成都市仁恒置地广场项目可行性研究报告 - 图文

前 言 2004年，仁恒置地（成都）有限公司与国际团队合作，通过深入的市场调研，结合项目定位、设计方案、成本测算、投资分析等，形成了初步的仁恒置地广场项目可行性研究报告，2005年8月，完成了比较完整的《仁恒置地广场项目可行性研究报告》。2006年12月，成都公司根据市场情况和项目设计优化方案，对报告进行了补充、完善。特此说明。 2006年12月10日 摘 要 一、项目概况 二、市场分析与项目定位 三、技术经济指标 四、社会与环境效益 一、项目概况 1、公司简介 “仁恒置地广场” 项目由新加坡仁恒置地集团投资成立的全资子公司仁恒置地（成都）有限公司开发建设。仁恒置地集团是一个总部在新加坡，建居中国13年，房地产投资开发遍及上海、南京、苏州、珠海、天津、贵阳、成都等城市的国际化企业。已在中国珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈和西部地区形成四大区域的战略布局，成都是集团在中国西部实施投资发展战略而设立的区域总部基地。 2、项目介绍 “仁恒置地广场”项目地处城市CBD核心区域，位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁1号线和地铁站，荟萃成都的商业精华和人文景观。项目周边有获得联合国人居环境奖的府南河，附近云集锦江宾馆、索菲特酒店、川信大厦等五星级酒店和写字楼项目，与市政府锦江大礼堂隔街相望，区位资源优势得天独厚。 3、规划设计 项目用地规模约2万平方米。整体规划包括国际甲级写字楼、酒店服务式公寓、国际购物中心和地下停车场，共约20万平方米。方案设计邀请世界知名的德国GMP、美国HOK、法国ARTX、美国NBBJ等设计公司参与竞标，由享誉全球的美国NBBJ国际工程设计公司胜出中标，担纲项目规划设计。并先后与英国ARUP（奥雅纳）国际工程顾问公司、中国建筑西南设计研究院、新加坡辉盛、 新加坡无限间、美国易道、英国全景、香港戴德梁行等多家国际公司合作，为项目工程、设施、景观设计、空间设计、商业规划、运营管理等提供顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。 4、项目论证 2003年仁恒进入成都投资，在四川省委省政府、成都市委市政府的关心支持下，取得项目开发的土地资源（目前该地块价值已在原地价成本基础上升值约2.5倍）。并经第一太平戴维斯、怡和高力、戴德梁行等国际知名顾问公司充分论证，确认该地段项目为“‘AAA级’商业地块，实际市场价值将随着成都城市经济发展不断提高，具有巨大的增值空间。 仁恒成都公司先后与戴德梁行、新加坡辉盛管理公司等合作，组织展开项目可行性市场论证和定位研究；与全球著名的美国NBBJ国际设计公司以及中国建筑西南设计研究院全程合作，进行项目建筑设计及工程建设的技术可行性研究。历时2年多的研究论证结果表明：项目具有投资开发的良好可行性。项目建筑设计方案已通过政府审批，于2006年8月动工建设，预计2009年10月全面竣工，2009年12月全面正式投入运营使用（商业部分提前至09年初开业）。 二、市场分析与项目定位 1、市场分析 成都是中国西部二十多个大、中城市的交汇点，西南地区交通、通讯枢纽和科技、商贸、金融中心，具有强劲经济辐射力的区域中心城市。近年来金融、保险、商业、高科技、通信等行业的国际国内资本纷纷加大投资。仲量联行2005年12月的一份调查报告显示，2005年成都的大型跨国企业数量居全国第五，在今明两年跨国企业的城市扩张时间计划里，成都是仅次于北京、上海的重点目标城市。同时，据成都市统计年鉴，成都商贸零售业持续迅速增长，2005年成都商贸零售总额已达到1000亿元人民币，同比增长14.2%。 处于新一轮经济发展进程的成都，与活跃的投资形势和兴盛的商贸业相比，商务办公、商住条件以及购物环境档次相对落后，成都高档写字楼、高级酒店服务式公寓和高档商业购物中心一直空缺，更缺少与国际接轨、具有复合型商务、 商住、购物、休闲功能的大型综合性建筑群。 2、项目定位 “仁恒置地广场”定位为成都城市CBD中心档次标准一流、管理服务国际化、经营良好、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，满足世界五百强公司及中外财团进入成都投资的商务需求。 项目包括国际标准的甲级写字楼、五星级酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。 “仁恒置地广场” 项目定位符合城市经济迅速发展的市场需要，将凭借全方位的国际化品质，刷新成都商务办公水平，满足市场需求，适应城市发展的国际化进程，具有良好的市场前景和社会经济效益。 三、技术经济指标 1、技术指标 净用地面积：19181.70平方米。 