扬州市市区宗地地价修正系数表及说明表new - 图文

扬州市市区土地定级估价 宗地地价修正系数表及说明表

扬州市国土资源局 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司

扬州市市区商业用地一级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 距市区一级商服中心100米以内或位于二级商服中心50米以内 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 2000-2500人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 有公交线路3-5条 保证率80-90% 排水设施尚不能满足排水的需要，排水状况较差 区域装机容量较小，通讯状况较差 劣 区域在城市 中的位置 位于市区一级商服中心内 位于市区一级商服中心边缘或二级商服中心内 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 3000-3500人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 街道宽度较大，路面质量较好 有公交线路8-10条 保证率95-99% 距市区一级商服中心50米以内或位于二级商服中心边缘 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 2500-3000人/小时 居民受教育程度一般，收入一般 街道宽度一般，路面质量一般 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 有公交线路5-8条 保证率90-95% 有供气管线、不通气 排水设施能基本满足排水的需要，排水状况一般 区域装机容量一般，通讯状况一般 位于商业用地一级地的其它区域 区 域 因 素 社会因素 常住人 口状况 人口密度1.2-1.4万人/km2 >3500人/小时 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 <2000人/小时 居民受教育程度低，收入低 街道宽度小，路面质量差 混合型与交通型并重 次干道为主 公交线路在3条以下 保证<80% 率流动人 口状况 居民受教育社会人文 程度高，收环境状况 入高 街道宽度街道状况 大，路面质量好 道路 混合型为主 类型 道路 主干道为主 等级 公交线路10条以上 保证率达99%以上 有供气管线而且通气 交道通路条状件 况 交通便 捷程度 供水状况 供气状况 基础设排水设施完施排水状况 善，排水通状畅 况 区域装机容通讯状况 量大，通讯状况好 无供气管线、无通气 排水不通畅，排水状况差 区域装机容量小，通讯状况差 排水设施较完善，排水较通畅 区域装机容量较大，通讯状况较好 1

公用服务 设施状况 公用设施类型齐全，数量多 公用设施类型较齐全，数量较多 中型零售商业或大型服务业为主，主要经营饮食、家电、酒店、娱乐等 较高 公用设施类型和数量一般 中小型零售商业或中型服务业为主，主要经营副食品、超市、电脑、通讯器材等 一般 公用设施类型和数量较少 公用设施类型和数量少 商业繁华商务设施 程集聚程度 度 经营类别 大中型零售商业为主，商业类型 主要经营百货、服装等 小型服务业小型零售商为主，主要业为主，主经营家具、要经营日用建材、装饰百货、美发材料、五金、美容、洗理、金属材料制修理等 品、机电设备等 较低 低 高 齐全 较齐全一般 较少 少 （>25个） （20-25个） （15-20个） （10-15个） （<10个） 客流量较客流量一般，客流量较大，以中高以中等收入小，以中低收入者为主 者为主 收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展较有利 区域经济政策对第三产业的发展基本无影响 未来土地利用以商业和公共设施用地为主 区域经济政策对第三产业的发展有一定影响 客流量小，以低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展影响较大 未来土地利用以商业、住宅用地为主 步行街，限制所有车辆通行 商业建筑式样陈旧，成新度低，装修简单或几无装修，亮化程度低 严重污染 有一定影响 影响较大 地面起伏较大 客流量大，客流数量 以高收入者与质量 为主 区域经 济政策 行政因素 区域经济政策有利于第三产业的发展 未来土地利用以商业、办公用地为主 城市规 划限制 货车禁止通交通管制 无交通管制 货车禁止通行 行，其他车辆不能停靠 商业建筑式样新颖美观，景观独区域景观 特，房屋成新度高，装修好，亮化程度高 环境质 量状况 危险设 施状况 其他区域 因素状况

汽车单行道，且不能停靠 商业建筑式样较陈旧，成新度较低，装修较简单，亮化程度较低 污染较严重 有一定影响 地面有一定起伏 环境因素 商业建筑式样较新颖美观，成新度较高，装修较好，亮化程度较高 基本无污染 较有利 地面较平坦 商业建筑式样一般，成新度和装修一般，亮化程度一般 无污染 无影响 有利 地面平坦 轻度污染 基本无影响 无影响 地面略有起伏 宗地地形状况 2

宗地地基状况 宗地日照、通个 风、干湿状况 别 因 素 宗地形状 地基好，承载力大，一般商业建筑建设时只需作简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基一般，承载力一般，一般商业建筑建设时需作一般的基础处理 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 地基较差，承载力较小，一般商业建筑建设时需作片筏或箱型基础处理 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 地基差，承载力小，商业建筑建设时需作桩基础处理 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供水、供电、供气保证率<80%，排水不通畅，通讯状况差 朝向东南，朝向南，采采光较好；光好；通风、通风、干湿干湿状况好 状况较好 矩形 近似矩形 宗地面积 面积适中，对土地利用有利 供水、供电、供气保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好 面积较适中，对土地利用较有利 供水、供电、供气保证率95-99%，排水较通畅，通讯状况较好 临生活型主干道，道路通达性较好 15-20米 8-15米 边缘 宗地基础 设施状况 供水、供电、供气保证率90-95%，排水状况和通讯状况一般 临生活型主干道，道路通达性一般 10-15米 15-19米 50米 供水、供电、供气保证率80-90%，排水状况和通讯状况较差 临生活型次干道 5-10米 19-24米 50-100米 宗地临接道路临混合型主等级与通达性 干道 临临街宽度 街状临街深度 况 距商服 中心距离 接近距汽车 交站距离 通距公交 设站点距离 施距高速 程公路出 度 入口距离 距火车 站距离 >20米 <8米 以内 <7000米 <4500米 <50米 临支路 <5米 >24米 >100米 >8500米 >5500米 >200米 7000-7500米 7500-8000米 8000-8500米 4500-4800米 4800-5200米 5200-5500米 50-100米 100-150米 150-200米 <7000米 7000-7600米 7600-8000米 8000-8600米 >8600米 3

相邻土地 利用状况 商业 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 有利 商办 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较有利 商住 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 无影响 商业、公共设施用地 其它用地 规划限制 规划用途商业，规划对土规划改变土地利用强度地用途 限制较大 建筑物成新度较低 有一定影响 建筑物成新度低 影响较大 地上建 筑物状况 其他个别 因素状况 4

扬州市市区商业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 优 位于市区中心区域一般商业区，或次中心区域主要商业区 人口密度1.2-1.4万人/km2 >3000人/小时 较优 一般 较劣 劣 区域在城市 中的位置 位于市区中心区域居住区，或次中心区域一般商业区 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 2500-3000人/小时 位于市区次中心区域居住区 位于市区次中心区域行政区 位于市区次中心区域其它区域 区 域 因 素 社会因素 常住人 口状况 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 2000-2500人/小时 居民受教育程度一般，收入一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 有公交线路5-8条 保证率90-95% 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 1500-2000人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 有公交线路3-5条 保证率80-90% 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 <1500人/小时 居民受教育程度低，收入低 街道宽度小，路面质量差 交通型为主 支路为主 公交线路在3条以下 保证<80% 率流动人 口状况 社会人文环境状况 街道 状况 居民受教居民受教育育程度高，程度较高，收入高 收入较高 街道宽度大，路面质量好 混合型为主 主干道为主 公交线路10条以上 保证率达99%以上 街道宽度较大，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 有公交线路8-10条 保证率95-99% 交通条件 道路状况 道路 类型 道路 等级 交通便 捷程度 供水状况 基础设施状况 有供气管供气状况 线而且通气 排水设施排水状况 完善，排水通畅 区域装机通讯状况 容量大，通讯状况好 有供气管 线、不通气 排水设施能基本满足排水的需要，排水状况一般 排水设施尚不能满足排水的需要，排水状况较差 无供气管线、无通气 排水设施较完善，排水较通畅 排水不通畅，排水状况差 区域装机容区域装机容区域装机容区域装机容量较大，通量一般，通量较小，通量小，通讯讯状况较好 讯状况一般 讯状况较差 状况差 5

