《资产评估》考点要点整理

资产评估复习要点整理

第一章 总论.................................................................................................................. 1

一、资产评估定义................................................................................................. 1 二、资产评估十要素............................................................................................. 1 三、资产评估的目标、种类和特点..................................................................... 4 第二章 资产评估的基本方法...................................................................................... 6

一、 市场法........................................................................................................... 6 二、 收益法........................................................................................................... 7 三、 成本法......................................................................................................... 10 第三章 资产评估程序................................................................................................ 13

一、资产评估程序定义....................................................................................... 13 二、资产评估通常的基本评估程序................................................................... 13 三、资产评估程序的重要性............................................................................... 17 第四章 机器设备评估................................................................................................ 18

一、 成本法......................................................................................................... 18 二、 市场法......................................................................................................... 22 三、 收益法......................................................................................................... 22 第五章 房地产评估.................................................................................................... 23

一、土地使用权................................................................................................... 23 二、房地产评估方法（6种）............................................................................ 24 三、在建工程评估（3种）................................................................................ 29 第六章 资源资产评估................................................................................................ 31

一、自然资源的分类........................................................................................... 31 二、森林资源资产评估(4种) ............................................................................. 31 三、矿产资源资产评估....................................................................................... 32 第七章 无形资产评估................................................................................................ 35

一、无形资产概念和特性................................................................................... 35 二、无形资产评估方法（3种）........................................................................ 37

三、专利资产和专有技术评估........................................................................... 39 四、版权评估....................................................................................................... 40 五、商标资产评估............................................................................................... 42 六、商誉评估....................................................................................................... 43 第八章 长期投资性资产评估.................................................................................... 45

一、长期股权投资的概念及特点....................................................................... 45 二、债券投资评估（2种）................................................................................ 45 三、股票投资评估（2种）................................................................................ 46 四、股权投资的评估（2种）............................................................................ 47 五、其他长期性资产的评估............................................................................... 48 第九章 流动资产评估................................................................................................ 49

一、非实物流动资产评估（4种）.................................................................... 49 二、实物流动资产评估（4种）........................................................................ 50 第十章 企业价值评估................................................................................................ 53

一、企业价值评估基本理论............................................................................... 53 二、企业价值评估的基本方法（3种）............................................................ 55 第十二章 以财务报告为目的的评估........................................................................ 59

一、合并对价分摊............................................................................................... 59 二、资产减值（减值测试）............................................................................... 62 三、投资性房地产的公允价值确定................................................................... 62 四、金融工具确认和计量................................................................................... 63

第一章 总论

一、资产评估定义

资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程 二、资产评估十要素

（一）评估主体：从事资产评估的机构或个人 （二）评估客体：资产 1.资产的分类

（1）按存在形态分类：有形资产和无形资产(土地使用权、商誉等) （2）按构成和是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产 （3）按能否独立存在：可确指的资产和不可确指的资产（商誉） （4）按与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产 经营性资产按对盈利产生贡献：有效资产和无效资产 （5）按流动性分类：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等 （三）评估依据：资产评估工作遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及收费标准和其他参考资料

（四）评估目的：（制约着评估条件和价值类型选择） 1.一般目的：资产的一般目的是资产的公允价值

2.具体目的：资产的具体目的是资产在特定条件下的公允价值 （五）评估原则：

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1.评估工作原则：A.独立性原则 B.客观公正性原则 C.科学性原则 2.评估经济技术原则：

A.预期收益原则：资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少（收益法） B.供求原则（市场法）

C.贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则

（收益法）

D.替代原则 ：（市场法；成本法）

E.评估时点原则：资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值 （六）评估程序：（8项） 1.明确资产评估业务基本事项 2.签订资产评估业务约定书 3.编制资产评估计划 4.现场调查 5.收集资产评估资料 6.评定估算

7.编制和提交资产评估报告 8.资产评估工作底稿归档

（七）评估方法：一般为市场法、成本法和收益法 （八）评估价值类型：（约束着评估参数的选择） 1.以估价标准形式表达的价值类型：

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A.重置成本 B.收益现值 C.现行市价 D.清算价格 2.以评估假设角度划分的价值类型：

A.继续使用价值 B.公开市场价值 C.清算价值

3.以资产业务的性质（评估特定目的）划分的价值类型： A.投资价值 B.清算价值 C.交易价值 等等 4.以资产评估时的市场条件划分的价值类型： A.市场价值：（整体市场认同）

a.市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值

b.资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式

B.市场价值以外的价值：（4类）局部市场认同或特定市场认同 a.在用价值：是指评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度对其所属企业的贡献价值的估计数额 b.投资价值：对特定投资者或某一类投资者所具有的价值

c.清算价值：资产处于迫售、清算或快速变现等非市场条件下的价值 d.残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等拆零变现价值 构成资产评估的价值基础：A.资产自身的功能、利用方式和使用状态

