物业项目竞聘方案

关于物业公司竞聘管理项目的方案

（征求意见稿）

一、目的

根据公司战略发展需要，建立内部竞争管理机制，不断提高物业质量管理水平和核心竞争力，实现良性发展和全面提升。 二、范围

集团开发的所有项目。 三、时间

项目办理完建设工程规划许可证30天（具体根据项目实际建设进度调整）。 四、方式

采取竞聘的方式选取物业管理企业。 五、评审小组

由公司高层管理人员1-3名、工程技术人员2-4名、公司其他管理人员1-3名，组成5-7人的评审小组，评审人员名单在竞聘前一天确定。

六、竞聘物业管理方案、PPT路演编制要求 （一）物业管理方案的编制及要求

物业管理方案的编写要结合项目实际情况及拟定的服务标准进行编写。

1、管理服务理念和目标

结合本次竞争项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置

及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、拟采取的服务模式、管理目标、指标及拟采取的服务措施。 2、管理机构运作方法及管理制度

编制管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法及管理运作方法

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务的内容、标准和本次竞争项目的实际情况以及结合实际运营情况，按照专业化与实际相结合的原则配置各岗位人员的具体情况。

4、档案资料的建立与管理 5、早期介入及前期物业管理方案

依据竞争物业的现场实际情况和工程进度结合物业管理需求进行编制

6、根据物业管理服务的内容、标准制定常规物业管理服务方案 （1）综合服务管理方案 （2）环境卫生管理方案 （3）公共秩序维护管理方案 （4）绿化管理方案

（5）房屋、公共设备设施的管理方案 （6）智能化设施的管理与维修方案 （7）共有车库管理方案

（8）业主、使用人装饰装修的服务方案； （9）物业维修和管理的应急措施 7、社区文化及与业主的沟通服务措施

8、物业管理服务内容、标准参照物业服务三星级标准执行。 （二）物业管理费用整体测算 1、费用测算的依据

依据所竞争的物业类型、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并结合现有在管的的经验数据进行全面、具体的测算。 2、费用测算的内容

测算的主要内容包括项目所需的人工成本和日常管理成本的预测；物业收入项目的测算。

（1）物业管理成本，主要包括人工费用、办公费用、公共房屋及共用设备设施、运行维护费用、环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、公用水电费用、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、法定税费、管理酬金、利润等。

（2）物业管理收入，主要包括物业服务费收入、停车场收入、物业经营收入及有偿特约服务收入等。 3、三年收支测算情况对比分析

（三）PPT路演的编写无固定形式，均有竞聘人自行编制。 七、物业管理方案递交份数

1、物业管理方案的编制装订共5套，编制“正本” 1份，“副本” 4份，并明确标明“正本”和“副本”，于规定的竞聘截止日期内递

交给星光集团企业管理部，物业管理方案正本和副本如有不一致之处，以正本为准。

2、物业管理方案正本与副本均应使用打印文稿装订，由星海物业、星昊物业负责装订并加盖公章。 八、竞聘流程

1、物业公司接通知后1个月内，选拔拟推荐的项目负责人，由其撰写竞聘方案。

2、评审小组审查竞聘方案，并初步评分。

3、评审小组听取项目负责人对经营管理思路的PPT路演，并现场提问，项目负责人现场答辩。

4、评审小组对项目负责人之前管理的小区进行现场考评。 5、评审小组综合以上情况出据评审报告。 九、评审办法

1、物业管理方案编制递交后，直至竞聘开始，不能向竞聘部门或无关的其他人士泄露；

2、评审小组成员由公司高层管理人员1-3名、工程技术人员2-4名、公司其他管理人员1-3名，组成5-7人的评审小组，评审人员名单在竞聘前一天确定。

3、评审小组采用综合评价，即对物业管理方案的编写、PPT路演和现场答辩、该项目的拟任项目负责人之前管理的小区进行现场考评进行综合评分（如拟任项目负责人为新推选人员或评审小组取消对项目负责人之前管理小区的现场考评，该项考评分数将平均分配至物业管理方案及PPT路演分数中）。

4、评审小组中5名评委的评分中去掉最高分1名、最低分1名，所得平均分为最终得分。 十、竞聘人的确定

1、竞聘人的确定，忧评审小组按物业管理评分表对竞聘人择优确认。 2、在确定竞聘人之日起3日内以书面形式向竞聘人单位发送确认通知书。

十一、其他事项

参加竞聘项目公司总经理可全程列席参与（需回避事项，主持人会作提醒），以便对此次竞聘情况进行总结，相互学习，相互提升。

附件1

物业管理评分表

竞聘部门：竞聘人： 序号 评审内容 方案策划思路新、针对性强、起点高，管理设想新颖、独特、超前 管理机构及人员设置合理、高效、精简，有明确的管理构架和各部门职责。工作流程完整、科学， 管理承诺指标符合标准，并有针对性的措施 项目经营效益，根据盈亏情况分列年度持平计划及增收节支计划 陈述答辩人精神饱满、着装规范和戴工牌，举止、谈吐文明礼貌。 陈述答辩人语言表达清晰、简洁、概括性强；思维反应快。 分值 10分 10分 10分 得分 一 物业管理方案 10分 10分 10分 二 PPT路演及答辩 陈述答辩人比较全面掌握物业基本知识、熟练掌握该项目的基本情况、对该项目的服务方案充分的了解、具备处理应急突发事件的能力。 陈述答辩过程中具有针对性、逻辑性、准确性 符合三星级服务标准 10分 10分 20分 三 拟任项目负责人管理现场 备注 评审小组对拟任项目负责人之前管理的小区进行现场考评。（如项目管理人员为新推选人员时或评审小组决定取消对拟任项目负责人之前管理小区的现场考评时，该项考评分数将平均分配至物业管理方案及PPT路演分数中。即：物业管理方案占50分，PPT路演及答辩占50分。） 100分 考评得分 考评人： 日期：年月日

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