旅游地产购买行为影响因素研究

学科专业 技术经济及管理

所在学院 经贸管理学院

旅游地产购买行为影响因素研究

一以杭州旅游地产购买者为对象

摘要

旅游房地产,是国外分时度假产业中国化的产物。近年来,因为

休闲度假游的需求不断高涨,而房地产业又受到国家宏观调控政策的

影响,旅游地产成了众多房地产开发商新的“逐鹿场”。因而,对旅

游房地产购买行为影响因素的研宄无论是对政府的城市规划、还是地

产幵发商的开发决策,越来越凸显其重要性。本文基于对杭州市旅游

地产开发商的小规模访谈,设计调研问卷,针对杭州市旅游地产的潜

在购买者和己购买者进行问卷调研,在运用描述性统计分析法和因素

分析法,确定主要影响消费购买旅游地产的因素;其次,运用方差分

析法得出不同年龄、收入等的消费者,在旅游地产购买中的行为差异;

最后,针对实证分析结果,提出了杭州市旅游地产发展的相关建议。

研究显示:1)旅游房产认知率较低;2)杭州市旅游房产购买者

购买动机主要以本地购置第一居所以及在异地购置休闲度假第二居

所为主,且杭州市居民更加喜爱南方城市;3)在杭购置旅游房产的

异地购买者多以杭州市周边人群和北方城市人群为主;4)房屋质量、

购买时可否获得相关权证、后期的物业服务质量、是否会因某些原因

造成大幅度贬值、项目园区生态环境、自然景观资源(江河湖泊、海

浙江工业大学硕士学位论文 旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例

洋等)是6大主要影响因素。5)通过方差检验,发现年龄、收入,

以及学历不同,都会对旅游房产的购买动机以及其所希望旅游房产所

配备的功能存在一定的差异性。

关键词:旅游地产,购买行为,影响因素,发展建议

II

浙江T.业大肀硕士肀位论文

旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例

THE INFLUENCE FACTORS OF TOURIST REAL ESTATE

PURCHASE BEHAVIOR

-——THE BUYERS OF TOURIST REAL ESTATE IN

HANGZHOU AS AN EXAMPLE

ABSTRACT

As the timeshare vacation industry, tourist real estate appered in China. In recent

years, the leisure vacation travel demand rising, and the real estate industry affected

by the national macroeconomic regulation and control policy,so tourist real estate

became the new "the field" to many real estate developers. Therefore, the tourist real

estate purchase factors appear more and more important either on the government's

urban planning or real estate developers development decision-making.

This paper firstly based on the interview with Hangzhou tourist real estate

developers,then designed questionnaires to know the potential buyers and buyers of

Hangzhou tourist real estate, using descriptive statistics analysis and factor analysis

method, to determine the main influence factors of tourist real estate consumer

purchase; Secondly, using the variance analysis at the different age, income and

consumers, to get the tourist real estate purchase behavior difference,At last,

according to the empirical analysis results, and puts forward related suggestions to the

tourist real estate of Hangzhou .

The results shows: 1) Tourist real estate not quite know, 2) the mainly purchasing

motivation of Hangzhou tourist real estate buyers is purchasing first place inner scenic

spot and purchasing leisure vacation second residence for the people coming from

hi

浙江T业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研宄一以杭州市旅游地产购买者为例

other cities, and hangzhou residents more like the southern city; 3) the buyers in

Hangzhou main come from the city near Hangzhou and the northern city; 4) building

quality,the relevant authority card, service quality, greatly devaluation, park

ecological environment, natural landscape resources (rivers and lakes, oceans, etc.) is

6 major influence factors. 5) through the variance inspection, found the different age,

income, and education will have some differences between the buying motives and

functions .