B.评估时的市场条件 C.资产评估的特定目的

5.特定评估业务，价值类型根据相关法律、契约约束定义 A.以抵（质）押为目的的评估业务：质押价值

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B.超额收益折现法（适用于超额收益只维持若干年）

nRi无形资产第i年的超额收益无形资产评估值=?=?ii（1+r）i?1(1?r)i=1

n资本收益率和资产收益率的关系：

资本收益率=资产收益率1?资产负债率

（四）商誉和商标的区别（3点）

（1）商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。商标的价值来自于产品所具有的超额获利能力，商誉价值则来自于企业所具有的超额获利能力

（2）商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以在原组织继续存在的同时，转让给另一组织

（3）商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉只有随企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分

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第八章 长期投资性资产评估

一、长期股权投资的概念及特点

（一）长期投资性资产分类

长期投资性资产按其投资的性质可分为长期股权投资、持有至到期投资和混合型投资

长期投资性资产评估主要包括四种：

A.债券投资 B.股票投资 C.股权投资 D.其他长期性投资 投资者的出资形式有：A.货币资金 B.实物资产 C.无形资产 （二）长期投资性资产评估特点 1.长期投资性资产评估是对资本的评估

2.长期投资性资产评估是对被投资企业获利能力的评估。其根本目的是为了获取投资收益和实现投资增值

3.长期投资性资产评估是对被投资企业偿债能力的评估

二、债券投资评估（2种）

（一）上市交易债券的评估（市场法）

债券评估价值=债券数量?评估基准日债券的市场价（收盘价）

（二）非上市交易债券的评估 1.到期一次还本付息

P=Fn （1+r）

F为债券到期的本利和，F的计算分为单利和复利两种方式： （1）债券本利和采用单利计算

F=A（1+m?r）

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（2）债券本利和采用复利计算

m F=A（1+r）

2.分次付息，到期还本

P=?i?1n

RiA?(1?r)i(1?r)n

A:债券面值

i：评估基准日距收取利息日期限 n：评估基准日距到期还本日期限

三、股票投资评估（2种）

（一）股票的价值决定因素

股票的价值取决于股票的内在价值、清算价格和市场价格 1.内在价值（理论价值，预期收益折现）

主要取决于公司的财务状况、管理水平、技术开发能力、公司发展潜力，以及公司面临的各种风险 2.

清算价格=清算时公司的净资产清算时公司股票总数

3.市场价格：分为上市交易股票和非上市价格股票

4.债券的利息是在所得税前支付，而优先股的股利是在所得税之后支付

（二）上市交易股票的价值评估（2种） 1.现行市价法（评估基准日收盘价）

债券评估价值=债券数量?评估基准日债券的市场价（收盘价）

2.收益法（以控股目的而长期持有上市公司的股票）

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（三）非上市交易股票的价值评估（收益法，2类） 1.普通股的价值评估（3种）

（1）固定红利型股利政策下的股票价值评估

A非流通股股数?每股面值?每年每股收益率P==r无风险报酬率+风险报酬率

（2）红利增长型股利政策下的股票价值评估

P=A非流通股股数?每股面值?每年每股收益率=r?s（无风险报酬率+风险报酬率）-（追加投资率?投资后净资产收益率）

s为股利增长率，A为股票未来收益额

（3）分段型股利政策下的股票价值评估（收益在若干年后保持不变）

FiAP=??i（1+r）r(1?r)n i?1 ??i?1nn普通股股数?每股面值?每年每股收益率普通股股数?每股面值?每年每股收益率?i（1+r）r(1?r)n

2.优先股的价值评估（2种）

（1）评估优先股主要是判断股票发行主体是否有足够税后利润用于优先股的股息分配

P=?i?1nRiA优先股股数?每股面值?年股息率=?(1?r)ir无风险报酬率+风险报酬率

（2）如果非上市优先股有上市的可能，持有人又有转售的意向，

P=?i?1nRiF?(1?r)i(1?r)n F：优先股的预期变现价格

四、股权投资的评估（2种）

P=?i?1nRiF?(1?r)i(1?r)n

=?i?1n被投资企业第i年的收益额?占被投资实收资本比重到期返还资本价值?i(1?r)(1?r)n

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（一）非控股型股权投资（少数股权）评估（收益法或成本法） （二）控股型股权投资评估（收益法或市场法）

评估控股型和非控股型股权投资，都要单独计算评估值，并记录于长期股权投资项目下，不能将被投资企业的资产和负债与投资方合并

五、其他长期性资产的评估

其他长期性资产是指不能包括在流动资产、长期股权投资、持有至到期投资、固定资产、无形资产等以外的资产，主要包括具有长期性质的待摊费用和其他长期资产

（一）长期待摊费用包括：股票发行费、筹建期间费用（开办费）等，其他长期待摊费用可以将其账面价值作为其评估价值，或者按其发生额的平均数计算

（二）其他长期资产主要包括特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资以及涉及诉讼的财产等。其他长期性资产能否作为评估对象取决于它能否在评估基准日后带来经济利润

（三）开办费是企业在筹建期间发生的、不能计入固定资产或无形资产价值的费用，开办费按其账面成本计算其评估值

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