洛阳某商贸城策划报告

洛陽經濟園市場營銷策劃報告

洛阳某商贸城营销策划报告

前 言

此次受贵司委托，能有幸对贵司所开发的位于连霍高速公路洛阳东出口处的“洛阳经济园”项目为之全程营销策划。欣喜之余，却又不胜惶恐，面对贵司的如此重托，虽然我司已有多年的商业地产运作经验，但这毕竟是1500亩的商业项目，市场的风云突变注定了我们操作每个项目都容不得半点马虎，必将殚精竭虑，全力以赴，最终才能达到项目的成功！

为此，我司特地从郑州、洛阳等各个案场抽调数名业务精英，共同组成了一支十余人的专业团队，对洛阳各大专业市场、百货商场、以及对洛阳整体的商业投资环境进行了全面的了解。

由于本项目周边的商业基础几乎是一片空白，毫无借鉴之处，同时离市中心商业区较远，缺乏商业项目所必须的人气和交通条件，我司在经过大量市场调研分析，从而寻求目前洛阳专业市场的行业空白点，以及本项目在销售推广中切实可行的突破点，为本项目进行精准的市场经营定位。

在明确本项目的市场经营定位之后，我司将围绕本项目的市场定位，对销售价格、行销策略、推广策略、管理策略、业务策略等合理的建议。但对于一个如此巨大的商业项目来说，牵涉到政府相关法规、投资环境、交通条件等诸多客观条件，并不是依靠单方面的力量就能保证项目的成功，而在实战中将要随着市场的变数灵活掌握，也必将需要贵司更多的支持，才能保证项目的顺利进行，给贵司一份满意的答卷！

由于时间仓促，难免会有不足之处，还望各位老总给予指正，并不吝赐教。

某某策划公司

二00五年五月于古都洛阳

目 录

第一章 洛阳房地产市场综述 第二章 目标市场研判 第三章 竞争市场研判 第四章 项目市场定位分析

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第五章 项目价格建议分析 第六章 项目规划布局建议 第七章 项目行销策略 第八章 项目推广策略 第九章 项目经营及物业管理 第十章 项目业务执行策略

尾 言

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第一章

【提 示】

本部分内容主要针对目前洛阳整体房地产市场概况，以及商业整体投资环境进行概述，从宏观上勾画出本项目将面临的市场状况，使之成为本项目在今后整体操作过程中的市场依据，为项目的运作提供有力的指导作用。

第一节 2004年洛阳房地产市场现状

一、市场总述

2004年洛阳全市商品房销售面积达133万平方米和房屋12.5万套，交易金额达28亿元，分别比上年增长45.9%和47%，远远高于全国商品房的销售增长速度。 ? ?

经济形势的持续好转。随着“工业强市”战略的逐步实施，我市国有大中型企业效益逐步好转，职工收入不断增长，购房成为首选，从而提升了居民的购房能力。 国家宏观调控政策的实施给市场发展带来契机。随着开工项目的减少和物价的回升，一部分人担心房价会上涨；再加上银行利率低于物价上涨，存钱显得不划算，也使部分居民将积蓄投资到房地产领域，二次置业者明显增多。 ?

市场房源品种增多，品质改善，价格适宜。房地产开发商积极调整开发思路，迎合消费者需求，将各种档次的优质楼盘推向市场，并通过报纸媒介等宣传途径，展示形象，推介楼盘，增加了消费者的购买欲望。 ?

上半年洛阳楼市热点不断，精彩纷呈。纵观今年楼市销售状况，自春节以来大体呈逐月递增态势。1月至3月，销售商品房23.8万平方米，4月销售11.6万平方米，5月销售10.6万平方米。房地产销售市场的巨大潜力已开始全面显现，旺盛的市场需求和消化能力已成为推动房地产市场健康发展的巨大动力。

? 需求潜伏能量

２００4年房地产市场如此热销的局面再次有力地证明了洛阳楼市购买力的旺盛，说明洛阳楼市仍然有潜力可挖。那种所谓洛阳年住宅供应量已达到多少，每年需求量只有多少，所以洛阳房地产已经供过于求了，发展到了最高峰等形而上学的教条是错误的，是站不住脚的。

? 市场追逐创新

“润峰广场”创造了洛阳商铺价格的第一，并引起了彻夜排队订购的火暴场面，开盘当天预订6000万对洛阳乃至整个河南省来说都不能不称之为销售奇迹。 珠江路商业街的形成使得沿线商铺和和大部分住宅售罄，并成为洛阳餐饮的领头军。

九州城市之心和恰恰居的小户型热销，证明了随着洛阳的外来人口的增多，人们的投资意识已逐渐浓厚。 碧水云天的高价位虽在初期颇有争议，但封顶后无敌的洛河美景引发的热销仍旧得到市场追捧。

由此看来竞争不可怕，空置也不可怕，关键是如何扭转这样的现状，机会与出路无时不在，但机会和出路只会降临在有勇有谋、能了解并掌握市场、勇于创新的强者身上。

洛阳房地产市场综述

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? 概念营销渐远

随着产业的发展、市场的成熟、消费者购房更理性化，概念营销已经成为强弩之末，以概念营销为理念策划的楼盘，在控制一定成本的前提下，各种包装已达到可能条件下的极致，造成了无论是别墅、豪宅还是公寓、写字楼之间大量相互克隆，同质化现象更趋严重。

对于房地产这个透明的行业而言，永远是后来者居上，纯粹的产品优势转瞬即成为对手攻击的靶子，这就要求营销策划必须不断地创新，才能保证产品不断的创新，使得“产品”与“市场”相协调。

二、2004年开发情况分析

（一）市场概况 1、区域特性异常明显

涧西区和西工区还是大多数人购房的首选位置。这说明经济中心、文化中心和政治中心对人们的吸引力是较强的。这两个区域便利的交通、繁荣的商业、完善的配套设施等往往是购房者心动的理由。这也多少给在这两个区域有楼盘的开发商一丝安慰，尽管市场竞争十分激烈，但需求毕竟是楼盘热销的直接动力。

2、精致多层呼之欲出

今年预计开工量在30万平方米左右。今年的多层项目在社区规划、景观设计、产品形式等方面超过以往，呼唤了多年的多层精品时代才刚刚到来，遗憾的是来的太晚，市区好一些的地段几乎没有多层用地，因此多层的价格有大幅攀升的趋势，同外地大城市一样，多层和高层一个房价。

