国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》讲解

国家税务总局所得税管理司 何道成

2011.9.

国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

引

言

改革开放以来，随着城市建设综合开发、土 地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我 国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不 仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是 税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房 地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。

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《房地产开发企业所得税处理办法》讲解

第一章

总则

第二章第三章 第四章

收入的税务处理成本费用扣除的税务 计税成本的核算

第五章第六章

特定事项的税务附则

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第一章

总 则

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国税31号文的出台背景 ---房开企业所得税征管存在的主要问题

○开发产品缺乏完工标准

导致：开发产品不能及时结转成本

预售收入不能及时转为实际收入

从而导致：房地产开发企业不能依法及时申报 缴纳企业所得税。5

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房开企业所得税征管存在的主要问题○多列预提费用

---预提了不允许预提的配套工程(设施)建设费;

---多预提了允许预提的配套设施建设费;---已完工的配套设施不及时的进行清算;

---虚设配套设施并预提相关建造费用.

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房开企业所得税征管存在主要问题○混淆成本对象界限

---自用房不单独作为成本对象进行核算;---将开发产品作为固定资产核算或反之; ---将共同性成本在已完工和未完工成本对象 之间随意进行分配; ---通过扩大拆迁补偿面积,减少可售面积, 多结经营成本.

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房开企业所得税征管存在主要问题○开具假发票

---假票假业务---真票假业务

--- 假票真业务

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房开企业所得税征管存在的主要问题○采取不正当手段转移利润

利用不同企业之间税负不同、征管方式不同钻税收征管理漏洞。

比如:通过关联关系、核定征收等方式将利润转至

施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环节。

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房开企业所得税征管存在的主要问题

○税收征管难度大税收制度不完善---导致查出问题没有 处理依据 地方政府干预过多---导致不能依法 进行税收处罚10

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房开企业所得税征管存在的主要问题 针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的

上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个文件：---2003年度下发了国税发[2003]83号文； ---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进 行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文； ---2009年度，总局将再次下发新的国税发 [2009]31号文11

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新31号文的执行范围(一)包括内资和外资房地产开发企业 (二)房地产开发企业以外其他企业从 事的房地产开发经营业务

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开发产品的完工标准○

竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工 程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办 理决算手续) ○开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手 续(包括入住手续)或已实际投入使用. ○取得初始产权证明

上述三个只要具备其中的一个条件，就 应视为开发产品已完工。13

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应注意问题

(一)《税法》界定的完工标准 与《建筑法》之间有区别；(二) 《税法》界定的完工标准 与会计制度之间有区别

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关于房地产开发企业核定征收问题 ○ 房地产开发企业不得事前实行核定征 收企业所得税 ○房地产开发企业如果出现《税收征收管 理法》第十五条规定的情形，可以按核定 征收方式计算征收以前年度应纳税款，同 时还应承担相应法律责任。15

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第二章

收入的税务处理

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销售收入确认原则房开企业销售主要形式○ 以预售方式取得的销售收入 销售未完工开发产品

按《预售合同》确定○以现房方式取得的销售收入

销售已完工开发产品按《销售合同》确定

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预售收入征税方式

---按实际征收方式对预售收入征收企业所 得税。 ---预征和实际征收之间的差别。

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未完工开发产品的税务处理(一)预售方式取得的收入---开发产品完工前取得的销售收入,

包括定金、内部认购、会费等,即不能确定为预售收入。 (二)预计计税毛利率和毛利额 ---指尚未扣除期间费用、营业税金

及附加、土地增值税的收入。19

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未完工开发产品的税务处理

问题：以预售方式取得的销售收入是否可以 作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基

数？回答：可以作为基数！

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计税成本结算时点

老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产 开发业务的特殊性，新31号文将其确定为当年企 业所得税汇算清缴结束前之任何一日，具体由开 发企业自行确定。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/lda1.html