2010年威海市城市商业及商业项目调研分析报告 - 图文

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目 录

第一部分 威海市经济环境 ........................................................................................................................................................................................... 5

一、威海基本情况 .................................................................................................................................................................................................................................... 5

二、威海主要经济指标 ............................................................................................................................................................................................................................ 6

1、威海市国民生产总值（GDP） .................................................................................................................................................................................................... 6 2、社会消费品零售总额 .................................................................................................................................................................................................................. 7 3、固定资产投资 .............................................................................................................................................................................................................................. 8 4、城镇居民人均可支配收入和城镇居民人均消费性支出 .......................................................................................................................................................... 9

第二部分 威海市商业发展与规划 ............................................................................................................................................................................. 10

一、威海市商业市场分析 ...................................................................................................................................................................................................................... 10

1、威海市商业市场整体状况 ........................................................................................................................................................................................................ 10 2、威海市商业发展历程 ................................................................................................................................................................................................................ 11 二、城市商业规划分析 .......................................................................................................................................................................................................................... 12

1、城市功能结构规划 .................................................................................................................................................................................................................... 12 2、城市商业区域中心主要规划 .................................................................................................................................................................................................... 13 3、城市商业布局发展态势 ............................................................................................................................................................................................................ 14

第三部分 威海市区域核心商圈的经营布局分析 ...................................................................................................................................................... 15

一、环翠区城市中心商圈 ...................................................................................................................................................................................................................... 16

1、商业网点布局及状况 ................................................................................................................................................................................................................ 16 2、主要大型商业物业 .................................................................................................................................................................................................................... 18 二、高区城市次商圈 .............................................................................................................................................................................................................................. 19

1、商业网点布局及状况 ................................................................................................................................................................................................................ 19 2、主要大型商业物业 .................................................................................................................................................................................................................... 20 1、商业网点布局及状况 ................................................................................................................................................................................................................ 21 2、主要大型商业物业 .................................................................................................................................................................................................................... 22

第四部分 威海市商业主要经营业态分析................................................................................................................................................................. 23

一、主要经营业态 .................................................................................................................................................................................................................................. 23

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1、百货业 ........................................................................................................................................................................................................................................ 23 2、超市 ............................................................................................................................................................................................................................................ 25 3、服装市场 .................................................................................................................................................................................................................................... 27 4、家居家俱建材市场 .................................................................................................................................................................................................................... 28 5、电器及数码 ................................................................................................................................................................................................................................ 30 6、餐饮娱乐 .................................................................................................................................................................................................................................... 31 7、酒店业 ........................................................................................................................................................................................................................................ 35 二、威海市商业主要特征 ...................................................................................................................................................................................................................... 40

1、旅游经济影响商业较深 ............................................................................................................................................................................................................ 40 2、商业发展相对落后 理念环境有待提升 .................................................................................................................................................................................. 40 3、商业业态发展有着显著的城市发展轨迹 ................................................................................................................................................................................ 41 4、区域性核心商圈规划和连锁零售商的进驻将改变城市商业格局 ........................................................................................................................................ 41 5、新开发商业物业租金整体水平不高 ........................................................................................................................................................................................ 42 三、威海市商业业态 .............................................................................................................................................................................................................................. 42 四、小结 .................................................................................................................................................................................................................................................. 43

第五部分 威海市主要商业项目分析 ......................................................................................................................................................................... 44

一、威海市商业项目抽样调查对象设定 .............................................................................................................................................................................................. 44

二、商业项目面积规划分析 .................................................................................................................................................................................................................. 44

1、商业项目面积规划列表 ............................................................................................................................................................................................................ 44 2、商业项目总体各业态面积占比 ................................................................................................................................................................................................ 46 3、商业品类面积占比 .................................................................................................................................................................................................................... 47 4、面积规划小结 ............................................................................................................................................................................................................................ 47 三、威海主要商业项目配套规划分析 .................................................................................................................................................................................................. 48

1、商业项目配套规划列表 ............................................................................................................................................................................................................ 48 2、配套规划分析 ............................................................................................................................................................................................................................ 50 四、商业项目主要经营费用分析 .......................................................................................................................................................................................................... 50

1、商业项目主要经营费用列表 .................................................................................................................................................................................................... 50 2、商业项目楼层租金对比 ............................................................................................................................................................................................................ 52 3、价格分析 .................................................................................................................................................................................................................................... 52 五、商业项目商品经营规划分析 .......................................................................................................................................................................................................... 53

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1、项目商品经营规划列表 ............................................................................................................................................................................................................ 53 2、经营规划分析 ............................................................................................................................................................................................................................ 54

第六部分 威海市商业市场开发与供应分析 ............................................................................................................................................................ 56

一、商业市场开发和供应分析 .............................................................................................................................................................................................................. 56 1、威海商业开发市场环境背景 ............................................................................................................................................................................................................ 56

2、威海市区近几年商业总体供应情况 ........................................................................................................................................................................................ 56 二、近年主要商业项目开发与供应 ...................................................................................................................................................................................................... 57

1、威海近年来已建商业项目供应情况 ........................................................................................................................................................................................ 57 2、在建商业项目或规划中商业体量供应情况 ............................................................................................................................................................................ 58 三、威海商业项目销售情况分析 .......................................................................................................................................................................................................... 59

1、威海近年主要商业项目销售价格对比分析 ............................................................................................................................................................................ 59 2、新建或在售项目商业部分售价对比 ........................................................................................................................................................................................ 60 3、销售对比分析 ............................................................................................................................................................................................................................ 61 四、威海市区商铺租售的主要策略 ...................................................................................................................................................................................................... 61 五、威海市区商业地产开发与供应小结 .............................................................................................................................................................................................. 64

第七部分 项目区域市场分析 ..................................................................................................................................................................................... 65

一、项目及周边主要指标统计研究与分析 .......................................................................................................................................................................................... 65

二、项目所在区域内商业市场调查研究与分析 .................................................................................................................................................................................. 76

1、经区商业发展特征分析 ............................................................................................................................................................................................................ 76 2、项目所在区域内商业项目统计 ................................................................................................................................................................................................ 77 三、项目研究及分析 .............................................................................................................................................................................................................................. 78

第八部分 结论建议 ..................................................................................................................................................................................................... 83

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第一部分 威海市经济环境

一、威海基本情况

威海市位于山东半岛东端，北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，距韩国93海里。总面积5,436平方公里，其中市区面积731平方公里，海岸线长985.9公里。全市辖环翠区、文登市、荣成市、乳山市和威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区。

威海市是我国首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，赢得国际人居奖，并于2004年成功地举办了的国际人居节。2009年5月又被国家评选为“国家森林城市”。随着旅游业和房地产业的发展，威海的城市知名度和美誉度正逐年提高。

2009年末，威海市户籍总人口252.97万人，比上年末增加7370人，全年户籍人口出生率为6.18‰，人口自然增长率-1.17‰，连续11年负增长。其中非农业人口为122.90万人，占总人口的48.6%；农业人口130.07万人，占总人口的51.4%。

从区域发展来看，威海与烟台、青岛两市交通运输便利，经济活动密切，是胶东经济圈“小金三角”的重要节点之一。

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从全国范围看，威海是环渤海经济圈城市的重要组成部分。从国际来看，威海市地处亚太经济圈的西环带，东与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，是我国与韩国相距最近的城市，政治、经济合作潜力巨大。

从区域发展来看，威海与烟台、青岛两市交通运输便利，经济活动密切，是胶东经济圈“小金三角”的重要节点之一。从全国范围看，威海是环渤海经济圈城市的重要组成部分。从国际来看，威海市地处亚太经济圈的西环带，东与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，是我国与韩国相距最近的城市，政治、经济合作潜力巨大。

威海与各中心城市临近的地理位置和便利的交通、优美的自然环境为威海立足东北亚经济区，加快对外开放，加大与周边国家、地区的经贸发展提供了良好的机遇。

威海山海景观资源独特，名胜古迹众多，区位条件好，旅游业的发展已初具规模。随着海滨旅游业的发展，旅游方式逐步由观光旅游发展成为海滨休闲度假式旅游。海滨旅游方式的转变，扩大了消费领域，延长了消费时间，为商业发展创造了机会。规模旅游业具有连带效应，能有效带动旅游购物、餐饮、海洋产品、酒店住宿等商业的发展。

二、威海主要经济指标

1、威海市国民生产总值（GDP）

2009年威海市国民生产总值1,969.36亿元，比上年增长12.8%，位列山东省前列，已连续10年保持在12%以上的增长率（见右图，亿元人民币）。2009年人均GDP产值达到了70,047元。其中第三产业增加值640.31亿元，较上年增长12.9%，占GDP比重为32.52%，第三产业对整个城市GDP的增长贡献较大。城市经济的快速发展会带给零售商更

