房地产估价复习资料

房地产估价必要性 1.国有建设用地使用权出让的需要；2.房地产转让、租赁的需要；3.房地产抵押、典当的需要；4.房地产征收和征用补偿的需要；5.房地产分割的需要；6.房地产损害赔偿的需要；7.房地产争议调处和司法鉴定的需要；8.房地产税收的需要；9.房地产保险的需要；10.企业有关经济行为的需要；11.房地产行政管理的需要；12.其他方面的需要。

1、价格 一、房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。二、房地产价格的形成条件1、房地产的有用性2、房地产的稀缺性；3、房地产的有效需求。 房地产估价原则：独立、客观、公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 谨慎原则

2、最高最佳使用原则：最高最佳使用价值是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。具体包括三个方面：1.最佳用途2、最佳规模3、最佳集约度。具体的使用筛选方式为1、法律上的许可行；2、技术上的可能性3、经济上的可行性4、价值是否最大。总之，在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益

3、路线估价法及步骤以及基准地价修正法估价的步骤 路线估价法：是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。路线价法的操作步骤1、划分路线价区段； 2、设定标准临街深度；3、选取标准临街宗地4、调查评估路线价；5、制作价格修正率表；6、计算临街土地的价值。

基准地价修正法估价的步骤：1、收集、整理当地基准地价成果；2、宗地级别及基准地价的确定；3、宗地影响因素调查分析与修正系数确定；4、年期修正的公式与方法；5、期日修正的依据和参数确定方法；6、容积率修正的依据和参数确定方法；7、开发程度及其他因素修正；8、通过各因素修正确定宗地价格。

5、房地产估价程序 1、明确估价的基本事项；2、拟定估价作业计划；3、收

集分析相关资料；4、实地勘察；5、综合分析和估算；6、撰写估价报告；7、审核估价报告；8、交付估价报告；9、估价资料归档。

市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 市场法 1：为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米）A的成交日期：2002年5月24日 B 的成交价格： 4200 （元/平方米）B的成交日期：2002年8月24日 C的成交价格： 3900 （元/平方米）C的成交日期：2002年9月24日 A的交易情况： －2 ；B的交易情况： 0 ；C的交易情况： ＋1；

该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为（定基价格指数）：

100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 解：1、计算公式：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数：可比实例A：100/（100－2）=100/98 可比实例B：100/（100－0）=100/100可比实例C：100/（100＋1）=100/101

3、交易日期修正系数： 可比实例A：106.8/92.4可比实例B： 106.8/100.3可比实例C： 106.8/109.0

4、房地产状况修正系数:

可比实例A：100/（90×0.5＋100×0.3＋125×0.2）=100/100 可比实例B：100/（100×0.5＋110×0.3＋100×0.2）=100/103 可比实例C：100/（80×0.5＋120×0.3＋100×0.2）=100/96 5、计算比准价格（单价）：

比准价格A=3700×100/98×106.8/92.4×100/100=4363.90（元/㎡） 比准价格B=4200×100/100×106.8/100.3×100/103=4341.93（元/㎡） 比准价格C=3900×100/101×106.8/109.0×100/96=43941.09（元/㎡） 6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则：

估价对象的价格（单价）=（ 4363.90 ＋ 4341.93 ＋43941.09 ）÷3= 4215.64 （元/㎡） 成本法：2：某房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元，地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。试用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。 解：土地现值=620×1000 =620000（元）

建筑物现值=1200×2000×80% =1920000（元） 估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000

估价对象的现时单价=2540000/2000 =1270（元/平方米）

3.在13340㎡土地上，建有4幢办公楼，办公楼甲建筑面积为6000㎡，办公楼乙建筑面积为2000㎡，办公楼丙建筑面积为1500㎡，办公楼丁建筑面积为2500㎡。现由市场比较法求得地价为200元/㎡；当前条件下建造同类的办公楼的直接成本为700元/㎡，间接费用按直接成本的20%计算，建造利润按直接成本的13%计算。这些办公楼的使用寿命为50年，其年折旧率为3%，办公楼已使用25年，使用成本法对此房地产作出估价。 解：地价：200×13340=2668000（元）

建造成本：700×（6000+2000+1500+2500）=700×12000=8400000（元） 间接费用：8400000×20%=1680000（元） 建造利润：8400000×13%=1092000（元） 剩余寿命：50—25=25年

建筑物重置价格为：8400000+1680000+1092000=11172000（元） 折旧额为：11172000×3%×25=8379000（元）

房地产价值为=建筑物重置价—折旧+土地价=11172000—8379000+2668000=5461000（元：

收益法：4.某单位通过有偿出让方式取得了一宗土地使用权，当时购入价格是400元／

，

m2,宗地占地面积为1000／m2出让期为40年，在此地块上建设了一饭店，建筑容积率为3，目前已使用10年，根据当地市场资料，用比较法评估此地块得到目前出让期为40年时的地价为500元／m2（容积率为1时的地价），据当地资料，当容积率没增加1时宗地单位面积

地价比容积率为1时的地价增加6%，该饭店现在每月的放低经营收入为11万，当地同类型饭店现在每月的房地产经营净收入为10万元，若土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，试评估其不动产的现时价格？

解：K30=1-1/(1+8%）30 =0.9 K40=1-1/(1+8%）40 =0.95

V30=V40×K30/K40=500×0.9/0.95=473.68(元/m2)

容积率为3时该单位面积的地价为473.68×（1+6%×2）=530.52(元/m2) 此时土地总价为530.52×10000=530.52（万元） 房地产的年净收益为：10×12=120（万元）

Vb Rb=A0-VL RL=120-8%×530.52=77.56(万元) Vb= Vb Rb/ Rb=77.56/10%=775.6（万元）

所以：不动产现时价格为530.52+775.6=1306.12（万元）

5.某宾馆总建筑面积10000m2，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，150m2出租用于餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房，会议室和自用办公室，该宾馆共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室两间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2），当地同档次宾馆每间客房每天房价为200元，年平均空置率为20%，会议室租金平均每间每次800元，平均每间每月出租20次，附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的市场价格为每平方米建筑面积8000元，该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%，当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%，是利用上述资料估计该宾馆正常总价格。 解：咖啡厅 150×15000=2250000元 自用办公室 200×8000=1600000元 会议室 800×2×20×12=384000元

客房 190×（1—20%）×200×365=11096000元

每年总费用 190×（1—20%）×200×30×40%×12=4377600元 V=2250000+1600000+（384000+11096000—4377600）／8% =9263万元

6.某商店的土地使用权年限为40年，从1997年5月31日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于1998年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一，二层可出租面积正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格。 解：商场一层价格的估算：

租约期内年净收益=200×180×(1－25%)×12=32.40(万元) 租约期外年净收益=200×200×（1－25%）×12=36（万元）

－－

V=32.40/（1+9%）＋32.40/（1+9%）2＋36/9%/（1+9%）2×【1－1/（1+9%）4042】 =375.69(万元)

商店二层价格的估算：年净收益=200×120×（1－25%）×12 =21.60（万元）

－

V=21.60÷9%×【1－1÷（1+9%）404】 =229.21（万元）

该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21 =604.90(万元)

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