公用服务 设施状况 公用设施公用设施类类型齐全，型较齐全，数量多 数量较多 中型零售商业或大型服务业为主，主要经营饮食、家电、酒店、娱乐等 较高 公用设施类型和数量一般 中小型零售商业或中型服务业为主，主要经营副食品、超市、电脑、通讯器材等 一般 公用设施类型和数量较少 公用设施类型和数量少 商业繁华程度 大中型零售商业为商业类型 主，主要经营百货、服装等 小型服务业小型零售商为主，主要业为主，主经营家具、要经营日用建材、装饰百货、美发材料、五金、美容、洗理、金属材料制修理等 品、机电设备等 较低 低 少 （<5个） 商务设施 集聚程度 经营类别 高 齐全 较齐全一般 较少 （>20个） （15-20个） （10-15个） （5-10个） 客流量大，客流量较客流量一般，客流量较客流量小，客流数量 以高收入大，以中高以中等收入小，以中低以低收入者与质量 者为主 收入者为主 者为主 收入者为主 为主 区域经 济政策 行政因素 区域经济政策有利于第三产业的发展 未来土地利用以商业、办公用地为主 区域经济政策对第三产业的发展较有利 区域经济政策对第三产业的发展基本无影响 未来土地利用以商业、住宅用地为主 区域经济政策对第三产业的发展有一定影响 区域经济政策对第三产业的发展影响较大 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 步行街，限制所有车辆通行 城市规 划限制 货车禁止通汽车单行交通管制 无交通管制 货车禁止通行 行，其他车道，且不能辆不能停靠 停靠 商业建筑式样新颖美观，或为仿古建筑，区域景观 景观独特，房屋成新度高，装修好，亮化程度高 环境质 量状况 危险设 施状况 其他区域 因素状况

环境因素 商业建筑式样较新颖美观，成新度较高，装修较好，亮化程度较高 商业建筑式样一般，成新度和装修一般，亮化程度一般 商业建筑式样较陈旧，成新度较低，装修较简单，亮化程度较低 商业建筑式样陈旧，成新度低，装修简单或几无装修，亮化程度低 无污染 无影响 有利 基本无污染 轻度污染 污染较严重 影响较大 有一定影响 严重污染 影响大 影响较大 基本无影响 有一定影响 较有利 无影响 6

宗地地形状况 地面平坦 地基好，承载力大，一般商业建筑建设时只需作简单的基础处理 朝向南，采光好；通风、干湿状况好 地面较平坦 地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时需作较简单的基础处理 朝向东南，采光较好；通风、干湿状况较好 地面略有起伏 地基一般，承载力一般，一般商业建筑建设时需作一般的基础处理 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 较不规则，但对土地利用无影响 地面有一定起伏 地基较差，承载力较小，一般商业建筑建设时需作片筏或箱型基础处理 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 地面起伏较大 地基差，承载力小，商业建筑建设时需作桩基础处理 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供水、供电、供气保证率<80%，排水不通畅，通讯状况差 宗地地基状况 宗地日照、通风、干湿状况 个 别 因 素 宗地形状 矩形 近似矩形 宗地面积 面积适中，面积较适对土地利用对土地利中，对土地略有影响 用有利 利用较有利 供水、供电、供气保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好 临混合型主干道 >20米 <8米 <50米 <7000米 <4500米 <100米 供水、供电、供气保证率95-99%，排水较通畅，通讯状况较好 临生活型主干道 15-20米 8-15米 50-150米 宗地基础 设施状况 供水、供电、供气保证率90-95%，排水状况和通讯状况一般 临交通型主干道或生活型次干道 10-15米 15-19米 150-250米 供水、供电、供气保证率80-90%，排水状况和通讯状况较差 宗地临接道路等级与通达性 临街状况 临街宽度 临街深度 临交通型次干道 5-10米 19-24米 250-350米 临支路或巷道 <5米 >24米 >350米 >9000米 >6500米 >250米 距商服 中心距离 接近交通设施距火车 站距离 距汽车 站距离 距公交 站点距离 7000-7500米 7500-8000米 8000-9000米 4500-5000米 5000-5500米 5500-6500米 100-150米 150-200米 150-250米 7

程度 距高速 公路出 入口距离 <6500米 6500-7100米 7100-8000米 8000-9000米 商业、公共设施用地 >9000米 相邻土地 利用状况 商业 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 有利 商办 商住 其它用地 规划限制 规划用途商规划用途商业，规划对业，规划对土地利用强土地利用强度有一定限度略有限制 制 建筑物成新度较高 较有利 建筑物成新度一般 无影响 规划用途商业，规划对规划改变土土地利用强地用途 度限制较大 建筑物成新度较低 有一定影响 建筑物成新度低 影响较大 地上建 筑物状况 其他个别 因素状况

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扬州市市区商业用地三级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 区域在城市 中的位置 优 位于市区次中心区域主要商业区 人口密度1.2-1.4万人/km2 >2500人/ 小时 较优 位于市区次中心区域一般商业区 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 2000-2500人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 街道宽度较大，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 有公交线路6-8条，或有对外交通设施，公交线路4条以上 保证率95-99% 一般 位于市区次中心区域居住区 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 1500-2000人/小时 居民受教育程度一般，收入一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 有公交线路4-6条，或有对外交通设施，公交线路3条以上 保证率90-95% 有供气管线、不通气 排水设施能基本满足排水的需要，排水状况一般 区域装机容量一般，通讯状况一般 较劣 位于市区次中心区域文教区 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 1200-1500人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 有公交线路2-4条，或有对外交通设施，公交线路1条以上 保证率80-90% 排水设施尚不能满足排水的需要，排水状况较差 区域装机容量较小，通讯状况较差 劣 位于市区次中心区域其它区域 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 <1200人/小时 居民受教育程度低，收入低 街道宽度小，路面质量差 交通型为主 支路为主 区 域 因 素 社会因素 常住人 口状况 流动人 口状况 居民受教育社会人文 程度高，收环境状况 入高 街道宽度街道状况 大，路面质量好 道路 混合型为主 道路类型 交状况 道路 通主干道为主 等级 条公交线路8件 条以上，或交通便 有对外交通捷程度 设施，公交线路5条以上 供水状况 供气状况 保证率达99%以上 有供气管线而且通气 公交线路2条以下 保证<80% 率基础设排水设施完施排水状况 善，排水通状畅 况 区域装机容通讯状况 量大，通讯状况好 无供气管线、无通气 排水不通畅，排水状况差 区域装机容量小，通讯状况差 排水设施较完善，排水较通畅 区域装机容量较大，通讯状况较好 9

公用服务 设施状况 公用设施类型齐全，数量多 公用设施类型较齐全，数量较多 中型零售商业或大型服务业为主，主要经营饮食、家电、酒店、娱乐等 较高 公用设施类型和数量一般 中小型零售商业或中型服务业为主，主要经营副食品、超市、电脑、通讯器材等 一般 公用设施类型和数量较少 公用设施类型和数量少 商业繁华商务设施 程集聚程度 度 经营类别 大中型零售商业为主，商业类型 主要经营百货、服装等 小型服务业小型零售商为主，主要业为主，主经营家具、要经营日用建材、装饰百货、美发材料、五金、美容、洗理、金属材料制修理等 品、机电设备等 较低 低 少 （<5个） 客流量小，以低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展影响较大 未来土地利用以其它用地为主 步行街，限制所有车辆通行 商业建筑式样陈旧，成新度低，装修简单或几无装修，亮化程度低 严重污染 影响大 影响较大 地面起伏较大 高 齐全 （>20个） 较齐全一般 较少 （15-20个） （10-15个） （5-10个） 客流量较大，以中高收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展较有利 未来土地利用以商业、住宅用地为主 客流量一般，以中等收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展基本无影响 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 货车禁止通行，其他车辆不能停靠 商业建筑式样一般，成新度和装修一般，亮化程度一般 轻度污染 有一定影响 无影响 地面略有起伏 客流量较小，以中低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展有一定影响 未来土地利用以工业、仓储用地为主 汽车单行道，且不能停靠 商业建筑式样较陈旧，成新度较低，装修较简单，亮化程度较低 污染较严重 影响较大 有一定影响 地面有一定起伏 客流量大，客流数量 以高收入者与质量 为主 区域经 济政策 行政因素 区域经济政策有利于第三产业的发展 未来土地利用以商业、办公用地为主 城市规 划限制 货车禁止通交通管制 无交通管制 行 商业建筑式环样新颖美境区域景观 观，成新度因高，装修好，素 亮化程度高 环境因素 环境质 量状况 危险设 施状况 无污染 无影响 有利 地面平坦 商业建筑式样较新颖美观，成新度较高，装修较好，亮化程度较高 基本无污染 基本无影响 较有利 地面较平坦 其他区域 因素状况 宗地地形状况 10

