温泉酒店开发建设可行性报告 - 图文

温泉酒店开发建设可行性报告

温泉酒店开发建设可行性报告

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目 录

第一章 总论 ......................................... 1

（一） （二） （三） （四） （五）

项目概况 ........................................... 1 编制主要依据 ....................................... 1 可行性研究范围 ..................................... 2 项目主要技术经济指标 ............................... 2 简要结论 ........................................... 5

第二章 业主简介 ..................................... 6

（一） （二）

香港某某集团 ....................................... 6 某某投资有限公司 ................................... 7

第三章 某某酒店业发展状况与经营情况 ................. 11

（一） （二） （三） （四） （五）

某某经济概况及发展趋势 ............................ 11 某某酒店业发展状况 ................................ 13 某某高星级酒店的运营情况 .......................... 14 某某市温泉酒店情况分析 ............................ 16 某某市五星级酒店客源市场调查及分析 ................ 18

第四章 建设内容及建设条件 ........................... 20

（一） （二）

建设内容 .......................................... 20 建设条件 .......................................... 21

第五章 总平面设计................................... 24

（一） （二）

场地概述 .......................................... 24 总平面布臵 ........................................ 24

第六章 建筑设计 .................................... 26

（一）

设计依据 .......................................... 26

（二） 建筑单体设计 ...................................... 26

第七章 结构设计 .................................... 28

（一） （二） （三） （四） （五）

设计依据 .......................................... 28 结构楼（屋）面活荷载标准值（KN/M2） ................ 29 结构设计 .......................................... 29 风荷载 ............................................ 30 主要结构材料 ...................................... 30

第八章 公用工程 .................................... 31

（一） （二） （三）

给排水设计 ........................................ 31 电气 .............................................. 35 暖通设计 .......................................... 40

第九章 消防设计 .................................... 43

（一） （二） （三）

建筑消防 .......................................... 43 给排水消防 ........................................ 46 电气消防 .......................................... 52

第十章 节能设计 .................................... 56

（一） （二） （三） （四） （五）

设计依据 .......................................... 56 建筑节能 .......................................... 56 给水排水节水节能措施 .............................. 57 电气节能 .......................................... 57 暖通节能 .......................................... 58

第十一章 环境保护................................... 60

（一） （二）

设计依据 .......................................... 60 环境保护 .......................................... 60

第十二章 进度计划................................... 63

第十三章 投资估算及资金筹措 ......................... 64

（一） （二） （三）

投资估算 .......................................... 64 投资估算说明 ...................................... 65 资金筹措及使用计划 ................................ 66

第十四章 财务评价................................... 68

（一） （二） （三） （四） （五）

评价依据、原则和假设条件 .......................... 68 基础数据及其测算 .................................. 69 运行成本费用估算 .................................. 70 财务分析 .......................................... 71 财务评价结论 ...................................... 74

第十五章 风险分析................................... 75

（一） （二）

项目主要风险因素识别 .............................. 75 风险程度分析 ...................................... 75

第十六章 结论与建议 ................................. 78

（一） （二）

主要结论 .......................................... 78 建议 .............................................. 79

第一章 总论

（一） 项目概况

（1） 项目名称：某某温泉酒店开发建设项目 （2） 业主名称：某某投资有限公司 （3） 法人代表：罗某某 （4） 建设地址：某某区梨树湾

（5） 建设规模：总用地面积为28963m2，总建筑面积为79825.96m2，其中地上面积为54382.32m2，地下面积为25443.64m2。

（6） 项目总投资：54257.27万元

（7） 项目建设周期：24个月（2015年1月至2016年12月） （二） 编制主要依据

（1） 某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （2） 2015年某某市国民经济和社会发展统计公报 （3） 《某某区旅游发展规划（2006—2020年）》

（4） 国家发改委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》 （5） 建设部《房地产开发项目经济评价方法》 （6） 项目初步设计方案及技术经济指标 （7） 某某市工程造价信息及有关配套文件 （8） 业主提供的有关资料 （9） 其他各种来源的相关资料

（三） 可行性研究范围

本报告通过对某某市经济增长情况、酒店投资环境以及酒店发展状况以及运营情况的分析，看出项目发展前景良好。通过市场分析和项目定位，确定建设项目建设规模与方案。估算项目的投资情况，研究本项目的技术经济可行性，并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价。