KEY WORDS: Tourist real estate ; Pursuing behavior; Influence factors;

Development Suggestions

浙江丁.业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研宄一以杭州巾旅游地产购买者为例

目录

1绪论 1

1.1研宄背景及意义

1

1.1.1研究背景

1

1. 1.2研究意义

2

1.2研宄内容与研究流程

2

1.3研宄方法与创新点

4

1.3.1研究方法

4

1.3.2创新点

5

2旅游房地产研究综述

6

2. 1国外旅游房地产研宄进展情况

6

2. 2国内旅游房地产研宄进展情况

7

2. 3购买行为、决策相关影响因素理论基础

14

2. 3. 1马斯洛需求层次理论

14

2. 3. 2现代营销理论基础

15

2. 3. 3感知价值理论

16

2. 3. 4购买决策因素理论基础

17

3我国旅游房地产发展现状分析

19

3. 1我国旅游房地产发展背景分析

19

3.1.1旅游房地产发展的经济背景

19

3. 2. 2旅游地产发展的社会背景

21

3. 2我国旅游房地产整体发展情况分析

22

3. 2. 1旅游地产项目集中于南方城市

22

3. 2. 2旅游地产项目占地规模大

22

3. 3. 3旅游地产项目呈多元化与复合性的特征

23

3. 3. 4旅游地产项目多为依附型

23

3. 3我国旅游地产功能

24

3. 4杭州市旅游地产发展情况

25

4杭州旅游房地产购买决策实证研究的引入

28

4. 1旅游房地产开发商访谈

28

4.1.1旅游房地产开发商对象情况

28

4.1.2旅游地产开发商访谈结论

29

4.2调查问卷设计

31

4.2.1问卷调查的目的

31

4. 2. 2问卷调查表设计过程

32

4. 3调查问卷发放情况

33

5旅游地产购买影响因素实证分析及统计分析

35

V

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例

5. 1旅游地产购买影响因素实证分析

35

5.1.1调研样本描述

35

5.1.2影响因素描述性统计分析

38

5.1.3信度分析

39

5. 1. 4影响因素实证分析

41

5. 1.5结果分析

45

5. 2旅游房产消费者人口统计因素的方差分析

45

5. 2. 1性别对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析

45

5. 2. 2年龄对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析

46

5. 2. 3文化程度对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析

52

5. 2. 4收入对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析

54

5. 2. 5职业对于影响因素和购买动机的方差分析

62

5. 3结论分析

67

6杭州市推进旅游房地产开发建议

70

6.1国内外旅游房地产发展经验借鉴

70

6. 1. 1澳大利亚休闲地产

70

6.1.2墨西哥分时度假物业一点数制模式

70

6.1.2深圳华侨城模式

71

6. 1. 3 结论

72

6. 2杭州市旅游地产发展策略

72

6. 3本章小结

74

7结论与展望

76

参考文献 78

附录一:旅游地产项目开发商访谈提纲

82

附录二:杭州消费者旅游地产购买影响因素的重要性问卷(已购买者)....83

附录三:杭州消费者旅游地产购买影响因素的重要性问卷(潜在购买者)..85

SC m 87

攻读学位期间主要科研成果

88

VI

浙江丁业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研宄一以杭:HI市旅游地产购买者为例

1绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

随着我国国民经济的持续发展,人民生活水平不断提高.城乡居民储蓄不断

增多,休闲时间日益增加,我国目前每年有11个法定休假日拉动以休闲度假为

增长主体的旅游市场,旅游方式也逐渐开始由观光转变为休闲度假。在一些大型

城市住宅消费出现了向度假、休闲型转移,异地置业的趋势日益显著,旅游地产