宗地地基状况 宗地日照、通 风、干湿状况 个 宗地形状 别 因 素 宗地面积 地基好，承载力大，一般商业建筑建设时只需作简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基一般，承载力一般，一般商业建筑建设时需作一般的基础处理 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 地基较差，承载力较小，一般商业建筑建设时需作片筏或箱型基础处理 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 地基差，承载力小，商业建筑建设时需作桩基础处理 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供水、供电、供气保证率<80%，排水不通畅，通讯状况差 临支路或巷道 <5米 >20米 >700米 >9300米 >65000米 >350米 朝向东南，朝向南，采采光较好；光好；通风、通风、干湿干湿状况好 状况较好 矩形 近似矩形 面积适中，对土地利用有利 供水、供电、供气保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好 面积较适中，对土地利用较有利 供水、供电、供气保证率95-99%，排水较通畅，通讯状况较好 临生活型主干道 13-18米 7-11米 100-300米 7000-7800米 3000-4000米 100-150米 5000-5800米 宗地基础 设施状况 供水、供电、供气保证率90-95%，排水状况和通讯状况一般 临交通型主干道或生活型次干道 10-13米 11-15米 300-500米 7800-8500米 4000-5000米 150-250米 5800-6700米 供水、供电、供气保证率80-90%，排水状况和通讯状况较差 临交通型次干道 5-10米 15-20米 500-700米 8500-9300米 5000-6500米 250-350米 6700-9000米 宗地临接道路临混合型主等级与通达性 干道 临临街宽度 街状临街深度 况 距商服 中心距离 接近距汽车 交站距离 通距公交 设站点距离 施距高速 程公路出 度 入口距离 距火车 站距离 >18米 <7米 <100米 <7000米 <3000米 <100米 <5000米 >9000米 11

相邻土地 利用状况 商业 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 有利 商住 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较有利 住宅 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 无影响 工业、仓储 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 有一定影响 其它用地 规划限制 规划改变土地用途 地上建 筑物状况 其他个别 因素状况 建筑物成新度低 影响较大 12

扬州市市区商业用地四级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 区域在城市 中的位置 优 位于市区次中心区域主要商业区 人口密度1.2-1.4万人/km2 >2200人/小时 居民受教育程度高，收入高 街道宽度大，路面质量好 较优 位于市区次中心区域一般商业区 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 1800-2200人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 街道宽度较大，路面质量较好 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 有公交线路5-6条，或有对外交通设施，公交线路3条以上 保证率95-99% 一般 位于市区次中心区域居住区 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 1300-1800人/小时 居民受教育程度一般，收入一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 次干道为主 有公交线路3-5条，或有对外交通设施，公交线路2条以上 保证率90-95% 较劣 位于市区次中心区域文教区 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 1000-1300人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 有公交线路2-4条，或有对外交通设施，公交线路1条以上 保证率80-90% 劣 位于市区次中心区域其它区域 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 <1000人/小时 居民受教育程度低，收入低 街道宽度小，路面质量差 交通型为主 支路为主 社会因素 常住人 口状况 流动人 口状况 社会人文环境状况 街道 状况 道路 混合型为主 区 道路类型 交域 状况 道路 通主干道为主 因 等级 条素 公交线路6件 条以上，或交通便 有对外交通捷程度 设施，公交线路4条以上 供水状况 基础设排水状况 施状况 通讯状况 保证率达99%以上 排水设施完善，排水通畅 区域装机容量大，通讯状况好 公用设施类型齐全，数量多 公交线路2条以下 保证<80% 率排水设施能排水设施较基本满足排完善，排水水的需要，排较通畅 水状况一般 区域装机容量较大，通讯状况较好 公用设施类型较齐全，数量较多 排水设施尚排水不通不能满足排畅，排水状水的需要，排况差 水状况较差 区域装机容区域装机容区域装机容量一般，通量较小，通讯量小，通讯讯状况一般 状况较差 状况差 公用设施类型和数量一般 公用设施类型和数量较少 公用设施类型和数量少 公用服务 设施状况 13

商业 类型 商业繁华程度 中型零售商业或大型服大中型零售务业为主，商业为主，主要经营饮主要经营百食、家电、货、服装等 酒店、娱乐等 中小型零售商业或中型服务业为主，主要经营副食品、超市、电脑、通讯器材等 小型服务业小型零售商为主，主要业为主，主经营家具、要经营日用建材、装饰百货、美发材料、五金、美容、洗理、金属材料制修理等 品、机电设备等 较低 较少 （4-8个） 客流量较小，以中低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展有一定影响 未来土地利用以工业、仓储用地为主 汽车单行道，且不能停靠 商业建筑式样较陈旧，成新度较低，装修较简单，亮化程度较低 污染较严重 影响较大 有一定影响 地面有一定起伏 低 少 （<4个） 客流量小，以低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展影响较大 未来土地利用以其它用地为主 步行街，限制所有车辆通行 商业建筑式样陈旧，成新度低，装修简单或几无装修，亮化程度低 严重污染 影响大 影响较大 地面起伏较大 商务设施集聚程度 经营 类别 客流 数量 与质量 区域经 济政策 高 较高 一般 齐全 较齐全一般 （>18个） （14-18个） （8-14个） 客流量大，以高收入者为主 区域经济政策有利于第三产业的发展 未来土地利用以商业、办公用地为主 客流量较大，以中高收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展较有利 未来土地利用以商业、住宅用地为主 客流量一般，以中等收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展基本无影响 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 货车禁止通行，其他车辆不能停靠 商业建筑式样一般，成新度和装修一般，亮化程度一般 轻度污染 有一定影响 无影响 地面略有起伏 行政因素 城市规 划限制 货车禁止通交通管制 无交通管制 行 商业建筑式环样新颖美境区域景观 观，成新度因高，装修好，素 亮化程度高 环境因素 环境质 量状况 危险设 施状况 无污染 无影响 有利 地面平坦 商业建筑式样较新颖美观，成新度较高，装修较好，亮化程度较高 基本无污染 基本无影响 较有利 地面较平坦 其他区域 因素状况 宗地地形状况 14

