余姚房地产市场及土地考察分析报告分析 - 图文

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余姚房地产市场及土地考察分析

一、余姚城市简述

1、余姚概况及经济发展情况

余姚市位于浙江省东部，东邻宁波江北、鄞州区，南靠奉化，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚距宁波国际机场和宁波北仑港40分钟车程 , 至杭州萧山机场1小时车程 ,经杭州湾跨海大桥到上海仅需2小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。

余姚总面积1501平方公里，2011年底，户籍人口101万人，人口自然增长率-0.054%。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡。6个街道为：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道。

余姚物产丰富，农业历史悠久，被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”、“中国蜜梨之乡”和“中国红枫之乡”称号。

余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列，余姚社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力分别位居全国第18位和第9位。余姚工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、机械、冶金等传统支柱产业为基础，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电动工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已遍及全市各地。

余姚名牌产品迭出，涌现了帅康、玉立吸油烟机、富达吸尘器、舜大全价饲料等中国名牌产品。

余姚是全国商贸市场大市之一。依托全国最大的塑料交易专业市场——中国塑料城，这里已成功地举办了十届中国塑料博览会（1999年——2008年）、中国小家电博览会、中国裘皮服装节、中国农业机械展览会、全国电动工具展览会等大型经贸展会活动。余姚还有全国闻名的中国轻工模具城、中国裘皮城和在建全国最大的中国有色金属城等。这些市场共同构建了余姚这个全国商贸大市。

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2008年余姚在福布斯中国大陆最佳商业城市的排行榜中名列41位，居全国县级城市第4位。

附表：余姚2011年经济发展统计表

主要指标（2011年数据） 户籍人口（万） 城市基本面 增长率 城市化率 地区GDP总额（亿元） 人均GDP（元）按常住人口计算 规模以上工业总产值（亿元） 城市经济实力 地方财政收入（亿元） 二、三产业结构 社会消费品零售总额（亿元） 人均可支配收入（元） 人均消费性支出（元） 进出口总额（亿美元） 城市开放性与发展潜力 旅游人数（万） 高校数量 高校人数（万） 固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元） 房地产开发商品房销售面积（万平米） 环境 商品房销售额（亿元） 人均居住面积（平米） 91 35.3 770 30.5 11.8% 15.7% 114 641 17.8% 余姚 101 -0.054% 55% 659 70860 1045 101 59.9:34 260 33611 19804 76 600 / / 259 80 宁波 576 0.404% 66% 6010 77983 11848 1432 55.5：40.3 2019 34058 21779 982 5288 15 19 2393 757 占比 17.5% / / 11% -9% 8.8% 7% / 12.9% -1% -9% 7.7% 11.3% / / 10.8% 10.6%

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2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划 2.1 宁波都市北部中心城规划

宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚城区、慈溪城区、姚北-周巷片区。

余慈地区应重点打造都市区的北部副中心，在余慈中心城落实生产和生活服务等副中心功能，通过三大产业基地的建设奠定先进制造业基地的地位。

核心区：在都市区核心地带形成生态“绿心”及公共职能为主的功能区，控制面积约50平方公里。核心区为生态建设模式，以交通枢纽场站为中心，适当发展文化、体育、服务等公共职能。

慈溪中心城区：慈溪的政治、经济、文化、科技、信息中心，重点发展商务、会展、咨询服务、金融信息和生活居住功能；规

划2020年中心城区达到50万人。

余姚中心城区：余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。着力打造生产资料市场群、构建中心城区商圈、创建中国优秀旅游城市，重点发展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；规划2020年中心城区达到50万人。

姚北—周巷片区：余慈中心城重要组成部分，发展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生产服务功能，建设宜居的综合新城。规划2020年人口规模35万，用地规模55平方公里。

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2.2 余姚中心城区规划

规划余姚中心城区总体上形成“三轴、三心、五片”的空间布局，体现“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升”的特点。

三轴：现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴。 三心：即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心，形成复合型城市公共中心发展态势，为余姚中心城区的发展提供强有力的集聚作用。

五片：即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片和生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。

城北片：以高铁站为核心，周围形成以铁路枢纽站为基础延伸出来的相关产业群体，其中重点突出商贸服务业的发展，并与中国塑料城区块进行道路和功能轴线上的对接，包括阳明工业区的建设。

城中片：整合原有城东新区规划，对原有模具城产销一体化产业实施退二进三，提升城东商务中心功能；在

空间塑造上连通山水廊道，建设环境独特，集商务办公、教育科研、生活居住功能为主的城东片区。

城南片：余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空间，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。

