土地增值税清算全流程答疑目录-作者：蔡少优

土地增值税清算全流程答疑

《土地增值税清算全流程答疑》对土地增值税实务操作中迫切需要解决的难点、疑点问题进行了全面认真的梳理和归纳，并采用了“问题—情景—解答”的编写方式。情景案例主要来源于编者多年来一直从事房地产开发企业财税管理工作和税务干部培训工作所积累的素材，并进行了精心的设置和编写，做到知识点不重复，使《土地增值税清算全流程答疑》具有极强的针对性、适用性和可读性。 内容简介

《土地增值税清算全流程答疑》解读土地增值税个有效文件；比较土地增值税和企业所得税个差异点；解答土地增值税全流程多个疑难问题。《土地增值税清算全流程答疑》的作者是蔡少优。 作者简介

蔡少优，福建省税务学校副校长。毕业于中南财经大学税务专业。国家税务总局师资名师成员，房地产税收专家，北京财税研究院研究员，中国注册会计师，中国注册税务师。曾获福建省优秀中青年教师称号。年开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获全国税务系统第二批特色培训项目荣誉。主要论著：《遵从税法的涉税制度设计》、《土地增值税清算实务操作指南》，《房地产疑难问题解析》，“十五”、“十一五”、“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》（主编），《会计电算化教程》（主编），《税务检查》，《税务信息技术及应用》等；在《税务研究》、《税务与经济》等刊物发表论文五十多篇。

目录

第一部分、清算实务答疑

一、清算对象的界定

1、 合作开发项目中谁是清算单位？

2、 房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何

确定清算单位？

3、 分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算？

4、 单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？ 5、 土地增值税的清算单位是以预售证确定吗？

6、 土地增值税清算过程中对商住一体项目（连体楼）如何计算土地增值税？ 7、 如何确定土地增税的清算单位？

8、 投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是

谁？

9、 联合开发项目土地增值税是单独清算，还是合并进行清算？ 10、 11、

非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税？

不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位如何确定？

二、转让收入

12、 13、 14、

房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税？ 房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？

房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收

入？ 15、 16、 17、 18、 19、

预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税？ 实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税？ 折扣销售应如何缴纳土地增值税？

将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税？ “小产权房”是否征收土地增值税？

20、 21、 22、 23、 24、 25、 26、 27、

房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税？ 合作建房按比例分配是否应缴纳土地增值税？

房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否征收土地增值税？ 房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税？ 房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？ 房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？ 职工集资建房是否应缴纳土地增值税？

房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如

何确定？ 28、

房地产开发企业合作建房是怎样定义的？房地产开发企业合作建房是否

要缴纳土地增值税？ 29、 30、 31、 32、 33、 34、 35、 36、 37、 38、 39、 40、 41、 42、

企业兼并转让房地产是否要征收土地增值税？

土地增值税清算时，尚未开发票的清算也应计入收入吗？ 房地产企业出售经过转让的房产是否缴纳土地增值税？ 企业合并如何征收土地增值税？

原有房产土地自行转让，是否免征土地增值税？ 转让房地产如何缴纳土地增值税？ 房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？ 个人销售住宅是否免征土地增值税？

个人将土地归还政府取得的收入是否缴纳土地增值税？ 旅游设施转让是否缴纳土地增值税？ 土地增值税清算如何分情形确认收入？ 以房地产作价投资需要缴纳土地增值税吗？

以土地投资联营进而转让股权的业务是否征收土地增值税？

房地产企业在土地增值税清算时，对未开票也未签订销售合同的房产应

如何确认收入？ 43、 44、 45、

拆迁原址重建的房产，其收入如何确认？ 住房赠与是否收税？

已经进行土地增值税清算的项目，其剩余部分的房屋销售后是否还需要

进行土地增值税清算？ 46、 47、 48、 49、 50、 51、 52、 53、 54、 55、 56、 57、 58、 59、 60、 61、

房产转让收入应如何缴税？ 商品房对外投资如何缴税？

支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？ 产权无偿转让应如何缴税？

如何确定土地增值税的视同销售收入？ 如何确认土地增值税的清算收入？

房地产开发公司以土地投资是否缴纳土地增值税？ 股权转让是否缴纳土地增值税？

以土地使用权投资入股其土地成本如何确认？ 投资、联营、股权转让是否缴纳土地增值税？ 企业分立过程中的土地权属转移是否缴纳土地增值税？ 单位之间进行房地产交换是否缴纳土地增值税？ 自建房产用于公益性捐赠是否缴纳土地增值税？ 未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳土地增值税？ 转让集体土地及建筑物是否缴纳土地增值税？

