不动产物权查封的法律冲突问题

不动产物权查封的法律冲突问题 熊五根

案情回放：

2007年12月1日至2008年2月份被告熊某向原告雷某借款11万元，约定借期一年，并约定了利息。2008年8月被告熊某突然发生变故，原告雷某发现被告熊某还欠他人巨额借款，遂催被告熊某归还借款被告熊某以没有钱为由，拒绝原告雷某。于是原告雷某向法院起诉，并对被告熊某在交警大队集资房申请诉讼保全。法院依法查封了被告熊某的集资房。 异议人请求：

法院查封被告熊某的集资房后，异议人王某向法院提出异议，其理由是：异议人与被告熊某签订了房屋买卖协议，并且已付清房款，且实际占有并使用，只是还没有办房屋过户登记。 依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，法院应立即解除对异议人的房屋查封，如法院驳回异议人的异议，异议人要求参加民间借贷案的诉讼。 原告意见：

原告认为，异议人与被告熊某签订了房屋买卖协议，并且已付清房款，不能对抗法院对被告集资房的查封，主要因为根据《物权法》

不动产物权登记发生物权变动的规定，异议人没有对买卖协议项下的房屋进行登记。 且异议人也没有实际占有并使用该套房屋，因此，法院的查封是完全正确合法的。所以，异议人的异议不成立，请法院依法驳回异议人的异议。至于异议人要求参加民间借贷案的诉讼活动，原告认为异议人与本案民间借贷纠纷没法律上的利害关系，案外人的该项要求于法无据。 法院意见：

法院认为：异议人不能证明该套房屋其已实际占有并使用，法院查封该套房屋合法，法院依法驳回异议人王某的异议。 作者观点：

一、异议人与被告熊某签订的房屋买卖协议不能对抗原告申请法院对不动产物权的查封。

从案卷中原告雷提供的2001年7月10日集资建房保证书和2008年9月12日证明，可以证明该房屋属限制产权，并同时证明该房屋是2007年8月5日交付使用，交付之日起五年内不得买卖，且没有办房产证等事实。很显然被告熊某将该房屋转买给异议人是违反了不动产物权取得的法律规定的。根据《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。作者认为异议人与被告熊某签订的充其量只是一

份附条的协议，相对有效协议而言，异议人必须在房产部门进行协议项下的不动产物权变动登记才发生不动产物权的变动，否则，既便房屋买卖协议有效，也不能对抗法院对不动产物权的查封和处理。从本法条对有效协议理解可见，如协议有效，仅保护协议当事人的债权的请求权，而不保护协议项下不动产的物权。

大家都知道，关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能产生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只亨有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权。所以，如果被告熊某将该房屋转买给异议人买卖协议已经生效，当事人应受到协议的约束。违约方，应承担违约责任。至于不动产物权变动能否成就，并不是协议生效的必要条件。通俗地说，异议人与被告熊某签订的房屋买卖协议，由于没有依法进行不动产物权变动登记，所以，既使异议人的债权有效，也不能对抗原告雷某申请法院查封的不动产的物权。

二、异议人引用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，试图以付清价款并实际占有来对抗原告雷某申请的保全。作者认为异议人的代理人这样理解司法解释是错误的，也是站不住脚的。首先，买卖的房屋是限制的不动产，即

五年内不得进行交易。从2007年8月5日交付所用至2007年9月18日签订买卖协议，也不过43天。且异议人尚未进行必要的登记，交易的条件根本未成就。其次，异议人引用司法解释不当。原告雷某申请法院查封县交警大队分给被告熊某的住房，该房作为不动产物权，应适用2007年10月1日起施行的《物权法》调整其法律关系。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》司法解释效力不及于《物权法》。所以法院查封该房屋是完全正确合法的。异议人引用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，试图以付清价款并实际占有来对抗法院查封的理由是根本不成立的。

三、退一万步说，异议人尽管与被告熊某签订了买卖协议，付了款，协议既便有效，也因未依法登记，就不能对抗法院查封。 根据我国《物权法》第6条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”这条法律是对物权的设立和变动的公示方法的规定。物权的公示，是指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。异议人尽管与被告熊某签订了买卖协议，付了款，但未依法登记，根据《物权法》第14条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该法条是关于不动产物产设立、变更、转让和消灭发生效力时间的规定，我

们都清楚，任何物权的设立、变更、转让和消灭都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、变更、转让和消灭必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。物权与公示不可分离，公示是物权的基础，所以公示原则是物权的制度的基本原则。登记是物权公示的基本方式，通过登记，使第三人了解变动的信息，不仅能够使权利的变动形成一种公信力，使己经形成的权利成为一种干净的权利，更重要的是使第三人能够通过登记了解权利的状况以及权利益是否存在负担，为不动产的交易的当事人提供一种风险的警示，从而决定是否与登记的权利人从事交易。所以，《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，异议人以已付款并占有来对抗法院的查封是错误的，也是与《物权法》登记制度相背离的。 四、关于法律效力冲突问题。

从异议人的异议理由和主张看，作者认为主要是解决法律效力问题，也就是解决法律效力冲突问题。法理学和立法学告诉我们，在同一位阶的法律效力的冲突问题主要集中于一般法和特别法，后法与前法的冲突之上。我们都清楚，在这方面公认的法律效力冲突解决机制有两个，即，特别法优先适用于一般法，后法优先适用于前法。 特别法优先适用于一般法，是指当特别法与一般法规定的事项不一致时，应优先适用特别法的规定。特别法本身是对特定的人，特定的事所作出的一般法律上的特别安排。因而其所规定的事项具有优先

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