总建筑面积约198855平方米。其中：写字楼64897平方米，酒店式公寓41114平方米，商业44148平方米，地下层45760万平方米（其中地下停车位700个）。 建筑高度：165米。 容积率：7.98 建筑覆盖率：55.6%。 四、社会与环境效益 投资建设仁恒置地广场项目，可以完善城市功能，适应国际资本投资成都对商务办公配套的要求，提升城市形象和竞争力；引领成都以国际化高起点展开城市CBD建设，带动盐市口商圈及周边片区繁荣发展；促进商务、商业、休闲娱乐等服务业发展；创造财富，创造就业机会，增加政府税收；以良好的业绩和效益回报社会。 第一部分 成都宏观经济与房地产市场 一、城市区域地位 二、宏观经济状况 三、房地产市场状况 一、城市区域地位 （一） 城市概况 1、自然概况：成都位于中国西南部，地形以平原为主，建成区面积382.5平方公里。 2、人口概况：2005年末全市户籍人口1082.03万人,，市区人口482.07万人，外来流动人口约150余万人。 3、交通状况：成都交通网络发达，有4个进出川主要通道：成渝、成绵、成雅、成乐等高速公路1000多公里；成渝、宝成、成昆等铁路运营里程2600多公里。成都双流国际机场是中国五大航空港之一，现已拥有国际国内航线160余条。 4、政策导向：成都平原是中国西部大开发的重点城市，是中国西部地区综合经济实力最强、条件较好、潜力最大的地区之一，是西南地区重要的商品物资集散地，市场直接辐射四川全省（8000万人口）和云贵陕藏及重庆等周边省市区。区域经济中心的地位明显，辐射面广大。 5、投资环境：成都是中国内陆投资的首选地区之一，投资产业集中在电子信息、机械设备制造、基础设施、公用事业、食品、商业零售、建筑等领域。 6、产业优势：凭借便利的交通条件与经济聚集的优势，成都西部商贸、金融、物流中心地位显现，信息、生物、工程、新材料、通信、IT等重点发展的高新技术产业形成规模优势，成都已发展成为西部大开发重要的战略产业节点。

（二） 城市地位与竞争力 1、城市地位 四川省省会，中国特大城市，历史文化名城，重要旅游城市。 中国西南地区重要的科技中心、商贸中心、金融中心，交通枢纽和通信枢纽。 西部经济中心，金融机构数量、金融业务交易量居西部第一。证券业务成交量列全国第3位。经济辐射四川省内十多个二级城市及重庆、云南、贵州、西藏等地。 国际化都市，2005年成都利用外资增势强劲，全年合同外商直接投资14.5亿美元。截止目前 ，落户成都的世界500强企业达150多家。在成都已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等国家设有领事馆。 城市综合实力（GDP）位居国内城市十强之一，经济总量在中国15个副省级城市中名列第四，在西部省会城市中名列第一，是“中国十大最具经济活力城市”之一，城市竞争力和综合实力排名第九。 2、城市竞争力 作为西南地区重要的经济中心、历史悠久的城市，成都在多个具体领域具有竞争优势： A、 由于其区域政治、经济、交通信息和文化教育中心的地位，成都的区位竞争力突出，在2005城市竞争力排名中名列西部第一。 B、 作为“天府之国”的“明珠”，成都的直接腹地条件优越，城市建设经过长期的努力，基础设施条件已经相当完备，加上相对发达的科技、教育，成都的社会经济发展环境越来越好。 C、 资本竞争力方面，成都金融控制力很强，资本获得也比较便利。 D、 E、 环境竞争力方面，成都的环境优美度和舒适度很好，适合人居。 科技竞争力方面，成都优势十分明显，一批实力雄厚的高校和研究机构奠定了它位居全国前列的科技实力，并使它在人才方面具有较强的竞争力。 F、 结构竞争力方面，其经济体系灵活、适应性很强，产业结构合理，优势明显。 二、宏观经济状况 （一） 地区生产总值（GDP） 成都经济增长率2000年以来持续保持在两位数。2003年以后，成都GDP总量位居15个副省级城市前列，西部城市首位。 2005年，全市实现生产总值2371.07亿元，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值182.05亿元，增长5.7%；第二产业增加值1006.50亿元，增长20.0%；第三产业增加值1181.21亿元，增长9.6%。一、二、三产业比例关系为：7.7:42.5 :49.8。 成都近年本地生产总值（GDP）、增长率统计表： 本地生产总2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 11567929 值（万元） 增长率（%） 10.7 人均本地生11471 产总值（元） 13220544 14887638 17052732 20310663 23707644 12.8 13.1 13.0 13.6 13.5 13004 14536 16454 19307 22139 2006年上半年，全市实现地区生产总值1224.1亿元，同比增长13.5%。