的发展正呼应着这些需求,同时也为房地产业和旅游业的深入发展开辟了新的空

间。

2011年旅游地产在房地产整体疲软的形势下,异军突起,有6个项目进入

销售套数TOP50排行榜,且该6个项目占据前TOP50总套数的21%份额,另外

碧桂园的十里银滩项目更是在全年楼市冷淡的情况下,创造了开盘有2万人到

场,且其销售认购量排在了 2011年项目开盘热销榜的首位,共3700套。

表1.1 2011年热销旅游地产项目

开发商 项目地点 项目名称

幵盘时间

销售/认购套数

碧桂园

惠州

十里银滩

2011.7.31

3700

龙湖地产

烟台

葡酸海湾

20U.7.30

1500

世纪金源

福州 贵安?新天地 2011.11.3

1300

远洋地产 秦皇岛 远洋?海世纪 2011.11.20

864

保利

中山

保利?银滩

2011.6.25

600

佳兆业

葫卢'岛 佳兆业?东戴河 2011.10.30

500

数据来源:克尔瑞数据库

并且据中国指数研究院2012年上半年对于房地产业的投资报告显示,2012

年第一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目有近70个,投资总额逾2600

亿元,上半年投资总额初步统计达8千亿元,而今年1-4月份,全国房地产投资

总规模为1.58万亿元,其中旅游地产投资占比达到1/5,中指院也预计2012年

全年旅游地产计划投资总额将破“万亿大关”。

另外由于旅游地产投资周期长、风险大,收益周期相比住宅和商业地产更长,

管理运营过程相对较复杂,维护营运费用高,这也将旅游地产过滤成为大房企的

I

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研宄一以杭州市旅游地产购买者为例

“逐鹿场”。据统计,在百强房企中,至少有1/3介入旅游地产领域,其中包括

有万科、万达、富力、雅居乐、世茂、恒大、兆佳业,中坤、绿城等。

房地产业积聚多时的供求矛盾成为旅游业与房地产业相互渗透的动力。在急

剧膨胀的旅游度假需求和日益突出的房产供求矛盾及宏观政策调控的困境中,旅

游房地产为房地产业提供了新的发展领域。旅游业和房地产业主动结合,旅游房

地产必将成为中国新一轮经济增长的新热点和房地产投资的新风向标。并且居住

休闲化、生态化己成为国际上城市人居发展的主流趋势。伴随着中国城市化进程

的加速,旅游、生态、休闲居住概念及必将成为城市发展的主要课题。

1.1.2研究意义

正是基于上述研究背景,本文在通过对国内外旅游地产相关文献及关于消费

者行为、决策及成本等相关理论的基础上,归纳总结购买旅游地产影响因素等的

相关理论与实证研宄综述的基础上,选择杭州市居民以及杭州在异地购买旅游地

产的人群及异地在杭购置旅游地产的人群,运用探索性因子分析、相关性分析,

构建影响因素体系,全面研宄影响消费者购买旅游地产的主要因素。

本研究的意义主要在于:

1、理论意义。在国外,以旅游地产("Tourism"或“Tourist rea丨estate”)几

乎搜寻不到相关文献,但是以分时度假(Timeshare)和产权酒店(PropertyHotel)

在国外学术研究以及业界的使用频率极高,且理论研宄成果也相当成熟。国内文

献中,多以“旅游地产”进行定义,其理论方面的研宄成果较多,但涉及实际购

买动因、投资影响因素的文献较少,本文尝试通过剖析国内开发营销较成功的旅

游地产项目,提炼出可能激发消费者购买的因素,并将采用调研问卷的形式,建

立科学客观的分析模型,为旅游地产幵发投资提供新的理论依据。

2、现实意义。杭州曾被意大利旅行家马可?波罗赞为“世界最美丽华贵之

城”,其作为长三角第二大城市,浙江省经济贸易中心,首批国家历史文化名城,

并且同时也是中国最著名的风景旅游城市之一。在国家住宅产业宏观调控趋紧的

今天,若杭州利用其优势开发旅游地产项目,可部分缓解地产开发商的资金压力。

本文首次以杭州市已开发旅游地产项目的业主及开发商进行走访调研,了解影响

其购买的影响因素,此外本文将涉及研究杭州旅游地产项目以及杭州开发商异地

开发旅游地产项目的针对销售方的小规模访谈等,对未来杭州乃至相似城市旅游

地产开发起到一定的借鉴意义。

1. 2研究内容与研究流程

本文的研宄内容可以分为七部分,分别为绪论、国内外研究现状及理论基础、

2

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例

旅游地产购买影响因素分析、杭州旅游房地产购买决策实证研宄的引入、杭州旅

游房地产购买者购买决策模型构建与研宄假设、结论与讨论。各章内容分别描述

如下:

第一章:绪论。杭州作为长三角第二大城市,浙江省经济贸易中心,首批国

家历史文化名城,同时也是中国最著名的风景旅游城市之一;旅游地产在住宅被

调控后,销售形势表现良好。在此研究背景下,本文绪论部分分析了选题的研宄

目标与意义、研究内容与流程以及研宄方法与创新点。

第二章:国内外研宄现状及理论基础。本章界定了旅游地产的相关定义与概

念,系统梳理了国内外旅游地产及分时度假的相关理论研宄文献及消费者行为理

论,为后文展幵研究做好理论基础。

第三章:我国及杭州市旅游房地产发展现状分析。主要是在第二章文献综述

的基础上,首先阐述旅游房地产在我国的发展背景、现状及其功能,并重点阐述

了杭州市旅游地产发展现状。

第四章:杭州旅游房地产购买决策实证研宄的引入。首先,对杭州旅游房地

产需求现状进行分析;然后,对旅游房地产供给方进行访谈研宄(杭州金基房地

产公司千岛湖金基观岛项目、绿城集团的海南清水湾项目等,从开发商角度了解

该旅游地产项目营销亮点。)并且结合文献研宄成果,初步提取调研中变量的属

性,明确相关调研量表设计,设计调查问卷。

第五章:杭州旅游房地产购买影响因素实证分析及假设检验。在数据整理、

样本描述、描述性统计等初步分析的基础上,运用SPSS统计分析软件对购买动

机、购买行为意愿等,在因素分析的基础上,确定影响消费者购买旅游地产的主

要因素。并且对样本进行相关分析和方差分析(ANOVA),得出不同年龄、收入

层次等的消费者,在旅游地产购买中的行为差异。

第六章:对杭州市发展旅游地产提出建议。本章结合国内外发展旅游地产或

分时度假产业的先进经验,提出了完善杭州市发展旅游地产的一系列对策和建

议。

第七章:结论与展望。本章总结归纳了以上研究分析的结论,并提出了进一

步的研究展望。

本文采取的研宄流程如图1-1所示:结合文献研究法,调研问卷及访谈法,

定性研宄与定量研究相结合的方法,在对大量的旅游地产文献阅读的基础上,研

读消费者行为及其购买动机的决策因素理论,总结国内成功旅游地产营销案例及

通过走访对部分旅游地产开发商进行调研,归纳总结可能影响购买旅游地产的因

素,加以分类,形成调研问卷最后采用描述性统计分析,探索性因子分析法,方

差分析法等全面研宄各项因素对于杭州购买者影响的重要程度,并提出针对杭州

及其周边类似城市的旅游地产发展的建议。

3

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影晌因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例

研宄主题

旅游房地产购买行为影响因素研究一以杭州旅游地产购买者为对象

‘

相关理论研宄

研究方法:

1、旅游地产相关理论究;

1、文献分析法

2、消费者行为理论;

2、访谈法、问卷调查法;

3、消费者决策理论;

3、定性与定量研宄法

-T^

购买旅游地产影响因素的分类与分析

**一开发商访谈

\ r

指标体系的构建与研究对象的确定

I

地

人 1-^

理 风区房 g

景险位 屋 g

观因因

因

环素素 素 2

JJ 〒 〒

国内成功案例分析实证研究+相关性分析

] f

结 论

图1.1研究流程图

1. 3研究方法与创新点

1.3.1研究方法

本研究釆用了理论研宄和实证论证相结合、定性研究和定量研宄相结合的方

法,在总结大量国内较成功旅游地产案例以及对4个旅游地产楼盘的开发商进行

走访(电话)调研,整理可能会影响购买者购买的因素,最后利用EXCEL、SPSS

统计软件进行杭州市旅游房地产数据分析,并对可能影响购买者购买旅游地产影

响因素进行因子分析和方差分析,得出主要影响因素,并找出个体特征与购买行

4

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例

为之间的差异性,并结合前文的国内旅游地产的成功经验,进而提出针对杭州市

发展旅游地产的建议,具有较强的现实意义。

具体的研宄方法主要有以下几类:

文献分析法

通过查阅近几年来有关旅游地产的相关文献,了解我国旅游地产发展现状以

及存在的问题,并了解相关的消费者购买动机理论,消费者购买决策理论等,查

找整理国内较成功的旅游旅游地产营销案例,总结可能的购买影响因素,并总结

形成初步的调查问卷。

访谈法

有针对性的调研国内以及杭州旅游地产项目,通过与资深工作者面对面(电

话)的访谈交流,从经销商层面总结得出旅游地产销售中的卖点,即开发商角度

本项目吸引消费者购买的要素,使得后期在设计问卷中更具针对性。

问卷调查法

设计相关问卷,选择适当样本,针对杭州市旅游地产消费者购买因素展开调

研,并利用SPSS统计软件对问卷所得数据进行整理分析,了解影响杭州市消费

者购买旅游房地产的需求及因素,次调研结果对于今后周边城市进行旅游旅游房

地产开发具有一定的借鉴作用。

1.3.2创新点

本文的创新点在于-

(1)目前就旅游地产相关文献而言,多数研宄思路为概念界定、现状分析、

及发展中的制约瓶颈等。本文尝试以杭州市旅游地产的居民购买因素为参考依

据,为旅游地产的发展定位提供现实依据;

(2)将探索性分析与相关性分析结合起来。不同于以往通过文献、资料直

接得到因素结构,将引入实证研究方法,利用问卷预调研、探索性分析等方法,

科学蹄选得到主要影响因素,再用方差分析,得到各影响因素与购买动机与客群

特征之间的相关性及差异性,使得结果更加有理可依,有据可寻。

(3)本文首次以杭州旅游地产购买者为研宄样本,理清了杭州市及其周边

旅游地产项目形态,涉及研究影响杭州市旅游地产购买者购买行为的交通路线,

人口分布、收入水平、项目配套情况等因素,并且本次调研全面覆盖现实购买者

和潜在购买者,此分析结果,对于未来我国旅游房地产幵发、营销具有一定的参

考借鉴意义。

5

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例

2旅游房地产研究综述

2.1国外旅游房地产研究进展情况

用”tourism”或“tourist real estate/property”进行搜索,但是发现国外的研宄中

并未广泛提及类似于“旅游房地产”相关的概念。再次尝试用“timeshare”进行

搜索,发现了国外在这个方面做了较多较为深入的研究,我国所提出的“旅游房

地产”这一概念,较“分时度假”而言,范围更广,涉及类型更加多样化,但目

前的形式仍主要围绕分时度假,以及产权酒店展开,2009年起受住宅市场受国

家宏观调控的影响,销售形势较为严峻,但景观住宅地产得到了较大的发展,展

现了较大的发展潜力,但国外有关于分时度假的相关理论研究,还是对我国旅游

房地产的理论体系进一步完善以及进一步发展提供了一定的现实借鉴作用。

国外分时度假的相关文献,主要涉及以下几个方面:

(1)分时度假涵义的界定

分时度假(Timeshare ) 一词是欧美研宄者率先提出的概念

(Nabawanuka,C.M.&Lee,S.,2009),其产生于上世纪60年代欧洲。关于分时度假

的概念,美国佛罗里达州《分时度假房产法案KReal Estate Timesharing Act CH721

Florida)禾卩《欧盟分时度假法令》(European union Timeshare Directive)都提出

了相关的界定,《分时度假房产法案》(Real Estate Timesharing Act CH721 Florida)