（四） 项目主要技术经济指标

表 1综合技术经济指标一览表

序号 一 1 1.1 1.2 1.3 2 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 项 目 项目概况 总用地面积 建筑物占地面积 绿化面积 其他面积 计容用地面积 总建筑面积 按功能性质分 酒店客房 酒店及配套 宴会区、会议室 KTV 计量单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数值 所占比重(%) 28963 8344.16 9728.21 10890.63 31536.00 79825.96 34154.72 10451.21 6949.26 2580.52 含北侧7米道路

3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.2 3.2.1 3.2.2 4 5 6 7 8 9 9.1 9.2 四 1 酒店后勤 地下车库 设备用房 按地面地下分 地上面积 地下面积 建筑高度 建筑密度 容积率 绿地率 客房数（按钥匙间） 停车泊位 地面 地下 投资数据 总投资 固定资产投资 建设投资 ㎡ 6266.29 15320.83 4103.13 79825.96 54382.32 25443.64 60.45 28.81% 2.53 33.59% 445 410 55 355 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m 间 辆 辆 辆 万元 万元 万元 万元 万元 54257.27 53057.27 49502.18 3555.09 1200.00 建设期利息 2 五 流动资金投资 筹资数据

1 2 3 六 1 2 3 4 5 6 7 七 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 业主自筹 银行贷款 贷款利率（年） 收入与成本数据 总成本费用 经营收入 经营税金及附加 经营成本 利润总额 所得税 税后利润 财务评价指标 全部投资 税后财务内部收益率 税后财务净现值 税后静态投资回收期 税前财务内部收益率 税前财务净现值 投资利润率 投资利税率 盈亏平衡点 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 年 万元 19257.27 占总投资35.49% 35000.00 占总投资64.51% 6.42% 121048.85 327983.04 18039.07 75323.67 188895.13 47223.78 141671.34 15.62% 23617.67 年折现率10％ 8.31 18.29% 38049.08 14.51% 19.34% 33.40%

1.9 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 盈亏平衡点 自有资金 税后财务内部收益率 税后财务净现值 税后静态投资回收期 税前财务内部收益率 税前财务净现值 投资利润率 投资利税率 万元 万元 年 万元

109541.14 17.70% 22626.17 年折现率10％ 9.88 21.57% 37057.58 40.87% 54.49% （五） 简要结论

某某作为中国西南地区的唯一直辖市，正处于经济快速增长时期，人们的可支配收入以及生活质量不断提高，旅游方式正在发生重大变化，休闲度假游急速上升，而温泉旅游度假是其重要组成部分，对休闲度假的要求越来越强烈。本项目作为?五方十泉中?的重要建设项目，建成后将提升某某市的整体形象，提高人们的生活水平。

本项目面临着大好的历史机遇，享有得天独厚的区位优势，这些外部条件为项目的成功开发奠定了坚实的基础。本项目的建设有助于提升某某市的形象，满足城镇居民日益增长的周末休闲度假需要。通过研究本项目的技术经济可行性，分析和评价本项目的经济效益和风险，本项目在技术上和经济上可行。

第二章 业主简介

（一） 香港某某集团

香港某某集团成立于1989年，由核心领导人罗某某先生创建。投资领域涉及地产、化工、温泉旅游、建材、贸易等行业，属下控股、参股企业近30家，其中地产公司10家，已确定可开发项目建筑总面积超过600万平方米。集团投资总额逾160亿元人民币，总资产达78亿元人民币，净资产达45亿元人民币，已成为跨越福建、某某、安徽、江西、广东等省市发展的全国性大型港资企业。

某某集团以地产、化工、温泉旅游为核心产业，以福建、某某、安徽为主要战略基地，形成了?二三产业良性互动，基地模式持续发展?的集团化跨区域多元运作态势。某某集团将秉承?某某城市梦想〃筑就品质生活?的经营理念，以?某某世界〃成就梦想?为使命，追求某某世界卓越的人才和先进理念，把?某某?建设成全国知名实力品牌，给城市和客户一个可以实现的美好梦想。