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强的信心，为商业的发展奠定基础，而第三产业对整个城市GDP增长贡献比重加大则说明城市产业的结构性调整进程加快。

“第三产业的兴旺发达，是现代经济的重要特征。”从许多国家经济发展的规律看，当经济发展到一定水平时，第三产业发展速度普遍高于第一、第二产业，对于国民经济的发展，起到明显的推动和促进作用。

2、社会消费品零售总额

威海社会消费品零售总额连续10年保持相对较高的增长率（见下图，亿元人民币），人民生活水平不断提高，生活消费需求增长旺盛。2009年威海市实现社会消费品零售总额575.99亿元，比上年增长19.1%。其中批发、零售、住宿和餐饮四大行业全面兴旺，批发和零售业零售额480.28亿元，增长19.4%；住宿和餐饮业零售额76.10亿元，增长19.8%；其他行业零售额19.61亿元，增长10.0%。社会消费品零售总额的快速增长表现出零售市场消费能力和市场的需求强劲。山东银座、烟台振华、青岛利群、台湾大润发、韩国乐天玛特、日本佳世客等均已经进入或签约，另有乐购、天虹、华润万佳等大型连锁零售商家正在规划进入威海市场，这些大型零售商的进入将极大地促进威海零售市场的发展。

社会消费品零售总额60050040030020010002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年9.90.00.10.70.30.20.60#.20.50.10%.00 .00.00.00%5.00%0.00%零售总额增长率

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3、固定资产投资

2009年，威海市规模以上固定资产投资1,165.54亿元，比上年增长24.2%。从投资的产业结构看，投资向第三产业倾斜的趋势比较明显。第一产业投资33.59亿元，下降26.3%；第二产业投资497.03亿元，增长12.5%，其中工业投资482.11亿元，增长14.1%；第三产业投资634.92亿元，增长44.6%。一、二、三产业投资结构优化为2.9 ：42.6 ：54.5。

2009年随着商品房销售持续回升，开发商投资信心和积极性提高，全年房地产开发投资209.51亿元，增长39.4%。从房屋建设用途看，住宅投资188.19亿元，增长44.7%；商业营业用房投资8.56亿元，下降8.0%；办公楼投资2.96亿元，增长290.3%；其他投资9.8万元，下降3.3%。全年房屋施工面积1,462.62万平方米，下降12.8%；竣工面积580.95万平方米，增长43.1%；商品房销售面积560.84万平方米，增长40.9%，其中住宅销售面积占到97.1%。商品房销售额194.45亿元，增长63.2%，其中住宅销售额占到95.7%。威海市各区由于城市“东进南拓”，住宅形成批量开发，深受市民追捧，商业、办公性质的楼盘物业亦成为市民和企业投资置业的重要目标。

★威海近五年房产总投资与商业、办公开发投资对照表（单位：亿元人民币）

年份 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年

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房地产投资 58.34 80.41 94.80 150.22 209.51 增长率 -- 37.80% 17.90% 58.50% 39.40% 商业营业用房 4.65 5.22 5.98 6.22 -- 增长率 -- 15.00% 15.40% 4.10% -- 办公楼 0.56 0.79 1.23 0.52 2.96 增长率 -- 41.96% 55.13% -58.50% 290.30% 威海宇明祥·蒿泊项目策划

4、城镇居民人均可支配收入和城镇居民人均消费性支出

威海城镇居民人均可支配收入连续10年保持增长，城镇居民的人均消费性支出也持续扩大和增长，消费能力不断提升。

2009年城镇居民人均可支配收入20,117元，较上年增长8.5%；农民人均纯收入9,226元，较上年增长8.6%。2009年城镇居民人均消费性支出14442元，较上年增长6.8%；农民人均生活消费支出5441元，较上年增长15.8%。

城乡居民住房条件继续改善。2009年末，城市居民人均住房面积20.98平方米，较上年增加1.27平方米；农村居民人均住房面积37.71平方米,较上年增加1.48平方米。

城镇居民人均可支配收入提升对整体消费支出产生的拉动，促使城镇居民消费结构和消费意识发生了明显变化，消费开始向享受型发展转变。城镇居民愿意花更多的钱来满足他们对生活享受的追求，如聚餐、购物、娱乐、旅游、休闲度假等消费支出。城镇居民收入的持续增长为消费支出的可能提供了有力的保障，而消费性支出的增长又反应了居民消费意识和需求的提升，继而为威海商业的快速发展奠定了基础。

城镇居民人均可支配收入16000250002000015.4000010000500002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年8.60%8.60%9.00.10.20!.00.50.80%.00 .00.00%8.50.00%5.00%0.00%城镇居民人均消费性支出16.00.30.30%7.50%5.30%4.00.30.10.40.60.00.00.00%6.80%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00 00年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1400012000人均可支配收入增长率11000080006000400020000人均消费性支出增长率2

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第二部分 威海市商业发展与规划

一、威海市商业市场分析

1、威海市商业市场整体状况

虽然近年来威海商业投资加大、发展迅猛，但相对全国商业发展的整体水平而言，其发展略显滞后。主要表现在成熟商业老区（环翠区）商业分布零散，大型主力百货和超市方面，虽有大润发、利群、华联等商家进驻营业，但经营档次整体不高，经营理念较差，消费引导不足。

目前商业形态主要有服饰、餐饮、建材、家居、电子、超市、百货等。

有代表性的商业项目有威胜中韩商厦、老港韩国商品城、金猴购物广场，家家悦、侨乡广场、小商品批发商城、国美电器、亿特隆装饰城、振华商厦、家世界装饰建材城、特乙甲家居广场等。

经区商业发展迅猛，有韩国乐天玛特（在建）、乐天家居、特乙甲全球家具广场、时代广场、豪业圣迪广场广场、每美商城、九龙城休闲购物广场（在建）、建大七彩生活商业中心（在建）、韩国风情街（在建）、佳世客（即将开业）、蓝星·万象城商业街（在建）等。

高区大型商业相对较少，区域内为旅游度假、景区观光、工厂研发、学校教育等方向的相关配套居多，且受区域空间所限，制约了大型商业的发展。 威海中心城区商业分散，经营定位不清晰，大部分商业的购物环境较差、人流导向不清，整体档次偏低；同时，专业市场发展滞后。

未来随着佳世客、乐天玛特、九龙城等大型商业开发建设和开业使用，威海商业的格局将发生重大的变革，购物环境、经营档次、吸引聚客的能力将大幅提升。

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2、威海市商业发展历程

威海市建市20余年，从最早渔村里杂乱的集市到拥有舒适购物环境的振华商厦，到台湾大润发、韩国乐天、日本佳世客等知名商家的相继入驻，商业发展的历程显而易见。

★1995年以前——商业自然发展

1995年以前，威海本地商业处在自然发展阶段，只有自发形成的商业，如威海市区第一家集贸市场——古陌集贸市场，也就是今天所说的光明路商业步行街，与当时开业不久的华联商厦及威海百货大楼一起成为当时威海市商业较为繁华的区域。 ★1995到2000年——新兴业态超市/百货快速发展

1995年本土超市——家家悦超市开始发展连锁经营，目前拥有连锁门店近200家，从规模较大的市中心店，到社区便利店，其网点遍布整个威海市；与此同时，威海百货业也发展起来，华联商厦、威海百货大楼成为当地消费的主要场所；随着威韩贸易发展，韩国商品开始进入威海，如威胜大厦、海港大厦、老港商城等商业项目成为了韩国商品集散地。 ★2000年到2004年——外地零售商进入威海市场

在这四年时间威海市的商业持续保持良好的发展势头，2002年青岛利群进入威海，第一家店——利群威海购物广场，标志着外地零售商开始进入威海商业市场。同年环翠区的小商品批发市场、威海大世界和华联购物广场也相继开业，本地的商业继续保持良好的发展态势。 ★2004年至今，大型连锁零售商抢滩威海

2004年底，威海侨乡城市广场开业，国美电器、大润发超市知名连锁零售商纷纷进驻，标志着威海有了第一家融餐饮、休闲、购物的综合性购物中心；2006年底，烟台振华商厦在威海的第一家百货商店开业，引领了威海的高端消费；2008年日本最大的零售商佳世客（JUSCO）正式进驻威海，并拿地规划建设。同时国内家电零售巨头苏宁电器，更是以每亩近1,000万的高价拍下威海市中心黄金地段打造威海苏宁电器广场。2009年韩国乐天与威海九龙置业有限公司进行合作，乐天玛特强势进驻。沃尔玛、人人乐、天虹、华润万佳、乐购等大型连锁零售商在威海寻找商机，蓄势进驻。

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二、城市商业规划分析

1、城市功能结构规划

威海市的城市规划发展目标：以建设生态威海、精品威海、人居威海为目标，结合半岛城市群建设和制造业基地建设，加快城市化进程，建设设施完善、功能齐全、环境优美、最适宜人类居住和创业的世界级精品城市。

