北科建：以科技地产为特色 商住地产战略协同

北科建：以科技地产为特色商住地产战略协同

来源：搜狐焦点网作者：马磊 2011年05月26日11:03 我来说两句(null)

从电子一条街，到中国“硅谷”，中关村的发展是北京乃至中国经济的一个重要典型，长期以来，大众将更多的目光投向在中关村成长壮大的科技创新企业，却对推动中关村建设发展的幕后力量甚少关注。作为建设中关村的重要力量，北京科技园建设股份集团有限公司用十年间打造了中关村一区三园，成为专注科技园开发的行业先锋，并在房地产领域提出“科技此产”的概念。然而，相较于住宅和商业地产，科技园的开发具有周期长、业态复杂的特点，其盈利情况、运营模式也是业界普遍关注的话题。搜狐焦点产业新区特专访北科建（集团）股份有限公司董事、总经理郭莹辉和北科建（集团）股份有限公司技术总监曹邗，他们就科技地产的开发运营进行了解答，并同时指出，北科建已经开启品牌复制和异地扩张战略，

并计划在十二五时期，实现新增投资300亿元，力争A股上市。

时间：2011年5月19日上午10：00-11：30

地点：搜狐演播室

嘉宾：北京科技园建设（集团）股份有限公司董事、总经理 郭莹辉

北京科技园建设（集团）股份有限公司技术总监 曹邗

主持人：搜狐焦点总经理助理 马磊

【搜狐焦点产业新区】：各位网友，大家上午好！很长时间没有跟大家在高端访谈的演播室见面了，我们今天特意请到了两位非常尊贵的客人，北京科技园建设集团股份有限公司的两位老总，集团总经理郭莹辉，集团副总经理曹邗。今天很荣幸地请到两位到演播室作客。搜狐焦点建立产业新区频道之后，我们也非常关注中国产业园区发展的情况，以前我们很了解北科建在住宅地产的开发情况，比如领秀硅谷、新硅谷，领秀慧谷项目等，但是在产业园、高新科技园方面，大家并不是很了解，希望两位老总给我们介绍一下。从一个更大的背景来讲，今年是“十二五”开局之年，在这个大变局之下，我们能够从中把握到怎样

的机遇，也是很多同行人非常感兴趣的话题。

我们的访谈会在搜狐网同步直播，网友如果有问题可以通过微博的形式告诉我。

北科建：中关村发展幕后英雄砺十年成就一区三园

【搜狐焦点产业新区】第一个问题，请郭总简单介绍下北科建集团在99年成立以后大致的

情况。

【郭莹辉】：大家好！北科建集团是1999年成立的，当初是围绕北京市落实中关村建设的使命，专门成立的市属开发企业。这十一年来北科建在中关村的发展历史中发挥了重要作用。在中关村发展的二十年中，北科建花了十年时间提高了中关村高科技企业聚集的速度和质量。其中，最经典的作品就是中关村核心区，占地51公顷，建筑面积170多万平方米，是和CBD、金融街并列的北京三大城市功能区之一。另外，还有在北京比较有影响力的科技园区，一个是中关村软件园，一个是中关村生命科学园，这两个园区在北京、乃至中国都具有较大影响力。北京大兴生物医药产业基地也是我们策划开发的北京市重

要分产业园之一。

北科建一区三园是在我国科教兴国战略指引下，中国30年改革开放的进程中完成的历史使命。一想到中关村，看到这样一个科技商务活跃的区域，那么多企业从这里走出去变成国际型大公司，甚至国内国外上市公司，令人骄傲，但

主持人搜狐焦点产业新区马磊

是这片热土是怎么聚变的？其中有北科建的智

慧，有北科建的付出。

【搜狐焦点产业新区】：有媒体曾经评价说“国贸很时尚，中关村要差一点”，我认为这是老皇历了，中关村的商务和文化交流氛围已经相当浓厚，因为搜狐就在这边工作，感受还是挺深的。这背后我们也做

