房地产估价练习题

房地产估价练习题(一)

第一章 房地产和房地产估价

1．按房地产的（B）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆B.用途

2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （B）☆B.收益还原法

3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（A）●A.已消失的房地产

4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （C）● C.商业、办公、居住、工业

5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（A）☆A.用途

6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为(C)： C.20年

7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（D）决定的D.独一无二性 8．房地产的价值注重：（D）●D.实物、权益、区位 9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（C）● C.支付典价后房地产的使用者不付租金

10．医院、学校是属于哪一类房地产（C）☆C.特殊用途

第二章 房地产价格

1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）●C．楼面地价

2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。☆D．本地区本类房地产 3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）★ D．实际价格28.578万元，名义价格30万元

4．采用比较法求得的价格通常称为(B)●B.比准价格 5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B) ●B.政府指导价

6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。●B．标价 7．下列价格阐述正确的是：（B）★B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值

8．投资价值评估时所采用的折现率为：（B）★B．最低收益率 9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（C）★

C.开发商对未来预期看好 10．成本租金不包括下列项目中:（D）● D.保险费

第三章 房地产估价原则

1．把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（A）原则● A．合法 2．在同一个估价机构，在同一个城市，同一估价目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，这符合（C）原则●

C．替代 3．如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（B）原则●B．公平

4．适合原理可以帮助我们确定房地产的（B）●B．最佳集约度 5．当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（A）★

A．保持现状 6．在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为

（B）B．过去 7．在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（A）● A．估价时点为现在，估价对象为未来状况

8．城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：(C)C．商业 9．均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（A）●A．最佳集约度和规模

第四章 市场比较法

1．市场比较法的理论依据是（A）● A、替代原理

2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（C）修正★ C、房地产状况

3．市场比较法的适用条件是（B）●

B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易

4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（D）☆ D、三个以上、十个以下

5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（C）☆C、正常价格 6．经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（B）● B、交易时点的价格

7．经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（D）● D、与估价对象的房地产状况相同的价格

8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（B）状况为基准（通常设定100）的☆ B、估价对象房地产

9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（C）状况为基准（通常设定（100）的●

C、标准房地产 10．某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ D ）D、2427元/平方米 第五章. 成本法

1．成本法中的“开发利润”是指（C）★C、开发商所能获得的平均利润 2．投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（B）● B、土地取得成本+开发成本+管理费用

3．“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（A）● A、直接成本利润率

4．利用成本法所得到的评估价格称为（B）☆ B、积算价格

5．重新购建价格是假设在（D）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价 对 象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和 D、估价时点

6．通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（B）★ B、前者较高 7．成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（B）☆ B、经济寿命

8．直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（D）的比率● D、重新购建价格

9．某住宅，在取得土地使用权（70年）的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（C）● C、60年

10．某办公楼建造期3年，在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年），建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（B）●B、45年 11．某商业房地产，在取得土地使用权（40年）的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（D）☆ D、37年

12．某办公楼，在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年），建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（B）☆ B、43年 13．经租房产根据房屋结构可分为（C）● C、4类7等

14．房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（C）☆ C、5类

15．根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（ B）★B、五、四成

第六章 收益法

1.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（C）的现值之和。☆C.净收益

2.收益法适用于（B）房地产的估价。●B.商业 3.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（ A）。●A.类似写字楼的客观收益

4.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（A）。●A．越低 5.资本化率=（D ）+投资风险等补偿。● D.安全利率

6.剩余技术是依据（D ）价格。● D.房地收益单独求取土地或建筑物

7.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（C）万元。★ C.828.25

8.某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为（A ）%。● A.10.6

9.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（C ）万元。★ C.460

10.采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（B）宗以上的类似房地产案例。● B.3

11.有两宗房地产，A房地产使用年限40年，单价为96元/平方米；B房地产使用年限70年，单价为100元/平方米，资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为（A ）。★ A. A单价高于B单价

第七章 假设开发法

1．假设开发法的理论依据是（ C）● C、预期原理 2．假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（ A）● A、开发完成时的房地产状况的价值

3．假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（ C）★ C、销售税费

第八章 长期趋势法

1．直线趋势法要求房地产的价格时间序列（B ）●B、大致在一条直线上 2．直线趋势法中的a、b是由（A）决定的★A、房地产历史价格数据

3．平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期增减量（B ）● B、大致相同 4．平均发展速度法要求房地产价格时间序列的逐期上升或下降的幅度（B）● B、大致相同

5．直线趋势法公式Y=a＋bX中，X表示（D ）● D、时间

第九章 地价评估

1.在路线价估价法中，（ A）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其它修正。☆ A.一面临街矩形地

2.路线价法估价的第三个步骤是（C ）。●C.选取标准宗地

3.路线价法的特别适用于（ B）需要在大范围内对大量土地进行的估价。● B.土地课税

4.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（ B）。★ B.70

5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（B ）米。★B.40 6.基准地价评估的第二个步骤是（C ）。●C.划分地价区段

7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（A）在其基准日期的值调整为估价时点的值。A.基准地价

8.按（C）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单一的办公楼。☆

C.建筑面积

第十章房地产价格的影响因素分析

1.房地产价格的影响因素可分为自然因素、社会因素、（ C）和行政因素四类。● C.经济因素

2.商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和（D）。● D.临街状况 3.影响房地产价格的人口因素包括人口数量人口素质和（ A ）。● A.家庭人口规模

4.一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有（ B）的趋势。☆B.上涨 5.从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要（A ）一般物价的上涨率。● A.高于

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