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威海市受山与海影响地形狭长，整体商业网点布局结构明显，呈区域性分散状。以环翠区“东起海滨北路、西至古寨东路、南始世昌大道、北到文化东路”形成的商业圈，目前是威海市区的商业中心，该区商圈是威海城市发展的“核心城市商圈”。经区和高区则根据区域居住功能、产业功能的需要，已发展形成区域性商业中心。

2、城市商业区域中心主要规划

为了实现市区商业发展的总体目标，政府主管部门按照商业网点发展建设的重点和城市发展对商业发展的要求，从完善商业功能区、调控大型商业网点建设、加快专业批发市场发展等方面，提出了具体的发展目标：

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构筑“一主为龙头、三副为骨干、商业街为特色、社区商业和城镇商业为基础、两类体系为支撑”的新型商业格局。“一主”要增强核心与带动作用，“三副”要发挥分流客源、均衡布局的作用，并成为新的商业生长极。“一主”指环翠商业中心；“三副”指经济技术开发区（南部） 、高技术产业开发区（西部）和旅游度假区（张村）三个区域商业中心；“两类体系”指商品交易市场体系和商业物流配送体系。

3、城市商业布局发展态势

★根据威海2004-2020的发展规划战略，威海城市整体功能将进一步强化，城市人口逐步增加，城市商业服务功能的需求和相关产品开发将得到长足的发展，为商业地产开发带来良好空间。

★威海城市规划和商业布局，以一个城市商业中心，若干城市商业副中心，满足城市消费需求，提升区域商业功能。威海市经区，集区域产业、行政中心、商贸流通等多元化功能于一体，特别是交通商圈的形成，大大提升了威海商业的竞争能力和影响力。

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第三部分 威海市区域核心商圈的经营布局分析

威海市区内已成型的商圈4个，衍生次商圈1个（如下图），即环翠区中心城市商圈、高区商圈、经区长途汽车站商圈、张村旅游商圈和竹岛衍生次商圈。其中最成熟的商圈是城市中心商圈，位于最核心的环翠区，是威海各类商业最集中的区域；高区商圈位于高新技术产业区，是由建材家居逐步发展起来的次商业中心；经区商圈位于青岛中路与上海路相交地带，商圈内分布有威海火车站、长途汽车站、未来城际铁路和威海新港，目前已营业的项目如豪业圣迪广场广场、每美商城、时代广场、特乙甲环球家具广场、乐天家居城等，随着乐天玛特、佳世客等商家的进驻和开业，该区域将是未来城市大体量商业和知名零售商家最集中和最多的区域；竹岛商圈紧近环翠核心商圈，商业体量较小，属核心商圈的衍生商圈，商业项目较少，张村商业圈目前受诸多因素的影响仍有待进一步发展，如下图所示：

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一、环翠区城市中心商圈

1、商业网点布局及状况

1.1环翠区城市商业中心区

环翠区是威海商业最集中的区域，是目前威海购物与消费的主要场所。知名服装百货有华联商厦、威海百货大楼、振华商场、华联购物广场、威胜大厦、老港韩国服装城、大世界、海港大厦、环球广场、财富广场等。由于威海与韩国在地理位置和交通上的便利，促进了威海市对韩贸易的发展，韩国商品深受当地消费者喜爱。随着贸易往来的加剧，韩国小商品市场也逐渐形成。小商品市场主要由威胜大厦、海港大厦、老港韩国服装城等组成，主要经营韩国服装、食品、饰品等。同时，韩国小商品市场的形成，吸引着大量外来游客，成为游客观光和购物的首选场所。

凭借着其核心位置和丰富的商业资源，威海市中心商圈每天吸引着大量的消费者。商圈中临街商铺的租金有的高达

10元/天/平方米，内街网点租金也能达到约7元/天/平方米，商铺的销售价格最高达50,000元/平方米。苏宁电器以1,000万元/亩拍得的土地的开发，将商业中心的价值推向新的高度。

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值得注意的是中心城市商圈亦面临许多发展不利因素。首先，区域内的商场硬件设施较为陈旧、商场外部形象已经落伍、停车位不足、单体面积小、改造空间受限、商业升级困难；其次，由于威海城市多山临海，平坦地带较少且狭长，市中心的用地紧张，城市中心商业区已经没有更多可供开发的商业用地，未来发展和升级将遇到难以克服的瓶颈。

随着威海市“东进南拓”的发展，经区和高区逐步成为了城市的两个副中心，未来副中心的商业将会强劲的分流中心城市商圈的客源，削弱其整体竞争力和商圈辐射能力。

1.2环翠区竹岛次商圈

环翠区竹岛次商圈是威海市商业形成过程中较新的商圈，商圈内主要商业有大润发超市、银座家居等。

侨乡城市广场主要依靠主力店带动，如大润发、国美电器，吸引和拉动消费者的需求，对促使商圈的发展成熟起到较大作用。侨乡城市广场融入了餐饮和娱乐，如KFC、永和豆浆、电子娱乐城等。

银座家居于2007年进入威海，它是目前威海较大的专业连锁家居广场，银座通过强有力的品牌优势，取得良好的招商效果，项目二至三层，租金近3元/天/平方米左右。

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2、主要大型商业物业

★主要商业项目表

项目名称 商业面积(平方米) 开业时间 业态 所属区 小商品批发市场 20,000 2002年 专业市场 环翠区 环球广场 8,800 1998年 零售市场 环翠区 威海大世界 18,000 2002年 零售市场 环翠区 鑫城电脑城 20,000 2001年 专业市场 环翠区 中关村数码港 3,800 2009年 专业市场 环翠区 振华商厦 63,000 2006年 百货 环翠区 华联购物广场 25,000 2002年 百货 环翠区 威海百货 12,000 2004年 百货 环翠区 华联商厦 25,000 1995年 百货 环翠区 金猴购物广场 36,000 2007年 购物中心 环翠区 家家悦中心店 20,000 1995年 超市 环翠区 海港大厦 8,400 2001年 中韩商品市场 环翠区 威胜大厦 12,000 1998年 中韩商品市场 环翠区 老港韩国服装城 14,000 1997年 服装/韩国商品市场 环翠区 友谊现代商厦 8,000 1999年 服装/韩国商品市场 环翠区 18

威海宇明祥·蒿泊项目策划 侨乡城市广场 亿特隆装饰城 银座家居 财富广场

50,000 18,000 30,000 20,000 2004年 2008年 2006年 2002年 购物中心 专业市场 专业市场 百货/街铺 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 二、高区城市次商圈

1、商业网点布局及状况

高区是威海重要的产业基地，聚集了主要的外来投资企业，如三星电子、华菱电子、滨田印刷机、高新大宇电子制品以及东宝制药等。

大量的企业带动了区内经济和商业的发展，高区商圈内商业最早起源于该区域的建材家居市场，如威韩商城以及后来的大屋建材装饰商城，这里是威海较早的建材装饰市场。

区域内建材市场档次较低，以普通居民消费为主，随着市场发展，建材类商业也在逐步向中高档次调整。如大屋建材装饰商场对一楼及二楼部分商业的重新规划与调整，商业整体形象逐渐提高。区域内建材租金整体不高，一般在0.5-1元/天/平方米。

利群购物广场是该区域较早进驻的百货，也是进入威海的第一家外地百货公司。利群看重该区域的产业基础，最初定位为中高档百货，

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目前主要以其超市来带动百货的发展。

近年来，随着该区域房地产开发的加速，周边20多个即将入驻的在建小区将导致区域人口的数量、结构发生较大变化；居民的整体收入水平不断提高，商业面临新的机遇。随着海悦国际的建成，项目配套建设了海悦购物广场，使高区商圈的购物环境得到了一定程度的改善，但由于受消费习惯和消费目标群体的影响，经营档次仍然偏低，其经营尚处于培育期。

高区属威海开发较早的区域，目前土地供应紧张，人口发展潜力受限，加之近两年受金融危机和人民币升值影响，加工制造业不景气，高区的大型商业基本处于停滞状态。

2、主要大型商业物业

★高区次商圈项目表

项目名称 利群购物广场 威韩商贸城 大屋建材装饰商城 海悦国际购物中心

商业面积(平方米) 20,000 25,000 25,000 12,300 开业时间 2002年 1993年 1999年 2008年 业态 百货/超市 家具/灯具 专业市场 购物中心 所属区 高区 高区 高区 高区 20

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三、经区城市商圈

1、商业网点布局及状况

经区商业在近几年得到巨大发展，目前在上海路与青岛中路交汇处聚集了豪业圣迪广场广场、时代广场、每美商城、乐天家居、特乙甲全球家具广场、家世界建材装饰城等大型零售商场、专业市场，城市南部商业中心雏形已现。而佳世客、乐天世纪城、建大韩国风情街、九龙城购物休闲广场等商业项目继续涌现，经区商业发展势不可挡。