其中，第一产业实现增加值72.8亿元，增长4.1%；第二产业实现增加值546.5亿元，增长18.0%；第三产业实现增加值604.8亿元，增长11.0%。 （二）零售商业和消费需求 1、成都消费需求保持平稳增长 成都社会消费品零售总额和居民消费支出持续上升。2005年，全市实现社会消费品零售总额1005.88亿元，比上年增长14.2%。其中，批发零售贸易业零售额819.54亿元，增长12.32%；餐饮业零售额181.02亿元，增长13.15%。外商及港澳台经济零售额106.89亿元，增长19.03%。 近年社会消费品零售总额、居民消费总额统计表：（单位：万元） 社会消费品 零售总额 居民消费 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 5542123 6275178 7095076 7759984 8807581 10058833 4350956 4739697 5114619 5735507 6659242 7123978 2006年，社会消费品零售总额快速增长，上半年实现总额567.1亿元，增长14.5%。其中批发零售贸易业实现零售额459.6亿元，增长14.3%；住宿和餐饮业实现零售额102.7亿元，增长15.1%。 2、商品交易市场不断规范和发展 成都商品交易市场发展良好。2005年末共有商品交易市场739个，年成交额上亿元的商品交易市场有29个，其中上10亿元的市场有8个。连锁商业企业15家，实现零售额80.8亿元，增长42.9%。 （三）固定资产及房地产投资 固定资产投资快速增长。2005年，全社会固定资产投资完成1458.67亿元，比上年增长37.9%。房地产开发投资完成451.86亿元，同比增加31.62%。本年新增固定资产135.14亿元。 近年固定资产、房地产投资统计表（单位：万元） 固定资产投资 房地产投资 2000年 4759020 2001年 5822157 2002年 7021455 2003年 8629700 2004年 10574474 2005年 14586741 1291611 1707554 2033104 2453991 3089697 4518628 （四）进出口贸易和外商投资 1、进出口保持快速增长势头。 2005年，全年实现进出口总额45.37亿美元，比上年增长25.83%。其中出口总额26.79亿美元，增长30.27%；进口总额18.58亿美元，增长19.43%。 2、出口商品结构进一步优化。 出口商品技术含量提高。机电产品出口额达9.4亿美元，比上年增长58.3%；高新技术产品出口额1.7亿美元，增长48.7%；服装及衣着出口额达3.8亿美元，增长30.5%；纺织纱线、织物及制品出口额达2.8亿美元，增长32.8%。与主要贸易伙伴国和地区的贸易往来密切。其中对美国出口额3.6亿美元，增长49.5%；对日本出口额2.2亿美元，增长15.0%；对香港出口额3.1亿美元，下降1.2%。 3、利用外资增势强劲 2005年，全年合同外商直接投资14.47亿美元，比上年增长79.6%；实际利用外商直接投资5.55亿美元，增长65.8%。引资项目平均合同外商直接投资额达到485.5万美元。全市新批5000万美元以上协议外资项目13项。 4、引进内资步伐加快。 2005年，全年实际到位国内市外资金425.7亿元，比上年增长91.9%。其中，来自国内省外的资金279.5亿元，增长85.2%；来自省内市外的资金146.2亿元，增长105.9%。 （五）金融、证券和保险业 1、金融运行总体平稳, 证券市场继续发展。 2005年，年末全部金融机构各项存款余额4477.5亿元，比上年增长18.7%，其中企业存款1493.7亿元，增长7.9%。全部金融机构各项贷款余额3018.7亿元，增长6.8%。个人消费贷款余额450.3亿元，增长12.9%，其中个人住房贷款余额394.1亿元，增长16.3%。全年金融机构现金净回笼157.7亿元。年末有证券营业部87个，全年证券交易额为1952亿元。 近年金融机构年末存款余额、年末贷款余额统计表（单位：万元） 存款余额 贷款余额 2000年 18904394 14871362 2001年 22571432 17622699 2002年 26356135 21817846 2003年 32407873 25879425 2004年 37715442 28598705 2005年 44774948 30187025 2006年以来，金融信贷增势良好。我市金融机构贷款余额增速逐月提升， 6月末增速达18.5%，增速较上年同期提高11.7个百分点。其中工业短期贷款增速为9.5%，较上年同期提高24.0个百分点。 2、保险业务发展较快 2005年，全年保费收入75.02亿元，比上年增长17.4%。其中，财产保险公司保费收入22.7亿元，增长16.2%；人寿保险公司保费收入52.4亿元，增长17.9%。各类保险赔偿与给付支出17.3亿元，增长10.1%。其中，财产保险公司赔付支出11.4亿元，增长20.3%；人寿保险公司赔付支出5.9亿元，下降5.4%。

