金融中心可研报告20130820(1)

霍尔果斯经济开发区国际金融中心项目可行性研究报告

目 录

第一章 项目概况 .......................................... 1

1.1概述 ............................................................1 1.2编制依据及编制原则 ..............................................2 1.3建设内容及规模 ..................................................3 1.4主要技术经济指标 ................................................4 1.5结论与建议 ......................................................4

第二章 项目建设单位概况 ................................... 6

2.1项目发展商概况 ..................................................6 2.2项目业主单位概况 ................................................7

第三章 项目区基本概况 ..................................... 9

3.1霍尔果斯优势介绍 ................................................9 3.2中哈霍尔果斯国际边境合作中心概况 ...............................14

第四章 项目建设的背景及必要性 ............................ 16

4.1项目建设的背景 .................................................16 4.2项目建设的必要性 ...............................................18

第五章 建设规模及建设内容 ................................ 23

5.1建设规模确定依据 ...............................................23 5.2建设规模 .......................................................24

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5.3用地规模 .......................................................24

第六章 项目选址及配套条件 ................................ 25

6.1场址选择 .......................................................25 6.2自然条件 .......................................................25 6.3配套条件 .......................................................27 6.4周边条件 .......................................................30

第七章 建设方案 ......................................... 32

7.1建筑设计指导思想与原则 .........................................32 7.2项目建设定位 ...................................................33 7.3项目总体规划方案 ...............................................33 7.4建筑方案 .......................................................36 7.5设备方案 .......................................................37 7.6配套设施 .......................................................37

第八章 环境保护 ......................................... 43

8.1采用的国家标准或设计规范 .......................................43 8.2主要污染物分析 .................................................44 8.3污染控制方案 ...................................................44 8.4绿化设计 .......................................................50 8.5本项目环境影响初步分析 .........................................50

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第九章 节能方案设计与分析 ................................ 51

9.1节能设计原则及采用标准 .........................................51 9.2建筑热工设计 ...................................................52 9.3给排水节能措施 .................................................54 9.4道路节能措施 ...................................................55 9.5电气节能措施 ...................................................55 9.6节能管理 .......................................................57 9.7主要能耗指标及分析 .............................................58

第十章 防洪、消防、安全与劳动卫生 ........................ 64

10.1防洪 ..........................................................64 10.2消防工程 ......................................................65 10.3安全 ..........................................................67 10.4劳动卫生 ......................................................69

第十一章 项目组织机构及实施管理 .......................... 70

11.1建设期管理 ....................................................70 11.2 定员 .........................................................73 11.3 建设进度管理 .................................................73

第十二章 招投标管理 ...................................... 75

12.1招标范围及依据 ................................................75

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12.2招标组织形式 ..................................................75 12.3招标方式 ......................................................76 12.4招标初步方案 ..................................................76

第十三章 投资估算及资金筹措 .............................. 78

13.1投资估算 ......................................................78 13.2资金筹措 ......................................................79

第十四章 经济和社会效益分析 .............................. 80

14.1财务评价 ......................................................80 14.2 社会效益分析 .................................................87

第十五章 结论及建议 ...................................... 91

附图：

1、区域位置图 2、总平面布置图

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第一章 项目概况

1.1概述 1.1.1项目名称

霍尔果斯经济开发区国际金融中心 1.1.2项目建设单位及负责人

项目投资单位：江苏沙钢和润能源投资有限公司 项目业主单位：新疆溶福泉投资开发有限公司 业主单位法人代表：苏晓娟

联系地址：霍尔果斯口岸亚欧南路9号中国农业银行办公楼505号 项目负责人：罗军

联系电话：0999-8795658 18099992366 项目联系人：刘鑫

联系电话：0999-8795655 15609990003 1.1.3建设地点

中哈霍尔果斯国际边境合作中心B2地块 1.1.4建设周期

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本项目建设周期为28个月 1.1.5项目总投资

本项目总投资为97660.03万元，其中，建设投资为92141.34万元，建设期利息4680万元，铺底流动资金估算为838.69万元。

1.1.6资金筹措

本建设项目总投资为97660.03万元，其中，建设单位自筹52660.03万元，通过银行贷款45000.00万元。

1.2编制依据及编制原则 1.2.1编制依据

（1）2006年国家发改委与建设部共同发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（2）《投资项目可行性研究指南》（2005） （3）《投资项目经济咨询评估指南》（2000） （4）《中哈霍尔果斯国际边境合作中心总体规划》 （5）国家现行的有关规范和标准 （6）委托方提供的相关资料。 1.2.2编制原则