经区商业开发相对较晚，但商业项目规划起点较高，例如世界500强之一的高端购物中心——佳世客，总体量72万平方米的城市综合体——乐天世纪城，规模达24万平方米的城市综合体——九龙城休闲购物广场等。周边如龙海国际、蓝星·万象城、百度城、滨海龙城、韩国城、皇冠花园、芙蓉花园、春天花园、蓝山小镇、小城故事、翡翠城等中高档物业小区不断建成和入住，为商业项目的生存和发展奠定了良好的基础。

位于经区的威海市火车站、长途汽车站和已规划建设中的青烟威城际铁路、威海新港更是催生了威海交通商圈的形成，为区

域商业带来良好的发展机会。已建和在建商业项目代表着威海商业发展的方向，它不仅改变着经区商业形象，更大程度上是顺应大威海发展的要求，威海整个城市商业的重点必向经区转移。

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2、主要大型商业物业

项目名称 商业面积(㎡) 开业时间 业态 所属区 豪业圣迪广场 36,000 2007年 购物中心 经区 每美商城 7,000 2008年 百货 经区 时代广场 20,000 2008年 购物中心 经区 特乙甲全球家具广场 40,000 2009年 家具专业市场 经区 乐天玛特 36,000 2010年（预计） 超市/百货 经区 乐天家居城 56,000 2007年 家居装饰市场 经区 佳世客 70,000 2010年（预计） 超市/百货 经区 家世界建材装饰城 36,600 2007年 家居建材专业市场 经区 长峰家具批发城 14,000 2001年 家具批发市场 经区 齐鲁商城 24,000 2004年 超市/百货/餐饮 经区 九龙城休闲购物广场 240,000 2011年（预计） 购物中心 经区 22

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第四部分 威海市商业主要经营业态分析

一、主要经营业态

1、百货业

1.1百货业代表性商业物业统计（营业中）

项目名称 商业面积(㎡) 开业时间 主要业态 市场定位 所属区 振华商厦 63,000 2006年 百货/超市 中高档 环翠区 华联购物广场 25,000 2002年 百货/超市 中高档 环翠区 威海百货 12,000 2004年 百货 中低档 环翠区 华联商厦 25,000 1995年 家电/超市/百货 中高档 环翠区 利群购物广场 20,000 2002年 百货/超市 中低档 高区 海悦国际购物中心 12,300 2008年 百货/超市 低档 高区 时代广场 20,000 2008年 百货/电器/专业市场 中档 经区 豪业圣迪广场广场 36,000 2007年 百货/超市/餐饮娱乐 中档 经区 齐鲁商城 24,000 2004年 百货/超市 中档 经区

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1.2百货业向次商圈发展成为趋势

威海大部分百货商场主要集中在环翠区，随着威海城市化进程加快，高区和经区近年得到了快速发展。购物便利性和消费即时性需求，使得百货业也逐步走出传统商圈，向外拓展生存和发展的空间。如利群在高区和经区分别选址，而豪业圣迪广场于2007年12月28日在经区成功开业，都充分说明了随着城市的空间发展和经济飞跃，人们生活水平和消费需求的整体提高，威海百货业未来将面临新一轮的发展机遇。 1.3传统百货面临升级压力

威海市内较早营业的大部分百货商家，产品定位主要以中档及中档偏低为主，如华联购物广场、利群威海购物广场、齐鲁商城，华联商厦、威海百货均定位于中档和中低档。各商场在品牌资源上无法形成较大的差异，只能通过价格促销来吸引消费者。

随着消费者收入水平的提高，人们对百货业的购物环境及品牌要求开始提高。2006年开业的振华商厦通过其集团连锁优势引进了多家中高档品牌，为威海商业注入新鲜血液，推动了威海百货业形象和档次的升级。

经过近几年的潜力打造，振华商厦的经营已经进入正轨，受到越来越多消费者的认同。与此同时较早存在和经营的百货商家也感觉到明显压力，被迫对自身经营管理与商品结构进行调整，并相继对商场内部环境实施改造。

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1.4各区域百货业发展态势良好

随着城市发展与规划的实施推进，威海市三区新的商圈形成条件日渐成熟，百货业态整体档次不断升级，业种逐渐完善。如经区豪业圣迪广场广场、时代广场、每美商城、齐鲁商城不仅满足了市场消费需求，更强有力的吸引着不同的目标消费人群，发展态势良好。 1.5百货业态和超市业态交融，商业竞争力提升

全国二、三线城市中，百货业态和超市同步经营的形态占30-40%以上，因此综合百超模式在三线城市商业竞争中受到追捧，利群百货、振华商厦等外来百货进入威海都不以单一的业态存在，通过超市物美价廉的商品吸引大量的消费人群，增加人气，促进百货商品销售，相得益彰，增强了项目的生命力。

2、超市

2.1超市代表性商家统计

项目名称 家家悦超市 振华商厦超市 利群超市 大润发超市

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经营规模(㎡) 300-20,000 8,000 10,000 25,000 拓展时间 1995年 2006年 2002年 2004年 全市店面数 180 1 1 1 标准定位 标超/综超/大超 大超 大超 大超 分布状况 全市 环翠区 高区 环翠区

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2.2本土超市家家悦占据市场大部分份额

总部设在威海的家家悦超市，仅在威海地区就已拥有超过180多家店面（含加盟店）。无论是规模上还是店面数量上家家悦在威海超市中均处于绝对领袖地位。家家悦通过广泛布点，增加了市场占有率，同时家家悦通过不断地完善业务，提高配送效率，满足百姓日常消费便利需求，使之成为威海市消费者忠诚度最高的超市品牌。

2.3大型连锁超市积极拓展威海市场

目前已经运营的大润发总面积25,000平方米，2004年开业，凭借着在全国较高的知名度、丰富的商品、便宜的定价逐渐赢得消费者的喜爱，成为威海市知名超市之一。

日本最大的零售商永旺集团（JUSCO）进驻威海经区， 积极筹备即将于2010年5月底开业； 韩国“乐天玛特”已与威海九龙置业公司签约合作，目前正筹备开业，进驻经区；

英国Tesco旗下的“乐购”超市，港资控股大型连锁超市“华润万家”，大型百货超市公司“天虹”等目前也在争相筹划进驻威海市场。

2.4超市业态的发展前景

伴随着经济的发展和人们生活水平的提高，超市已经成为市民日常消费的重要场所。随着超市功能的不断增强，包括购物环境优美、一站式满足、价格实惠、品类丰富、商品质量稳定等优势的显现，超市必将获得比小商品市场和农贸市场更大的发展空间。

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3、服装市场

3.1代表性服装市场

项目名称 小商品批发市场 环球广场 威海大世界 海港大厦 威胜中韩商厦 老港韩国服装城 荣丰韩货商业街 友谊现代商厦 每美商城 商业面积(㎡) 20,000 12,000 18,000 8,400 12,000 14,000 170,000 8,000 7,000 开业时间 2002年 1998年 2002年 2001年 1998年 2001年 2008年 1999年 2008年 主要业态 服装/日用小商品市场 服装市场 服装市场 服装市场 服装市场 服装市场 综合性商业市场 服装市场 服装市场 市场定位 批发零售市场 中低档零售市场 中低档零售市场 中低档零售市场 中低档零售市场 中低档零售市场 中低档零售市场 中档零售市场 中低档零售市场 所属区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 经区 3.2服装类零售市场整体档次较低

威海市服装市场无论从规模、购物环境和经营商品档次上普遍偏低，但在威海商业发展过程中，服装市场有着绝对的影响力与市场认可度。 3.3服装类专业市场数量较多、竞争激烈

威海市服装类专业市场在威海数量多，经营最为活跃。服装市场凭借其商品价格灵活，款式新潮且更新较快的特点受到消费者的喜欢，具有较大的生存空间。市场内店铺多为个体自主经营，管理上多为统一管理的模式，符合传统消费习惯。由于同质化、同类化等原因，竞争激烈。

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3.4韩国服饰和小商品市场特色发展

由于威海临近韩国，也是韩国人投资、旅游、消费的目的地，韩式的服装类市场在威海得到较好的发展，位于海港大厦的威胜中韩商厦、韩国服装城的韩国服装市场经营较好。特别是一些有特色的韩国商品如服装、饰品、韩国食品和化妆品都受到了本地消费者和旅游者的青睐。每天都能吸引大量本地和外来顾客，租金水平较高，最高甚至达到10-14元/天/平方米。