房产企业将车库转让，其收入是否缴纳土地增值税？【参照61、122、

127、174项】 62、 63、 64、

地下车位的出租收入是否缴纳土地增值税？

房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

作为转让收入计税的代收费用在土地增值税的计算时是否都允许扣除？

三、扣除项目（开发成本）——支付土地价款

65、

国有划拨地对外有偿转让时是否先缴纳土地出让金？在计算土地增值税

时是否可作为扣除项目？ 66、

受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项

目？ 67、 68、

股东投入的土地在计算土地增值税时如何确定土地成本？

企业借款购买土地，土地平整后又出售，借款利息能否计入土地成本？

69、 70、 71、 72、 73、 74、 75、 76、 77、 78、 79、 80、 81、 82、 83、

土地分批投入建设如何核算成本？

无偿划拔土地成本如何确认？【参照192项】 土地投资入股成本如何确认？ 参加拍卖土地成本如何确认？

股权收购方式取得土地成本如何确认？ 以房换地的土地成本如何确认？ 分期开发的项目应如何分配土地成本？ 无发票土地成本如何入账？

未开具发票，只有评估报告和验资报告，对增值部分能记入开发成本吗？ 投资入股的土地是否办理财产转移手续,发票由谁开具？ 按“以地补路”的方式取得土地成本如何确认？ 土地使用权的入账价值和摊销时间如何确定？ 无偿划拨方式取得的土地使用权如何入账？ 特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定？

截至土地增值税清算日尚未付款的费用可以作为土地增值税的开发成本

进行扣除吗？ 84、

土地使用权再转让如何缴纳土地增值税？

四、扣除项目（开发成本）——土地征收及拆迁补偿费

85、 86、 87、 88、 89、 90、 91、 92、

拆迁安置形式不同应如何处理拆迁补偿费？

企业收取的拆迁补差价款是否缴纳营业税、土地增值税？ 政府返拆迁补偿是否缴纳土地增值税？ 拆迁还房如何进行账务处理？

含有拆迁补偿回迁房的开发项目土地会计成本与税收成本如何计算？ “拆一还一”涉税事项如何处理？

“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入如何确定？ “拆一还一”如何进行账务及土地增值税税务处理？

206、 个人将土地归还政府取得收入是否缴纳土地增值税？ 207、 清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金？

208、 以房抵债，虽未办理权属转移但已实质性转移是否征收土地增值税？ 209、 关于房地产开发企业销售地下停车场车位的行为是否进行土地增值税预

征、清算的问题是怎样规定的？

210、 个人转让二手公建，土地增值税如何计算？ 211、 房地产开发企业的那些住宅收入不预征土地增值税？

房地产开发企业的土地增值税预征范围包括哪些？ 212、 个人转让旧房产如何缴纳土地增值税？

213、 房地产开发企业在预售房期间没有预缴土地增值税，其性质能否认定为

偷税？【基本同213、334、341】

214、 房地产开发企业应于何时进行土地增值税清算？ 215、 转让旧房需缴纳土地增值税吗？

216、 合作建房按比例分配是否缴纳土地增值税？【陈注；是否同21项】 217、 计算分摊总面积是否包括道路、绿化等公共设施用地？【参照237】 218、 转让旧房在加计扣除时应如何计算年份？ 219、 房地产企业缴纳土地增值税时应重视哪几个问题？ 220、 何时对分期开发的房地产项目进行土地增值税清算？

