715(114) 1278(85) 945(63) 686(46) —— —— 工业用地 1161(77) 892(59) 727(48) 625(42) 557(37) —— —— —— —— 根据《城镇土地估价规程》与《武汉市市土地定级估价报告》，其基准

地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：

基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K） 式中：

K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——宗地面积状况修正系数 K4——宗地形状修正系数 K5——宗地容积率修正系数

∑K——待估宗地价所在地价区影响因素总修正值

如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本宗地的开发程度存在差异，则需对本宗地进行开发程度修正，才能得到设定本宗地开发程度条件下的宗地地价，故：

设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价＋开发程度修正幅度 2、住宅用地价值确定

（1）、确定住宅用地的土地级别及基准地价

表2 住宅用地的土地级别及基准地价

宗地名称 南湖水产基地 评估定用途 住宅 土地级别 Ⅵ 基准地价（元／㎡） 945 （2）确定期日修正系数（K1）

确定与评估基准日一致，故期日修正系数K1＝1.02

（3）确定土地使用权年期修正系数（K2） 土地使用权年期修正系数公式： K2＝[1－1/(1＋r)n]/[1－1/(1＋r)m] 公式中：

K2——使用年限修正系数

r——土地还原率6％[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公

布的一年期（含一年）存款利率，再加一定的风险因素调整值，按6％计]

m——基准地价设定土地使用年限 n——待估宗地设定使用年限

武汉市住宅用地基准地价为70年期土地使用价格，此次评估的住宅

用地设定土地使用年期为70年，即：K2＝1 （4）确定宗地面积状况修正系数（K3）

根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地面积状况修正系数表如下：

表3 住宅用地宗地面积修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 面积适中，对面积对土地利面积对土地利面积较小，对面积过小，对指标标准说明 土地利用极为用较为有利 用无不良影响 土地利用有一土地利用产生有利 定影响 严重影响 修正系数

1.06 1.03 1 0.97 0.94 确定待估宗地的面积状况系数，详见表4 表4待估宗地面积状况修正系数表

宗地名称 条件说明 优劣度 修正系数 南湖水产基地 面积对土地利用较为有利 一般 1.03 （5）确定宗地形状修正系数（K4）

根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地形状修正系数表如下：

表5 住宅用地宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 形状规则，对对土地利用较对土地利用无形状不规则，形状较差，对指标标准说明 土地利用极为为有利 不良影响 对土地利用有土地利用产生有利 一定影响 严重影响 修正系数 1.06 1.03 1 0.97 0.94 表6 确定待估宗地形状系数 宗地名称 条件说明 优劣度 修正系数 南湖水产基地 形状对土地利用无不良影响 一般 1 （6）确定宗地容积率修正系数（K5）

根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，住宅用地宗

地容积率修正系数表如下：

表7 住宅用地容积率修正系数表 容积率 1 Ⅰ级 0.60 Ⅱ级 0.61 Ⅲ级 0.65 Ⅳ级 0.65 Ⅴ级 0.69 Ⅵ级 0.70 Ⅶ级 0.73 1.3 1.5 1.8 2 2.3 2.5 2.8 3 3.3 3.5 3.8 4 4.3 4.5 4.8 5 5.3 5.5 5.8 6 0.76 0.86 1.00 1.09 1.22 1.3 1.42 1.50 1.61 1.69 1.8 1.88 1.99 2.08 2.20 2.29 2.42 2.52 2.67 2.78 0.77 0.87 1.00 1.08 1.2 1.27 1.37 1.43 1.53 1.59 1.68 1.75 1.84 1.91 2.02 2.10 2.22 2.31 2.46 2.57 0.81 0.89 1.00 1.06 1.13 1.16 1.20 1.23 1.25 1.27 1.3 1.31 1.35 1.38 1.43 1.48 1.57 1.64 1.78 1.88 0.81 0.89 1.00 1.06 1.13 1.16 1.20 1.23 1.25 1.27 1.3 1.31 1.35 1.38 1.43 1.48 1.57 1.64 1.78 1.88 0.81 0.89 1.00 1.06 1.12 1.14 1.15 1.15 1.16 1.16 1.17 1.18 1.19 1.20 1.21 1.22 1.23 1.24 1.25 1.30 0.84 0.91 1.00 1.04 1.08 1.08 1.09 1.11 0.86 0.92 1.00 1.03 1.07 1.06 1.09 表8 确定待估宗地的容积率系数

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