4、家居家俱建材市场

4.1家居家俱建材代表性商家

项目名称 商业面积(㎡) 开业时间 业态 租金水平 所属区 大屋建材装饰商城 25,000 1999年 建材/装饰市场 F1-30元/㎡/月,F2-27元/㎡/月,F3-21元/㎡/月 高区 好家园家具商城 21000 -- 家具类 F1-34.5元/㎡/月，F2-18元/㎡/月，F3-12元/㎡/月 经区 长峰家具批发城 14,000 2001年 家具类 F1-45元/㎡/月，F2-21元/㎡/月 经区 金蚂蚁家居 12000 -- 家居装饰 自营 高区 家世界装饰建材城 36,600 2006年 建材/装饰市场 F1、F2平均22.5元/㎡/月，F3-F5平均13.5元/㎡/月 经区 特乙甲全球家具广场 40,000 2009年 家具市场 F165-75/㎡/月,二层50-65/㎡/月,三层45-55/㎡/月 经区 亿特隆装饰城 18,000 2008年 建材/装饰市场 30-48元/㎡/月 环翠 银座家居城 30,000 2006年 家具/装饰市场 1-4楼平均69-81元/㎡/月，B1、B2楼48-60元/㎡/月 环翠 乐天家居 56,000 2007年 建材/装饰市场 18元/㎡~36元/㎡/月，楼层差价3元/㎡/月 经区 万发市场 20,000 -- 建材/装饰 51元/㎡/月 环翠

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4.2家居家俱建材专业市场发展迅速

威海建材市场的发展与威海房地产业的发展密切相关。政府倡导的“宜居威海”促进了威海房地产业的发展，吸引了大量的外地投资者前来购房。房地产业的兴旺有力推动了威海家居建材产业的发展，许多老的建材市场积极扩大经营规模；与此同时，新的家居市场也不断涌现并快速走向成熟，商品品质与商家的服务水准不断提高，竞争模式也由简单的价格竞争走向服务与品牌的竞争。 4.3规模化开发、竞争加剧

随着乐天家居、银座家居、家世界、亿特隆装饰城和金蚂蚁、特乙甲等新型专业市场的相继开业，全市的家居建材市场体量得到增加，商品品类多样，供应充足，消费者有了更多的对比和选择空间，整个行业的市场生存和竞争压力在不断加大。 4.4市场租金普遍不高，品牌连锁家居回报较好

威海的家居建材专业市场发展较快，特别是最近几年间，速度之快，规模之大前所未有。市场竞争日趋激烈，市场面临洗牌和调整。许多市场租金仅为0.5元/天/平方米，甚至为吸引招商，赠送租期等优惠政策。相比之下，品牌连锁家居凭借其完善的物流系统以及品牌优势，在竞争中表现出明显优势。 4.5市场仍有空间机会，值得挖掘

随着生活水平不断提高，居家产品需求不断升级，现有的产品已不能完全满足需求，这给全国乃至全球家居类品牌的进驻带来契机。虽然目前威海尚无大的知名连锁商家进驻，但广大的市场空间和竞争力相对较弱的行业现状，无疑会对知名的家居类连锁企业产生巨大吸引。

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5、电器及数码

5.1电器及数码代表性商家

项目名称 鑫城电脑城 国美电器新威店 国美电器侨乡城市广场店 三联电器华宇大厦店 国美电器时代广场店 中关村数码港 5.2专业市场外来品牌进驻凸显

威海本地缺少专业的电器数码零售商，除了早期的鑫城电脑城以外，电器数码基本是由传统百货经营。近几年家电市场发展迅速，主要是国内电器连锁企业纷纷看好威海市场并进驻所致。三联电器最早进入威海，在单店经营面积上具有绝对优势。国美电器在威海已开出三家店，而苏宁电器更是不惜血本，以地王身份拍下城中稀缺地块，准备在威海开出旗舰店。 5.3数码家电将由连锁商家占据主要市场份额

由于本土品牌的缺失，加之数码家电经营上遭遇物流瓶颈，使得很多商家或企业不能轻易涉足。未来将是国内数码家电业零售连锁巨头如苏宁、国美领军威海家电数码行业。 5.4威海家电市场前景分析

威海市家电经营单位众多，价格竞争仍然是市场竞争的主要手段，除了价格竞争之外，

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商业面积(㎡) 20,000 3,000 3,000 4,500 3,000 3,800 开业时间 2001年 2005年 2006年 2001年 2010年 2009年 业态 数码电子 电器 电器 电器 电器 数码电子 区域 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 经区 环翠区

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完善的售后服务也将是市场竞争的重要方面。各主要连锁商还将通过各区域布点抢占市场份额，形成商业空间竞争。

小家电类产品相对品类较少，往往作为大家电的一个附属品进行经营，竞争相对薄弱。

6、餐饮娱乐

6.1特色餐饮业代表性商家

店名 主营风味 面积停车位房间数租金 合同期（㎡） （个） （间） （元/㎡/月） （年） 装修档次 客单价 地址 益聚园鱼头 鱼头汤锅 450 20 20 22 2 中高 40-50 古寨南路 布衣候粥道馆 粥、鱼头 400 8 35 25 3 中 15-40 古寨西路129号 湘王府 湘菜 200 15 22 20 3 中 20-40 古寨东路119号 七公烤翅 烧烤 140 8 15 18 2 中低 15-40 古寨东路117号 大鸭梨饺子城 饺子家常菜 450 20 28 25 3 中 10-30 古寨西路 太子自主烧烤 烧烤、火锅 200 10 18隔段 30 3 中 39-45元 海滨南路19号 巴国川府酒店 鱼、川菜 480 20 44 40 3 中 40-60 海滨南路19号 阿里山寨 鱼、乡村家常菜 300 15 21 36 3 中低 20-40 海滨南路21号 博山风味斎 博山地方特色 80 5 10 / 中低 / 皇冠中医海兴路 新祥德聚酒店 海鲜 200 50 8 30 5 中高 15-60 海滨南路128号 巴特 鱼、川菜 400 38 18 33 3 中高 50-90 青岛路华新园2-19号

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威海宇明祥·蒿泊项目策划 渔港小镇 海鲜 240 20 17 30 3 中高 50-80 青岛路华新园2-18号 四季回旋 火锅 1000 60 13 90 3 中高 40-80 青岛北路80号 小背篓 菌类 300 20 9 / 2 中 50-100 海滨中路14号 翠峰苑火锅 火锅 300 10 1 / 6 中 35 深圳路与青岛路交汇处 长长长酒店 酒店 3000 50 20 / / 中高 60 深圳路与青岛路交汇处 雅兰酒楼 酒店 2500 20 24 / / 中高 80 蒿泊村北 味E派 快餐 1200 20 0 自营 / 中 10 汽车站南100米 味道 快餐 1500 20 0 / / 中 10 汽车站南100米 小龙饼 快餐 469 10 2 / 3 中低 15 青岛中路86号 长胜饭店 饭店 5000 30 36 / / 中高 60 青岛中路85号 辣豆腐 豆腐菜系 800 5 12 21 2 中 30 统一路5230919 王朝牛汤 韩餐 308 8 5 65 3 中 50 财富广场南门60-29 仁和兴烧烤 烧烤 200 5 2 62.5 3 中 40 统一路172号 川国演义 川菜 500 15 6 60 3 中 40 统一路180号-9号 一松亭 韩餐 300 8 4 63 2 中 50 财富广场统一路29-67 会英楼 海参菜系 200 6 6 61 3 中 60 统一路13号楼5号

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威海宇明祥·蒿泊项目策划 要德火锅 四川火锅 600 15 17 65 3 中 40 统一路172号 紫鑫苑火锅 火锅 200 5 4 50 3 中低 40 统一路178号2楼 小肥羊 火锅 700 5 4 60 3 中 40 统一路97号-1 卤香饭庄 家常菜 100 5 66 3 中低 20 统一路180号-13号

6.2娱乐业代表性商家

店名 经营业种 面积 停车位 房间数 租金（元/合同期 （㎡） （个） （个） ㎡月） （年） 装修档次 消费客单价 地址 海林 KTV 800 20 12 31.25 5 中档 200元 统一路146号 夏威夷 KTV 2000 20 35 / / 中高档 300元 统一路416号 香车宝马 KTV 1700 5 20 14 5 中档 100元 统一路 滚石 KTV 1000 5 17 14 5 中档 100元 统一路405号 龙歌圣玉 KTV 900 10 16 11 5 中档 100元 古寨东路 天上人间 KTV 900 无 17 / / 中高档 200元 古寨西路 淑琪 KTV 1000 无 20 12.5 5 中档 200元 沈阳路 红明 KTV 500 5 10 16 3 中低档 200元 沈阳路 钱柜 KTV 3000 20 90 / / 中高档 / 古寨东路 33