3、写字楼烽火拉开帷幕

写字楼项目并没有在同一时间一哄而上，真正的好地段、好产品，面市速度快的项目是不愁卖的，这给写字楼投资者很大的选择空间。在洛阳市场，写字楼平均售价一般都在2000元左右，这个价格将来只要写字间出租每月每平方米在15元上下，就能冲抵按揭，而目前市场上写字楼租金基本都在20元以上。可见小的投入对大部分的投资客还是有较大吸引力的。

4、商铺竞争火势正旺

“润峰广场”第二轮“五年回购”主题投资热潮引起了洛阳商业地产楼市的新一轮销售热潮，大手笔的广告攻略还是吸引了诸多投资客的眼球。另未做销售的“丹尼斯百货”也将加入到年底开业的热潮当中，更好的带动南昌路乃至整个涧西区的经济。“君临广场”年底开业，也带动了开发商场式店铺项目的继续升温。

5、外地消费群不容忽视

据统计，2004年洛阳市高层住宅有14%都出售给外地客商，他们对地产商铺的投资比率也占到32%。许多有投资价值的楼盘都成为外地客商的首选。外地人已经成为洛阳楼市购买力中不可忽视的重要组成部分。

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(二) 目前存在的问题 1、高层市场投放量趋缓

2004年投放量下降幅度最大的就是高层物业，而其他物业则有不同程度的上升。而洛阳楼市总的趋势仍然呈上升状态。从区域分布来看，2004年高层投放量下降最多的是涧西区，其次是老城区，其他区域则呈上升态势。

2、品质提升矛盾依然存在

精装修小户型的出现，大规模小区景观的规划、设计，住宅房宾馆式配套服务模式的出现，各类地产广告爆炸式的语不惊人死不休的广告风格，都是这方面的表象。不再是单纯的就房卖房，而是赋予了房屋很多的附加价值，从而以超出客户期望值的更高手法来售房。但其他风险如大量期房上市销售、房屋质量问题、物业管理服务水平较低等都还是困扰项目综合品质的重要因素。

3、物业管理矛盾犹为突出

简单的保洁保安工作，一些大型社区也不过是多了一个小区绿地的看护与保养，没有形成真正意义上的实用性物业配套与服务，这与目前洛阳整体物业水平良莠不齐有很大的关系。

大部分地产商还是以自身下属的物业团队作为物业公司，没有规模，没有专业培训。

4、市场呼唤诚信坚持到底

目前洛阳本地的开发商，都在一定程度上对于售房时给业主的承诺没有进行有效地兑现，以致引起不应有的反面效果。

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5、区域发展呈现不平衡

洛阳楼市尤以涧西、西工表现最为活跃，新盘频频亮相、老盘加紧开发，其它区的市场则明显消沉得多，这与老区、新区在人们心目中的印象有着很大的关系。2004年两区共销售7193套商品房，建筑面积77.1万平方米，占到全市总销量的87%。

目前市政府正在加大投资力度开发洛南新区，依其地势的优越性，日后将也是置业者选购的重点对象。

6、产品同质化现象较多

2004年洛阳楼市高层在售面积，新开工的加上以往未售出的，预计市场投放量在80万平方米，平均价位在2100元/平方米。这些楼盘中存在着同质化现象较为严重，缺乏个性的张扬，模仿的多，创新的少，规划设计无新意、户型设计一味追风、市场运作模式无新意。

7、广告策划手段单一

过分依赖于报纸广告，其它如电视、广播广告相对于报纸广告而言则显得过于简单、呆板、生硬，一则广告包罗万象，卖点模糊、重点不突出，且过分虚假，没有真正的了解购房者的需求，较之郑州的电视广告还是相差很远；广告水平的提高应是品位的提升。

8、户型设计偏于求大

普通住宅户型过大，造成总价过高，中低收入阶层难以接受，这是当前住宅开发中不可忽视的误区。市场上虽然有些楼盘推出了40—60平米的小户型，但大多数是总建筑面积不足10000平米的小楼盘，对市场并没有形成很大的影响，还是没有解决大多数中低收入阶层的难题。

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第二节 2005年洛阳房地产走势分析

一、价格走势分析

2004年洛阳房地产市场起伏不定，整个房地产市场价格呈温和下降之势。

多层住宅由均价1306元/m2下降到1150元/ m2，跌幅12%，高层由均价2011元/ m2下降到1897元/ m2，跌幅6%； 商铺由均价4153元/ m2上涨到5902元/ m2，涨幅42.11%。

其主要原因是2004年全年洛阳地产多层和高层投放量过大，但商铺的涨幅达到42.11%，是非常出人意料的。商业经济对房地产的市场拉动作用也是不可小视的。

2005年市场的有效供给将会随着市场需求而进行调整，并将进一步刺激潜在需求的释放。另外国家公务员薪资水平不断上升，企业住房分配货币化的贯彻展开以及银行将加大个人购房消费贷款的投放力度、相关配套行业也将为购房者提供更优惠的条件等，都为市场提供了有力的需求支持。

小 结：

住宅价格的下跌，是洛阳房价从虚高走向理性，且在理性中平稳发展，稳中有升。即洛阳住宅房价在03年年底恢复到一个客观的价位后理性平稳上升；而对于商铺来说，虽然从相关主管部门获得的信息中可以明显得看出价格持续上涨，最高幅达42%，但是这种上涨是因促销手段导致，是一种虚涨，如很多开发商采用“买铺送铺”、“你买房我还贷”等手段，恶意将商铺价格炒上去，但实质上，价格仍处于小范围内波动。

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二、细分市场分析

其一：政府宏观调控力度进一步加大。随着房地产开发的计划审批制度的执行，政府对洛南新区开发的引导力度进一步加大，老城区的开发规模将受到严格的限制，宏观调控直接引导着房地产市场的发展方向。

其二：楼市继续保持景气。2005年政府将继续积极地通过放开对房改房上市的限制，进一步完善住宅产权制度和中介服务体系，来培育房屋租赁市场、二手房市场。同时洛河以北区域开发量受到限制后，将有利于该区域内空置房的消化吸收；中心城区内的土地的稀有性，也将使一批“烂尾楼”起死回生。政府强力推介洛南新区，也将会使洛南新区更具魅力，将会带动洛南新区的市场。