221、 土地增值税清算后销售的开发产品如何计算土地增值税？【核对八、后

续管理】

222、 土地增值税清算需要具备哪些条件？ 223、 先开发再转让可以少缴土地增值税吗？ 224、 哪些行为不需要缴纳土地增值税？

225、 2009年5月1日国家税务总局关于实施《土地增值税清算管理规程》有

那十大变化？

226、 企业所得税汇算清缴与土地增值税清算有哪些差异？ 227、 支付业主违约金是否可以在土地增值税中扣除？ 228、 政府返还的“土地出让金”如何进行土地增值税处理？ 229、 将代收款项纳入土地增值税清算对企业有利吗？

230、 计算土地增值税时如何界定“旧房”？

231、 转让旧房不能取得评估价格的，土地增值税如何处理？ 232、 以开发产品投资是否按照旧房转让计算土地增值税？ 233、 特殊销售方式下土地增值税如何计算？ 234、 实物还建的土地增值税如何处理？

235、 未办理权属变更手续【转让手续】的土地是否征税？

236、 在集体、国有划拔土地、军队用地上建房出售、出租，是否属于征税范

围？

237、 转让土地中的绿化道路地价如何扣除？【参照217】

238、 出租地下车位使用权，使用费一次性收取，是否应当缴纳土地增值税？ 239、 计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？ 240、 以项目换地的土地成本如何计算？

241、 土地增值税清算中介费能否在土地增值税税前扣除？ 242、 违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？ 243、 企业自行分期开发，土地增值税核算单位如何划分？ 244、 土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？ 245、 工程应付尾款能否作为扣除项目金额？ 246、 甲供材料能否直接作为扣除项目？

247、 普通住宅不享受减免能否与商业用房合并计算？

248、 房地产开发项目未竣工中途转让的，其成本是否允许加计扣除？ 249、 实际费用远不达5%，可否按据实扣除？ 250、 纳税人支付的浮动利息及罚息能否扣除？

251、 母公司的借款利息发票及取得的金融机关证明能否作为子公司金融机构

证明？

252、 房地产开发公司收取顾客违约金和更名费是否需要缴纳土地增值税？ 253、 旧房的评估价是否包括地价？基准地价是什么意思？ 254、 现行房地产评估方法是否是土地增值税的重置成本价？

255、 如何有效处理房地产企业清算土地增值税中出现的常见疑难问题？ 256、 如何正确处理土地增值税清算过程中产生的若干问题？

第二部分、涉税会计答疑

257、 对房地产企业来说，从谨慎性出发，一般应满足哪些条件则可确认收入？ 258、 未确认收入时购房者退回购房款应如何处理？

259、 房地产企业预售开发产品取得了预售款，可否在预收款当期按预计成本

对应结转成本？

260、 定制协议应如何确认收入？

261、 分年滚动开发发生的土地开发费用，如何计入开发成本？ 262、 暂停资本化的条件和停止资本化的时点是怎样规定？ 263、 不能分清具体用途的借款费用应如何核算？ 264、 已完工项目开发成本结转的依据是什么？

265、 每月取得预收账款预缴土地增值税时应如何进行账务处理？ 266、 “甲供材”如何进行会计处理？

267、 房地产企业会计核算的收入范围与税法规定的收入范围有何区别？ 268、 预售的房产税金如何配比结转？

269、 房地产企业采用委托代销方式销售的，何时确认收入？ 270、 包销形式下房地产企业应如何确认收入？ 271、 价外收入如何进行会计核算？ 272、 其他收入如何进行会计核算？

273、 会计和税法对视同销售的销售收入确认的规定有何不同？ 274、 公益性捐赠如何进行纳税调整？对土地增值税有何影响？ 275、 保证金如何进行会计处理？

276、 长期股权投资核算的范围和核算方法会计是如何规定的？ 277、 销售未完工开发产品取得收入如何进行税务处理？ 278、 计入房屋开发成本的土地开发费用有哪两种结转方法？ 279、 请举例说明土地开发成本的核算方法。 280、 请举例说明房地产企业成本核算。

