房山住宅项目调研报告9-27

良乡高校园区10号地块调研报告

Feasibility reports报告框架

目录一、区域背景 1、房山现状 2、房山经济现状

3、房山规划4、房山人口发展及预测 二、房地产市场分析 1、地产发展 三、地块可行性分析 1、地块周边竞争楼盘调研 2、地块基本情况 3、地块规划思路 4、地块利润测算 5、可行性结论 附件一：北京市国土资源局关于定向 安置房供地办法的初步意见

2、土地供应情况3、土地成交情况 4、整体发展特点 5、供求预测 6、价格预测 7、客户需求及特点 7、机会分析

附件二：北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法 (试行)的通知

| 区域背景|

房山现状 区位：房山位于北京西南，是首

都西南枢纽。交通：区府所在地良乡距北京市 区仅20公里。京广、京原 等多条铁路、京石高速、

107、108国道等多条公路干线穿境而过。轨道交通 房山线、京良路、京石高 速第二通道等多条直达市 区的快速通道将陆续建 成。轨道交通房山线

首都西南枢纽，是西南区域核心区域。

房山经济现状房山区2004-2010年GDP增长情况 350 327 16% 275.3 14% 13.7% 13.6% 243 12.4% 12.0% 12% 11.0% 201.25 10% 10.0% 10% 179.4 161.31 142 8% 6% 4% 2% 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 年度 房山区GDP 增长率

人均收入：2010年城镇居民人均可支配收入达 到23720元，比增长8%。GDP300 250 200 150 100 50 0

额达778.9亿元，比上年增长 22.4%。其中，城乡居民储蓄余额 达到410.3亿元，比上年增长 16.5%。 GDP:2010年，地区生产总值预计实现

2010年1-12月城镇居民人均可支配收入

337亿元，按可比价格计算，比上年增长12%。

区域经济稳定增长，居民收入不断提高。2010年，房山区城镇居民人均可支配收入达到23768.9 元，同比增长8.26%。

增长率

存款余额：2010年底，金融机构人民币存款余

房山规划全力打造首都高端制造业新区和 现代生态休闲新城，努力推动全区 经济社会发展实现新突破，全面开 创“三化两区”建设新局面。 房山区总体空间结构布局原则为： “强化两轴、优化两带、保育山区、 多核联动、网络结构”,逐步形成 协调发展的区域总体布局。 房山区城镇等级结构按照新城、 重点镇、一般镇三级进行规划。房 山新城包括良乡组团、燕房组团、 北京石化新材料基地、窦店新型新 型建材产业用地四部分。重点镇为 窦店、韩村河、琉璃河、长沟；其 它为一般镇。

房山全力打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城。 全面提升城市形象，增加城市功能，提高城市核心 竞争力。

房山人口发展及预测2010年常住人口94.5万，户籍人口76.8万，城镇化率67.5%。2020年

房山总人口控 制在118万人，其中户籍人口98万人；居住半年以上外来人口20万人。 2020年城镇人口控制在93万人左右，占全区人口的79%。 2020年房山新城人口控制在55.7万人，建设用地控制在75平方公里。良乡组团人口 35万，城镇建设用地39.2平方公里。燕房组团规划人口20万人，城镇建设用地22.4平 方公里。

工业4.3万人 建筑业4.1万人 21.2万城镇 就业人口

运输业3.5万人 商饮业4万人

其它5.3万人

人群收入：房山城镇居民年人均可支配收入 达到23720元。 置业特征：房山本地人均有1到2套住房，房 山人购房主要是年轻人婚房及改 善型住房需求，刚需为主。由此 可见房山区域的房地产市场需求 主要来自市区，房山将成为北京 市区溢出人口的重要承载地。

| 房地产市场分析|

地产发展房山房地产业起步于20世纪80年代初期，主要标志是1984年第一家房地 产开发企业--区房地产开发公司建立。20年来，随着社会主义市场经济体 制的确立和逐步完善，特别是区府东移良乡和全区城市化进程的加快，房 地产业迅速崛起，已经成为全区重要的支柱产业。 随着长阳CSD的建设，房山房地产业进入高速发展期。如今，房山区域 已经云集了北京城建、中国铁建、万科地产、中粮地产、首创置业、绿地 集团、北京建工、首开集团等十余家地产名企。 “2009年，房山区的楼面地价已超过每6000元每平方米。” 在房价方面，2007年，房山地区的房价也不过4000-5000元每平方米， 目前，房山区整体均价稳定在15000元左右。房地产业发展迅速。

