2010年12月-昆山金鹰项目市场营销策划报告

昆山金鹰项目市场营销策划报告

博思堂地产综合服务股份有限公司

2010年12月

引言

大家眼中的金鹰是什么？

集房产、酒店、商贸为一体。但客户对于金鹰最大的认知还是：

高端连锁百货业巨头

？

金鹰的疑惑：

金鹰商场金鹰地产开发

中国高端百

货代表？

金鹰需要品牌的升华与再塑！

金鹰战略的转变，我们称之为：

金鹰效应

带动中国房地产发展新格局

昆山金鹰项目

不仅仅是一个房地产开发项目

它是金鹰集团转型战略的品牌之作！

报告目录

市场思考篇营销策划篇企划推广篇

市场思考篇

项目本体分析

城市背景支撑房地产背景支撑

全案发展思考

短期重点目标

住宅市场分析商业市场分析

项目一期定位

1、项目区位分析市政府本案中心城区火车站城南区城北区城西区城东区长江路前进路核心商圈

项目东临黄河路，北至东新街；

地处城市中心区，紧靠城市

河道—娄江； 五分钟车程可达城市核心商圈、火车站、行政中心；

城市核心关键词

2、项目交通状况分析 项目紧邻黄河路、东新街，距离长江路、震川路200米，距离朝阳路、柏庐路500米，距前进路800米，距人民路1公里； 其中长江路和前进路是昆山交通主轴，柏庐路和人民路是城市干道，共同构成城市核心商业圈；

距离公车站2.5公里，城市交通的升级，为项目带来巨大的客源空间；交通便捷关键词柏路长江路人民路

青阳路黄河路前进路

震川路

朝阳路昆太路

火车站

东新街本案

3、项目周边配套分析本案城南火车站商圈

城西商圈

人民路商圈前进路长江路城北萧林路商圈

市政府城东商圈欧尚

巴黎春天大润发裕元花园酒店

餐饮街

易初爱莲昆山实验中小学中茵世茂市民广场

项目紧邻城市核心商圈，周边配套设施完善，购物餐饮有大润发、巴黎春天、餐饮街；文化娱乐有昆山市民广场、青少年宫、昆山城市公园等；配套完善关键词

4、项目区域规划本案中央商贸圈老城区居住区综合区 项目行政所属昆山经济技术开发区，是城市中心区域；

项目所在区域将规划为城市中央商务区，将辐射全市；

南北区域分别规划为居住区和商住区，未来将聚集大量人气；

整个片区将被政府打造成城市商务居住核心圈，这给区位优越的本项目发展奠定了坚实的基础规划利好关键词

5、项目周边区域规划

首期启动区

滨河广场

商业区

居住区本

案

昆山中央商贸区首期启动东新街区域，黄河路以西地区，西至柏庐路、北抵娄江、南到朝阳路；

启动区三大功能：商业区、文化休闲区——滨河广场以及高档居住区；

本案是昆山中央商贸区启动区的领先者，具有树立区域形象，领跑市场的先天优势；

区域规划先行者关键词

6、项目本体分析

百万级城市综合体关键词 百万方综合物业，集住宅、酒店、沿街商业、办公、大型百货商场一体

7、项目属性界定

项目事实项目属性界定

处于昆山中心城区核心地段城市核心，价值巨大

紧邻城市干道项目通达性强靠近城市中心商圈，周边配套设施完善区域成熟，规划向好

地块内部天然河道，北侧紧靠城市河道-娄江天然景观资源良好

100万方建筑面积城中城，规模效应昆山中心，黄金地段，大型城市综合体项目

市场思考篇

项目本体分析

城市背景支撑房地产背景支撑

全案发展思考

短期重点目标

住宅市场分析商业市场分析

项目一期定位

1、城市印象

昆山一座长江三角洲经济圈飞速发展的工商城市;

一座水乡古镇、人文底蕴深厚的历史名城;

现

代

与

历

史

交

融

2、经济发展

昆山迅速腾飞，GDP高位快速增长，高新技术产业为主，人均可支配收入连年走高，超越苏州，直追上海，城市消费力持续增强

上海苏州扬州

无锡杭州

宁波嘉兴

常州镇江南通舟山台州泰州湖州

绍兴核心——对外窗口

第一圈层——次级辐射中心

第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地

上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。

集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层

依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。昆山3、城市联系性分析

长三角都市圈核心第一圈层，城市间联系的枢纽

公路：区域内公路网健全，沪宁高速公路

铁路：京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。目前上海乘坐火车到昆山只需18分钟，昆山已经纳入半小时上海城市生活圈。

轻轨：轻轨11号线，上海通向昆山花桥在2013年通车，届时昆山将承接更多商务职能，城市区位价值得到进一步提升。3、城市联系性分析

伴随沪宁城际、轻轨11号线的陆续开通，昆山正以前所未有的加速度融入上海，未来沪宁线上更多的生活、商务将导入昆山

4、城市发展规划

昆山——长三角现代制造业发达的工贸城市

项目所在中心片区，定位于三产和居住相融合的核心区

◆中心城片区

功能定位为高新技术产业发达、第三产业繁荣、适合居

住的生态园林城市；

◆北部片区

高新技术产业和劳动密集型产业并举发展，依托太仓港；

◆东部片区

以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业，同

时发展高新技术产业制造业为主的现代制造业；

◆吴淞江工业园片区

以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制

造业基地；

◆中部生态农业片区

以高科技产业研发、实验、生产为主；

◆阳澄湖休闲旅游片区

以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能；

◆南部水乡古镇旅游片区

以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第三产业；

5、城市发展总结

昆山作为承接上海产业溢出的第一站，在交通升级下，经济活力继续加强，城市将更好的承接上海的生活溢出。

昆山经济飞速发展，随着产业转型升级，城市消费能力不断增强，对高品

质商务居住需求不断增强；

根据昆山城市规划，中心城区定位于高新技术、商务办公、居住一体的城

市核心区；

中心城区的规划发展给位于城市中心区核心的本项目发展优质综合体提供

了千载难逢的机会；

昆山城市发展需要高品质都市综合体，高品质都市综合体是昆山城市提升的标志！

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/l2ye.html