281、 请分别举例说明土地成本分摊和开发成本分摊的分配方法。 282、 代建业务如何进行会计核算？

283、 银行贷款应如何进行会计处理？

284、 “招、拍、挂”取得土地使用权如何进行会计处理？ 285、 筹建期发生的费用应如何处理？

286、 房地产取得土地使用权应计入哪个会计科目？ 287、 虚假出资衍生出哪些税收风险？ 288、 监理费应如何进行会计确认？

289、 理财顾问费应取得哪种票据？计入财务费用、管理费用还是开发间接

费？

290、 预收房款缴纳的营业税金及附加应如何进行账务处理？ 291、 房地产企业缴纳的耕地占用税应如何进行账务处理？

292、 企业老板特殊车牌号所用支出可否税前扣除？应计入“无形资产”还是

“固定资产”科目？

293、 企业购置的艺术品计提折旧如何进行账务处理？ 294、 企业模拟沙盘应计入销售费用还是开发间接费？

295、 临时售楼部建造计入哪个会计科目？是否需要计提折旧？如何计提？ 296、 企业会所产权归谁？账务处理有哪三种选择？【清算清盘时能否计入清

算所得？】

297、 售楼部的交通工具应计入哪个会计科目？

298、 企业购买盆景花摆设在办公室和食堂及职工员工宿舍如何入账？ 299、 企业筹建期间取得的收入是否应计入转让收入？

300、 部分应税收入方面，税法与小企业会计准则是如何协调的？ 301、 政府出地，企业出钱在红线外建幼儿园如何入账？

302、 销售精装修房配置的沙发、冰箱、空调计入“开发成本”建安费，还是“固

定资产项目”？

303、 2014年开始实施成本核算制度对房地产企业会计核算有何变化？有何新

要求？

304、 贷款卡年检时发生的企业资信评估费用如何进行账务处理？ 305、 围墙广告制作费用如何核算？

306、 园林景观、会所等的成本应如何在两期成本中分配？

307、 为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等应计入哪个会计科目？ 308、 一级土地开发应计入哪个会计科目？【无形资产还是固定资产？】 309、 个人以交通费发票按月来报销应计入哪个科目？ 310、 绿化的工程费用应如何核算？

311、 “公共园林工程”作为一产品来核算是否有必要？ 312、 招聘员工发生的招聘广告费记入哪个科目？ 313、 发放的销售奖金如何核算？

314、 房企成本控制表成本项目分类税务局认同吗？ 315、 签订预售合同与与后收到购房款如何确认收入？

【签订预售合同与签定销售合同财务处理有何区别？】 316、 税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？

317、 企业分立账如何处理？如何验资？股东会议纪要包括哪些要点？ 318、 房地产企业取得土地返还款后如何做账？ 319、 售后回租、售后回购的账务如何处理？ 320、 房地产开发企业如何进行土地开发的成本核算？ 321、 开发小区成本如何进行税务和会计处理？

第三部分、征收管理答疑

一、项目登记管理

322、 土地增值税项目登记时间有何要求？变更、注销事项的登记时间有何要

求？

323、 纳税人办理项目登记时应提供哪些资料？

324、 办理项目登记的地点是项目所在地还是房地产开发企业机构所在地？ 325、 进行项目登记时，“项目”如何确定？ 326、 项目登记包括哪些内容？ 327、 项目登记的意义是什么？

445、 房改房 446、 购房面积 447、 宗地

448、 质押贷款方式 449、 保证贷款方式 450、 商品房房价的构成 451、 土地使用费 452、 合作建房 453、 委托代建

第六部、分附录

附录一、土地增值税法规一览

附录二、土地增值税清算鉴证业务准则 附录三、土地增值税清算鉴证业务操作指南 附录四、房地产企业开发流程及说明

附录五、企业所得税和土地增值税相关事项差异对比

附录六、国税发〔2009〕91号与国税发〔206〕187号对照表 附录七房地产开发企业所得税与土地增值税纳税申报差异表

这些涂色的看看和那一条对上就删除了；有问题和这几个相似；暂不删除

房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？ 预缴土地增值税退税款加收银行利息吗？ 土地增值税清算前需要做哪些准备工作？ 房产企业在土地增值税方面的逃税手段有哪些？ 纳税人在土地增值税清算过程中有哪些常见错误事项？ 土地增值税清算应把握哪几个关键点？

出售无产权车库是否征收土地增值税？【参照61、122、127、174项】

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