其三：房价平稳运行。随着政府土地批租市场的日趋完善及经济适用住房价格的上涨和住宅科技含量的提升，将促使洛阳市住宅整体价格向上攀扬。

其四：供应结构调整步伐加快。2005年房地产开发商将会注意主动调整商品房的产品结构和价格结构，降低中高档住宅的开发，增加针对中低收入阶层房屋供应比例，房地产供求关系调整趋向合理。现代信息集成技术、计算机网络技术的迅猛突起，也将使房地产行业由单一的建筑形式逐渐向多功能、多用途的信息化方向发展。

其五：开发企业融资渠道多样化。随着政府对房地产市场管理力度的加大，新的商品房销售管理办法的实施以及金融机构对房地产开发贷款规模的紧缩，对开发企业的自有资金提出了更高的要求，迫使一部分房地产开发企业寻求其他新的融资渠道和开发模式。

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其六：房地产行业竞争走向深入。随着市场供求关系的变化和成熟度的提高，包括价格、质量、服务在内的品牌竞争逐渐显露，品牌化产品占有并瓜分市场成为趋向，2005年，房地产业将继续品牌化的发展趋势，房地产市场将走向重面积、重价格、重户型、重环境发展、重服务的全方位竞争。

其七：房型设计发生变革随着市民消费日趋理性，房型设计更加合理。150平方米以上的大户型住房俏销的局面风光难再，中等户型住宅（100平方米左右）将成为市场的主力。新实施的《洛阳市房屋共用部位共用设施维修基金管理办法》将物业维修基金由按总价计收改为按建筑面积计收，也将促使户型做小的趋势。

其八：售后服务的内涵不断延伸,优质服务可以提高物业的附加值，越来越多的房地产开发商期望通过高水平的物业管理服务实现产品的高附加值，并获得市场竞争的优势。

其九：楼市真正步入资本与实力比拼的时代。有资金实力和品牌信誉的开发企业及代理公司将会在激烈的竞争中脱颖而出，小而差的项目型公司淡出将属必然，而有资金实力、有开发经验的外地房地产企业也将加快入洛的步伐，楼市真正开始进入资本与实力比拼的时代。

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三、本章小结

洛阳市居住类物业的市场价格整体表现趋降，但是特定区域内特定产品的价位依然具有上升的空间。

2005年洛阳房地产市场在开发量及有效供应量上将有较大突破，势必会超过2004年的供应量。但是交房期大都在下半年至2006年。 客户购房将更为慎重，低价位项目中，以自住为目的的购房者比例将会增加，高价位项目中，投资型客户的比例将会上升。

客户对产品的品质要求更高，需求呈现出多元化和两极化。2005年洛阳房地产市场供需存在不匹配的矛盾，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾2005年无法得到较大改观。

2005年洛阳房地产市场热点区域比较分散，不但一些原有基础较好的区域得以更快的发展，而且还将会涌现出更多的新兴热点地区。 2005年房地产开发中，居住类物业比例将有所增加，特别是高层住宅和高级住宅的增加量最为显著。

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第二章

【提 示】

本部分内容为本项目运作之依据，由我司10余人历时半个月时间市场调查而成，就各个市场中的经营定位、租金、主力面积、平面规划以及今后的发展趋势进行全面的了解，并结合本项目自身实际情况，为本项目的前期市场定位、以及后期的营销策划、市场推广以及战略、战术的制定上提供有力的市场基础。

第一节

洛阳关林地区市场调查分析

关林市场是洛阳发展时间最长的专业市场集中区，从上个世纪90年代开始，关林市场由最早的农村集贸市场逐渐形成为专业的小商品批发市场，经营规模逐渐扩大，经营业种包括服装、床上用品、橱具、建材、五金等，一度成为国内较为知名的批发市场，市场成交额也曾达到前六位。

同样作为一个体量较大的专业市场，关林市场对于本项目而言有着重要的借鉴作用，因此我司将第一步主攻关林。

目标市场研判

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一、关林概况

开 元 大 道 景德镇日用陶瓷 五金电料 建材保温玻璃丝布石棉 装饰材料 电线电缆 水管土杂 洛阳钱江商贸广场 关林汽车站 浙江服装城 经贸鞋城 龙地 下 道 布匹城 五金电料 五金电料 宾馆酒店用品 副食品 土杂橱具 床上用品 门 关 林 商 贸 城 关林精品商贸城 地 大 下 道 塑料市场 橱具 钢材 库房 库房 灯具、音像 土杂水暖 食品 长途客运中心 轮胎车行 水泵 钢铁五金 关林五金城 芳 达 市 场 洛阳八中 任和医院 皂角五金市场 道 第12页

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二、细分市场调研

（一）关林皂角水泵工具市场 经营模式 批发为主 店铺主力面积 平均租金 工商费 100元/月 国税、地税 460元/月 物业费 10元/月 主过道8米、次过道3.6米 两层 小 结

过道宽度 硬件 简易大棚 40平米，上下15元—25元/月/㎡ 该市场建成已有10余年，经营状况良好，商户对目前的经营比较满意，普遍店铺的年营业额在200—300万，行业平均利润能达到7—8%左右，货物大多来自浙江、温州等地，进货商户主要为洛阳及周遍地区，包括豫西，山西，陕西，甘肃，宁夏等与河南交接的地方。

大多商户对本项目的交通不是很看好，且认为市场较为饱和，市场需求在逐渐的缩小，对未来的经营前景不是很看好。同时认为这个市场要3到5年的培育期，担心本项目在这几年内很难做起来。

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（二）关林钱江商贸城 经营模式 店铺主力 面积 批发为主 9平米 12000元/年 平均租金 工商费、国税、 过道宽度 地税、物业费 200/月 主过道5米、 次过道2米

小 结

该市场为经贸大世界整体收购并改建的项目，占地一百多亩，总建筑面积10万多平米，体量为关林商圈之最。

经营业种：地下一层为北京华联超市；一楼男女装，针织，童装，鞋类，箱包；二楼日用品，百货，超市；三楼电子产品。

商户交纳5000元押金即可进场装修，9月1日前开始营业，不满意的全部退回，现商户入驻率达到70%左右。开业后一次交纳2年租金的免7个月租金。 该市场由于是关林市场内新建的市场，因此在规划和硬件、管理方面都较为正规。