威海宇明祥·蒿泊项目策划 金色大帝 金都 宏富迪 欢乐谷 旺角电子 高斯湾娱乐中心 KTV 夜总会 KTV 电玩 电玩 KTV、酒吧、桑拿房 3000 1000 1800 1500 80 2.5万 20 10 15 10 60 40 10 14 1 1 75 自有 10 15 21 250 / / 6年 5年 / 2 / 中高 一般 一般 中档 一般 中 100 100 50 20 20 50 深圳路与青岛路交汇处 东站南100米 青岛路 东站南100米 海滨南路 青岛北路2号 6.3威海餐饮业主要特征

威海市餐饮业经营状况普遍较好，餐饮业平均消费水平相对较高。受韩国饮食文化的影响，韩式风味的烧烤、餐饮较为常见。随着居民生活水平的提升，人们把外出就餐当成一种时尚，请客聚餐成为人们沟通感情和洽谈业务的重要方式之一。

威海作为国内著名的海滨城市，拥有天然的旅游资源，每年吸引大量的国内外游客。2009年接待的国内外游客达1,800多万人次。大量的旅游者到威海需要品尝当地美食和特色食品，这些因素都有力的促进了威海餐饮业的发展。许多国际快餐连锁KFC、必胜客、麦当劳、味千拉面等已进入威海。 6.4威海娱乐业主要特征

威海休闲娱乐场所分布比较分散，主要在市中心三角花园、威胜大厦一带、市政府以西、北竹岛、经区长峰一带以及汽车站周边附近。 休闲娱乐场所规模不大，经营上淡、旺季明显，旺季主要出现在旅游高峰期、周末或节假日，淡季主要是春节前后、气温比较低的时候。 市民消费力不足，主要以商务、政府消费为主。

6.5威海餐饮娱乐业小结

各类餐饮、休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况相比低档或中低档的场所经营状况为好。行业总体品牌意识不强，作为旅游城市，当前的餐饮娱乐业在地方特色上明显表现不足。随着威海市经济的快速发展，人们生活的品味、消费能力的不断提升，目前的餐娱业将不能满足消费需求，亟待改进和完善。

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7、酒店业

7.1威海主要代表性酒店

建筑面酒店名称 星级 积 套数 类 旺季 淡季 旺季 淡季 健身、游泳、棋牌、桑拿、卡拉OK、美容美发、金海湾国际饭店 5 21000 164 商务 680 480 65 20 台球 按摩、保龄、网球、夜总会、乒乓球、室内高尔夫练习场 海悦建国饭店 缘创大酒店 长威大酒店 玉龙湾大酒店 山大国际会议中心 国际海景城公寓酒店 世元海景宾馆 海湾客栈 滨海51会馆 文静商务酒店 中汇大酒店 5 4 3 3 4 3 3 3 3 3 4 45000 13000 12000 30000 12400 20000 3200 -- -- -- -- 400 85 62 190 139 120 40 50 51 50 154 商务 商务 经济 商务 旅游 公寓 经济 经济 公寓 商务 商务 600 288 320 350 480 550 248 299 360 280 780 450 129 160 168 238 289 118 120 158 138 290 50 85 70 85 100 100 90 100 100 90 85 15 40 35 20 30 10 15 40 80 30 30 健身、棋牌、乒乓球、休闲吧 咖啡厅、茶艺室 餐厅 餐厅、商场、会议室、商务中心、桑拿 会议室、餐厅、书吧、娱乐设施 会议室、餐厅、游泳池、健身中心 餐厅 餐厅 餐厅 夜总会、会议室 棋牌、夜总会、网球、台球 高区 高区 高区 高区 高区 高区 高区 高区 高区 高区 高区 高区 客房 酒店分价位（元） 入住率 ％ 功能配套 区域 35

威海宇明祥·蒿泊项目策划 公寓商自由东方公寓酒店 3 -- 130 务 公寓商东山宾馆 威海卫大厦 合庆山庄 塔山宾馆 4 4 4 4 4 26128 28000 24000 -- 264 务 200 170 120 88 商务 公寓 商务 商务 580 760 458 380 348 458 268 236 55 60 50 76 25 25 20 23 380 280 50 25 会议中心、电影厅、模拟高尔夫球馆 会议、桑拿、夜总会、歌厅、汗蒸房 歌舞厅、按摩、韩式汗蒸洗浴中心 宴会厅、酒店内餐、商务中心、会议室 足疗、桑拿、KTV、美容 卡拉OK、歌舞厅、豪KTV包间、保龄球室、网海都大酒店 4 20000 120 商务 498 388 65 35 球场、棋牌室、台球室、乒乓球室、健身房、按摩室、美容美发 启明假日酒店 合庆饭店 中心大酒店 海景花园大酒店 7天快捷酒店 白天鹅宾馆 阳光大厦 4 4 4 4 3 4 4 -- -- -- -- -- -- -- 162 170 313 81 110 145 88 经济 商务 商务 公寓 经济 公寓 经济 288 760 588 458 258 428 398 180 548 348 380 179 260 288 60 70 40 85 76 65 75 35 35 25 40 23 35 室、棋牌室、游戏室、健身房 40 棋牌、桑拿、卡拉OK、美容美发、按摩、夜总会 环翠区 健身房、游泳池、练歌房、餐饮 歌舞厅、按摩、韩式汗蒸、洗浴中心 KTV、健身房 卡拉OK、棋牌、桌球室、保龄球场、桑拿浴室 餐厅、会议室 夜总会、KTV包房、酒吧、桑拿中心、美容美发环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 保龄球馆、餐饮、美容、洗浴、商务中心、健身、环翠区 380 218 80 35 游泳池、会议室、餐厅 高区 阳光大酒店 36

威海宇明祥·蒿泊项目策划 蓝天宾馆 光明花园大酒店 华联大酒店 如家快捷威海卫店 金海岸大酒店 山花大厦 金猴商务会馆 圆楼大酒店 威胜大酒店 海林宾馆 温州宾馆 南郊饭店 浩海商务酒店 伴月山庄大酒店 华海宾馆 如家快捷海滨路店 珍珠丽华大酒店 4 4 4 3 3 3 3 3 4 2 3 3 3 3 3 3 3 16000 -- -- 7101 -- -- 6000 -- 20000 -- -- -- -- 14000 6000 -- -- 431 129 300 65 80 140 73 60 203 60 72 60 130 60 68 76 47 商务 商务 商务 经济 旅游 经济 商务 经济 商务 经济 经济 经济 商务 经济 商务 经济 商务 860 660 660 200 258 318 278 238 648 178 138 280 260 380 388 200 260 450 380 408 169 198 220 190 180 446 128 98 198 128 230 178 169 220 55 65 55 75 75 70 80 75 65 65 76 90 80 68 75 95 25 30 KTV、歌舞厅、游泳馆、台球室 、棋牌室 KTV包房、豪华餐饮宴会包房、大型桑拿洗浴中环翠区 环翠区 心 20 50 25 30 40 50 30 浴美容、健身、娱乐 24 23 10 40 24 50 65 餐厅 会议、餐厅 餐厅、会议室 、棋牌 餐厅、麻将室 卡拉OK、舞厅 卡拉OK、餐饮、会议室 餐厅、会议室 餐厅、会议室 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 卡拉OK、歌舞厅、KTV包房、美容中心 麻将室、棋类 麻将室 KTV、酒吧 餐厅、会议室 餐厅 茶艺馆、棋牌室、按摩室、KTV包房、桑拿、洗环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 37

威海宇明祥·蒿泊项目策划 雅苑大酒店 海滨大厦 丽海大酒店 博达酒店 威海电子宾馆 索非亚商务酒店 东方宾馆 白云宾馆 威海宾馆 清泉大酒店 汉庭如家酒店 乐达酒店 3 3 2 2 3 4 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 3 4 8800 -- -- -- -- 14000 -- -- -- -- -- -- 948 5000 -- 15000 -- -- 75 60 65 96 170 137 75 58 119 54 75 76 50 127 145 63 80 74 商务 经济 经济 经济 商务 商务 经济 经济 商务 经济 经济 经济 经济 经济 经济 商务 经济 商务 148 348 328 168 380 378 189 260 320 200 200 168 158 388 350 480 318 300 80 280 165 130 248 209 138 178 240 98 179 118 120 188 208 240 199 210 68 85 65 65 65 70 70 90 70 60 76 76 55 90 90 75 70 90 32 45 30 30 20 25 30 40 30 30 23 23 20 50 30 40 KTV、会议室 餐厅、洗浴中心 餐饮、会议室 餐厅、洗浴、会馆 健身、棋牌、卡拉OK、网球、乒乓球 舞厅、卡拉OK、棋牌室、桌球室 餐厅、会议室 餐厅、棋牌室 KTV会议室 KTV包间 餐厅 餐厅 洗浴、按摩 住宿、餐厅、娱乐、会议 西餐厅、夜总会、桑拿、会议室 会议室、美容美发、桑拿、健身房、迪斯科舞厅、环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 环翠区 金俪雅商务酒店 敬兰酒店 白天鹅宾馆 新闻大厦 景缘商务酒店 美利华大酒店