年末全市共有保险公司26家,比上年末增加3家。 （六）居民生活水平 2005年，全市城镇单位在岗职工平均工资为19962元，比上年增长 13.7%。城市居民人均可支配收入11359元，增长9.3%；年末城乡居民储蓄存款余额2074.1亿元，增长20.1%。 2006年上半年，城乡居民收入稳定增加。城市居民人均可支配收入6320元，同比增长8.7%，人民生活水平稳步提高。6月末储蓄存款余额达2270亿元，增长19.8%。上半年，农村居民人均现金收入为3207元，增长11.4%。 近年居民储蓄、城市人均可支配收入、居民人均消费性支出统计表 居民储蓄余额（亿元） 人均可支配收入（元） 人均消费性支出（元） 2000年 831 2001年 995.45 2002年 1125.98 2003年 1494.4 2004年 1726.4 2005年 2074.1 7649 8128 8972 9641 10394 11359 6423 6801 6874 7058 8997 9642.45 （七）旅游业情况 旅游业较快发展。2005年全年接待国内游客3619.6万人次，比上年增长12.6%；国内旅游收入272.5亿元，增长25.7%；平均每人次旅游消费支出753元，增加79元。全年接待入境旅游者50.0万人次，增长22.4%；旅游外汇收入1.8亿美元，增长25.7%。旅游接待设施进一步改善，年末全市有旅游定点饭店204家，增加60家，其中三星级以上饭店84家，增加10家。旅行社234家，增加17家。 2006年上半年，全市共接待国内游客2188 万人次，增长17.1%，国内旅游收入162.0 亿元，增长18.2 %；接待入境旅游者 17.9万人次，增长9.8 %，旅游外汇收入0.7 亿美元，增长6.8%。 （八）宏观经济对成都房地产市场的作用 1、成都市国民经济保持持续稳定发展，房地产业作为经济体系中的重点产业，在整体形势的带动下，保持着持续健康发展的态势。 2、固定资产投资持续增长，基建投资的增加，显示成都市城市整体建设持续有序地进行。 3、成都市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上成都周边区域大量购房群体在成都购房，拉动房地产市场的需求大幅增长。 三、房地产市场运行状况 （一） 成都房地产市场近期走势 2005年以来，中国楼市进入宏观调控期。为防止房地产投资增速出现反弹，国家出台了一系列调控措施，涉及面包括土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价、供应结构、户型面积等。以高速增长的经济为基础，自2004年起进入高速发展期的成都房地产，在宏观调控期中，显示出了很强的稳定性，市场供需、售价水平均呈现持续稳定发展的态势。 2005年，成都房地产业保持较快增长势头。全市房地产开发完成投资450.54亿元，增长54.6%。其中，土地购置费135.61亿元，增长47.5%。新开工项目、新开工面积快速增长，全市房地产新开工项目446个，增长49.2%；新开工面积1569.15万平方米，增长32.4%。房地产销售稳定增长。全市含预售在内的商品 房销售面积1213.6万平方米，比上年增长7.5%；实现销售额395.2亿元，增长29.0%。 2006年1－8月，成都市国民经济呈现出平稳快速增长的态势。固定资产投资在基本设施和房地产开发投资的推动下，实现投资总额1118.43亿元，同比增长34.7％；其中房地产开发投资365.17亿元，同比增长31.5％。在房地产开发投资增幅继续增长的同时，房地产新开工面积、竣工面积持续增加，分别为3，008.89万平米、443.06万平米，同比增长33.7％、43.5％，为市场供应提供了足够的保障；另一方面，市场的强劲需求使得新建商品房供销量、销售额保持稳步增长，销售面积达849.24万平米，同比增长20.8％。表明成都房地产市场总体保持健康、稳定的发展态势。 成都房地产市场发展前景巨大。国际和国内的各大房地产公司纷纷进军成都，房地产产品种类日趋丰富，品质日趋提高。 近年房地产投资、开发、销售数据统计表： 房地产投资（亿元） 竣工面积（万平米） 销售面积（万平米） 销售额 （亿元） 2000年 129.16 541.81 433.62 78.21 2001年 170.76 815.62 701.21 129.73 2002年 203.31 957.34 815.6 162.5 2003年 245.4 1018.3 996.4 202.6 2004年 291.4 862.45 1128.87 306.3 2005年 450.54 2992.4 1213.6 395.2 （二） 成都商业房地产市场现状 1. 