土地供应情况受轻轨房山线建设、CSD规划等利好消息影响，房山住宅土地供应量从2008年 的10.47公顷快速增加，2010年达到342.46公顷。

土地成交情况

供地情况

2009、2010年，房山供地总量达505.61公顷。

开发情况

未来3-5年，房山新增住房供应量在560万㎡左右。

销售情况

房山各项目平均去化率达到66.7%;近2年平均每年房 产去化量为100万㎡以上。

成交情况

整体发展特点1)、地产大鳄沿轻轨房山线依次排开，项目集中于房山长阳板块；其 次是良乡、窦店、阎 村；燕房组团中燕山板块以经济适用房、

集资房为主，良乡板块以本地开发商开发项目为主。

西棕榈滩 15000元/ ㎡

城建徜徉集 14000元/㎡

首创芭蕾雨 16000元/㎡ 北潞尚界 12800元/ ㎡ 西路时代大厦 13000元/㎡ 瑞雪春堂 13000元/㎡

长阳半岛 18000元/㎡ 长阳国际城 12500元/㎡

良乡绿地新都会 16500元/㎡ 原香小镇 15300元/㎡

燕房 饶乐府新村 5000元/㎡都市森林 4000元/㎡

阎村绿城百合公寓 15000元/㎡

阳光邑上 16500元/㎡

天恒乐活城 12700元/㎡

永兴家园 11500元/㎡ 天地新城 82

00元/㎡ 龙乡苑带精装 7200-5000元/㎡ 万科幸福汇 9500元/㎡

红苹果庄园 3900元/㎡

周口店龙鑫家园 4200元/㎡

世界名苑 10600元/㎡

窦店山水华府 10500元/㎡

整体发展特点2)、地铁拉动区域发展，户型以80-100两居、三居紧凑型户型为主， 去化率较高。 原计划2012年通车的地铁9号线，目前正在加快工程进度，将提

前到2011年底通车，随着地铁的开通，房山也成为中小户型、低总价房源较多的区域。目前区域内以供应紧凑型住宅为主，户型 以80-100平米之间的两居、三居居多。

整体发展特点3).预计2011年应该出现井喷现象，竞争力度加大。未来3-5年，房山新增住房供应量 在560万㎡左右。 2010年中粮万科长阳半岛、绿地新都会国 际花都等项目入市，率先试水房山楼市， 由于性价比高，房山还属于北京价值洼 地，这些项目一开盘就得到市场高度认 可。北京城建、首创集团、建工地产、中 国铁建等知名开发商开发的多个项目则将 在今年集中亮相，房山楼市将出现供应井 喷，竞争剧烈程度加大。(以上数据截止2010年12月9日 数据整理：搜房网数据监控中心)

整体发展特点4). 商业投资力度加大，打造CSD中央休闲购物区。 房山区域内，目前并没有大型商业综合体，购物休闲也仅限于良乡 的国泰商城、华冠超市等传统商场，但从未来规划及近期出让地块来看 来看，房山商业地产投资力度加大，全力打造房山CSD中央休闲购物区。

供求预测房山未来3-5年新增住宅供应量在560万㎡左右，根据调研在房山买房 的客户以刚需为主，改善性客户为辅。考虑在现在的房地产政策，只 有北京市户口或有5年纳税证明的客户才可以买房，所以未来一段时间 供略大于求。

根据市场调研 房山购房者以 刚需为主，以 紧凑型户型需 求为主：10090 ㎡三室占 30%,80-85㎡2 室占60%,60㎡ 左右1室占10%

10%

30% 60%

100-120三室 100-90三室 85-80两室

价格预测在调查分析中发现，目前选择在房山区置业的消费者大多以 自住型和养老型为购买目的，而投资型消费者较少。因此，目前 房山区房价较好的反映了市场供求的均衡价格。 随着土地市场升温，投资者的入场势必将推高房价；随着轨 道交通设施的完善和周边配套的成熟，房山区房价未来走高将成 为不争的实事。

万/㎡

16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

15000

8000 6500 4500

2007

2008

2009

2010

房山住宅均价走势图

客户需求及特点目前选择在房山区置业的消费者大多以自住型和养老型为购买目的，而投

资型消费者较少。

5% 20% 自住型 改善型 养老型 投资型

10%

65%

机会分析通过以上分析，经济的持续增

长、城镇化率提高；93万人口城市规划的实施，这将 提升当地对房地产市场的需求；同时随着轨道交通的开通，房山区与市区实现了无缝连 接，这将会更加吸引来自北京市区的客户.目前房山区还处于价值洼地，这对我们来说是 一个机会。

| 地块可行性分析|

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/l4vj.html