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（1）全面建设和谐社会的原则——坚持经济社会发展，始终“以人为本”的原则，加快社会事业发展，促进人的全面发展，加强民主法制建设，保障生活安定、经济繁荣、社会文明、环境优美、人与自然、经济与社会和谐发展。

（2）严格遵循工作要求的原则。必须坚持以经济建设为中心，有利于推动产业结构和发展方式的转变，有利于拉动当前增长，增强经济发展后劲，即有效扩大投资又积极拉动消费。

（3）妥善处理关系的原则。政府着重做好宏观调控，科学制定规划，处理好新建项目与在建项目的关系，处理好当前与长远的关系，处理好提高效率和严格管理的关系等，遵循市场经济规律，充分发挥其服务性作用。

1.3建设内容及规模

本项目为霍尔果斯经济开发区国际金融中心项目，规划建设的霍尔果斯国际金融中心分为：金融总部商务区、金融产业集聚区、金融服务集聚区三大板块，具有金融产品交易、银行服务、金融中介、金融商品展示交易、金融文化展示、国际金融会议中心（含五星级酒店）、金库、空中旅游观景平台、后勤服务保障（含酒店式公寓、餐饮、休闲、购物、娱乐、电影院）、人防安全等十大功能。

本项目总占地面积119.04亩，总建筑面积234650平方米，其中地上建筑面积208650平方米，地下建筑面积26000平方米。

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1.4主要技术经济指标 主要技术经济指标见下表：

主要技术经济指标表

表1-1 序号 1 2 3 4 5 6 7 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 用电负荷 生产和生活年耗水量 新增定员 项目总投资 8 其中:建设投资 建设期利息 铺底流动资金 9 10 11 12 13 14 15 16 17

正常年新增营业收入 年均利润总额 全部投资财务内部收益 资本金内部收益率 投资回收期 财务净现值 全投资（税前） 全投资（税后） 总投资收益率（ROI） 资本金净利润率（ROE） 盈亏平衡点 项 目 单 位 亩 平方米 % KW 万吨/年 人 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 年 万元 % % % 经济指标 119.04 234650 2.95 39 2128.53 35.35 460 97660.03 92141.34 4680.00 838.69 25000.00 9359.08 9.29 8.77 10.24 22287.20 8374.17 10.47 13.15 45 备 注 所得税后 所得税后 所得税后 Ic=8% Ic=8% 第6年生产能力利用率 1.5结论与建议

霍尔果斯国际金融中心建成后，将设立金融总部商务区、金融产业集聚区、金融服务集聚区三大板块，具有金融产品交易、银行服务、金融中

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介、金融商品展示交易、金融文化展示、国际金融会议中心（含五星级酒店）、金库、空中旅游观景平台、后勤服务保障（含酒店式公寓、餐饮、休闲、购物、娱乐、电影院）、人防安全等十大功能。将霍尔果斯国际金融中心建设成：环境优美，通道便畅，灵活快速、融通中亚、西亚、欧洲和俄罗斯、蒙古等国家和地区的，具有办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化等5A级智能服务的世界一流国际金融中心。

根据投资估算，本项目总投资为97660.03万元，其中建设投资为92141.34万元，建设期利息4680万元，铺底流动资金838.69万元。其中，建设单位自筹52660.03万元，通过银行贷款45000.00万元。

本项目为半公益性项目。投产后正常年销售收入25000.00万元，年均利润总额9359.08万元，本项目全投资财务内部收益率为9.29%（税后），财务净现值大于零，投资回收期为10.24年（含建设期），总投资收益率为10.47%，项目具有一定的盈利能力；第9年利息备付率为108，偿债备付率为125，达产年资产负债率为27%，项目偿债能力较好；同时，盈亏平衡分析及敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。因此，本项目从财务上讲是可行的。