给出的定义是:购买者通过购买、会员制、返租等形式获得了对于地产的居住等

使用权,使用权年限不低于一年的物业为分时度假房产,并且规定该协议有效期

必须在3年以上。《欧盟分时度假指令》(European union Timeshare Directive)对

分时度假的定义为消费者支付一定的租金或分时产权购买费用,可获得1年内的

某些特定时段(这一期限要在一周以上)该房产的使用权的合同,并且规定该住宅

设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目,该合同还规定其所

有权有限期为3年以上。之后Coltman,M,M.(1981)给出了更为明确的定义,认为

分时度假是把一整套度假别墅租或售给多个不同的业主在不同的时间居住使用,

每位业主需一次性付清使用费,费用付清后,该业主可在连续的几年内的每一年

的特定时段拥有该别墅的使用权。Coltman,M,M.也在文中提及了将分时度假产品

分为分时段购买和产权购买两大类型。

(2)分时度假产品消费者研宄

Hickman,J.( 1999)研究了消费者购买分时度假产品时的影响因素及其消费偏

好,从而为开发商有针对性地开发相关产品提出了指导性意见。RCI(2002)年度

6

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例

分析报告指出分时度假产品具有休闲度假及居住功能,并且具有良好的居住灵活

性,其与普通住宅的相比,更加吸引消费者购买,但是由于分时度假产品还存在

着后期物业管理不到位,以及租售平凡性导致居住环境变差等缺陷。CrottsJ.C.

和Rgatz,R丄.(2002)对购买分时度假产品人群的的行为特征进行了分析,对消费

者的特征、购买动机、购买方式等方面进行了深入地讨论。Rezak,SX2002)在其,

《消费者对于分时度假产品的敏感性研究》(Consumer Research Sheds Light On

All Aspects of Resort Timesharing Business)中通过研宄购买者可接受的平均价格、

分时度假的维护费用、购买中所关心的问题等对分时度假消费者进行了详细而深

入的剖析。Nashn (2002)提出分时度假具有契合时代发展的创新性,并且为了

保持其对消费者的吸引力,必须努力为分时度假产品创造更多适应时代和消费者

需求的价值。Yesawichn (2002)的研宄指随着休闲度假的“大热”以及人们对

于生活品质的不断追求,越来越多的人幵始关注分时度假行业,据调查,其中有

16%的人打算在未来两年购买分时度假产品。

(3)分时度假产品的开发与营销方式的研究

Philips(1986)就度假村制定娱乐设施策略进行了研宄分析,着重指出娱乐设

施在整个开发过程中的重要地位Gentry,J.W. (1995)指出远程营销、现场考察旅

行、包价旅行、口碑宣传等方式是分时度假地有效的营销方式。Rezak,S.(2002)

认为定价对分时度假产品至关重要,当对一项新开发的分时度假产品进行定价

时,周边区域发展趋势是开发商重要的调查内容。Wallace Hobson(2002)对作为

第二居所的分时度假产品进行了研究,包括分时度假产品的概念、特征、定位、

定价等方面,提出建立私人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。

Woods,R.& Hu,C.(2002)通过调查发现分时度假供应商注重市场营销战略,并在营

销人员聘用和培训上花费较大成本。Sparks,8.(2008)引针对澳大利亚分时度假产

品的业主进行了一次消费者价值的调查,得出结论是消费者从娱乐性、身份地位、

性能品质、新的体验和经济利益这些多维的价值尺度方面认可分时度假的。并且

提出分时度假销售方若能在营销中采用“冷静期”这一退货制度,则会大大提高

产品信誉度,有利于加强消费者的购买动机。

2.2国内旅游房地产研究进展情况

随着2001年第一届中国旅游房地产博览会及旅游房地产发展论坛的召幵,

我国正式引出“旅游房地产”这一概念。综观国内旅游地产的相关文献的研宄,

主要集中针对以下几个方面进行阐述:

(1)旅游地产的概念界定

由于“旅游地产”一词具有我国的独创性,无统一定义,故国内对于旅游地

产的概念界定众多。

7

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研宄一以杭州市旅游地产购买者为例

沈飞(2001)是国内最早明确提出旅游房地产概念的学者之一,他认为旅游

房地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目紧密与旅游度假

功能相连,且依托旅游景观资源。

张突(2001)、宋丁(2003)指出旅游房地产是直接服务于旅游业或在空间

上与旅游区高度相关联的房地产。

吴老二等(2003)认为,所有同旅游相关联的物业都称作旅游房地产。

胡浩、汪宇明(2004)在沈飞的研究基础上,依据不同功能,将旅游房地产

分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产幵发、接待类旅游房地产开发和

景观型住宅区开发四种基本模式,并新增了 “以旅游资源(包括自然资源及人造

资源)为卖点的”的旅游地产概念。依据旅游功能属性和空间集聚形态,将旅游

房地产分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产

幵发和景观型住宅区开发四种基本模式。

徐翠蓉(2004)以市场定位为前提,明确指出旅游房地产是以旅游区域的景

观、生态、文脉为开发契机,以优美的景观和良好的度假休闲配套设施为主要特

征,以旅游服务为主要功能,以本地区以外的人群为主要销售对象的房地产项目。

胡浩(2005)认为旅游房地产按其旅游功能属性和空间集聚形态,可分为景

区(点)类旅游房地产和城市休闲游憩类型旅游房地产两个大类和八个小类:观

光型、娱乐型、度假休闲型、特种型、城市综合型、城市综合住宿型、城市会展

型旅游房地产和旅游景观型地儿住所或产权式酒店。

祝晔、黄震方(2006)依据旅游房地产与所依托的旅游区关系,将旅游房地

产分为四类:旅游区畔的地产、旅游区内的地产、旅游区中的第二居所、旅游观

光性地产第二居所;依据旅游房地产项目的性质与功能,将其分为以下五类:景

区住宅、度假别S、主题公园、康体娱乐中区和商业游憩区。

黄亮、李刚(2011)赋予了旅游地产以新的认知,认为本质是以旅游资源为

核心的房地产差异化经营模式;是以其所在区域的旅游功能幵发为依托,并期望

获得物业的增值,最终用于销售的房地产项目。至此以上学者分别从不同角度对

旅游了地产进行了概念界定,且概念范围逐渐细分,涉及面更广。

(2)开发模式及特征

旅游地产由于其概念界定的不唯一性,导致其开发模式及类型的分类也较为

多样。

巨鹏、王学峰、崔凤军(2002)探析了景观房产的兴起机制,认为房产业自身

发展的内生需求和景观房产经营的影响因素是影响景观房产兴起的重要原因,并

根据房地产开发过程中房产景观的“营销点”的不同,将其划分为景观设计房产

与旅游景观房产两个群体,然后再进行细分,同时也预测了社区化趋势明显、内

部结构发生变化、社区文化日趋重要,符合地产开发模式是景观房产发展的未来

8

浙江工业大学硕士学位论文

旅游地产购买影响因素研宄一以杭州市旅游地产购买者为例

趋势。

陈劲松等(2003)认为旅游房地产有五大类型,分别为可以作为第一居所的景

观住宅、度假休闲区、主题公园(旅游区畔地产)、康体娱乐区(旅游区内地产)、

商业游憩区五大类型,陈劲松还将还将旅游地产开发模型分为旅游地产第一居所

开发模型、旅游地产第二居所幵发模型、产权酒店开发模型、商务度假幵发时机

模型、商务度假开发模型、旅游地产空间分布模型六大类。

刘艳(2004:)认为旅游建设规划的重点包括高质量的旅游策划方案、完善旅游

景区规划建设进度、景区知名度等。而最终这些规划、策划思路的实施必须依靠

政府或开发商所实现房地产对旅游行业的投入,形成旅游资源的整体竞争力。其

将旅游地产归为4类:第一类是旅游景点地产,主要是指在旅游区内为游客的旅

游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间;第二

类是旅游商务地产,主要包括了以满足短期商务旅游的各类旅游星级酒店、主题

酒店、经济性酒店等;满足中长期商务旅游的服务式公寓、高档酒店式公寓等;

大型会议酒店满足会展旅游需求等个性化细分市场需求的产品;第三类是旅游度

假地产,主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种建

筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店

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