日本房地产泡沫对中国的启示

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日本房地产泡沫对中国的启示

作者：温振伟 刘保满 来源：《商情》2010年第17期

[摘要]本文首先介绍的是日本90年代房地产泡沫形成的过程及原因,并通过对比分析,阐述其对政府、金融机构等如何保持中国房地产健康稳定发展的启示。 [关键词]房地产 泡沫 启示

日本经济奇迹般的高速持续增长,使日本在短短一二十年时间里成为世界上少数的经济实力强国。20世纪90年代以来出现的泡沫经济,再次引起各方的高度重视并成为热点研究的课题之一。

房地产作为中国经济的命脉,他的蓬勃发展既反映了中国改革开放三十年的伟大成就,也是中国经济得以保持强劲增长的基础保证。但与此同时民间过分的投机需求,银行无视经营风险,放宽信贷条件,增加信贷额度,加之地方政府由于“寻租”所产生的对房地产监管不利,已经部分透支了房地产业未来的发展潜力,泡沫现象已初见端倪。社会各界加强对中国房地产的监督与管理已经到了刻不容缓的地步。 一、日本房地产泡沫产生的原因 1.金融自由化与宽松的货币政策

日本之所以在70年代初期尝试金融自由化,有两方面原因:(1)日本国内金融管制过多和金融改革的相对滞后。特别是企业自有资金比率提高后,对银行的贷款需求量减少,迫使银行在业务竞争中不得不降低贷款利率。由于存款利差减少,银行收益下降,这样国内相对滞后的金融改革迫使日本金融企业到海外寻求发展。(2)1973年第一次石油危机使日本经济陷入萧条之中。为了克服萧条,政府不得不建设大量公共事业以刺激经济回升。而经济不景气导致税收不足,财政出现大幅度赤字。为了弥补赤字,从1975年起,日本每年都要发行大量国债,国债大量增加带来的结果是债券市场的急速发展。债券流通市场的利率是自由利率,高于受管制的银行利率,银行如能适当地利用自由市场利率的商品,将能增加收益。这样便有利地冲击了政府对银行利率的管制。在这种金融自由化过程中,为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定份额,大银行丝毫无节制地向土地投机融资。银行发放大量的抵押贷款,鼓动土地持有者和其他个人进行土地投机,并以他们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款让他们再去购地。如此循环,反复贷款,银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。 2.土地的投机性需求

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