消防喷淋，冷气通分，有安全监控，有扶梯货梯，步行梯，卫生间三层一个 硬件 第14页

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（三）关林新商贸城 经营模式 批发为主 店铺主力面积 9平米 平均租金 56元/月/㎡ 工商费 200-300元/月 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 主过道15米、次过道11消防喷淋，货梯，步行梯，普通地板砖，卫生米 间两层一个

小 结

该市场为浙江人投资，批发为主，经营状况较好，但市场硬件较差。

楼层分布为：一楼经营服装；二楼经营婴幼儿、内衣；三楼经营针织，床上用品。

主力面积9平米，部分25平米以上，面积偏大，进深较大，整个商城仅有一楼剩2间25平米的位置。

（四）精品商贸城 经营模式 批发兼零售 店铺主力面积 6-8平米， 平均租金 工商费 国税、地税 350元/月、 150元/月 物业费 10元/月 过道宽度 主过道3.5米、次过道3.5米 硬件 扶梯三个，步行梯三个，有消防喷淋，中央空调 一楼200元/月/㎡二楼100元/月 100元/月/㎡

小 结

总体上看一般，一楼有空铺位，但都不出租转售，二楼空铺较多，出售不带产权。一、二楼经营男女服装，三楼经营鞋。规划比较统一，有统一的工装，有收银台，单层面积2500平米左右。

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（五）关林芳达市场 经营模式 批发为主 小 结

该市场主要以玩具、皮带、袜子、内衣、小百货等为市场经营定位，店面大多在10-35平方米,全部采用一层营业、二层仓库的方式。 市场经营状况一般，客源大多来自洛阳及周遍地区，也有少部分来自山西，河北等地，年利润大多在3万元左右。

商户对新市场并不抱有太大的信心，担心市场的招商情况不能达到100%，同时认为新市场的商业配套要完善，主要考虑租赁，对买断经营的兴趣不大。

店铺主力面积 40平米 平均租金 52元/月/㎡ 工商费 国税、地税 租金包含 物业费 过道宽度 主过道9米、次过道6米 硬件 大棚市场 第16页

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（六）林五金商贸城 经营模式 批发为主 店铺主力面积 40平米， 平均租金 7元—10元/月/㎡ 工商费 3600元/年 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 轻质隔墙、石膏板吊顶、地板主过道15米、次过道11米 砖、卷帘门

小 结：

该市场紧临洛龙大道路，市场内两条主过道，五条次过道。单层建筑面积5000平米，占地大约9660平米，主过道从东到西分别宽14米，20.4米，12米，次过道宽约9米。主过道有54个停车位，分别为旺盛街，兴隆街，兴达街，豫新农资贸易中心，诚心街，昌盛街，五金工具。

市场目前的经营状况不佳，多数商户对市场有不满情绪，主要表现在如物业管理不到位，担心店铺的安全问题，市场消防不到位，现在市场虽然形成但是只是初期没有太多的客源，生意不好做。

对于新市场的开发，多数商户只是持一种观望的态度，没有一开始就进驻市场的意思，因为他们太担心新市场做不起来，如果拥有便利的交通，统一的管理，仓库等完善的配套设施，有一部分人是愿意考虑的，目前关林的商户对这里比较满意的地方就是这里的租金很低，而且刚进驻商户免一年的租金。

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（七）关林皂角村五金市场 经营模式 批发为主

小 结

该市场老商户比较多，种类相对比较杂，市场的经营状况相对来说比较好，一般年收入都在3—5万的毛利，门面都有统一的规格，买断的意向不大，税收方面都是固定的。 目前市场停车不方便，没有大型的停车场； 消防不够健全；

过道宽度不够，最少要10米，进出货物十分不便；

许多商户认为该市场可以改建为摩拖车配件市场，他们认为这是一个空白。

店铺主力面积 30平米 平均租金 10元—22元/月/㎡ 工商费 无 国税、地税 460元 物业费 150元 过道宽度 主过道8米，没有次过道 硬件 大棚经营 第18页

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（八）关林床上用品市场 经营模式 批发为主

小 结

货源大多来自广州、深圳等地，也有一些省代理和市代理。早几年业务辐射全国，但是目前只能辐射到河南的西部及周遍。

市场内部硬件设施较差，没有很好的配套，但是大多数商户认为由于市场历史悠久市场的知名度很高，所以生意基本还可以，大多都没有搬迁的打算，除非这个市场拆迁了。 因为市场的商户大多是外地人，他们对当地的税收也不是很满意，但是对整个关林市场还是有较强的依赖性。

店铺主力面积 100平米 平均租金 23元/月/㎡ 工商费 160元 国税、地税 500元 物业费 10元 过道宽度 主过道6米、次过道6米 硬件 有电扇 第19页

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（九）关林皂角村土杂市场 经营模式 批发为主 店铺主力面积 30平米 平均租金 24000元/年，自东向西差500元

小 结

该市场主要经营劳保用品和土杂。市场目前经营一般，所以相对来说租金也较低。市场有统一的门面，过道都一样，对买断的意向不大，商户的主要问题： 希望市场能够统一管理、市场化经营；

工商、税收能够由市场代交，一次性交清，不用自己亲自去交； 配套完善，能够住宿。

市场总述：

这几个市场的历史都比较悠久，辐射范围遍及新疆，陕西，内蒙，甘肃等多省，但是近几年市场已经逐渐委缩，现在最多的是河南西部，关林市场老化严重，尤其洛阳向南发展的一个大趋势，要对关林市场进行整体的改造，这对于我们来说也是一个机遇，老市场造成了老商户的依赖性，但是已经不如以前。目前已经有一些老商户反映不怎么赚钱，而且因为很多历史原因遗留下来的问题得不到妥善的解决。使很多商户产生了较大的消极心态，对市场前景不乐观。

