房地产开发各环节税收计算

房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务

开工.凯宾上院开发各环节税收

一、取得土地环节

1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收

2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。

2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。

3．契税

1）国有土地使用权A地块出让：

24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元

2）拆迁补偿、安置费：

110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.00

3）城市建设配套费:

(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元

二、设计施工环节

1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。

1）甲供材料:购销金额×0.03%

2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元

3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元

4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.00元

……

2．印花税（建筑安装工程承包合同按承包金额×万分之三税率）：

1）营销中心装修合同；×0.03%=

2)建筑施工合同基坑支护(一期):1,120,000×0.03%=336元

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房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务

3) 建筑施工合同基坑支护(二期): ×0.03%=元

4) 建筑施工合同土石方工程(一期):800,000.00×0.03%=240元

建筑施工合同土石方工程(二期)

5）建安合同（泸州七建司一期及地下车库）

99,000,000×0.03%=2,970.00元

6）自来水管道安装工程合同:(预付10万,一期120万,二期70万)

(100,000.00+1,200,000.00+700,000.00)×0.03%=600.00元

7)其他如供电、燃气、通讯线路安装、电视等，均按承包金额×万分之三税率

……

3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同

借款金额×0.05%

4 . 财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同:

按收取的保险费收入金额×0.1%

三、房产销售环节

1．营业税及附加（销售不动产）：24,510,750.00

1)营业税=预售收入×5%:

445,650,000.00×5%=22,282,500.00

2)城建税附加=营业税×5%:

22,282,500.00×5%=1,114,125.00

3)教育费附加=营业税×3%:

22,282,500.00×3%=668,475.00

4)地方教育费附加=营业税×2%:

22,282,500.00×2%=445,650.00

2．土地增值税(预交) :土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

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1）普通住宅预征交: 普通住宅预售收入×1.5%:

2)非普通住宅预交: 非普通住宅预售收入×2.5%

3)商用房预交: 商用房预售收入×3.5%

3．企业所得税（未完工开发产品）预交5%：

(当期会计利润+预售收入×5%-预交的土地增值税-应缴纳营业税-城建税-教育费附加-地方教育费附加)×25%

4．印花税:对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花

1)商品房销售合同

产权转移书据所载金额×0.05%=

2)权利、许可证照（土地使用证、房产证）：5元/本

4)商品购销合同

购销合同金额×0.03%

四、竣工交房环节

1．企业所得税（完工开发产品）：应纳税所得额×25%-已预交企业所得税

应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额

应纳税所得额×25%-已预交企业所得税

2．土地增值税（清算）；土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收.

1)扣除项目包括:

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本，费用；

（三）新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）:

可按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

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扣除项目金额=建造成本+开发费用+加计扣除额+有关税金

=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%销售收入税额

=1.3建造成本+营业税金及附加

2)计算公式:

增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额

应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

3)税率:

土地增值税税率表

级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率

1 50％（含）以下 30％0

2 50％以上～100％（含）40％5％

3 100％以上～200％（含） 50％15％

4 200％以上60％ 35％

4)税收优惠:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

3、房产税：

1）自用房产（含地下车库）房产税：(房产原值+地价)×（1-30%）×1.2%

2）出租（含地下车库）房产：租金×12%

3）地下车库：

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