卡拉OK 30 40 棋牌室 洗浴、健身、美容美体广场、棋牌室、餐厅、会环翠区 环翠区 38

威海宇明祥·蒿泊项目策划 议室、商场 杨家滩商务酒店 锦江之星 三角宾馆 威海国际金融大酒店 威海高斯湾大酒店 威海抱海大酒店 威海海兴大酒店 宏福大酒店 会英楼大酒店 宏泰大酒店 昀泰商务酒店 长胜饭店 威海时代商务酒店

7.2威海酒店行业经营现状

威海地理位置优越，三面环海，是国内著名的旅游度假城市，市区内酒店、宾馆林立。三星级及以上酒店将近百家，目前在高区和经区新开发的地产项目中仍有高品质酒店涌现。同时，也有较多数量的低档次、低消费支出的宾馆、旅店。将住宅或公寓改装成家庭式私人小宾馆进行出租或营业的也较为常见，主要分布在火车站、汽车站附近。

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3 3 3 4 5 4 4 4 3 3 3 3 4 6000 5000 -- 25000 28000 20000 -- 26080 -- -- 2000 -- -- 98 99 50 170 75 169 70 70 82 112 72 20 168 商务 经济 经济 商务 商务 商务 商务 130 179 188 430 860 540 318 428 288 280 248 180 318 98 128 140 270 540 358 169 248 208 120 168 118 189 80 95 65 60 75 65 85 86 60 76 65 76 65 45 80 38 30 35 30 40 餐厅、会议室 酒店内餐厅、商务中心、会议室 会议室、餐厅 棋牌室、健身室 桑拿、卡拉OK厅 桑拿、卡拉OK、慢摇吧 按摩、咖啡厅 卡拉OK厅、棋牌室 桑拿、按摩、足疗、健身房/台球、乒乓球、棋环翠区 环翠区 经区 经区 经区 经区 经区 牌室 旅游 经济 经济 商务 普通 商务 57 35 23 55 23 26 餐厅、会议室 桑拿浴室 餐厅、洗浴 餐饮、桑拿 餐厅、棋牌类 棋牌室、餐厅 经区 经区 经区 经区 经区 经区 威海宇明祥·蒿泊项目策划

从市调统计中可得出，威海酒店业旺、淡季客房入住率差异明显，且旺季房价高出全年平均的70%-100%。旺季营业收入占全年总体收入比重颇高，基本是淡季的2-3倍。这与威海旅游市场规律表现相吻合，即旅游业对当地酒店业影响较为明显。其中可提供客房数在100间左右的经济型酒店常年客房入住率表现最佳；度假型酒店和公寓式酒店在旅游旺季表现较为突出，且价格不菲。 7.3威海酒店行业展望

随着政府将威海规划为“现代制造业、海洋产业、旅游度假业为主的生态海滨城市”，倾力打造威海成为“精品威海”、“富裕威海”、“魅力威海”、“人居威海”，威海市旅游经济的整合功能与对酒店业发展的带动能力不容小觑。

随着旅游消费理念与意识逐年加强，以及当地旅游市场的规模性、目的性开发，相关产业链的打造需求将为威海市商业尤其是酒店行业带来巨大发展空间，也将会为酒店行业带来丰厚的利润回报。

提高淡季的入住率及房价，和有效提高旺季的接待能力，是威海酒店业面临的共同挑战，也是威海酒店业成长的关键所在。

二、威海市商业主要特征

1、旅游经济影响商业较深

威海市作为旅游城市，地理位置优越、气候宜人，有着丰富的自然景观与人文景观，是闻名中外的旅游、避暑和疗养胜地，经过多年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览景区，成功打造了城市旅游度假功能。威海旅游业的发展使更多的国内外游客聚集威海，旅游消费拉动了当地零售业及服务业的增长，带动了购物、餐饮、娱乐、海洋产品、酒店住宿等商业的发展。

2、商业发展相对落后理念环境有待提升

威海商业在商业规划、购物环境、经营水平、消费理念等方面仍然处在需加强提升或市场引导阶段。威海百货大楼、威胜大厦、海港大厦、老港韩国服

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装城、友谊商厦等商业，虽处城市商业中心地段，但无论是经营品类、销售品牌或是购物环境上档次偏低。

服装百货分租类市场交易较为活跃，如威胜大厦、老港韩国服装城、海港韩国商品城等，由于地处中心位置，经营定位准确，商城内分租铺面较小，整体投资门槛较低、商品价格低廉，面对消费群体广泛，该类商业模式是威海较为活跃的经营业态之一，同时也是威海所有业态中租金水平和铺位出租（经营）率最高的商业市场。由于威海市消费者长期的购物习惯所致，消费者大多不愿意去郊区购物，加之该类商业业态需要大量人流和潜在顾客，因此该类商业业态在新区的发展受到很大的局限。

3、商业业态发展有着显著的城市发展轨迹

威海百货大楼、华联商厦等传统商城，是威海发展较早的商业形态，它们依据城市发展需求，不断改善其商场布局、商业管理，形成独有的商业经营特色，并由此衍生出利百佳超市、华联购物中心等业态，满足城市消费的多元化需求。

随着城市消费文化的需求和旅游市场的繁荣，以韩国特色为主题的商业有了生诞和发展。中韩结合的商品交易，相对具有民族特色的市场相继开发和经营，如海港韩国商品城、老港韩国服装城、荣丰韩货购物街、威胜韩国商品城等。

2003年以来，伴随着城市的发展、生活的水平提高和消费的观念改变，大批现代商业物业开始涌现，侨乡城市广场、振华商厦、豪业圣迪广场广场、佳世客、乐天世纪城、时代广场、九龙城休闲购物广场等为代表的新型商业正在引导城市新的消费理念和需求，其合理的商业功能布局、多元化的商品组合、舒适的消费环境，不仅被人们接受，而且将使威海商业走向一个新的阶段。

4、区域性核心商圈规划和连锁零售商的进驻将改变城市商业格局

目前威海零售业仍然以家家悦等本土零售商为主，随着大型连锁零售商逐步进入威海市场，如振华、国美、银座、佳世客、乐天、大润发等连锁零售商凭借其先进的经营理念、优越的购物环境、丰富的商品组织和完善的业态组合，将逐步改变威海原有商业格局。

威海市内大型休闲购物的消费中心仍然缺少，购物中心具有业态丰富、店面形象好的优势。在国内一、二线城市，建设大规模的购物中心已经成为发展趋势。而在威海整体商业市场中目前尚无真正意义上的购物中心，随着乐天世纪城、九龙城休闲购物广场的相继投入，对威海商业发展具有里程碑式的意义。

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威海市商业整体格局正按照政府原有规划设计方案中的“一个中心商圈，三个次商圈”的格局逐步发展，但在发展过程中较为明显的是：城市商业规划效果优先在经区显现，城市商业重心迅速向经区偏移。威海以往相对单一的城市商业中心将发生改变，朝板块区域性商业中心发展，经区凭借良好的环境规划、交通枢纽等优势条件，加上区域内良好的公共配套和商业物业的开发建设，构成了强有力的商业核心竞争力，形成城市新的商业中心指日可待。

5、新开发商业物业租金整体水平不高

商业发展需要足够的培育时间，威海近两年新开发项目招商运营较多，商业物业市场供应量充足，品牌代理商或中小经营商家由于理念、实力等原因，多持审慎态度，而外来商家又难以短期内即进驻威海，造成部分商业物业招商困难。许多商业物业不得不采取低租金或部分自营等方式吸引商家进驻，新商业项目租金普遍不高，远低于成熟商业。

三、威海市商业发展

1、符合城市发展需要、体现城市发展水平的复合型商业业态，以良好的环境和超前的经营管理模式，将会赢得人们喜爱；专业市场则根据业态业种的不同以及相关物流配套需要，逐渐细分，并且趋向连锁化、规模化。

2、威海整体的商业业态配置相对落后，但新区规划功能明显，尤其新区的街区

功能发展、城区规模扩大，将蕴含着巨大的商业发展机会。尤其在经区范围内的各种商业业态将随着区域开发程度逐渐完善。

3、随着区域商业中心的完善与延展，社区商业价值有待进一步挖掘，社区商业功能将得到进一步开发和发展，社区网点的布置与规划也必将是各大零售商和中小商家的必争之地。

4、威海商业街模式发展尚不成熟。据初步调查，威海商业街区消费氛围明显不足，一方面是商业规模化开发不足，无法打造真正意义上的商业购物街区；另

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一方面，因威海带状不规则地貌影响，街区商业品牌档次参差不齐，业态互补性较差，商业整体聚合力和多元化需求无法得到良好解决。