工商费 200元 国税、地税 国税：200元 地税：120元 物业费 10元 主过道8米、没有次过道 过道宽度 硬件 大棚市场 第20页

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（十）关林皂角村钢铁五金市场 经营模式 批发为主

小 结

这是比较繁华的地段，早上批发客多的时候会有堵车现象，最东面的租金最高25000/年。从门口依次递减，间差1000元左右。这部分商户大部分不考虑买断经营，感觉租金合适还可以考虑。商户对本项目的建议有：

市场要形成一个浓厚的商业氛围，在较短的时间能够迅速打响品牌； 管理规范，对本地人和外地商户不能区别对待；

地理位置不太看好，因为洛阳的专业市场主要辐射河南的西部区域； 要加强市场的物流状况，而且仓库很重要，要有消防，最重要是要安全。

店铺主力面积 40平米 平均租金 12元—26元/月/㎡ 工商费 150/年 国税、地税 370/年 物业费 10元/月 过道宽度 主过道8米 硬件 大棚市场 第21页

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（十一）厨具市场 经营模式 批发为主

（十二）不锈钢批发市场 经营模式 批发为主

小 结

该市场商户认为关林市场已经形成，不可能轻易出现集体搬迁的现象。

同时洛阳已经不在具备再建造大型市场的条件，认为洛阳缺少产品生产供给系统；交通与相邻的郑州相比不便利，不利于货物的进出；市场辐射面不广，只能辐射河南西部地区，而且市场份额还在不断缩小。

对新市场的要求就是专业的市场管理，优惠的租赁条件，方便的物质，仓库，优越的铺型和良好的经营环境。

店铺主力面积 80平米，上下两层 平均租金 工商费 国税、地税 400元、220元 物业费 10元 过道宽度 主过道9米、次过道5米 硬件 大棚式经营 店铺主力面积 40平米，上下两层 平均租金 1.1万-2万/年 工商费 160元 国税、地税 470元 物业费 10元 过道宽度 主过道6米、次过道6米 硬件 有电扇 3元—15元/月/㎡ 100元 第22页

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（十三）关林皂角食品市场 经营模式 批发为主 店铺主力面积 28平米，上下两层 平均租金 一段：15000元-16000元 二段：8000元-10000元 三段：5000元-6000元 小 结

该市场虽然建成时间较长，但定位一直不专业，并不全为食品批发，同时也包括生活用品。在整个关林市场中对外影响较小，基本上没什么人知道。商户大多想转化经营类别或另外建成一家专业的食品批发市场。

商户同样对本项目位置不是很看好，重点还是洛南地区，同时食品的利润较低，不可能大范围的辐射批发市场。重点还是市区和周遍县市，看好洛南地区的人气和发展前景。

工商费 150元/月 国税、地税 350元/月 300元/月 过道3.6米 物业费 10元 主过道8.4米、次过道宽度 硬件 大棚式经营 第23页

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三、关林市场兴衰分析 （一）缺少统一规划

关林是由最初的集贸市场发展而成，属于当地村民自发建设，缺乏统一的布局规划，存在大量的重复建设和盲目上马，并未按照行业的不同而形成统一的市场，缺乏规模效应。

（二）管理混乱

关林市场大多没有统一的经营管理公司，管理由当地村委充当，其职能仅限于收取租金及各项管理费用，对于市场整体运作经营缺乏意识，因此在现关林市场经常出现乱收费、占道、恶性竞争、团体打压等不规范现象。

（三）硬件落后

关林市场大多还是上个世纪90年代的基础设施，大多采用大棚式的店铺形式，直接影响到商户的顾客上门量，降低商品档次，导致商户经营的利润率降低。

（四）二楼利用率太低

关林市场的店铺大多采用一楼营业、二楼仓库的形式，商户普遍反映二楼的利用率太低，根本不能存放货物或者住宿，纯粹就是浪费，商户大多建议将仓库和营业房分开设计，提高店铺利用率。

（五）配套设施不全

关林由于位置离市区较远，商户包括许多外地人，相应的对经营之外的生活配套要求较高，但目前整个关林不能很好的商户提供便利的生活配套，商户对此也颇有些不满。

（六）物流垄断

目前整个关林市场的物流被当地村委的三家物流公司所垄断，外面的物流公司和货运部根本不能从中接货，造成了价格相对较高，在一定程度上损害到商户的利益。

（七）缺少有影响力的品牌

目前关林市场经营的产品主要是一些低断产品，整个市场根本没有全国性知名的品牌，主要是一些当地的品牌，缺乏一定的市场影响力，也进一步限制了市场整体的发展。

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（八）缺少统一的广告宣传

关林市场大多没有统一的广告宣传，广告效应主要依靠顾客的口头传播，也没有统一的促销活动，主要靠商户自身的一些打折活动，市场对此也没有的统一的规定和组织。

（九）信息平台

商户不能及时的了解外来的信息，包括行业内的新产品供需现状、价格等，商户建议设置统一的信息平台，也方便于及时的掌握第一手信息咨询，形成资源共享。

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第二节 洛阳其他区域市场调查分析

（一）洛阳桥钢材市场 地理位置 定鼎南路 经营模式 批发为主 店铺主力面积 30-70平米，上下两层

小 结

该市场位于定鼎南路与洛阳立交桥附近，交通较为便利，占地面积约20000平米，经营商户约130家，整个市场分为南北两块，各有两个入口，但是互不相通。南面市场经营时间为15年，前身为新生大队盖建的小商品批发市场，但没有经营起来，改为钢材市场后经营情况一直良好。他的面积约为5000平米，共有90个30平米的经营者。属于大棚式经营，约有30户商户经营（一半是大队集体经营）办公室租金为3500元/年，税费按出货单为准，工商管理费为200元/月。市场内主过道宽度约为11米，次过道宽度约为7米，无停车位，无启重设备。

北面的市场面积约为10000平米，西面为办公区和存货区，东面为货场，无顶棚，租金从市场西门口的1850元/年到1250元/年不等，无办公室费用。

两个市场 的商户反映市场 的经营状况良好，对持续经营有乐观态度，他们主要面对洛阳9县6区的建筑工地和工厂进行销售，部分商户希望扩大经营，但是他们对该市场的卫生环境和硬件设备较为不满，希望可以得到改善。