宗地地基状况 宗地日照、通 风、干湿状况 个 别 因 素 宗地形状 地基好，承载力大，一般商业建筑建设时只需作简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基一般，承载力一般，一般商业建筑建设时需作一般的基础处理 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 地基较差，承载力较小，一般商业建筑建设时需作片筏或箱型基础处理 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 地基差，承载力小，商业建筑建设时需作桩基础处理 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供水、供电、保证率<80%，排水不通畅，通讯状况差 临支路或巷道 <4米 >18米 >700米 >8500米 >7500米 >350米 朝向东南，朝向南，采采光较好；光好；通风、通风、干湿干湿状况好 状况较好 矩形 近似矩形 宗地面积 面积适中，对土地利用有利 供水、供电、保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好 面积较适中，对土地利用较有利 供水、供电、保证率95-99%，排水较通畅，通讯状况较好 临生活型主干道 11-16米 6-10米 100-300米 宗地基础 设施状况 供水、供电、保证率90-95%，排水状况和通讯状况一般 临交通型主干道或生活型次干道 9-11米 10-13米 300-500米 供水、供电、保证率80-90%，排水状况和通讯状况较差 临交通型次干道 4-9米 13-18米 500-700米 宗地临接道路临混合型主等级与通达性 干道 临街临街宽度 状况 临街深度 距商服 中心距离 距火车 接站距离 近距汽车 交站距离 通距公交站设点距离 施距高速公程路出入口度 距离 相邻土地 利用状况 >16米 <6米 <100米 <5500米 <3000米 <150米 5500-6500米 6500-7500米 7500-8500米 3000-4500米 4500-6000米 6000-7500米 150-220米 220-290米 290-350米 <3600米 3600-5400米 5400-7900米 7900-9200米 >9200米 商业 商住 住宅 工业、仓储 其它用地 15

规划限制 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 有利 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较有利 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 无影响 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 有一定影响 规划改变土地用途 地上建 筑物状况 其他个别 因素状况

建筑物成新度低 影响较大 16

扬州市市区商业用地五级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 区域在城市 中的位置 优 较优 一般 位于市区次中心区域文教区或机关区 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 1200-1500人/小时 居民受教育程度一般，收入一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型为主 较劣 劣 位于市区次中心区域商业区 位于市区次中心区域居住区 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 1500-2000人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 街道宽度较大，路面质量较好 混合型与生活型并重 位于市区次中心区域其它区域 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 800-1200人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 生活型与交通型并重 位于市区过渡区域其它区域 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 <800人/小时 居民受教育程度低，收入低 街道宽度小，路面质量差 交通型为主 支路为主 区 域 因 素 社会因素 常住人 口状况 人口密度1.2-1.4万人/km2 >2000人/小时 流动人 口状况 居民受教育社会人文 程度高，收环境状况 入高 街道宽度街道状况 大，路面质量好 道路 混合型为主 道路类型 交状况 道路 通主干道为主 等级 条公交线路4件 条以上，或交通便 有对外交通捷程度 设施，公交线路3条以上 供水状况 基础设排水状况 施状况 保证率达99%以上 排水设施完善，排水通畅 主干道与次次干道与支次干道为主 干道并重 路并重 有公交线路4条，或有对外交通设施，公交线路2条以上 保证率95-99% 排水设施较完善，排水较通畅 区域装机容量较大，通讯状况较好 有公交线路3条，或有对外交通设施，公交线路1条以上 保证率90-95% 排水设施能基本满足排水的需要，排水状况一般 区域装机容量一般，通讯状况一般 有公交线路2条，或有对外交通设施，公交线路1条 保证率80-90% 排水设施尚不能满足排水的需要，排水状况较差 区域装机容量较小，通讯状况较差 公交线路2条以下 保证<80% 率排水不通畅，排水状况差 区域装机容量小，通讯状况差 区域装机容通讯状况 量大，通讯状况好 17

公用服务 设施状况 公用设施类型齐全，数量多 公用设施类型较齐全，数量较多 公用设施类型和数量一般 公用设施类型和数量较少 公用设施类型和数量少 商业繁华程商务设施度 集聚程度 经营 类别 中型零售商业为主，主商业类型 要经营百货、服装等 中小型零售商业或中型中型零售商服务业主要业主要经营经营副食饮食、家电、品、超市、酒店、娱乐电脑、通讯等 器材、蔬菜、果品、水产品等 较高 一般 小型服务业小型零售商为主，主要业为主，主经营家具、要经营日用建材、装饰百货、美发材料、五金、美容、洗理、金属材料制修理等 品、机电设备等 较低 较少 （4-8个） 客流量较小，以中低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展有一定影响 未来土地利用以工业、仓储用地为主 汽车单行道，且不能停靠 商业建筑式样较陈旧，成新度较低，装修较简单，亮化程度较低 污染较严重 影响较大 有一定影响 地面有一定起伏 低 少 （<4个） 客流量小，以低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展影响较大 未来土地利用以其它用地为主 步行街，限制所有车辆通行 商业建筑式样陈旧，成新度低，装修简单或几无装修，亮化程度低 严重污染 影响大 影响较大 地面起伏较大 高 齐全 （>16个） 较齐全一般 （12-16个） （8-12个） 客流量较大，以中高收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展较有利 未来土地利用以商业、住宅用地为主 客流量一般，以中等收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展基本无影响 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 货车禁止通行，其他车辆不能停靠 商业建筑式样一般，成新度和装修一般，亮化程度一般 轻度污染 有一定影响 无影响 地面略有起伏 客流量大，客流数量 以高收入者与质量 为主 区域经 济政策 行政因素 区域经济政策有利于第三产业的发展 未来土地利用以商业、办公用地为主 城市规 划限制 货车禁止通交通管制 无交通管制 行 商业建筑式样新颖美区域景观 观，成新度高，装修好，亮化程度高 环境质 量状况 危险设 施状况 其他区域 因素状况

环境因素 商业建筑式样较新颖美观，成新度较高，装修较好，亮化程度较高 基本无污染 基本无影响 较有利 地面较平坦 无污染 无影响 有利 地面平坦 宗地地形状况 18

宗地地基状况 宗地日照、通 风、干湿状况 个 宗地形状 别 因 素 宗地面积 地基好，承载力大，一般商业建筑建设时只需作简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基一般，承载力一般，一般商业建筑建设时需作一般的基础处理 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 地基较差，承载力较小，一般商业建筑建设时需作片筏或箱型基础处理 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 地基差，承载力小，商业建筑建设时需作桩基础处理 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供水、供电、保证率<80%，排水不通畅，通讯状况差 临支路或巷道 <4米 >16米 >720米 朝向东南，朝向南，采采光较好；光好；通风、通风、干湿干湿状况好 状况较好 矩形 近似矩形 面积适中，对土地利用有利 供水、供电、保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好 面积较适中，对土地利用较有利 供水、供电、保证率95-99%，排水较通畅，通讯状况较好 临生活型主干道 10-14米 6-9米 180-360米 宗地基础 设施状况 供水、供电、保证率90-95%，排水状况和通讯状况一般 临交通型主干道或生活型次干道 8-10米 9-12米 360-540米 供水、供电、保证率80-90%，排水状况和通讯状况较差 临交通型次干道 4-8米 12-16米 540-720米 宗地临接道路临混合型主等级与通达性 干道 临街临街宽度 状况 临街深度 距商服 中心距离 距火车 接站距离 近距汽车 交站距离 通距公交 设站点距离 施距高速 程公路出 度 入口距离 相邻土地 利用状况 >14米 <6米 <180米 <5300米 <2500米 <200米 5300-6600米 6600-8300米 8300-10000米 >10000米 2500-3600米 3600-5100米 5100-6600米 200-300米 300-500米 500-600米 >6600米 >600米 <3500米 3500-5600米 5600-8500米 8500-11000米 >11000米 商业 商住 住宅 工业、仓储 其它用地 19

规划限制 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 有利 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较有利 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 无影响 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 有一定影响 规划改变土地用途 地上建 筑物状况 其他个别 因素状况