某某集团多领域涉及，使其成功进行了各种城市资源整合，通过对人文居住环境的改善和经济发展的推动，从市场的角度参与政府的规划，与各种力量形成合力改造城市，以推动城市的可持续性良性发展。集团坚持经济效益与社会效益并重的原则，致力于打造?某某?品牌系列项目，通过持续稳健的发展成为核心产业的行业领先者。集团在福州专注开发高端别墅项目?某某山水?和滨江高层豪宅项目?某某江山?，以其创新的理念和过硬的品质赢得了消费者的好评和信任。

公司的领军人——罗某某先生，知名华侨企业家，有近20年房地产从业经历，专业经验丰富，集团以地产、化工为龙头产业， 经过十几年的稳健发展，已成为跨越福建、某某、安徽、江西、湖南、

广东等六省市，拥有雄厚的实力的全国性大型民营企业，已经培养了一支经验丰富的管理团队。旗下控股、参股企业共有32家，累计投资房地产逾百亿元，总开发土地近6000亩，总建筑面积达400万平方米，已成为福建地产一流品牌。罗某某先生作为产业引领人其行业影响力巨大，先后获得多项荣誉，仅从2001年至今，即获得了?2001年福州市十大杰出企业家?、?2002年中国地产百杰?、?2003年福建省十大经济年度人物?、?2005年中国十大别墅领军人物?、?2006中国值得尊敬的20大房地产杰出人物?等称号，2003年当选为某某市政协港澳委员。

二十一世纪初，罗某某以其敏锐的商业洞察力紧紧把握祖国西部大开发的商机，以福建为根据地，挥师某某，赢得政府和行业的高度认同，占得先机的罗某某气势如虹，其麾下某某集团短短数年内在主城区连续取得?某某半岛?和?某某国际温泉城?两个千亩级超大型复合地产项目，一举奠定了某某集团在某某的市场地位，确定了在某某地区长期发展的战略决策。

出于战略布局的考虑，罗某某从长江上游的某某来到长江下游的芜湖，大手笔出击，同步开发?某某中江广场?、?某某锦江?、?摩根100?等三个项目，将某某集团地产开发版图嵌入长江三角洲，与闽东南沿海和成渝城市圈形成三足鼎立之势。 （二） 某某投资有限公司

1、 公司概况

某某投资有限公司，成立于2006年，系由某某地产（集团）和某某（福建）实业发展有限公司投资组建的一大型专业房地产开发公司。作为某某集团成员企业之一，主要业务涉及房地产开发、销售、租赁及相关物业管理，公司注册资本30037万元人民币。

某某投资有限 99.67% 某某地产（集团）有 0.33% 某某（福建）实业发展图 1某某投资有限公司股东情况

2、 公司管理规范，法人治理结构完善，管理水平较高 公司实行董事会下的总经理负责制，公司法人治理结构已基本建立——即?所有权、经营权与监督权?三权分离，并在不断规范之中。

公司以建立全行业的领先企业为目标对公司经营体系进行了全方位的改造；在发展战略上，以整合资源为发展策略，将企业与外部合作伙伴整合成同一个为客户服务的、利益共享的有机结合体，寻求资源配臵与客户需求的最佳结合点，从而取得1＋1＞2的效果；公司秉承?整合、合作、共同发展?的企业理念，产品的各道工序都由行业内最强的专业团队来做，公司级任务是打造品牌，构建团队，并对专业团队的行为审核、监控，保证其执行力及和谐共荣、共赢的目标得以实现。公司组织结构见下图：

图 2公司组织结构图

3、 公司房地产开发专业经验丰富，产品质量优良，品牌、团队整合已初步完成

公司现有员工127人，房地产从业经验丰富。公司高管人员及业务骨干介绍：

（1） 陈忠先生

公司总经理。浙江大学土木工程系毕业，高级工程师，房地产从业经验14年。历任福州晋安区房地产综合开发公司总经理及福州嘉丰房地产有限公司总经理。

（2） 冯世军先生

某某投资有限公司财务总监。中国人民大学毕业，金融及投资银行从业11年，房地产从业6年， 曾先后就职于银行、券商投资银行、某知名房地产企业，负责企业改制、规范化运作、资本经营和资金运