平均租金 6元—20元/月/㎡ 工商费 无 国税、地税 营业额的4% 物业费 无 过道宽度 主过道11米、次过道7米 硬件 大棚式经营 第26页

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（二）洛阳市钢材批发市场

地理位置 经营模式 店铺主力面积 30平米，上下三层 平均租金 工商费 国税、地税 200元、100元 物业费 租金包含 过道宽度 主过道15米，没有次过道 小 结 这个市场的前面为单行道，路面近18米，人行道约3米，路况不是很好。路右面有大型的钢材仓库，收费为吊一次10元，两个钢材仓库都是露天的，有铁道相通，内有高架吊车，但是仓库不够用，有部分商户的货物放在路边。

进货渠道为全国的钢铁公司，炼钢厂，出货为洛阳及周遍县市。商户普遍反映在洛阳的潜力还是很大的，对市场前景比较乐观。办公室供不应求，办公室由其他开发商开发，不属于洛阳市金属仓库开发，与市场内的竹园小区为同一个开发商。租金为13元/月*平米，做办公用，二楼做财务。

由于路面较窄，大车调头很不方便，地段交通很不方便，住宿条件需要改善，对我们的配套感兴趣。对新项目的路段比较认可，并表示物流费用并不会影响成本，可能是对洛阳市场比较看好。 还有部分商户只在这个市场设有办公室，接待来客，但是没有财务和仓库。如道南801钢材市场，市场兴起时间并不长约4年时间。山东的一个商户表示洛阳不仅房地产需要钢材，而且各大厂，如拖拉机厂等都需要大量的钢材。 另外地方保护对外来人有一定的阻力，我们应该加强市场的管理与规范，给商户一个公平竞争的环境。

硬件 大棚式经营 春都路与陵园批发为主 路 6元—20元/月/㎡ 100元/月 第27页

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（三） 食品市场 地理位置 洛阳市沙厂路 经营模式 批发为主，同时有零售 店铺主力面积 25平米，两层 平均租金 4800/年 工商费 170元 国税、地税 260元60元 物业费 10元 过道宽度 主过道6米、次过道6米

小 结

该市场由有色金属有限公司开发，占地面积大约100亩左右，正在营业中的约70户。通过了解，他们大多认为我们这一项目的地理位置不是很好，不适合经营食品，因为大多经营食品的都处在市内或市内居民区，对于他们来说我们的地理位置不太理想。

另外，这个市场的上层可以做饭，住宿。但是由于面积不是太宽，所以公司给他们提供了部分离市场不远的仓库。

（四） 金泰成灯饰广场 地理位置 三鼎路南 经营模式 批发为主 店铺主力面积 40平米，四层 平均租金 8元—22元/月/㎡ 工商费 500元 国税、地税 物业费 1元/月/平方 过道宽度 主过道20米、次过道15米

硬件 大棚经营 硬件 大棚式经营 第28页

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（五） 东方建材大市场 地理位置 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 200元/月 国税、地税 500元/月 物业费 无 过道宽度 主过道3米、次过道3米 硬件 大棚式经营 王城路与九都零售 路交叉口

小 结

20-26平米，上下两层 30元—50元/月/㎡ 该市场地处王城大道与九都路交叉口，是洛阳的黄金地段，在整个洛阳市的建材市场中是生意最好的一个，总建筑面积为24000平米，层高4.5米，其投资商为中国一拖。因看好其地理位置及行业前景，中国一拖将在今年9月份将整个市场拆掉。斥资9亿元打造一个总建筑面积达11万平方米的现代化的大型建材超市，同时引进天津“家世界”。建成后将成为整个豫西乃至整个河南最大的建材超市，足以垄断洛阳的整个建材市场。

因为建材市场所面对的大多为洛阳市内的住户，其下属九个县大多为国家级贫困县，装修房子更是奢望，，而且洛阳市内目前的建材市场已经饱和，足以满足洛阳市的需求，对本案所处的位置大多商户都不看好。

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（六） 名优建材市场 地理位置 王城路 经营模式 零售 店铺主力面积 90-100平米，上下两层 小 结 该市场位于东方建材市场的斜对面，一条马路之隔，主营橱柜、陶瓷、木地板，受东方建材市场的影响，生意仅次于东方建材市场。处于一个东方吃肉，名优喝汤的局面，该两个市场几乎垄断了整个洛阳市的建材客户。 （七） 道北陶瓷市场 地理位置 春都路 经营模式 批发 店铺主力面积 30平米，一层 平均租金 7元—15元/月/㎡ 工商费 1460元/月 国税、地税 物业费 过道宽度 主过道8米、次过道8米 小 结 这个市场以地砖，墙砖为主，也有一部分洁具。生意客源主要来自洛阳本地，和周遍的县市，外省很少。整个市场有一个10米宽的主干道，后面是仓库。这个市场没有停车位，只在主干道西边和仓库南边停车，由于现在竞争的加剧生意一年不如一年，但是相对来说还是可以的，因为洛南大规模的建设对这些东西的需求量很大，不过以后很难说。这个市场由洛阳市储运仓库公司开发，由原来的仓库改造的，面积相对较大，并且陶瓷市场所需的面积普遍在80-200平米左右。

商户对本案的建议：

建设成一个中高档次的特色市场，并且要商品齐全，品质优秀；加强物流，有仓库；我们的项目在回民区中，安全较为重要。

（八） 聚客隆家电公司 地理位置 道北 经营模式 批发为主 店铺主力面积 50平米，一层 平均租金 20-25元/月/㎡ 工商费 200-300元 国税、地税 400-500元 物业费 无 过道宽度 主过道8米、次过道6米 硬件 大棚式经营 硬件 大棚式经营 平均租金 11-25元/月/㎡ 工商费 3元/月/㎡ 国税、地税 330元/月 物业费 无 过道宽度 主过道8.5米、次过道8.5米 硬件 通街，大棚市场，一楼经营，二楼仓库 第30页

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小 结

该市场以经营家电，小家电，自行车等产品，销售对象主要为洛阳及周遍地区，进货多为厂家直接进货。

整个市场安全状况良好，每户配有灭火器，消防安全措施比较到位。有两家银行，一个共厕，分为A、B、C、D四个区。租金有差别A区最好，租金为28元/月*平米，由市场直接租给商户D区最低12元/月*平米，B区为25元/月*平米，C区为20元/月*平米。目前由于其他市场的介入，各种家电市场的形成，经营状况不是很好。