城西片：主要以余姚经济开发区西区为依托基础，向西发展形成中心城区工业集聚区，并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角和西港区形成物流园区，北部作为开发区扩容区块，重点以工业发展为主导，结合本区功能定位融合方桥区块的发展。

生态片：作为城市的绿心，以生态功能为主导，适当引入部分游憩休闲功能，营造市民休憩活动场所。

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二、余姚房地产市场简述

1、余姚房地产市场板块划分

根据余姚城市格局和房地产发展成熟度，我们将余姚市分为以下两个板块： 中心城区：环线道路内，以姚江南北两岸为主的中心城区； 城东新区：以城东路、金型路为中心的城东新区；

城东新区

（9000元/平）

中心城区

（12000-15000元/平）

备注：因近年来余姚中心城区土地供应量较少，住宅用地供应不足，而城市配套丰富，在售项目及二手房销售价格较高。城东新区因地处城市边缘，配套不足，供应量集中而售价相对较低。

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2、余姚各房产板块市场情况 2.1 中心城区房地产市场情况

余姚中心城区由姚江分隔为南北两部分，即为江北片区和江南片区： ? 江北片区

姚江以北在售的住宅楼盘基本没有，只有“君豪中心”将商业性质的土地按住宅用途功能进行设计并销售，也仅有200套房源。

楼盘名称 地理位置 占地面积 容积率 建筑面积 建筑类型 主力户型 销售价格 装修状况 总套数 已售套数 可售套数 开发商 开盘时间 君豪中心 玉立路136号 32500㎡ 4.0 130000㎡ 31F/20F 190-260㎡ 12000元/㎡ 精装修 200套 20套 180套 富达置业 2011-12 备注：中心城区住宅供应不足，“君豪中心”是商业用地，由2幢高层、1幢五星级酒店组成。其中高层规划为190-260㎡的精装公寓，明显是商业用地住宅化开发。

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? 江南片区

姚江以南在售项目较少，目前仅有姚江公馆、万达广场在售，天鹅湾、中央公馆、伊顿国际为前两年开盘项目，基本售罄。

楼盘名称 地理位置 占地面积 容积率 建筑面积 建筑类型 主力户型 销售价格 装修状况 总套数 已售套数 可售套数 开发商 开盘时间 姚江公馆 四明东路109号 30000㎡ 2.0 68727㎡ 7F/13F/18F 124-203㎡ 16800元/㎡ 毛坯 330套 6套 324套 浙江舜泉置业 2012-4-18 天鹅湾 四明东路北侧 117647㎡ 1.70 200000㎡ 5F-12F 150-250㎡ 10000 元/㎡ 毛坯 2000套 2000套 0套 绿洲房产 2009-01-01 中央公馆 四明西路与开丰路交叉口 55278㎡ 2.4 130000㎡ 11-23F 90-360㎡ 12000元/㎡ 毛坯 770套 770套 0套 正华房产 2009-12 伊顿国际 新西门路与四明西路交叉口 158666.7㎡ 2 520000㎡ 11F/18F 130-220㎡ 11000元/㎡ 毛坯 1359套 1359套 0套 伊顿房地产 2008-08-23 万达广场 开丰路与四明西路 115000㎡ 2.2 350000㎡ 17F/32F 80-150㎡ 预计15000-16000 精装（2500元/㎡） 一期300套 0套 300套 余姚万达 2012-5 7

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2.2城东新城房地产市场情况

城东新城在售楼盘较多，是目前余姚最主要的住宅供应区，

楼盘名称 地理位置 占地面积 容积率 建筑面积 建筑类型 主力户型 销售价格 装修状况 总套数 已售套数 可售套数 开发商 开盘时间 一品水岸蓝庭 文三路478号 15000㎡ 2.0 30000㎡ 高层 60-160㎡ 13000元/㎡ 精装 200套 65套 135套 一品房产 2011-6-26 万里世纪豪庭 冶山路与星光路交汇处 67999㎡ 2.5 250000㎡ 小高层、高层 103-250㎡ 待定 毛坯 1060套 0套 1060套 万里房产 待定 舜大东第 金型路501号 16000㎡ 1.30 30000㎡ 7F 104-265㎡ 14000元/㎡ 毛坯 118套 61套 57套 舜大房产 2011-5-9 舜大和园 金型路与星光路交叉口 19500㎡ 4.0 78000㎡ 24F/27F/30F 103-187㎡ 9000元/㎡ 毛坯 600套 123套 477套 舜大房产 2012-3 君悦国际花园 新建路98-6号 140000㎡ 2.5 400000㎡ 5F、18-25F 90-160㎡ 11000元/㎡ 毛坯 1638套 1604套 34套 新中宇集团 2010-11-27 东方卢浮郡 金型路与东环北路 75000㎡ 2.0 150000㎡ 11F、15F 93-166㎡ 9000元/㎡ 毛坯 1066套（一期300户） 119套 947套 东方房产 2012-4 东城名苑 望梅路以南，望湖路以北 81566㎡ 2.19 258800㎡ 12-18F 91-156㎡ 8000元/㎡ 毛坯 1418套（一期385套） 258套 1160套 赛格特 2011-11-23 华润五彩城 金型路北侧、城东路西侧 75587㎡ 2.66 201061㎡ 15F、28F 110-185㎡ 待定 毛坯 600套 0套 600套 华润置地 待定 8