建设方案符合国家的大政方针，符合霍尔果斯特区发展的方向，项目建设是必要的、可行的。

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第二章 项目建设单位概况

2.1项目发展商概况

霍尔果斯经济开发区国际金融中心由江苏沙钢和润能源投资有限公司投资发展。

江苏沙钢和润能源投资有限公司是江苏沙钢集团为适应企业发展而设置的对外投资专业公司。

沙钢集团是中国特大型工业企业，全国最大的民营钢铁企业。集团总部位于江苏省张家港市。

目前沙钢集团拥有总资产1460多亿元，职工4万余名。年生产能力炼铁3050万吨、炼钢3780万吨、轧材3660万吨。沙钢先后荣获“全国用户满意企业”、“中国质量服务信誉AAA级企业”、“中国诚信企业”、“国家创新型企业”、“中国环境保护示范单位”、“江苏省高新技术企业”、“江苏省循环经济建设示范单位”、“江苏省信息化和工业化融合示范企业”、“中国慈善奖企业”等荣誉称号。

主导产品宽厚板、热轧卷板、高速线材、大盘卷线材、带肋钢筋、特钢大棒材已形成60多个系列和700多个品种近2000个规格，其中高速线材、带肋钢筋等产品荣获“实物质量达国际先进水平金杯奖”、“全国用户满意产品”等称号。带肋钢筋还获得了CARES认证，优质高线荣获“中国名牌”产品和“出口免验”商品，优线生产总量和出口量连年名列全国

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第一，热轧板卷通过了欧盟CE认证，船板钢通过了九国船级社认证。“沙钢”牌商标还获得“中国驰名商标”。

近年来，沙钢在做大做强钢铁主业的同时，还投资形成了资源能源、产业链延伸、贸易物流、金融证券期货、风险投资、房地产等板块。在2012年中国企业500强中名列第44位，中国制造业500强中名列第14位，全国民企中名列第1位，连续4年进入世界500强，2012年世界500强名列第346位，排名较上年递进20位。

2012年，沙钢集团充分发挥工艺装备、产品结构、企业品牌、现代物流等综合优势，优化产品结构，推进技术创新，狠抓降本增效，创新营销机制，全力拓展市场，积极应对挑战和考验，企业生产经营保持了良好的发展态势。全年共完成炼铁2875万吨，炼钢3231万吨，轧材3158万吨，销售收入2180亿元。

沙钢集团将认真贯彻落实国家有关钢铁产业发展政策，以科学发展观为指导，坚持可持续发展战略，走新型工业化道路，加快转型升级，大力推进产品结构调整，进一步延伸产业链，抓好配套企业，建设现代物流，实施资本运作，不断增强企业综合竞争力，进一步把企业做精、做强、做优,努力为把沙钢打造成“百年老厂”，为构建和谐江苏、建设中国钢铁强国做出新的贡献。

2.2项目业主单位概况

新疆溶福泉投资开发有限公司是以江苏沙钢集团下属公司为出资股东，注册于霍尔果斯经济开发区的一家以项目投资、资本运作和股权管理

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为主要运作方式的多元化发展的公司。业务范围涵盖房地产、能源、矿业三大领域。

不断培育企业的核心竞争力、走可持续发展之路是新疆溶福泉投资开发有限公司一贯坚持的发展理念，为此，公司有针对性地提出了“以人才为点，以管理为线，以市场为面”的“点线面”工程：将人才看成是一种战略资源，积极地培养人、吸引人、使用人、发掘人，使人才成为推动企业可持续发展及长远发展的核心；将管理视为连接人才与市场的线，使制度充分反应市场趋势，响应市场需求，并在激励人、鼓舞人方面发挥出强有力的工具价值；以客户为中心，不断创造超出顾客价值预期的项目精品、服务精品，既是“点、线”工程的自然延伸，也是以点线为基础，通过市场实现企业价值，塑造企业形象，树立企业品牌的内在要求。通过多年的成功实践，万方集团藉此成功地实现了经济效益与社会效益的双丰收。

未来的新疆溶福泉投资开发有限公司，不但将继续坚持企业核心价值观，而且还要以此为基础更进一步加以深化、细化，以现代化的企业经营体制和管理机制为依托，把规范经营和科学管理作为提高竞争力的重要手段，不断强化创新意识、竞争意识、品牌意识、人才意识和服务意识，在更高的层次上培育企业核心竞争力，优化投资结构，努力朝着多业态、跨区域、跨行业、多元化发展迈进。

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第三章 项目区基本概况

3.1霍尔果斯优势介绍 3.1.1区位优势

霍尔果斯位于新欧亚大陆桥的中部，中亚经济圈的中心地带，是中国与中亚五国自由贸易和货物中转的“桥头堡”。随着连云港-霍尔果斯国家高速公路赛里木湖-果子沟口段、果子沟口-霍尔果斯段及218国道清水河-伊宁三条高速公路已连通，精伊霍铁路2008年建成投入运行以及312国道的改扩建，霍尔果斯在中亚贸易发展和新疆经济发展中的区位优势将进一步彰显。