普遍表现对经营状况不是很乐观，主要因为：大量的家电市场；其他市场的形成；交通状况不乐观。他们大多认为现在生意不好做，老板的压力很大。 对我们新项目的信心不是很乐观，主要是考虑市场的形成需要一个过程，并且对新市场还没有一个概念，不过认为我们的地理位置还可以。

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（九） 唐宫家电市场 地理位置 定鼎路与唐宫路

小 结

该市场位于唐宫路与定鼎路交叉口，由洛阳市储运公司仓库改建而成，总建筑面积5000平方左右，由于市场开业较晚，并不能和道北的家电市场对抗，生意比较惨淡，没有什么人气。有些门面只能充当仓库和大客户的谈判地点，客户都来自洛阳，并且正在萎缩。市场交通不好。他们认为东面的购买力更差，目前市区的八方电器、国美电器、通利电器等几乎垄断洛阳市整个家电市场，对该市场的冲击很大，前景暗淡。

（十） 唐宫毛线市场 地理位置 唐宫路 经营模式 零售 店铺主力面积 5-20平米，一层 平均租金 15元/月/㎡ 工商费 80元 国税、地税 220元、180元 物业费 无 过道宽度 主过道3米、次过道3米

小 结

这个市场是洛阳唯一一个专业的毛线批发市场，生意不错。但是这几年需求量的减少造成了市场的萎缩，市场内出现门面关门和转让的，只有少量的品牌商铺生意还可以，市场租金较便宜，有的地方还免税。总体购买力较低，商户大多对该市场前景没有信心，这也是老区的一个通病。 （十一） 洛阳图书城 地理位置 洛阳火车站西 经营模式 批发为主 店铺主力面积 30平米，上下两层 平均租金 26元/月/㎡ 工商费 国税、地税 625元/月 物业费 过道宽度 主过道7米、次过道5米 硬件 灭火消防 硬件 大棚经营 经营模式 批发为主 店铺主力面积 30平米 平均租金 10-13元/月/㎡ 工商费 100元 国税、地税 220元、180元 物业费 租金包括 过道宽度 主过道10米、次过道10米 硬件 大棚经营 第32页

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小 结

该市场靠近洛阳市火车站，有洛阳市有色金属公司开发，受新闻出版局直接管理，主要经营图书批发零售，1998年开业，经营状况较好。

由于图书发行受政府的直接管制，新闻出版局经常加收各种费用。仓库的租金也比较高，商户对目前的租金状况很不满，因为旁边食品城的租金只有11元/月，而且经营比较好。

对于我们的这个位置大多商户比较看好，表示只要新闻出版局同意，会主动搬迁，但表示要有较好的配套。 （十二） 厨卫市场 地理位置 春都路 经营模式 批发兼零售 店铺主力面积 90平米，一层 平均租金 15元/月/㎡ 工商费 50元 国税、地税 200元、100元 物业费 无 过道宽度 硬件 主过道10米、次过大棚式经营 道10米 小 结 该市场由洛阳市商业储运公司改建而成，规模较小，总建筑面积约3000平方，主营橱具、洁具的批发与零售。大多商户对于目前的经营及物业都比较满意，但是交通不便利，房租较低。对我们的市场来说，商户们认为首先要办一个展销会，先把名气打出去，要有物流，停车场等商业配件，而且把市场定位为一个中高档的全面市场，要有特色，有可能的话建一个工厂，市场要做的有规模，要大，要精。还有，由于地处回民区，担心安全问题。

第三节 项目立项研判

一、钢材

钢材市场 洛阳市钢材批发市场 不锈钢批发市场 关林皂角树村钢铁五金市场 洛阳桥钢材市场 （一）行业现状

钢材批发产业是目前整个洛阳市经营状况较好的行业，虽然在洛阳市场兴起时间不是很长，但有着相当大的发展潜力，市场经常出现供不应求的局面。 目前洛阳的钢材批发产业货源主要来自几大钢铁生产企业，如宝钢、鞍钢、首钢等，主要销往豫西地区，包括三门峡、陕西、山西与河南交界地市。

最高租金 （月/平方米） 22元 15元 26元 20元 最低租金 （月/平方米） 6元 3元 12元 6元 平均租金 （月/平方米） 14元 9元 19元 13元 最大面积 （平方米） 70 80 50 120 最小面积 （平方米） 12 70 30 25 平均面积 （平方米） 51 75 32 79 第33页

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商户数量还在进一步扩大，基本上每个市场内几乎没有空铺位，而且大多数商户都有扩大经营的打算。 （二）铺位需求

钢材一般对铺位的需求都相对较大，一般采用办公和停货位分开的形式，办公室的面积一般都在20平米左右，停货位的面积一般都在70平米以上。 同时现有市场的商户反映仓库是钢材行业比较难以解决的问题，一般市场的仓库都达不到标准，大多是几家商户合用一个仓库。 另外钢材对进出货的要求相对较高，主过道的宽度都在25米以上，次过道也在10米左右，方便进出货。

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二、五金

五金市场 关林五金商贸城 关林皂角村专业五金市场 最高租金 （月/平方米） 10元 44元 最低租金 （月/平方米） 7元 17元 平均租金 （月/平方米） 8.5元 28元 最大面积 （平方米） 200 50 最小面积 （平方米） 50 30 平均面积 （平方米） 97 38 关林皂角水泵工具市场

（一）行业现状

25元 15元 20元 80 40 60 五金在整个洛阳发展历史相对较长，一直以来整体市场经营状况可谓是波澜不惊，市场经营状况没有什么大起大落，各个市场根据开业时间的长短而生意有所差别。 五金批发产业的市场区域性相对较强，目前洛阳市的五金市场主要还是销往洛阳下属九县，很难辐射到其他区域。 整体市场已经达到饱和，一部分新开的市场已经出现了空铺的现象，商户对经营前景比较担心，对新市场并不看好。

（二）铺位需求

五金市场一般采用两层结构的店铺形式，即下店上仓，一楼作为门面房营业，二楼作为办公或者住宿，但目前商户对这种形式比较反感，认为二楼的利用率太低，几乎没有什么价值，希望能将仓库集中起来，二楼也可作为营业房使用。