建筑物成新度低 影响较大 20

扬州市市区商业用地六级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 区域在城市 中的位置 优 较优 一般 位于市区次中心区域文教区或机关区 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 900-1200人/小时 居民受教育程度一般，收入一般 街道宽度一般，路面质量一般 生活型与交通型并重 次干道为主 较劣 劣 位于市区次中心区域商业区 位于市区次中心区域居住区 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 1200-1600人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 位于市区次中心区域其它区域 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 600-900人/小时 位于市区过渡区域其它区域 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 <600人/小时 区 域 因 素 社会因素 常住人 口状况 人口密度1.2-1.4万人/km2 >1600人/小时 流动人 口状况 居民受教育社会人文 程度高，收入环境状况 高 居民受教育居民受教育程度较低，收程度低，收入入较低 低 街道宽度较街道宽度小，小，路面质量路面质量差 较差 次干道与支路并重 交通型为主 支路为主 街道宽度较街道宽度大，街道状况 大，路面质量路面质量好 较好 交通条件 道路状况 道路 类型 道路 等级 生活型为主 主干道为主 公交线路3条以上，或有对外交通设施，公交线路2条以上 保证率达99%以上 主干道与次干道并重 有公交线路3条，或有对外交通设施，公交线路1条以上 保证95-99% 率交通便 捷程度 有公交线路2条，或有对有公交线路无公交线路外交通设施，1条，或有对和对外交通公交线路1外交通设施 设施 条 保证90-95% 率保证80-90% 率保证率<80% 供水状况 基础设排水状况 施状况 通讯状况 排水设施能基排水设施尚不排水设施较排水设施完本满足排水的能满足排水的排水不通畅，完善，排水较善，排水通畅 需要，排水状需要，排水状排水状况差 通畅 况一般 况较差 区域装机容量大，通讯状况好 公用设施类型齐全，数量多 区域装机容量较大，通讯状况较好 公用设施类型较齐全，数量较多 区域装机容量一般，通讯状况一般 公用设施类型和数量一般 区域装机容区域装机容量较小，通讯量小，通讯状状况较差 况差 公用设施类型和数量较少 公用设施类型和数量少 公用服务 设施状况 21

商业繁华商务设施程集聚程度 度 经营 类别 商业 类型 中型零售商业为主，主要经营百货、服装等 中小型零售商业或中型服务业为主，主要经营饮食、家电、酒店、娱乐等 较高 较齐全（10-15个） 小型零售商业或为主，主要经营副食品、超市、农副产品等 小型零售商业为主，主要经营日用百货、美发美容、洗理、修理等 较低 较少 （3-6个） 小型服务业为主，主要经营家具、建材、装饰材料、五金、金属材料制品、机电设备等 低 少 （<3个） 高 齐全 （>15个） 一般 一般 （6-10个） 客流量大，以客流数量与高收入者为质量 主 区域经 济政策 行政因素 区域经济政策有利于第三产业的发展 未来土地利用以商业、办公用地为主 客流量较大，客流量一般，客流量较小，客流量小，以以中高收入以中等收入以中低收入低收入者为者为主 者为主 者为主 主 区域经济政策对第三产业的发展较有利 未来土地利用以商业、住宅用地为主 货车禁止通行 商业建筑式样较新颖美观，成新度较高，装修较好，亮化程度较高 基本无污染 基本无影响 较有利 地面较平坦 区域经济政策对第三产业的发展基本无影响 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 货车禁止通行，其他车辆不能停靠 商业建筑式样一般，成新度和装修一般，亮化程度一般 轻度污染 有一定影响 无影响 地面略有起伏 区域经济政策对第三产业的发展有一定影响 区域经济政策对第三产业的发展影响较大 城市规 划限制 未来土地利未来土地利用以工业、仓用以其它用储用地为主 地为主 步行街，限制汽车单行道，所有车辆通且不能停靠 行 商业建筑式样较陈旧，成新度较低，装修较简单，亮化程度较低 污染较严重 影响较大 有一定影响 地面有一定起伏 商业建筑式样陈旧，成新度低，装修简单或几无装修，亮化程度低 严重污染 影响大 影响较大 地面起伏较大 交通 管制 无交通管制 环境因素 区域 景观 商业建筑式样新颖美观，成新度高，装修好，亮化程度高 无污染 无影响 有利 地面平坦 环境质 量状况 危险设 施状况 其他区域 因素状况 宗地地形状况 22

宗地地 基状况 宗地日照、通 风、干湿状况 宗地形状 个 宗地面积 别 因 素 宗地基础 设施状况 地基好，承载力大，一般商业建筑建设时只需作简单的基础处理 朝向南，采光好；通风、干湿状况好 地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时需作较简单的基础处理 朝向东南，采光较好；通风、干湿状况较好 地基一般，承载力一般，一般商业建筑建设时需作一般的基础处理 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 较不规则，但对土地利用无影响 地基较差，承载力较小，一般商业建筑建设时需作片筏或箱型基础处理 地基差，承载力小，商业建筑建设时需作桩基础处理 朝向西、北、朝向西南、东西北，采光受北，采光受影较大影响；通响；通风、干风、干湿状况湿状况较差 差 不规则，对土很不规则，对地利用有一土地利用影定影响 响较大 对土地利用影响较大 供水、供电、保证率80-90%，排水状况和通讯状况较差 临交通型次干道 3-7米 10-14米 面积过大、过小，对土地利用影响大 供水、供电、保证率<80%，排水不通畅，通讯状况差 临支路或巷道 <3米 >14米 >2700米 >10000米 >7000米 >700米 矩形 面积适中，对土地利用有利 供水、供电、保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好 近似矩形 面积较适中，对土地利用对土地利用略有影响 较有利 供水供气保证率95-99%，排水较通畅，通讯状况较好 临生活型主干道 9-12米 5-8米 600-1300米 供水、供电、保证率90-95%，排水状况和通讯状况一般 临交通型主干道或生活型次干道 7-9米 8-10米 宗地临接道路临混合型主等级与通达性 干道 临街临街宽度 状况 临街深度 距商服 中心距离 接近距汽车 交站距离 通距公交 设站点距离 施距高速 程公路出 度 入口距离 相邻土地 利用状况 距火车 站距离 >12米 <5米 <600米 <5000米 <3000米 <300米 1300-2000米 2000-2700米 8800-10000米 5000-6500米 6500-8800米 3000-4000米 4000-5500米 5500-7000米 300-400米 400-550米 550-700米 <3500米 3500-5600米 5600-8500米 8500-11000米 >11000米 商业 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 商住 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 23

住宅 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 工业、仓储 其它用地 规划限制 规划用途商业，规划对土规划改变土地利用强度地用途 限制较大

地上建 筑物状况 其他个别 因素状况

建筑物成新度高 有利 建筑物成新度较高 较有利 建筑物成新度一般 无影响 建筑物成新度较低 有一定影响 建筑物成新度低 影响较大 24

扬州市市区商业用地七级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 区域在城市 中的位置 优 较优 位于市区过渡区域居住区或边缘区域商业区 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 800-1000人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 街道宽度较大，路面质量较好 一般 较劣 劣 位于市区过渡区域商业区 位于市区过渡区域文教区或旅游区 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 600-800人/小时 居民受教育程度一般，收入中等 街道宽度一般，路面质量一般 生活型与交通型并重 次干道为主 有公交线路2-3条 保证率90-95% 位于市区过渡区域其它区域 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 400-600人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 次干道与支路并重 保证率80-90% 位于市区边缘区域 区 域 因 素 社会因素 常住人 口状况 人口密度1.2-1.4万人/km2 >1000人/小时 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 <400人/小时 居民受教育程度低，收入低 街道宽度小，路面质量差 交通型为主 支路为主 公交线路在2条以下 保证<80% 率流动人 口状况 居民受教育社会人文 程度高，收环境状况 入高 街道宽度街道状况 大，路面质量好 道路 生活型为主 类型 交道通路条状件 况 道路 主干道与次主干道为主 等级 干道并重 公交线路3条以上 保证率达99%以上 区域装机容量大，通讯状况好 公用设施类型齐全，数量多 保证率95-99% 区域装机容量较大，通讯状况较好 公用设施类型较齐全，数量较多 交通便 捷程度 基供水状况 础设施通讯状况 状况 公用服务 设施状况 区域装机容区域装机容区域装机容量一般，通量较小，通讯量小，通讯讯状况一般 状况较差 状况差 公用设施类型和数量一般 公用设施类型和数量较少 公用设施类型和数量少 25