作等工作，擅长房地产企业财务管理、成本控制，资金运作，熟悉企业战略、信息化、标杆竞争性管理等。

4、 公司开发项目

某某投资有限公司于2006年12月26日通过市土地交易中心获得了该项目土地使用权，并于2007年1月26日签订了《国有土地使用权出让合同》。某某国际温泉城项目土地总面积1244亩，其中出让土地面积815亩，划拨土地面积429亩。项目总建筑面积198万平方米（815亩），其中:住宅总开发面积约为166万平方米。

在5年内，某某将倾力打造3个国际级的温泉项目，包含渝北区统景温泉、九龙坡天赐温泉和某某梨树湾温泉，把某某建成?温泉之都?。 由某某投资有限公司开发建设的某某梨树湾?某某国际温泉城?是某某市政府打造?温泉之都?的重点项目， 也是?五方十泉?中投资规模最大的项目。

项目范围涉及窑湾、花生堡等2个社及周边土地和温泉资源，项目总占地（毛地）约1244亩，净用地815亩，是集主题乐园、商业、商务、休闲、五星级酒店、住宅为一体的国际级温泉基地，建设成为?温泉之都?的标志性工程，项目总投资达63亿元之多。

某某国际温泉城温泉项目已于2007年7月30日正式动工建设，并通过温泉项目的辐射和影响，带动周边商业氛围的形成，培育良好的市场。通过温泉建设和住宅建设，完善周边环境和基础设施，并建设五星级酒店，从而完成整个项目的建设。

第三章 某某酒店业发展状况与经营情况

（一） 某某经济概况及发展趋势

某某是中国西南地区和长江上游的经济中心城市、重要的交通枢纽和内河口岸，拥有汽车、机械、电力、化工、轻纺等综合性工业基地。某某直辖后，政治经济地位提高，中央政府投资大幅度增加，有利于加快开发建设。长江经济带是我国最具发展潜力的经济带，也是世界上可开发规模最大的流域经济带。

1、 经济概况

直辖以来，某某市国内生产总值逐年递增，2001年以后按可比价格计算年均增长率达14%，2008全年实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。2009年1-11月，某某市GDP增长14.2%，全年可实现GDP增长14.5%。住宿餐饮业累计零售总额达291.5亿元，同比上升21.8%，占整个社会消费品零售总额的14.6%。今年全年固定资产投资预计将达5250亿元，同比增长35%。财政收入今年首次突破千亿大关，同比增长预计达20%。明年GDP可能实现15%的增长，并且将这个速度保持3-5年。

2、 城镇居民家庭人均可支配收入及增长情况

除了经济的高速增长外，城乡居民的购买力也不断增强。2008年城市

居民人均可支配收入14368元，增长14.1%。收入的不断增加，使城乡居民购买力不断增强。有利于人民生活质量的提高。

图 3 ：某某市2000—2008年城镇居民人均可支配收入走势（单位：元、%）

（数据来源：2008年某某市国民经济和社会发展统计公报）

3、 经济发展目标

2020年建设成为长江上游经济中心，国内生产总值在2000年基础上翻两番，实现全面建设小康社会目标的总体战略。第一步，到2005年，奠定建设长江上游经济中心的重要基础，基本小康水平有所巩固。国内生产总值达到2600亿元左右，人均国内生产总值达到1000美元左右；

第二步，2006—2015年，构建起长江上游经济中心的框架，达到较为宽裕的小康水平。国内生产总值达到4000亿元以上，在2002年的基础上翻一番：人均国内生产总值达到1500美元左右；

第三步，2016—2020年，建成长江上游经济中心，实现全面建设小康

社会目标。国内生产总值达到9000亿元左右，在2015年的基础上翻一番；人均国内生产总值达到3300美元左右。

（二） 某某酒店业发展状况

某某作为中国西南地区的唯一直辖市，本地经济在过去的十几年保持着良好的增长，地区性作用逐渐增强，同时悠久的历史文化，也使很多国家和地区的人士所向往。九十年代中期随着三峡旅游的火爆以及近几年对外商务活动的频繁，主城区内营业酒店从起步阶段的五家进而发展到现有的大小二百余家的规模，经历了一个快速发展的时期。