办公物业 至2006年8月, 成都中高档写字楼市场总量面积约为35万平方米。随着本地投资环境的改善，越来越多外资、世界500强企业的入驻和现有企业发展扩张，不断增长的需求使中高档写字楼空置率不到5％。租金平均水平保持在100—120元/平方米/月左右。据调查，甲级写字楼主要客户以金融、咨询、电子、IT等性质企业为主。 未来两年内，力宝大厦、香格里拉酒店等将相继投入使用，新增供应量约10万平方米。成都甲级写字楼未来供求基本平衡，预计租金将持续上涨。 2. 商铺物业 2006年1—8月，成都五城区新增商业用房55.95万平方米，成交面积50.88万平方米，供需结构趋于合理。随着国家对住宅房地产市场的宏观调控，部分投资者开始关注商业地产。同时，沃尔玛、宜家、菲律宾SM商业广场等大型商业物业的即将入住对成都整个商业市场起到了推动作用。 据戴德梁行调查分析，成都商业项目的需求特点主要表现在：1）市中心以零售业为主，业态分布主要表现为百货和购物中心；2）社区商铺仍是商业地产的重要支撑；3）市中心以外区域，体量较大的专业商业项目也受到了投资者的追捧。 第二部分 成都城市格局与发展规划 一、城市格局现状 二、城市发展规划 三、CBD中央商务区及商圈分析 一、 城市格局现状 （一）城市格局现状 现成都市辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、青白江区、龙泉驿区、温江区和新都区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市， 双流县、郫县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县。 (二)城市交通体系 成都是四川省乃至大西南最大的交通枢纽。 1、航空交通方面：成都双流国际机场是中国第四大国际航空港，有航班通往北京、上海、广州、深圳、济南、青岛、南京、杭州、宁波、南昌、武汉、长沙、张家界、哈尔滨、沈阳、大连、郑州、西安、兰州、乌鲁木齐、拉萨、昌都、万州、福州、厦门、南宁、桂林、贵阳、昆明、海口等国内60多个大、中城市，并开辟了香港、曼谷、法国等国际和地区航线。省内航线则有成都—达州、成都—西昌等。 2、铁路交通方面：成都是西南地区最大的铁路枢纽。以成都火车站为起点

的成渝、宝成、成昆、达成等铁路干线，直通北京、太原、西安、昆明、北海、武昌、广州、贵阳、重庆、乌鲁木齐、广州、上海、南京、合肥、兰州、郑州等10多个大城市，直接联系华北、华东、华中、华南、西北及西南地区；省内有开往广元（蜀道景区）、宜宾（川南景区）、攀枝花（攀西景区）的旅游特快列车，以及开往西昌、绵阳、南充、达州等主要城市的普通列车。 3、公路交通方面：成都是西南地区最大的公路枢纽。有6条国道在此交汇。108国道（川陕、川滇公路）、213国道（川甘、成昆公路）、317国道（川藏北线）、318国道（川汉、川藏公路）、319国道（成渝公路）、321国道（川黔公路）在成都平原区形成了密集的公路交通网。成都各长途汽车站有往返汽车前往省内外各地区、各旅游区。横贯四川盆地中部的成渝高速公路使成都、重庆两大城市之间的距离缩短近三分之一，行车时间缩短一半以上，一日之间即可顺利往返。此外，成都——都江堰、眉山、乐山、峨眉山、资阳、内江、自贡、宜宾、德阳、绵阳、雅安等城市已开通了高速公路客运班线。 （三）都市经济圈 随着成都城市规模的不断扩大和交通条件的不断改善，目前以成都为中心，以高速公路、城际快速通道为连线的半小时、一小时和两小时都市经济圈已经全面形成。 1、半小时经济圈：以成都为中心、半径为50公里的圈层状结构，包括环绕城市的两大副中心、卫星城镇的紧密层，以及未来规划中的5个副城市中心。具体包括中心五城区、高新区以及包括彭州、温江等6个中近郊区（市）县在内的区域。各区（市）县除主要以高速公路连接外，包括成灌路、成仁路、老川藏路、沙西线、光华大道在内的通往各个卫星城市的快速通道，也是半小时经济快速通道。 2、一小时经济圈：半径100公里左右的外圈，包括成都市域所有的区市县等。以城际快速通道为连线，形成放射状结构过渡层和松散层，除此之外，包括简阳、遂宁、德阳等城市，也同时被列入这个经济圈内。 3、两小时经济圈：以高速公路为连线，具体包括绵阳、南充、内江、乐山、雅安等四川相关地级城市。这个经济圈基本上就指整个成都平原经济圈，也是以成都为中心最大的经济辐射圈。 二、 城市发展规划 (一)城市发展战略 中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局；优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东部、南部发展；重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。 （二）都市区格局 以老成渝路、成洛路、成龙路、三环路、人民南路南延线及火车南站立交桥等五路一桥，为成都城市向东向南发展和城市化的基本框架。在此道路框架下，未来的大成都由一个主城区和7个副中心构成，成为一个“七星拱月”、“组团式”的大成都都市区。 （三）崛起两大新区 1、南部新区：南部新区规划控制范围为205平方公里，主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。 2、东部新区：东部新区规划面积76平方公里，定位为以生活居住、旅游休 闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。 （四）道路交通发展规划 1、“井”字加环状加放射 “井”字形道路：东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网） 。 环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路。 放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。 2、 成都轨道交通规划 未来大成都将形成三层次快速交通网络，第一层次为地铁与三环路铁路公交；第二层次为5条轻轨连接卫星城；第三层次由轻轨和既有大铁路构成，总长117公里。三个层次的快速轨道交通网络形成后，大成都范围内各区、市、县之间一小时以内直接通达。 地铁规划：根据成都城市交通规划，成都主城区内修建5条地铁线路，规划长度128公里，总投资504亿，每公里造价4亿。目前，成都地铁1号线已经动工。2010年以前，地铁1号线投入运营。5条地铁线路分别为： 1号线：作为南北干道，北起动物园，南至华阳，线路全长26公里左右，中间设18个站点，前期先设14个站点。2号线：南起洪河，止于成灌客运站和西三环。3号线：起于洞子口，终于琉璃场。4号线：从成南客运站到双流国际机场。5号线：为辅助线路。 首先动工建设的地铁1号线将经过仁恒置地广场项目地块旁，对项目开发极为有利。 轻 轨：连接主城区及各卫星城5条轻轨，规划长度181.8公里。铁路公交：改造183.5公里长的铁路为铁路公交。 （五）中心区商业发展规划 未来成都中心城区的春熙路、盐市口、大慈寺片区将建成中心商业区；后子门一带的城市核心区域将建成中央商务区。一环路以内的城区，将主要发展服务产业。 在三环路以内的主城区，以人民路及蜀都大道为主要载体，分别形成南北向的人民路商业轴和东西向蜀都大道、东大街—老成渝路商业轴，共同构成城区“大十字”商业轴。 在二环路以外至外环路以内的城区内形成18个大区商业中心，为目前已有和以后将新形成的城市片区提供商业服务以及各种生活配套服务。浣花风景区、武侯祠、水井坊、文殊院、北郊风景区、十陵历史文化区等6个片区将建设成旅游休闲商业片区。 （六）中心区分区功能规划 锦江区：充分发挥\商贸实验区\的优势，建设成为成都市的中心商务区和西部一流的商贸繁华区。一环路以内为城市中心区，重点建设大型的金融、商贸、文化、信息及服务设施。 青羊区:将建成城市中心商务区，是生活居住、教育、旅游等协调发展的综合性城区，是体现成都历史文化名城的重要区域。 武侯区：定位为以科教文化、高新科技产业、商贸和居住为主的综合性城区。 金牛区：将成为城市西北部依托会展、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区。 成华区：集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区。 高新区：以高新区技术产业为主导，信息、商务、教育等公共服务设施充足，基础设施高水平配套的综合性城区。 三、 成都CBD规划及商圈分析 （一）CBD中央商务区概要 1. 成都CBD发展背景 成都正成为西部经济的增长级。成都是国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽；具有西部地区最高的人均GDP水平和人均金融资产数量，经济总量约占西南地区的27%，进出口额占22%，在西南地区具备了首位的经济控制力。成都具备了突出的以第三产业为主的盈利性产业结构，服务业比重达46%，具备较强的集聚效应。 城市整体定位提升，中心城区功能面临升级换代。成都市政府提出把成都建设成为西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市的目标。成都市城市结构将进行重大调整，由原来的单中心向一主两副（中心城区和东、南副中心）的多城市中心发展，中心城区功能面临重新定位和升级换代。作为实现城市建设目标的战略举措，政府已经正式明确地提出建设成都CBD，将其列为未来五年成都市城市建设的五大重点项目之一。成都CBD将是成都市未来5年城市重建的最大手笔和亮点。 2. 成都CBD的定位与目标 战略定位：面向西部地区的区域性商务中心区。 功能定位：以金融、贸易和咨询业为主导功能的商务办公区，是体现成都“金融中心”功能的窗口。 目 标：服务水平国内一流，西部最佳的CBD，在5年时间内初具规模。