商业繁华商务设施 程集聚程度 度 经营类别 大中型零售商业为主，商业类型 主要经营百货、服装等 中小型零售商业或中型服务业为主，主要经营饮食、家电、酒店、娱乐等 较高 较齐全（9-12个） 客流量较大，以中高收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展较有利 未来土地利用以商业、住宅用地为主 中小型零售商业或中型服务业为主，主要经营副食品、超市、农副产品等 一般 一般 （6-9个） 客流量一般，以中等收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展基本无影响 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 货车禁止通行，其他车辆不能停靠 商业建筑式样一般，成新度和装修一般，亮化程度一般 轻度污染 有一定影响 无影响 地面略有起伏 小型服务业小型零售商为主，主要业为主，主经营家具、要经营日用建材、装饰百货、美发材料、五金、美容、洗理、金属材料制修理等 品、机电设备等 较低 较少 （3-6个） 客流量较小，以中低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展有一定影响 未来土地利用以工业、仓储用地为主 汽车单行道，且不能停靠 商业建筑式样较陈旧，成新度较低，装修较简单，亮化程度较低 污染较严重 影响较大 有一定影响 地面有一定起伏 低 少 （<3个） 客流量小，以低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展影响较大 未来土地利用以其它用地为主 步行街，限制所有车辆通行 商业建筑式样陈旧，成新度低，装修简单或几无装修，亮化程度低 严重污染 影响大 影响较大 地面起伏较大 高 齐全 （>12个） 客流量大，客流数量 以高收入者与质量 为主 区域经 济政策 行政因素 区域经济政策有利于第三产业的发展 未来土地利用以商业、办公用地为主 城市规 划限制 交通管制 货车禁止通无交通管制 行 商业建筑式样较新颖美观，成新度较高，装修较好，亮化程度较高 基本无污染 基本无影响 较有利 地面较平坦 环境因素 商业建筑式样新颖美区域景观 观，成新度高，装修好，亮化程度高 环境质 量状况 危险设 施状况 无污染 无影响 有利 地面平坦 其他区域 因素状况 宗地地形状况 26

宗地地基状况 宗地日照、通 风、干湿状况 宗地形状 个 别 宗地面积 因 素 宗地基础 设施状况 地基好，承载力大，一般商业建筑建设时只需作简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基一般，承载力一般，一般商业建筑建设时需作一般的基础处理 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供水、供电保证率90-95%，通讯状况一般 临生活型次干道，道路通达性一般 6-8米 7-9米 地基较差，承载力较小，一般商业建筑建设时需作片筏或箱型基础处理 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供水、供电保证率80-90%，通讯状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 3-6米 9-12米 地基差，承载力小，商业建筑建设时需作桩基础处理 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供水、供电保证率<80%，通讯状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <3米 >12米 >3000米 朝向东南，朝向南，采采光较好；光好；通风、通风、干湿干湿状况好 状况较好 矩形 近似矩形 面积适中，对土地利用有利 供水、供电保证率达99%以上，通讯状况好 面积较适中，对土地利用较有利 供水、供电保证率95-99%，通讯状况较好 临交通型主干道，道路通达性较好 8-10米 4-7米 临生活型主宗地临接道路干道，道路等级与通达性 通达性好 临临街宽度 街状临街深度 况 距商服 中心距离 距火车 接站距离 近距汽车 交站距离 通距公交 设站点距离 施距高速 程公路出 度 入口距离 相邻土地 利用状况 >10米 <4米 <1000米 <4500米 <4500米 <300米 1000-1700米 1700-2400米 2400-3000米 4500-6500米 6500-8500米 8500-11000米 >11000米 4500-6100米 6100-8600米 8600-11000米 >11000米 300-450米 450-650米 650-850米 >850米 <3500米 3500-6000米 6000-8500米 8500-12000米 >12000米 商业 商住 住宅 工业、仓储 其它用地 27

规划限制 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 有利 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较有利 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 无影响 规划用途商业，规划对土地利用强度限制较大 建筑物成新度较低 有一定影响 规划改变土地用途 建筑物成新度低 影响较大 地上建 筑物状况 其他个别 因素状况

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扬州市市区商业用地八级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 区域在城市 中的位置 优 位于市区边缘区域商业区 人口密度1.2-1.4万人/km2 较优 位于市区边缘区域居住区 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 400-500人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 街道宽度较大，路面质量较好 主干道与次干道并重 有公交线路2-3条 保证95-99% 率一般 位于市区边缘区域文教区或旅游区 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 300-400人/小时 居民受教育程度一般，收入中等 街道宽度一般，路面质量一般 生活型与交通型并重 次干道为主 有公交线路1-2条 保证90-95% 率较劣 位于市区过渡区域工业区 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 200-300人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 次干道与支路并重 有公交线路1条 保证80-90% 率劣 位于市区边缘区域其它区域 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 <200人/小时 居民受教育程度低，收入低 街道宽度小，路面质量差 交通型为主 支路为主 无公交线路 保证率<80% 区域装机容量小，通讯状况差 公用设施类型和数量少 区 域 因 素 社会因素 常住人 口状况 流动人 口状况 >500人/小时 居民受教育社会人文 程度高，收环境状况 入高 街道宽度街道状况 大，路面质量好 道路 类型 道路 等级 生活型为主 主干道为主 公交线路3条以上 保证率达99%以上 区域装机容量大，通讯状况好 公用设施类型齐全，数量多 交道通路条状件 况 交通便 捷程度 基供水状况 础设施通讯状况 状况 公用服务 设施状况 区域装机容量较大，通讯状况较好 公用设施类型较齐全，数量较多 区域装机容量一般，通讯状况一般 公用设施类型和数量一般 区域装机容量较小，通讯状况较差 公用设施类型和数量较少 29

商业繁商业类型 华程度 中小型零售商业为主，主要经营百货、服装等 中小型零售商业或中型服务业为主，主要经营饮食、家电、酒店、娱乐等 较高 较齐全 （6-8个） 客流量较大，以中高收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展较有利 未来土地利用以商业、住宅用地为主 货车禁止通行 商业建筑式样较新颖美观，成新度较高，装修较好，亮化程度较高 基本无污染 基本无影响 较有利 地面较平坦 小型零售商业为主，主要经营副食品、超市、农副产品等 小型服务业小型零售商为主，主要业为主，主经营家具、要经营日用建材、装饰百货、美发材料、五金、美容、洗理、金属材料制修理等 品、机电设备等 较低 较少 （3-5个） 客流量较小，以中低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展有一定影响 未来土地利用以工业、仓储用地为主 汽车单行道，且不能停靠 商业建筑式样较陈旧，成新度较低，装修较简单，亮化程度较低 污染较严重 影响较大 有一定影响 地面有一定起伏 低 少 （<3个） 客流量小，以低收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展影响较大 未来土地利用以其它用地为主 步行街，限制所有车辆通行 商业建筑式样陈旧，成新度低，装修简单或几无装修，亮化程度低 严重污染 影响大 影响较大 地面起伏较大 商务设施 高 商集聚程度 业齐全 繁经营类别 （>8个） 华客流量大，程客流数量 以高收入者度 与质量 为主 区域经 济政策 行政因素 区域经济政策有利于第三产业的发展 未来土地利用以商业、办公用地为主 无交通管制 一般 一般 （5-6个） 客流量一般，以中等收入者为主 区域经济政策对第三产业的发展基本无影响 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 货车禁止通行，其他车辆不能停靠 商业建筑式样一般，成新度和装修一般，亮化程度一般 轻度污染 有一定影响 无影响 地面略有起伏 城市规 划限制 交通管制 环境因素 商业建筑式样新颖美区域景观 观，成新度高，装修好，亮化程度高 环境质 量状况 危险设 施状况 无污染 无影响 有利 地面平坦 其他区域 因素状况 宗地地形状况 30