1、 某某酒店业目前统计

截至09年10月，某某共有星级饭店243家，其中：五星级11家, 四星级48家，三星级109家，二星级73家，一星级2家。总计2.8万间房间、4.8万张床位。

2、 某某酒店业呈现的主要特征

（1） 本土单体酒店面临越来越多品牌管理酒店的竞争压力； （2） 酒店竞争无序，以低价作为主要营销策略； （3） 中间级酒店受到两头酒店的夹击处境艰难； （4） 平均住宿时间为一夜，酒店内消费水平较弱； （5） 酒店餐饮消费需求较为旺盛；

（6） 酒店业成为房地产业主的投资新宠。 3、 某某酒店业的未来趋势

（1） 面临更好经济发展机遇的某某将为酒店业发展带来的机遇； （2） 会展经济也将迎来黄金发展机会，从而推动酒店需求； （3） 旅游经济的再度振兴预期为酒店业锦上添花； （4） 各个经济园区的成熟发展将为酒店业注入活力；

（5） 全国或者全球知名品牌高档酒店的本地拓展将提升整个酒店业的服务水准。

（三） 某某高星级酒店的运营情况

高星级酒店在某某的发展起步较晚，三峡旅游的高潮拉开了酒店业高速发展的序幕。随着某某的直辖市建立以及我国正式加入WTO后面临的出口经济发展的机遇，一些著名的国际酒店管理集团纷纷加快了进军某某-中国西部的\桥头堡\的步伐。假日、海逸、万豪、洲际、希尔顿、豪生等酒店等品牌早已成功落户。

1、 某某五星级酒店目前的分布与概况

某某市旅游局统计显示，目前挂牌五星级酒店共有11家，主要分布区域情况为：

江北区：金源，君豪、金科、戴斯

渝中区：万豪、海逸、洲际、豪生、希尔顿 高新区：南方君临，索菲特

其中渝中区五星级酒店由于经营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在60%-70%之间。江北和高新区除了金源一枝独秀以外，其它新增的3家五星级酒店由于营业时间相对较短，目前经营状况稍逊于渝中区。

2、 目前某某五星级酒店业呈现的主要特征

（1） 某某市场的国际酒店管理的五星级酒店激战渝中，尤其是解放碑区域；

（2） 11家五星级酒店9家由国际、国内的品牌管理酒店，2家单体经营；

（3） 某某五星级酒店平均价格较低，排名国内重要城市后三位； （4） 五星级酒店的政府、会议、宴请消费强劲； （5） 某某区和南岸区五星级酒店空缺。 3、 某某五星级酒店业的未来趋势

（1） 随着经济活跃度和产能级别提升，五星级酒店面临更大发展机遇；

（2） 随着全球经济一体化和某某城市的国际化，品牌酒店的经营优

势将更加凸现；

（3） 随着供应的增加，五星级酒店之间的竞争将更趋激烈； （4） 酒店业联盟\对客服务协会\的雏形可望引领市场重新回归良性。

（四） 某某市温泉酒店情况分析

某某市温泉发展历史较长，迄今为止，温泉内配套五星级酒店很少，随着消费者需求档次的提高，较为典型的温泉酒店有以下三个：

1、 南岸茶园新区庆隆希尔顿温泉酒店

该项目是一个集高尔夫运动、温泉度假酒店、国际会议中心、山顶温泉SPA、景观地产于一体的复合型国际大社区。希尔顿温泉度假酒店一期位于一组团石榴花湖的右侧，室内设臵有夜总会、豪华温泉客房、中西餐厅、扒房、行政酒廊、恒温泳池、室内汤池、按摩房、桑拿房、水疗中心等，沿湖边还有篮球场、羽毛球场、网球场。临近石榴花湖，拥地中海风格、自然森林风格、东南亚风格、河边浅滩风格等四大异域风情的露天温泉汤池，同时特别安排有9栋温泉汤屋、5栋豪华温泉度假别墅及2栋希尔顿酒店公寓。

希尔顿度假酒店二期及国际会议中心则位于社区较高的地势，设臵有约400间豪华客房、中、西餐厅、高端健身中心、宴会大厅及国际会议中

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