第九章 房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法

第九章 房产税法 、城镇土地 使用税法和耕地占用税法

第一节

房产税

一、房产税的含义

以房屋为课税对象，按房屋的计税余值或租金 收入为依据，向产权所有人征收的一种财产税。

二、房产税的特点

属于财 产税中 的个别 财产税 --- 单项 财产税 (房屋) 征税范围限于城镇的经营性房屋(不涉及农村) 区别房屋的经营使用方式规定征税办法

三、房产税的课税对象

房产：即有屋面和维护结构，能遮风避语，可 供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房 屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配 套设施，也属房屋，应一并征收房产税，但独 立于房屋之外的建筑物不征税。

四、房产税的征税范围

城市(国务院批准) 县城 建制镇(省、自治区、直辖市批准) 工矿区(大中型工矿企业所在地)

五、纳税人---房屋产权所有人

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴 纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单 位和个人纳税； 2.产权出典的由承典人缴纳； 3.产权所有人、承典人不在房产所在地的， 由房产代管人或者使用人纳税； 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产 代管人或使用人缴纳； 5.无租使用其它单位房产的单位和个人，按 照房产余值代为缴纳房产税的规定。

六、计税依据----从价计征

1. 按计税余值计税----经营自用房屋---原值 一次减除10%--30%后的余值。 2. 按租金收入计税----出租房屋

计税方 计税依据 法

税率

计税公式

从价

按照房产原值一次减除10%-30% 损耗后的余值；原值明显不合 年税率 理的应予评估；没有原值的由 1.2% 所在地税务机关参考同类房屋 的价值核定租金收入(包括实物收入和货 币收入);以劳务或其他形式 抵付房租收入的，按当地同类 房产租金水平确定 个人按市场价格出租的居民用 房

应纳税额=应税房 产原值×(1-扣 除比例)×1.2% (这样计算出的 是年税额)

12%

从租

应纳税额=租金收 入×12%或4%

4%

需要注意的特殊问题

以房产联营投资： (1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房 产余值为计税依据计征房产税(联营企业为纳 税人); (2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担 经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营 名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收 入计征房产税。

房屋附属设备和配套设施的计税规定 (1)凡以房屋为载体，不可随意移动的附 属设备和配套设施，如中央空调、电气及智 能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单 独记账与核算，都应计入房产原值，计征房 产税。

(2)对于更换房屋附属设备和配套设施的， 在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相 应设施和设施的价值；对附属设施和配套设 施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新 后不再计入房产原值。

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有 免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人 按照房产原值缴纳房产税。

七、税率---比例税率1. 计税余值---1.2% 2. 租金收入---12% 3.个人按市场价格出租的居民住房用于居住， 暂减按4%征收

个人出租住房有在税收上有什么优惠政策?

对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征 收个人所得税。 对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征 印花税。 对个人出租住房减半征收营业税，按4%的税 率征收房产税，免征城镇土地使用税。 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场 价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的 税率征收房产税。

八、税额计算

分别计算 应纳税额=房产余值×1.2% 房产余值=原值-10%~30%的费用 应纳税额=租金收入额×12%

举例

某企业2010年度的上半年企业共有房产原值 4000万元，6月底办理移交手续，将原值200 万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租 给某商场存放货物，7月1日起计租租期1年， 每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工 单位建设的生产车间办理验收手续，由在建 工程转入固定资产原值500万元。 要求：计算该企业2004年度应缴纳的房产税。 (房产余值扣除比例20%)

例题解答

(1)(4000-200)×(1-20%)×1.5%=36.48 万元 (2)200×(1-20%)×1.5%×1/2=0.96万元 (3)500×(1-20%)×1.5%×4/12=1.6万元 (4)1.5×6×12%=1.08万元

九、减免税优惠

(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产。 但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营 业用房，不属于免税范围。 (二)由国家财政部门拨付事业经费的单位(全 额或差额预算管理的事业单位),本身业务范围 内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属 工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的 用房，应照章纳税。 (三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中 附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、 照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于 免税范围，应照章纳税。

(四)个人所有非营业用的房产免征房产税。对 个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免 税房产，应照章纳税。 (五)央行(含外管局)所属分支机构自用的房 产。 (六)经财政部批准

免税的其他房产。

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