了哪些工作？

【郭莹辉】：今天的中关村创新活跃、经济发达，其实凝聚了很多城市发展理念和产业发展理念。这项工作是在北京市和海淀区政府的统一规划和领导之下完成的，我们只是做了一些本职的开发工作。这个项目的规划起点非常高，从城市规划来看，地上有现代化的写字楼群100万平方米，地下有70万平方米的空间充分利用。地下不仅有商业，还有交通环廊、市政综合环廊，就像三明治一样，一层一层的。虽然是99年做的项目开发规划，但到现在很多理念还是很创新。北京市其他区域，甚至外地城市也在效仿学习

中关村的“地下空间综合利用”模式。 【曹邗】：之后深圳、广州做的土地地下空间利用都是从我们中关村这边学习的，我们做的并不是最好的，因为它比较早，受各方面规范的限制。但是这是一个非常好的尝试，也为后续各城市地下空间开发做了一个很好的典范。他们都会到这里来学习参观，包括世界地下空间的年会、峰会也把中关村

作为很好的案例。

【搜狐焦点产业新区】：说到一个产品、一个企业、一个人的时候，看他做的东西就知道这个企业背后是什么样的，刚才讲了地下空间的利用，我记得五六年前的时候，当时很多人都愿意去批评中国的东西，拿外国人的东西来说事，讲到英国的地下管道、地下的排水系统几百年都可以用，中国没有这么长远的规

划。其实，中国很多行业的人都在专注做这件事情。

【曹邗】：从中关村的规划来看，十年前的规划，为什么起点这么高？也是我们定位为科技企业服务，要打造高科技企业的商务中心。中国有很多“开拉锁”的情况，但我们尽量去避免，中关村后续再建的楼基本上没有去挖路。我们要保证每一个开发商进来，他的楼前不会再搭一些围档，他就是一次投资，后续都可以在地下完成。同时，因为中关村最早的规划没有为高科技企业的服务配套，只是要做高科技商务中心，当时就简单的定性为写字楼，而没有细节的东西。所以，我们对高科技商务中心深入挖掘，探讨高科技企业的生活方式是什么，它需要的配套是什么，通过地下开发的部分来实现，同时对地上所有的形象没有影

响。完善区域配套，也是我们综合开发理念的重要组成部分。 北科建：开发模式创新升级成功实现市场化企业转型

【搜狐焦点产业新区】：二位作为科技地产界的精英，很多年都担任着行业的领军人物，能简单说一

说什么是科技地产，北科建在做科技地产的过程中有什么经验，有没有走过弯路？

【郭莹辉】：这个话题非常有意思，回顾北科建发展历程，我们有几组数据：我们11年开发了14平方公里的城市功能区和科技园区，共投资了两百多亿。这是我们之前投资的规模，包括我刚才讲的一区三园。当时的园区开发模式应该说是我们国家近年来国家园区开发的基本模式。在园区开发之中，我们总结有四种类型的开发主体，每种类型对应的模式不一样，自然它的开发收益也不一样。第一种是“政府模式”。就是由政府平台公司进行园区开发。这一点大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府财力完成一个园区的规划和一级开发。最后通过开发出的小地块出让给入驻企业，这是大型科技产业园区开发的主流模式。第二种是“企业模式”。就是大的产业集团自建园区的开发模式。这种模式往往是在大的高新区里面建园中园。高新区的地域很大，里面很多园中园是大的实业集团，根据自己的功能定位，建立自己上下游的生产基地、研发基地，自己购置土地建园中园。它也是园区的开发补充。第三种是“政企合作模式”。政府和企

北京科技园建设（集团）股份有限公司董事、总经理郭莹辉

业合作来开发园区，往往是政府控制园区的产业定位和规划，又园区开发企业进行一级开发投入和产业招商及服务。通过入驻企业购置土地，开发企业和政府合作两方都能得到相应的回报。第四种是“市场化开发模式”。由开发商自己从园区里面购置土地，建立科技园区，通过园区的建设和招商形成一个子园，也是园中园，通过园区企业的土地开发、物业出售或出租，以及相应的产业增值服务获得综合的项目回报。 我们这几年由第三种升级到第四种。北科建在北京这十一年来做的业务基本上是第三种。土地还是所在区域政府的，但是我们在政府统一的产业规划和城市规划之下，完成城市一级开发、项目招商、土地出让等工作，实际上是北科建和各级政府合作开发园区，比如说生命园、软件园，就是和政府合作，我们获