龄阶段在30—45岁。 b）参照高收入阶层约占城市总人口10%的比例计算，成都主城区城市人口及外来人口共约450万人，有能力的潜在目标消费群约40—50万人（不包括项目定位超区域辐射范围人口和外来旅游者等潜在消费群）。 （二）市场营销——全租模式 此模式下的项目甲级写字楼、酒店式服务公寓、国际品牌商业购物中心与地下停车场部分均统一出租。 项目本身的品质和地段决定了物业增值空间大，考虑到回收期内物业自身的增值，且物业增值肯定高于利息支出，此模式能保证较高物业增值收入，且能保证物业业权的统一和项目品质的稳定性，有利于项目后期运营管理与物业增值。 二、运营管理计划 1、酒店服务式公寓经营管理：委托享有盛誉的新加坡辉盛国际管理公司管理本项目酒店服务式公寓，提供国际化的高品质酒店式服务。辉盛公司酒店服务式公寓管理分布于新加坡、马尼拉、伦敦、亚太、中国大陆等国家和地区，具有强大的高端客户资源网络，辉盛品牌和卓越的个性化服务在国际上已享誉业界。品牌管理，统一经营，对保证物业档次品质，提高租金标准，扩展客户资源，增加入住率都有良好带动作用，并有利于保持整个项目长久的市场竞争力。 2、高档商业购物中心的经营管理：与国际知名商业管理公司合作，进行项目国际招商和运营管理，由招商引入的国际知名品牌的百货主力店、旗舰店以品 牌优势保障项目商业经营竞争力。 3、甲级写字楼的物业管理: 由国际知名物业管理公司提供顾问服务, 由仁恒物业管理公司提供国际标准的物业管理服务（仁恒物业管理在上海、南京发展十多年，管理多个大型高档物业项目，以国际化的服务成为国内知名的物业管理品牌，荣获建设部授予的“中国优秀物业管理企业”称号）。 第六部分 结 论 仁恒置地集团进入成都投资得到了省、市政府领导的关心支持，“仁恒置地广场”项目被市政府列为“成都市重大投资项目”，倍受成都社会各界和新加坡政府各界关注。 从2003年起，通过与第一太平戴维斯、怡和高力、戴德梁行等国际知名顾问公司合作，进行深入的市场论证和项目定位研究，表明： 该项目地段作为“AAA级”商业地块，具有巨大的市场价值和增值空间，适合开发高端商务中心项目。项目定位为成都城市CBD中心国际标准的中国西部“总部经济基地”，符合成都国际化进程和城市经济迅速发展的市场需要，项目开发具有强大的需求支持，市场前景良好。 项目规划设计由全球享有盛誉的美国NBBJ国际工程设计公司担纲，并与英国ARUP（奥雅纳）工程顾问公司、新加坡辉盛国际管理公司、戴德梁行、中国建筑西南设计研究院等展开广泛深入合作，提供项目工程设计、商业空间设计、经营管理等多方面的技术支持，将充分保障项目高质量的建筑品质和国际化的运营管理。 仁恒置地集团在上海、南京拥有十多年房地产开发和经营管理的成功经验，秉承“善待土地，对一方水土负责”的开发理念，依托专业的国际精英管理团队，完全可以把项目打造成为建筑精品，保持项目长久的市场竞争力。 综上所述：“仁恒置地广场”项目具有投资开发的良好可行性。有新加坡及四川省、成都市两地政府的关心支持，有得天独厚的土地资源优势和充分的市场需求，有阵容强大的规划设计国际团队，有仁恒集团成熟的房地产开发和运营管理经验，开发“仁恒置地广场”项目完全可以取得成功。对城市负责，对子孙后代负责，造福一方，以良好的业绩回报社会。 关于成都的介绍参见网站：www.chengdu.gov.cn

3. 成都泛CBD区域的功能分区 成都市中心城区规划了商务中心区（CBD）、商业中心区、文化博览区和生活配套区四个功能区，总面积约2.5平方公里。CBD是核心，文化博览区是灵魂，生活区是配套。CBD与商业中心区相互支撑、各有所重。四个功能区总体上都属于泛CBD区域。 商务中心区：以建设CBD地标建筑以及大体量的商务办公、酒店、公寓设施为主，集中发展金融、商业、贸易、信息及中介服务机构。 商业中心区：以零售商业为主。 文化博览区：定位为文化博览、旅游休闲功能，以天府广场的改造和城市中央公园的建设为主体，并集中建设博物馆、音乐厅、美术馆等文化设施。 生活配套区：定位为CBD和商业区配套的生活居住区，以高档次的公寓、酒店、商业和生活服务设施为主。 成都CBD的区域特点 区位优势明显：毗邻盐市口及春熙路传统商业中心，周边以4.5平方公里为半径的范围内集中了60%的城区人口，平均楼价水平远高于其它区域，在发展服务业和房地产业方面具有明显优势。 交通可达性好：位于成都市放射加环状道路体系的中心，区域内有四条东西干道和三条南北干道，距机场约30分钟车程，交通可达性好。 