3.1.2口岸优势

从物流经济发展趋势看，国家间的贸易逐渐把双方的贸易平台向口岸转移，边贸市场的重心逐步向口岸迁移。因此，霍尔果斯口岸是中哈对外贸易和霍尔果斯城市产业经济发展的一项重要资源和优势。目前，霍尔果斯口岸为常年开放一类口岸，是中国与哈萨克斯坦及第三国之间贸易和人员往来的主要通道，具备年出入境旅客300万人次、进出口货物200万吨的通关能力，在新疆的13个公路口岸中位居第一。随着2011年12月2日精伊霍铁路与哈萨克斯坦铁路连通，到2015年霍尔果斯口岸将具备年3660万吨的通货能力，为进一步提升口岸的区域地位、发展出口加工业以及促进城市发展奠定了基础。

3.1.3资源优势

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霍尔果斯环境优美，水、土、旅游等资源丰富，是适合人类居住和城市发展的一块宝地。口岸范围内有霍尔果斯河、东风干渠和卡拉苏河，城市生活和产业等供水基本具有充分的保障；距霍尔果斯口岸9公里的老霍城周边约3030平方公里土地内有耕地65万亩、可垦荒地5万亩、草地 180万亩，土地资源充足。元代都城阿勒玛力遗址、成吉思汗七世孙墓、惠远古城等旅游资源丰富多样。

3.1.4互补优势

新疆西部地区与中亚地区在经济发展上业存在着巨大的依存度和互补性，据统计，中亚地区对中国轻工产品的依赖程度接近60%，在国际分工中，中国新疆的劳动密集型产业主要是轻工业，与中亚五国相比呈现优势，基本上是卖方市场，而中亚五国的轻工业品国内市场长期以来处于短缺的买方市场，同时轻工业产品的种类和生产水平都很适合中亚五国的市场需求。

3.1.5政治优势

口岸是国家间的通道，其兴起和衰落受国际关系、国家政治等外部环境的影响十分明显。近年来，随着上海合作组织成员国间的政治、经济合作逐步升温以及中哈两国对经济一体化发展的重视，双边政治关系融洽，一个宽松和有序的经济发展政策环境已经初步形成，双边贸易和投资障碍逐渐消除。

3.1.6政策优势

中哈霍尔果斯国际边境合作中心优惠政策目前拟定为：在合作中心建设时期，从中方进入中心的所有设备、器材、建设物质、办公用品一律给

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予退税；从哈方进入中心的所有设备、器材、建设物质、办公用品等免征关税和增值税；合作中心内的贸易和交易免征流转税；哈方客商以旅游方式进入中心购物的，每人可携带货值在1000美金内的物品，入境免税；国务院已同意在霍尔果斯口岸设立9.43平方公里的工业园区和保税区，作为合作中心的辅助区和支撑区；赋予合作中心出口加工区的功能并享受出口加工区的相关优惠政策；赋予辅助区和支撑区保税物流园区的功能并享受保税物流园区的相关优惠政策。

国务院在2011年9月30日颁发了《国务院关于支持喀什、霍尔果斯经济开发区建设的若干意见》（国发〔2011〕33号），文中明确提出了对霍尔果斯经济开发区的扶持政策，具体扶持政策如下所示。

（1）2011年至2015年，中央财政对经济开发区建设每年给予一定数额的补助。将经济开发区内基础设施建设纳入现行国家级经济技术开发区基础设施项目贷款财政贴息政策范围，对符合条件的基础设施项目银行贷款，中央财政给予贴息支持。

（2）2011年至2015年，对经济开发区内符合条件的生产企业固定资产投资，中央投资给予支持；对符合条件的企业购置机器设备的固定资产投资贷款，地方财政予以贴息支持。

（3）2010年至2020年，对经济开发区内新办的属于重点鼓励发展产业目录范围内的企业，给予自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起企业所得税五年免征优惠，具体目录由财政部、税务总局会同有关部门研究制订。对农副产品加工转化和劳动密集型产业等符合条件的企业，在用电、运输等方面给予特殊价格政策支持，具体办法由发展改革委会同有关

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