5、体验式、享受型消费将成为热点，当人们满足基本生活需求消费后，将开始重视自我关注与精神享受，如购物追求品质、生活讲究舒适、消费注重环境。而家庭外出就餐、会所聚会、休闲度假也会成为人们的新消费，满足高品质生活的服务将逐步走进人们的视野，体验式、享受型消费将成为新的消费诉求。

四、小结

综合而言，威海市区的商业尚处于发展阶段，有待进一步提升；城市所需的高品质商业物业规模化、集中式开发；未来威海旅游市场所带来的一系列生态链式消费，也将正面促进整个城市的商业业态的优化和升级。

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第五部分 威海市主要商业项目分析

一、威海市商业项目抽样调查对象设定

根据威海商业的业态业种及经营模式的代表性，选取以下14个商业项目为调研参考的对象：

两岸商厦、华联商厦、华联购物广场、威胜中韩商厦、老港韩国服装城、海港大厦、环球广场、友谊现代商厦、振华商厦、海悦国际、侨乡城市广场、豪业圣迪广场广场、齐鲁商城、时代广场。

二、商业项目面积规划分析

1、商业项目面积规划列表

物业名称 楼层商业建商业层数 营业筑面积 面积 6,000 3层 2000 主要业态面积（占比） 百货 3880 超市 -- -- 1500 6.2% 2800 10.8% 餐饮娱乐 2000 33% -- -- -- -- 其它 120 2% 1600 7% -- -- 服装 3730 62% 15300 62.3% 18820 73% 主要业种面积（占比） 鞋/皮珠宝化妆具箱包 首饰 品 150 3% 1200 5% 2900 11.3% 120 2% 900 4% 280 1% -- -- 800 家电餐饮钟表 娱乐 -- -- 2100 2000 33% -- -- -- -- 超市 -- -- 1500 6.2% 2800 10.8% 其它 -- 铺位面积 两岸商厦 25㎡ 65% 21000 -- 2000 40㎡ 86% 3.3% 8.6% 500 2% 500 2% 8.2% -- 35㎡ 89% -- 23000 华联商厦 华联购物广25,000 6层 4000 25,000 6层（B1） 4300 场 44

威海宇明祥·蒿泊项目策划 威胜中韩商12,000 厦 老港韩国服14,000 5层(B1) 2800 装城 海港大厦 8,400 5层(B1) 1680 4层 3000 12000 100% 14000 100% 5400 64% 7400 -- -- -- -- 1500 18% -- -- -- -- 4000 6.3% 9000 73% 25000 52% 7000 27% 6000 -- -- -- -- -- -- 400 4.5% -- -- 3200 5% 180 2% 7600 16% 4930 19% 900 -- -- -- -- 1500 18% 1000 11% -- -- 3500 6% 1178 9% 15400 32% -- -- -- 7500 62.5% 7600 54.2% 4460 53% 6000 68% 6700 83% 23500 37% 810 6% -- -- 7800 30% -- 3000 25% 800 5.70% 460 5% 800 9% 700 9.5% 3970 6% 240 1.8% -- -- 1980 11.6% 1080 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 480 6% -- -- 200 2.5% -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 400 4.5 -- -- -- -- -- -- 1500 18% -- -- -- -- 4000 6.3% 9000 73% 25000 52% 7000 26.7% 6000 1500 15㎡ 12.5% 5600 30㎡ 40% 1500 28㎡ 18% 1600 18.1% 400 5% 18330 40㎡ 29% 1798 15% 20-40㎡ 20-30㎡ 15-25㎡ 环球广场 友谊现代商8,800 2层 4400 84% 8000 8,000 厦 4层 8层2000 100% 52300 7800 83% 1924 4100 16% -- 0.8% 0.9% 0.5% 1.3% -- -- 380 -- -- 600 4000 7600 8% 240 1% 2030 16% 4930 19% 900 11400 40-1023% -- -- -- 0㎡ 30-300㎡ -- 45

5000 2000 5000 3200 8% 100 3% 120 7% 70 5% 162 振华商厦 海悦国际购63,000 (B1/B2) 12,300 3层 物中心 侨乡城市广50,000 4层(B1) 12000 场 豪业圣迪广36,000 5层(B1) 5186 场购物广场 齐鲁商城

-- 14000 54% 24,000 2层 12000 -- 1.5% 2.3% 900 330

威海宇明祥·蒿泊项目策划 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 15000 -- 2000 3000 8000 2000 -- -- 3000 2000 -- 5000 时代广场 20,000 5层（B1） 4000 75% -- 10% 15% 40% 10% -- -- 15% 10% -- 25% 2、商业项目总体各业态面积占比

业态 面积（㎡） 总面积（㎡） 面积占比（%） 超市 56800 20.1％ 百货 177904 62.8％ 283212 餐饮娱乐 21210 7.5％ 其他 27298 9.6％

50-200㎡ 46

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3、商业品类面积占比

面积（㎡）业种 服装 鞋 皮具箱包 面积（㎡） 总面积（㎡） 面积占比（%） 110220 12130 8150 7680 5030 2340 14600 3630 17562 56800 49128 287270 38.4% 4.2% 2.8% 2.7% 1.8% 0.8% 5.1% 1.3% 6.1% 19.8% 17.1% 178 %6%1%5%1%2%3%3%4%服装鞋皮具箱包珠宝首饰化妆品钟表眼镜家电数码美食餐饮休闲娱乐自选类业种其它珠宝首饰 化妆品 钟表眼镜 家电数码 美食餐饮 休闲娱乐 自选类业种 其它

4、面积规划小结

4.1威海市区主要商业物业，楼层一般不高于6层（地面以上），这也较符合现代综合性商业物业建设规划需求。商业物业高过6层或以上的空间，无论是招商、销售还是经营都将存在较大难度和风险；

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4.2威海消费习惯仍然表现为传统型，即以传统服装百货业消费为主要元素，新兴的大型城市综合体或大型商业体有着较大的发展空间； 4.3威海商业物业主要业态比为，百货：超市：餐饮休闲：其它= 62 ：20 ：8 ：10，传统服装类业种在业种占比中占有主导地位。

三、威海主要商业项目配套规划分析

1、商业项目配套规划列表

出入口电梯数量扶梯数量是否有中广场面积动线层高项目名称 位置 停车位（个） （个） （个） （个） 庭 （㎡） （米） （米） 地面: 18 两岸商厦 光明路69号 3 2 2 否 300 2.4 4.8 地下: 30 地面: 80 华联商厦 新威路 4 0 16 否 1000 2.4 5.1 地下: / 地面: 68 华联购物广场 和平路 4 3 14 有 600 3 4.2 地下: / 地面: 40 威胜中韩商厦 海滨北路 4 7 3 否 -- 2.4 4.8 地下: / 地面: 120 老港韩国服装城 海滨北路 2 1 8 否 -- 2 4.8 地下: / 48

威海宇明祥·蒿泊项目策划 地面: 110 海港大厦 海滨北路 2 2 4 否 -- 2 3.8 地下: / 地面: 45 环球广场 昆明路8号 4 无 1 否 -- 2.3 4.1 地下: / 地面: 20 友谊现代商厦 海港路80号 2 1 4 否 -- 2 4.8 地下: / 地面: 200 振华商厦 新威路89号 6 5 24 有 3000 3 5.1 地下: 地面: 56 海悦国际购物中心 文化西路 2 无 4 否 1000 2.4 4.8 地下: 地面: 30 侨乡城市广场 新威路 3 2 7 3000 3.5 5.1 地下: 100 地面: 60 豪业圣迪广场购物广场 青岛中路128号 4 2 15 有 3000 2.8 5.1 地下: 100 地面: 200 齐鲁商城 齐鲁大道85号 3 -- 4 有 4000 2.6 4.8 地下: / 地面: 60 时代广场 青岛中路 5 5 14 有 3000 2.2 5.1 地下: / 49

威海宇明祥·蒿泊项目策划

2、配套规划分析

2.1从以上列表可以看出，商业项目均较为注重商场硬件配套的规划与建设，以突出其商场功能，营造良好的购物环境； 2.2较早的商业物业整体环境、动线、物业配套均落后于新开发运营的商业物业，新型商业物业整体规划更趋于合理； 2.3现代商业物业对于停车场、商业广场较为重视，但仍然不能满足发展的要求。

四、商业项目主要经营费用分析

1、商业项目主要经营费用列表

项目名称 楼层 租金 管理费 （元/㎡/月） （元/㎡/月） 水电费 工商税务 F1 135 两岸商厦 10 电费按实际走表 -- F2 105 F1 扣点 华联商厦 -- -- -- F2-F5/B1 扣点 F1 扣点 华联购物广场 -- -- -- F2-F5/B1 扣点 F1 255 水费13元/月/间，电费按照实际走表计威胜中韩商厦 11 营业额的3% F2-F4 180—220 收1.1元/度 老港韩国服装城 F1 -- 含租金内 电费按照实际走表计收，1元/度，无水费 3600元/年 50

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