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三、余姚考察地块简述

1、原“绿城”地块（世南西路、西环南路地块） ? 宗地位置及周边地块成交地价概述

该地块位于余姚城市西部，属于城西片区，东靠开丰路，南临世南西路、西邻西环南路，北接南兰江西路。地块离市政府直线距离约2公里，目前地块上有少量居民房屋，因为靠近西环南路，属于城区边缘，是目前城市发展的空白点。紧邻地块周边的安置地块和万达地块土地成交价较低，楼面价在1100-1500元/平米之间；主城区地价较贵，楼面价在4500元/平米以上，城市边缘土地成交楼面价在1100-2000元/平米之间。

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附表：地块周边土地成交价汇总表

地块名称 用地性质 用地面积 建筑面积 容积率 截止日期 成交价 楼面价 溢价率 竞得方 余姚市交通投资有汽车南站地块 居住 14183 21274 1.0～1.5 2011-11-3 6893.1 3240.1 5.54% 限公司 余姚市交通投资有汽车西站地块 居住 11962 21531 1.0～1.8 2011-11-3 10028.46 4657.55 0.72% 限公司 开丰路西侧、四明西住宅、商业 114543 路南侧地块 姚洲大桥西南侧绿住宅、商业 30809 化基地地块 金型路北侧、城东路商业、住宅 75584 西侧地块地块 南环西路南侧、凤元商业，住宅 20646 路北侧地块 谭家岭东路南侧、城商业、住宅 208385 东路东侧地块 浙江舜泉置业有限万年桥路南侧地块 住宅用地 19454 31126 ≤1.6 2010-11-24 25737.64 8268.75 - 公司 北环西路南侧地块E 住宅用地 64328 72690 1-1.13 2010-11-3 29044.09 3995.57 - 众安集团有限公司 437608 1.8-2.1 2011-1-30 80332.55 1835.72 - 保利置业有限公司 55744 ≤2.7 2011-4-26 6224.97 1116.7 0.00% 有限公司 201053 1.0～2.66 2011-9-16 40021.73 1990.6 0.00% 司.华润置地 宁波浙商壹号实业49295 1.0～1.6 2011-9-16 24308.56 4931.22 0.00% 限公司 超智资源有限公251994 1.0～2.2 2011-10-9 36767.34 1459.05 0.00% 股份有限公司 余姚市交通投资有大连万达商业地产北环西路南侧地块F 住宅用地 48615 54934 1-1.13 2010-11-3 21949.82 3995.6 - 众安集团有限公司 北环西路南侧地块D 住宅用地 63529 71787 1-1.13 2010-11-3 28683.49 3995.6 - 众安集团有限公司 北环西路南侧地块C 住宅用地 58691 66320 1-1.13 2010-11-3 26499.14 3995.6 - 众安集团有限公司

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? 宗地分块及技术指标简述

该地块由6块住宅用地和1块医疗用地、1块商业用地、1块教育用地共同组成。其中医疗用地规划为医院，由政府投资，在建中。6块住宅用地中有2块目前达到挂牌出让条件,其他地块尚需要进行拆迁。

西环南路 南兰江西路 开丰路 1号地块 兰馨路 2号地块 三凤路 4号地块 规划道路 中心 / 幼儿 园 6号地块 邻里 规划医院 （在建中） 3号地块 5号地块 世南西路 ? 2号地块规划指标