得开发服务的收益。

【搜狐焦点产业新区】：北京的一级开发利润控制在8%以下？

【郭莹辉】：过去我们的园区基本上是这样一个盈利模式。但是，从09年到现在，我们在北京以外的科技园区开发模式以及完成了两个重要升级。一个是科技园区的开发从一级开发升级到二级开发。我们在嘉兴、无锡、青岛，这三个地方的科技园区的开发都是通过购置土地，按照政府的产业定位和城市的规划对子园区进行重新的功能定位和产业结构优化，由我们自己去建设、招商、产业服务，做园区开发和服务工作。另一个升级是，我们由科技园区开发也升级为科技新城的开发。专业科技园区的开发还是我们传统的优势。另外，我们针对一些城市产业与区域经济发展的特点，着力打造集商务、商业、居住、娱乐等于

一体的产业新城产品。

以科技地产为特色，商住地产战略协同

【搜狐焦点产业新区】：听说北科建提出了科技地产的模式，内涵是什么？

【郭莹辉】：工业用地一般会细分出教育、科研等用地性质。大类上看，科技园区开发还是工业地产的范畴。我们提出的科技地产是工业地产的高阶阶段，我们服务的客群是高科技里面的创新型和成长型企业，为这些特定的企业去服务。同时，我们按照经济规律和市场化的方式，来开发科技载体。但更重要的是，我们做科技地产的目标是为了实现区域的高新技术产业聚集作用，并在科技地产开发过程中力求达成三重利益的平衡。第一，首先是满足地方经济发展的诉求。通过我们专业化的运营帮政府完成产业聚集，实现就业、税收、产业升级等功能。第二是服务好入驻企业，使他们容易生存和发展。园区的建设是物理空间概念，但是真正的内核是通过产业服务体系将产业里相关企业聚集在一起，使这些企业交易成本、创新成本降低，创新更加活跃。通过硬的环境建设和软的服务体系建设，企业在这里的生存和成长的速度会加速。第三个才是开发商自身的利益诉求。因为我们是从政府那里大规模批租土地建设科技园区和实现产业聚集作用。政府的目的达到了，企业的目的达到了，我们对他们两个重要客户服务的过程中我也获得相

应的项目开发和产业增值服务的回报。

【搜狐焦点产业新区】：政府有税收能解决就业，企业服务环境好，成长快，有聚合作用。只有这样，对我们开发企业来讲，才能获得持续稳定的回报。而不像住宅一样，销售成功就能收到利益。所以，科技

地产这个名字听起来挺响亮，但是不好干。

【郭莹辉】：科技地产从服务对象、运作模式和我们的终极目标来说，和商业地产、住宅地产肯定是有比较大的差别。科技地产，科技是我们的服务对象，地产是我们的经营方式，这才叫科技地产。行业里面也有人讲科技地产，但是他们指的是在建筑里面通过设计、材料、工艺改变工作空间的舒适性、智能化，

这应该叫地产科技。

【搜狐焦点产业新区】：我们去年也做了一个低碳地产的规模与挑战，跟“科技地产”这还真是两个概

念。

【郭莹辉】：我们内部也提炼出科技地产的开发模式，从定义提出、模式设计等方面都有一整套完整的理论体系。只有想明白了为什么干、怎样干，才能干得好，为行业起到引领和示范作用。刚才上面提到的，我们认为这是一个狭义的科技地产定义。我们按照行业和客户群划分的，所以叫广义的科技地产的定义。北科建现在主营业务分三大块：科技地产业务和住宅地产业务、商业地产业务，其中科技地产是龙头，商住地产战略协同。也就是说，北科建是同业多元化的经营策略。科技地产业务是战略性业务，对于政府来讲，一个园区的形成也是需要时间去考验的，对于一个市场化的企业来讲，自然而然时间就是风险。按

照我们经验，一个科技园区要用六到八年才能建设成为一个高品质的园区。在北科建，我们为了使企业能更好的为社会服务，能保持持续的发展，我们提出了“社会效益为首，经济效益为本”的新的企业经营理念，就是说我们做项目投资时首先要考虑项目本身对社会有多大的贡献度，能承担多大的国家使命或者社会责任，这是我们取决投资与否的重要前提。当然，项目还要有一定的投资回报，否则，我们企业就无从谈起