宗地地基状况 宗地日照、通 风、干湿状况 宗地形状 个 宗地面积 别 因 素 宗地基础 设施状况 地基好，承载力大，一般商业建筑建设时只需作简单的基础处理 地基较好，承载力较大，一般商业建筑建设时需作较简单的基础处理 地基一般，承载力一般，一般商业建筑建设时需作一般的基础处理 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 供水、供电保证率90-95%，通讯状况一般 临生活型次干道，道路通达性一般 4-6米 5-7米 200-300米 地基较差，承载力较小，一般商业建筑建设时需作片筏或箱型基础处理 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 供水、供电保证率80-90%，通讯状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 2-4米 7-10米 300-400米 地基差，承载力小，商业建筑建设时需作桩基础处理 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 供水、供电保证率<80%，通讯状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <2米 >10米 >400米 朝向东南，朝向南，采采光较好；光好；通风、通风、干湿干湿状况好 状况较好 矩形 近似矩形 面积适中，对土地利用有利 供水、供电保证率达99%以上，通讯状况好 面积较适中，对土地利用较有利 供水、供电保证率95-99%，通讯状况较好 临交通型主干道，道路通达性较好 6-8米 3-5米 100-200米 临生活型主宗地临接道路干道，道路等级与通达性 通达性好 临街临街宽度 状况 临街深度 距商服 中心距离 接近距汽车 交站距离 通距公交 设站点距离 施距高速公程路出入口度 距离 相邻土地 利用状况 距火车 站距离 >8米 <3米 <100米 <4500米 <6000米 <350米 4500-7500米 7500-10000米 10000-15000米 >15000米 6000-9000米 9000-12000米 12000-15000米 >15000米 350-550米 550-750米 750-1000米 >1000米 <3500米 3500-6000米 6000-8500米 8500-12000米 >12000米 商业 商住 住宅 工业、仓储 其它用地 31

规划限制 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 有利 规划用途商业，规划对土地利用强度略有限制 建筑物成新度较高 较有利 规划用途商业，规划对土地利用强度有一定限制 建筑物成新度一般 无影响 规划用途商业，规划对土规划改变土地利用强度限地用途 制较大 建筑物成新度较低 有一定影响 建筑物成新度低 影响较大 地上建 筑物状况 其他个别 因素状况

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扬州市市区住宅用地一级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 区域在 城市中 的位置 优 较优 一般 位于市区次中心区域，靠近 中心区域 地形略有起伏，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般 社区规模一般，安全保障一般 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 地形有一定起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差 社区规模较小，安全保障较低 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 较劣 劣 位于市区次中心区域，靠近二级地 地形起伏较大，常有淹水现象，自然条件差 社区规模小，安全保障低 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 自然地形平坦，因无淹水现素 自然条件 象，自然条件好 社区规 模与安 全保障 社区规模大，安全保障高 位于市区中心区域 地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好 社区规模较大，安全保障较高 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 区 域 因 素 社人口密度会人口密度 1.2-1.4万人因/km2 素 文化程 度及生 活方式 距市中心的距离 居民文化程居民文化程度居民文化程居民文化程度居民文化程度高，生活较高，生活方度一般，生较低，生活方度低，生活方式现代 式较现代 活方式一般 式较传统 方式传统 距市中心距距市中心距离距市中心距离距市中心距离距市中心距离<300米 300-450米 450-600米 600-750米 离>750米 主干道与次干道并重 25-35米 有公交线路8-10条 保证95-99% 率次干道为主 20-25米 有公交线路5-8条 保证90-95% 率次干道与支路并重 15-20米 有公交线路3-5条 保证80-90% 率支路为主 <15米 公交线路在3条以下 保证率<80% 无供气管线、无通气 道路 交主干道为主 通道路类型 条状况 道路 >35米 件 宽度 交通便 捷程度 供水状况 基供气状况 础设施排水状况 状况 公交线路10条以上 保证率达99%以上 有供气管线而且通气 排水设施完善，排水通畅 有供气管线、不通气 排水设施能基排水设施尚不排水设施较排水不通本满足排水的能满足排水的完善，排水畅，排水状需要，排水状需要，排水状较通畅 况差 况一般 况较差 区域装机容量较大，通讯状况较好 区域装机容量一般，通讯状况一般 区域装机容量较小，通讯状况较差 区域装机容量小，通讯状况差 区域装机容通讯状况 量大，通讯状况好 33

公用设施条件 有普通小学、幼儿园、有重点小中学；或重学校状况 学、幼儿园、点小学、幼中学 儿园、中学有其二 医疗设 施状况 有三级综合医院 有二级综合医院 普通小学、幼儿园、中学有其二；或重点小学、幼儿园、中学有其一 有街道卫生院或三级专科医院 普通小学、幼儿园、中学有其一，无重点小学、幼儿园或中学 有社区卫生服务中心或卫生站 无小学、幼儿园、中学 无医疗设施 文体设 施状况 文化宫（馆）、影剧院、图书馆、文体设施类博物馆、体型较齐全 育馆等文体设施齐全 有利 较有利 区域经济发展规模较大，水平较高 较高 区域经济政策对房地产业的发展较有利 未来土地利用以商业、住宅用地为主 住宅建筑较典雅美观，成新度较高，绿化较好 基本无污染 基本无影响 较有利 地面较平坦 文体设施类型和数量一般 文体设施类型和数量少 无文体设施 其他公用设施状况 无影响 区域经济发展规模一般，水平一般 一般 区域经济政策对房地产业的发展基本无影响 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 住宅建筑式样一般，成新度一般，绿化一般 轻度污染 有一定影响 无影响 地面略有起伏 有一定影响 区域经济发展规模较小，水平较低 较低 区域经济政策对房地产业的发展有一定影响 未来土地利用以工业、仓储用地为主 住宅建筑式样较陈旧，成新度较低，绿化较差 污染较严重 影响较大 有一定影响 地面有一定起伏 影响较大 区域经济发展规模小，水平低 低 区域经济政策对房地产业的发展影响较大 未来土地利用以其它用地为主 住宅建筑式样陈旧，成新度低，绿化差 严重污染 影响大 影响较大 地面起伏较大 经区域经 区域经济发济济发展 展规模大，发规模水平 水平高 展水居民收 高 平 入水平 区域经 济政策 区域经济政策有利于房地产业的发展 未来土地利用以住宅用地为主 行政因素 城市规 划限制 环境因素 环境质量 危险设 施状况 其他区域 因素状况 宗地地形状况 住宅建筑典雅美观，成区域景观 新度高，绿化好 无污染 无影响 有利 地面平坦 34

宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 个 宗地日照、通别 风、干湿状况 因 素 地基好，承载力大，一般住宅建筑建设时只需作简单的基础处理 矩形 面积适中，对土地利用有利 地基较好，承载力较大，一般住宅建筑建设时需作较简单的基础处理 地基一般，承载力一般，一般住宅建筑建设时需作一般的基础处理 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 地基较差，承载力较小，一般住宅建筑建设时需作较复杂的基础处理 不规则，对土地利用有一定影响 地基差，承载力小，住宅建筑建设时需作桩基础处理 很不规则，对土地利用影响较大 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 面积过大、过对土地利用小，对土地利影响较大 用影响大 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 距商业街或非商业街距离<200米 临交通型次干道，道路通达性较差 规划用途住宅，规划对土地利用强度限制较大 供水、供电、供气保证率80-90%，排水状况和通讯状况较差 建筑物成新度较低 300-400米 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 距商业街或非商业街距离>200米 临支路或巷道，道路通达性差 朝向东南，朝向南，采采光较好；光好；通风、通风、干湿干湿状况好 状况较好 宗地临街状况 临繁华商业街 临一般商业街 临非商业街 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 规划用途住宅，规划对土地利用强度有一定限制 供水、供电、供气保证率90-95%，排水状况和通讯状况一般 建筑物成新度一般 200-300米 邻接道路等 级及通达性 临生活型主干道，道路通达性好 规划用途住宅，规划对土地利用强度基本无限制 供水、供电、供气保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好 建筑物成新度高 <100米 <6000米 <3000米 临混合型主干道，道路通达性较好 规划用途住宅，规划对土地利用强度略有限制 供水、供电、供气保证率95-99%，排水较通畅，通讯状况较好 建筑物成新度较高 100-200米 规划限制 规划改变土地用途 宗地基础 设施状况 供水、供电、供气保证率<80%，排水不通畅，通讯状况差 建筑物成新度低 >400米 >8500米 >5500米 地上建 筑物状况 距商服 中心距离 接近交通距火车 站距离 距汽车 站距离 6000-6500米 6500-7000米 7000-8500米 3000-3700米 3700-4500米 4500-5500米 35