五金市场的主过道一般在15米—20米左右，次过道一般在8米左右。

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三、小商品 小商品 最高租金 （月/平方米） 芳达市场

（一）行业现状

目前整个洛阳小商品主要集中在芳达市场，由于受到郑州火车站小商品批发市场的影响，整个洛阳小商品批发市场的辐射范围非常有限，近限于周边县市，因此整体市场的发展潜力也就非常有限。

商户普遍反映目前一个芳达市场已经远远足够，如果再开一个新市场，一方面市场蛋糕本来就小，而另一方面芳达已经经营10多年的老市场，新市场肯定竞争不过。

（二）铺位需求

小商品对铺位需求面积相对较小，最小6平米的店铺就可以开门营业，但也根据经营品种的不同会有所改变。

小商品对仓库和过道的要求都相对较低，因其本身货物占地面积就相对较小，大多数是仓库和营业房摆放在一起，而外来进货的商户携带也十分方便，过道宽度一般也就在3米左右。

167元 最低租金 （月/平方米） 13元 平均租金 （月/平方米） 73元 最大面积 （平方米） 80 最小面积 （平方米） 6 平均面积 （平方米） 46 第36页

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四、服装行业 服饰 钱江商贸城 精品商贸城 新商贸城 芳达 （一）行业现状

服装市场一般来讲经营状况都要好于其他行业，因为在整个国内市场，穿着永远是人们消费的第二大支出，仅次于饮食。

洛阳市场目前的服装批发市场，市场主要辐射市内及下属县市，虽然市场辐射面较小，但相对来将行业利润较高，一般能达到30%左右。

服装市场的租金也要远高于其他行业，一楼店铺每平米的月租金平均都在100元以上，这对于其他行业只有几块钱的租金来说，无疑是个天文数字。

（二）店铺需求

服装对店铺的需求要略高于小商品行业，主力面积一般都在10平米左右，根据商户自身的实力则略有不同。

一般以零售为主的服装市场，几乎没有专门的仓库，商户大多将货物摆放在营业房内，而对于以批发为主的市场来说，则设有专门的仓库，但面积也比较小，一般在20平米左右。

最高租金 （月/平方米） 138元 33元 待定 119元 最低租金 （月/平方米） 90元 17元 待定 19元 平均租金 （月/平方米） 11元 25元 57元 52元 最大面积 （平方米） 9 8 30 50 最小面积 （平方米） 9 6 6 10 平均面积 （平方米） 9 7 18 28 第37页

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五、物流运输 物流中心 最高租金 （月/平方米） 最低租金 （月/平方米） 待定 平均租金 （月/平方米） 待定 最大面积 （平方米） 12 最小面积 （平方米） 18 平均面积 （平方米） 15 中原物流 待定 明珠物流 20元 12元 16元 30 25 28 310过道附近的物流信息部 15元 8元 12元 40 24 32

（一）行业现状

目前整个洛阳物流市场发展状况相对平稳，以各大专业市场为依托，主要面向河南省内，其中也有一些物流公司开辟了通往全国的路线。

物流属于商品流通产业中的一个辅助型范畴，洛阳现有的物流公司操作方式都比较灵活，其职能大多类似于中介，主要是为货源找车，或者为车找货，很少有自己有车队的物流公司，因此运作成本相对较低，几乎不存在什么风险性。

（二）铺位需求

物流不同于经营类产品，主要是为专业市场服务，因此大多只是一间办公的地方，面积一般都在20平米左右。

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六、建材行业

建材市场 最高租金 （月/平方米） 金泰成灯饰广场 东方建材大市场 名优建材大市场 洛阳百年家居建材城 同乐建材市场 道北陶瓷市场

（一）行业现状

建材是洛阳目前发展相对成熟的一个行业，但整体市场经营状况发展呈现不均衡的态势，可谓几家欢乐几家愁，经营时间长、位置好的市场大多经营状况相对较好，一些新开不久的市场和缺少人气的市场则惨淡经营。

就目前洛阳整体的建材行业来说，消费主要来自于市内的零售，批发量几乎微乎其微，主要覆盖洛阳下属县市，但整体需求量较小。

同时，郑州东建材对整个洛阳建材批发产业也有较大的影响，因为大多数地市的商户都直接到郑州进货，很少有到洛阳的，在很大程度限制了洛阳建材批发产业的发展。

（二）铺位需求

建材市场一般对店铺的需求相对较小，因其以零售为主，商户大多要求将营业、办公、居住在一起，一般的单间面积在35平米左右，上下三层，一楼做营业房，二楼做办公或仓储，三楼作为起居。

建材市场过道宽度一般在10米左右，方便于两辆5米宽度的车并排通过，便利于进出货物。

20元 50元 25元 2780（售价） 20元 15元 最低租金 （月/平方米） 8元 30元 11元 2580（售价） 8元 7元 平均租金 （月/平方米） 14元 40元 18元 2680（售价） 14元 11元 最大面积 （平方米） 200 80 130 140 150 300 最小面积 （平方米） 70 20 40 104 25 80 平均面积 （平方米） 130 50 85 122 80 190 第39页

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第三章

【提 示】

本章节主要针对洛阳目前在售的一些商业进行比较分析，综合得出目前洛阳商业地产市场的现状，为本项目后期的销售推广提供参考性的意见。

一、中原物流中心 地理位置 洛阳西出口，中州西路 经营模式 批发为主 店铺主力面积 24平米，上下两层 售价 待定 工商费 无 国税、地税 物业费 过道宽度 主过道15米、次过道9米

分 析：

该项目地处洛阳西出口中州路北边，规划占地316公顷，一期现已建成综合商业园区，专业商业园区，规划为中原地区最大的鞋业市场，同时还包括大型商务活动会展中心，共3000多个铺位，目前正在准备二期工程，包括大型物流中心，仓库。

目前经营状况差，商户入驻率还不到30%，而且大部分商户都未开门营业，只有一些零星的沿街门面商铺开门营业，营业的商户大多为知名鞋类品牌，依靠老客户勉强维持。 该市场之所以出现经营没有做起来，一方面是因为市场定位不准，单纯的依靠鞋业来支撑整个市场，且不允许其他专业市场进驻；而了另一方面是缺少市场炒作，未能在较短的时间迅速启动，只是单纯的依靠免租金来吸引商户进驻。

硬件 大棚经营 竞争市场研判

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