可持续发展了。

【搜狐焦点产业新区】：所谓社会效益就是两者之间必须是依存的关系。因为必须有这种社会效益才

能使科技园区与入驻企业保证持续的诚信，或者持续的信赖关系，才能有持续的回报。

【郭莹辉】：企业要具备一定的投资回报能力，才能坚持我们科技地产开发和盈利模式，不断地在国内复制我们的园区产品。目前，我们在全国储备了总投资550多万平方米，投资额有三百多亿，这里面一

半的投资配比是在科技地产领域，现在在北京、无锡、嘉兴、青岛都有布局。

盈利方式：实践复合地产模式同业多元化规避战略风险

【搜狐焦点产业新区】：不管是看长远利益还是近期利益，作为管理层，资本方对你的要求就是回报。刚才提到战线能拉到九年、十年这么长。业绩考核是以年来考核，还是十年来考核？出资方和管理层对我

们容忍的底线是多少？

【郭莹辉】：这个话题我得分两个方面来回答。第一，北科建为什么还要坚持做科技地产？一个企业你的核心能力能做什么，包括在未来能不能持续的变成一种竞争优势，这是战略选择问题。北科建从成立到现在，园区开发与建设业务就是我们的核心能力。第二，房地产行业的发展趋势是什么？我们属于房地产行业，现在房地产竞争也很激烈，也很饱和，到底取舍哪些细分行业是由你的竞争优势决定的。目前住宅地产竞争激烈，商业地产投机过度，而工业地产，尤其是科技地产还不是完全竞争性市场，而在这个领域恰恰是我们的传统优势。同时，在传承优势的过程中，通过发展和改变提升我们的发展模式，使我们前进的道路上能够走得更好。政府服务得好，客户服务得好，我们的盈利回报也能比传统、比过去的回报更

高一些。

讲到科技地产的盈利能力，这是我们业界共同的疑问。做这么艰苦、周期这么长的业务能不能获利使企业可持续发展。这里面就看我们是通过什么模式去做。我们的科技地产有三个特点：第一，以复合地产业务结构对冲和化解战略性风险。现在大家为了规避单一行业的调控或者竞争风险，都逐步由专业化向复合型发展，比如说做城市综合体。我们强调的是同业多元化经营战略，其中科技地产产品还要丰富和完善，保持既有的科技园区这个传统产品类型，又升级到科技新城。科技新城是围绕产业发展的必要配套和要素聚集。我们提出围绕产业要配套商业功能区、住宅功能区。嘉兴项目是我们打造的第一个科技新城产品类型的样板。在一千亩的土地上建设150多万平方米，中间是产业研发，两边是商务和住宅配套。这三个功能配在一起，里面有六七种业态，研发、办公、休闲、居住等。构建一个微型城市以使里面的产业人员享

受到职、住、娱一体化的服务。 【搜狐焦点产业新区】：学校也会引进？

【郭莹辉】：学校在这些城市开发里面会有配套，政府可能会提供，也可能开发商会引入。至少产业人员在里面基本社会功能是齐全的。当然不能办全社会功能，不然警察都得有。科技新城和专业化园区重在功能完善，这其间就要我们合理设计好项目的经营计划，持有多少，销售多少，以控制好项目的业态和

服务的品质。

【搜狐焦点产业新区】：能大概透露下这个配比吗？

【郭莹辉】：科技地产的运营和商业地产的运营有类似的规律性，为了园区能够存活，必须要销售一部分物业。同时，要在我们开发的园区里保证产业业态的招商质量，包括后续的产业服务，必须要控制主体业态。要不然，和一个商业地产项目一样，比如开发一个MALL，打散了销售是行不通的。所以，我们前期会销售一部分物业，同时持有培育一些长线业态，比如酒店、商业、餐饮等项目。总之，持有型与销售型物业要从项目开发之初就要规划好。除了园区内硬环境的建设，还要加强产业服务体系建设。这个服务体系是针对中小规模成长型企业的，它比较综合，只靠开发商无法完成。我们要和当地政府、管委会，包括社会上的其他商业伙伴，比如说银行、投资公司等合作，通过我们开发商把它整合，聚集在园区里面

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/kzef.html