设施距公交 程站点距离 度 距幼儿 园距离 距小学 距离 距中学 距离 距医院 距离 距菜场 距离 距邮局 距离 距影剧 院距离 距文化 宫距离 距图书馆或博物馆距离 距体育设施距离 距公园 距离 相邻土地 利用状况 距危险 设施距离 距污染源距离 其他个别 因素状况

<100米 100-150米 150-200米 200-250米 >250米 <200米 <200米 <250米 <250米 <200米 <300米 <250米 <300米 200-300米 200-300米 250-400米 250-350米 200-350米 300-450米 250-350米 300-600米 300-400米 300-400米 400-550米 350-450米 350-500米 450-600米 350-500米 600-900米 400-500米 400-500米 550-700米 450-550米 500-650米 600-750米 500-650米 900-1200米 >500米 >500米 >700米 >550米 >650米 >750米 >650米 >1200米 接近公用设施距离 <350米 350-600米 600-850米 850-1100米 >1100米 <600米 <250米 住宅 >300米 >400米 有利 600-1100 250-500米 商住 200-300米 300-400米 较有利 1100-1600 500-750米 商业 100-200米 200-300米 无影响 1600-2200 750-900米 工业、仓储 50-100米 100-200米 有一定影响 >2200米 >900米 其它用地 <50米 <100米 影响较大 36

扬州市市区住宅用地二级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 区域在 城市中 的位置 优 位于市区次中心区域，靠近一级地 较优 一般 位于市区次中心区域中心地带 地形略有起伏，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般 社区规模一般，安全保障一般 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 居民文化程度一般，生活方式一般 1200-1400米 次干道为主 20-25米 有公交线路4-6条，或有对外交通设施，公交线路3条以上 保证率90-95% 有供气管线、不通气 较劣 劣 位于市区次中心区域，靠近三级地 地形起伏较大，常有淹水现象，自然条件差 社区规模小，安全保障低 人口密度<0.2万人/km2或>2.4万人/km2 居民文化程度低，生活方式传统 >1700米 支路为主 <15米 地形有一定起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差 社区规模较小，安全保障较低 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 居民文化程度较低，生活方式较传统 1400-1700米 次干道与支路并重 15-20米 有公交线路2-4条，或有对外交通设施，公交线路1条以上 保证率80-90% 自然地形平坦，地形较平坦，因无淹水现基本无淹水素 自然条件 象，自然条现象，自然条件好 件较好 区 域 因 素 社区规 模与安 全保障 社区规模大，安全保障高 社区规模较大，安全保障较高 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 居民文化程度较高，生活方式较现代 1000-1200米 社人口密度会人口密度 1.2-1.4万人/km2 因素 文化程 度及生 活方式 距市中心的距离 居民文化程度高，生活方式现代 <1000米 道路 主干道与次主干道为主 干道并重 道路类型 交状况 道路 >35米 25-35米 通宽度 条公交线路8有公交线路件 条以上，或6-8条，或有交通便 有对外交通对外交通设捷程度 设施，公交施，公交线路线路5条以4条以上 上 基础设施供水状况 供气状况 保证率达99%以上 有供气管线而且通气 保证率95-99% 公交线路2条以下 保证<80% 率无供气管线、无通气 37

状况 排水设施完排水状况 善，排水通畅 区域装机容通讯状况 量大，通讯状况好 排水设施较完善，排水较通畅 区域装机容量较大，通讯状况较好 排水设施能基本满足排水的需要，排水状况一般 区域装机容量一般，通讯状况一般 普通小学、幼儿园、中学有其二；或重点小学、幼儿园、中学有其一 有街道卫生院或三级专科医院 文体设施类型和数量一般 排水设施尚不能满足排水的需要，排水状况较差 区域装机容量较小，通讯状况较差 普通小学、幼儿园、中学有其一，无重点小学、幼儿园或中学 有社区卫生服务中心或卫生站 排水不通畅，排水状况差 区域装机容量小，通讯状况差 公用设施条件 有普通小学、幼儿园、有重点小中学；或重学校状况 学、幼儿园、点小学、幼中学 儿园、中学有其二 医疗设 施状况 有三级综合医院 有二级综合医院 无小学、幼儿园、中学 无医疗设施 文化宫（馆）、影剧院、图书文体设 文体设施类馆或博物馆施状况 型较齐全 等文体设施齐全 其他公用设施状况 有利 较有利 区域经济发展规模较大，水平较高 较高 区域经济政策对房地产业的发展较有利 未来土地利用以商业、住宅用地为主 住宅建筑较典雅美观，成新度较高，绿化较好 文体设施类型和数量少 无文体设施 无影响 区域经济发展规模一般，水平一般 一般 区域经济政策对房地产业的发展基本无影响 未来土地利用以住宅和公共设施用地为主 住宅建筑式样一般，成新度一般，绿化一般 有一定影响 区域经济发展规模较小，水平较低 较低 区域经济政策对房地产业的发展有一定影响 未来土地利用以工业、仓储用地为主 住宅建筑式样较陈旧，成新度较低，绿化较差 影响较大 区域经济发展规模小，水平低 低 区域经济政策对房地产业的发展影响较大 未来土地利用以其它用地为主 住宅建筑式样陈旧，成新度低，绿化差 经区域经 区域经济发济济发展 展规模大，发规模水平 水平高 展水居民收 高 平 入水平 区域经 济政策 区域经济政策有利于房地产业的发展 未来土地利用以住宅用地为主 住宅建筑典雅美观，成新度高，绿化好 行政因素 城市规 划限制 环境区域景观 因素 38

环环境质量 境危险设 因素 施状况 其他区域 因素状况 宗地形状况 无污染 无影响 有利 地面平坦 基本无污染 基本无影响 较有利 地面较平坦 地基较好，承载力较大，一般住宅建筑建设时需作较简单的基础处理 近似矩形 轻度污染 有一定影响 无影响 地面略有起伏 地基一般，承载力一般，一般住宅建筑建设时需作一般的基础处理 较不规则，但对土地利用无影响 对土地利用略有影响 污染较严重 影响较大 有一定影响 地面有一定起伏 地基较差，承载力较小，一般住宅建筑建设时需作较复杂的基础处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 朝向西南、东北，采光受影响；通风、干湿状况较差 距商业街或非商业街距离<250米 临交通型次干道，道路通达性较差 严重污染 影响大 影响较大 地面起伏较大 地基差，承载力小，住宅建筑建设时需作桩基础处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 朝向西、北、西北，采光受较大影响；通风、干湿状况差 距商业街或非商业街距离>250米 临支路或巷道，道路通达性差 地基好，承载力大，一般住宅建筑宗地地基状况 建设时只需作简单的基础处理 宗地形状 宗地面积 宗地日照、通 风、干湿状况 个 别 宗地临街状况 因 素 邻接道路等 级及通达性 矩形 面积适中，对土地利用有利 面积较适中，对土地利用较有利 朝向东南，朝向南，采采光较好；光好；通风、通风、干湿干湿状况好 状况较好 临繁华商业街 临一般商业街 朝向东，采光一般；通风、干湿状况一般 临非商业街 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 规划用途住宅，规划对土地利用强度有一定限制 临生活型主干道，道路通达性好 规划用途住宅，规划对土地利用强度基本无限制 临混合型主干道，道路通达性较好 规划限制 规划用途住宅，规划对土地利用强度略有限制 规划用途住宅，规划对土地利用强度限制较大 规划改变土地用途 39

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