商务氛围浓厚：区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构， 40%以上的国内知名企业分公司或办事机构，05年各商业银行省市级分行，证券、保险、信托等金融机构72家；各类律师、会计师事务所54家，具有高盈利性服务业的明显聚集优势。 4. 开发优惠政策 成都市政府十分重视中央商务区的建设，要求高水平地完成规划，政府重点投入基础设施建设资金，完善周边路网及市政配套设施建设，并正着手制订CBD建设的系列扶持政策，为CBD建设的投资者提供优越的投资环境。拟实施的优惠政策意向包括： 控制审批高档写字楼、公寓、酒店等竞争性建设项目；对部分基础设施和公 益设施投资予以补偿；减免建设项目规费，优惠税收，扶持项目投资主体。 （二）都市中心区商圈研究 1. 春熙路商圈 以市中心区春熙路步行街为中心，聚集各种类型的时尚服饰专卖店，代表并引领成都的购物休闲时尚。伊藤洋华堂、太平洋百货、王府井百货等不可撼动的商业霸主地位决定了春熙路商圈的核心地位。 向东延伸，红星路中段将成为春熙路步行系统中的一条街道，其地面部分将形成总面积达16000平方米左右的步行区域，把目前的春熙路商业步行区和大慈寺片区连接成一个整体，使商业层次全面提升，将弥补现有商圈在购物、景观、生活上的不足。 2. 盐市口商圈 成都百货大楼以东，延伸至盐市口，与上百年历史的染房街相接，向北又与顺城街相连。该商圈内的九龙广场、汇发摩尔、人民商场、仁和春天、北京华 联等以及多个写字楼、酒店，使盐市口商圈成为成都迄今为止最大的商业购物、休闲、商务办公核心区域。 3. 人民南路商圈 由人民南路一段、二段、三段及沿线“磨子桥 IT一条街”、“领事馆路餐饮一条街”、“人民南路酒吧一条街”等共同支撑，以商务办公、酒店、高档零售商业、餐饮、娱乐、休闲等商业业态为主，与春熙路和盐市口商圈共同形成中心城区的商业新格局。 第三部分 市场分析与项目定位 一、成都甲级写字楼市场调研分析 二、成都酒店式服务公寓市场分析 三、成都高档零售商业市场调研分析 四、仁恒置地广场项目市场定位 一、成都甲级写字楼市场调研分析 （一）成都写字楼区域概况及发展前景 1、写字楼区域分布及发展前景 区域 天府广场和 顺城街片区 代表楼盘 城市之心 中环广场 概况及发展前景 2005 年，随着人民中路二段实现双向通车以及新天府广场规划和 CBD 建设方案的出台， CBD 核心区建设进入火热的阶段。天府广场周边将来的办公环境优势和充足的写字楼供应，将引来更多国际级企业驻足投资。 城南及延线片区 仁恒置地广场 航天科技大厦 随着城市向东向南发展的进一步加快，沿城市主轴线人民南路及其延线的办公物业的发展与 CBD 共同成为成都市开行国际广场 商务办公物业的主要供给区域，未来将成为城市新结构下 的主要商务线。人民南路中轴线上高档次社区中的商务办公趋势基本形成。 东大街片区 东方广场 天府时代广场 (九龙仓项目) 嘉里中心（香格里拉项目） 随着城市经济的发展，东大街正在从传统商业中心向商务区演变，主要规划修建甲级办公楼、一站式购物中心、精品旗舰店等，其开发的总建筑面积将近 30 万平方米。东大街地理位置的优越性已显现出其良好的投资开发前景，是 CBD 区域内的一个值得关注的板块。 2、市场概况：核心区写字楼 “越贵越好租”。 核心区顶级写字楼的租售价格远远高于其他写字楼，但其租售率却也高于 其他写字楼。 该区域内的高端写字楼市场活跃，并且已经出现了供不应求的状况，随着成都市经济的进一步发展，招商引资的力度的不断加大，将会有更多的有实力的企业进驻成都CBD。 未来几年内，甲级写字楼将会有较大的发展空间。 （二）现有中高档写字楼项目 成都现有中高档写字楼统计 面积 名 称 （㎡） 冠城广场 50000 1999年底 投放时间 (元/㎡) 90-130 （元/月/㎡） 15 95% 月租金 每月物管 租用率 （元/㎡） 10000 售价 川信大厦 城市之心 45000 1998年3月 100-120 15 95% - 35000 （烂尾改） 民兴金融大厦 威斯顿联邦 20180 （烂尾改） 时代广场 中环广场 50000 （烂尾改） 49800 60000 2002年3月 90-120 15 95% 12000 1998年5月 90-110 15 90% - 2003年5月 100-130 15 98% 10000 2004年4月 80-110 13 85% 8000-9000 2006年6月 80-110 - 20% - 10000― 开行国际大厦 54268 2006年4月 - 15 - 13000 总 计 约35万 - - - - - （三）未来甲级写字楼项目

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