占地面积：46415㎡（约69.2亩） 容 积 率：≦2.5 建筑密度：≦25% 绿 地 率：≧35% 建筑高度：≦100米

户型配比：小于90㎡户型≧20% ? 3号地块规划指标

占地面积：29024㎡（约43.5亩） 容 积 率：≦2.2 建筑密度：≦30% 绿 地 率：≧35% 建筑高度：≦80米

户型配比：小于90㎡户型≧20%

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? 地块出让价格

在与余姚规划局吴局的沟通过程中了解到政府对该幅地块的出让价格预期在800万元/亩左右，如按容积率2.5测算，楼面地价约在4800元/平米。

? 地块周边高档小区二手房价格调研

地块周边的高档社区主要集中在四明西路沿线，浙江省一级重点中学“余姚中学”就位于四明西路，四明西路沿线及市区高档社区二手房挂牌价格如下：

社区名称 地理位置 建筑类型 装修状况 中央公馆 四明西路、开丰路 小高层、高层 毛坯 名仕花园 四明西路南侧 小高层 毛坯 13000-14000元/㎡ 伊顿国际 四明西路南侧 小高层 毛坯 13000-16000元/㎡ 锦江华园 长安路 小高层、高层 毛坯 12000-16000元/㎡ 二手房价格 14000-17000元/㎡ 小区照片 备注：锦江华园是城西片区主城区08年项目，能代表主城区次新房二手房挂牌价格。

? 地块周边普通小区二手房价格调研

靠近地块周边的普通小区以安置房和旧商品房小区为主，地块周边及四明西路沿线普通小区二手房挂牌价格如下：

社区名称 地理位置 建筑类型 装修状况 二手房价格 兰墅公寓 开丰路西 多层 毛坯 10000元/㎡ 四明公寓 四明西路北侧 多层 毛坯 江南新城 新西门路 多层 装修 佳汇景苑 四明西路、俞家桥路 多层 毛坯 10000-11000元/㎡ 9000-10000元/㎡ 10500-12000元/㎡ 备注：地块周边普通小区为早期商品房，因年限较久，二手房挂牌价格较低。

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? 地块价值初步研判

原“绿城地块”地处余姚市区，环线以内，距离市政府2公里，处于城市发展的空白区。由于余姚市区土地供应量较少，销售价格较高，且客户需求相对较多，项目具备初步的可开发基础。

由于余姚市属于宁波，且严格执行限购政策，余姚人民富裕，多有房产，因此目前余姚楼市销售相对疲软，成交不旺，价格有所下降。限购政策将成为项目开发的重要威胁。

同时，余姚城市规模较小，商业、医疗、教育资源相对集中，居民地域情结重，让处于城市发展空白点的项目面临一定的开发挑战。

综合评价该地块，我们认为该地块具备开发获利的基础条件，但在限购政策和地域情结等不可控因素的影响下，如果不能很好的控制开发成本，将会影响项目盈利能力，尤其是土地价格成为制约项目盈利的关键。

2、朗霞街道商务核心区地块

? 宗地位置及周边地块成交地价概述

宗地位于规划中的姚北新城朗霞街道，姚北新城规划由慈溪的周巷、余姚的朗霞和低塘三个街道组成，现有人口33万，区域主要有余姚工业园区、中国裘皮城等专业市场。

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今年3月朗霞街道成交的5幅地块均为余姚工业园开发建设投资有限公司自己摘牌，用于融资目的。楼面价相对较低，在800元/平米左右。万基、帅康也是宁波当地企业，在朗霞街道的储备地块在2100元/平米左右。

地块名称 朗霞街道经一路西侧地块 朗霞街道经二路西侧地块 朗霞街道纬十路南侧经六路东侧1号地块 朗霞街道经六路东侧地块 朗霞街道纬十路南侧经六路东侧2号地块 朗霞街道天华村公园东首地块 余姚工业园区纬八路南侧经五路东侧地块 余姚工业园区经三路西侧地块 住宅 49929 99858 1.8-2 2010-9-30 21494.43 2152.5 - 住宅 66239 132478 1.8～2.0 2011-7-1 29012.68 2190 4.29% 发有限公司 宁波帅康房地产开发有限公司 居住、商业 4544 9269 ≤2.04 2011-9-26 1383.65 1492.65 - 限公司 宁波万基房地产开居住 16507 33014 1.5～2.0 2012-3-15 2451.29 742.5 0.00% 住宅、商业 13210 26420 1.5～2.0 2012-3-15 2159.84 817.5 0.00% 居住 76519 168341 1.8～2.2 2012-3-15 12625.63 750 0.00% 居住 21333 42666 1.5～2.0 2012-3-15 3487.95 817.5 0.00% 建设投资有限公司 余姚工业园区开发建设投资有限公司 余姚工业园区开发建设投资有限公司 余姚工业园区开发建设投资有限公司 绍兴嘉利珂置业有住宅、商业 6298 12596 1.5～2.0 2012-3-15 3778.8 3000 0.00% 建设投资有限公司 余姚工业园区开发用地性质 用地面积 建筑面积 容积率 截止日期 成交价 楼面价 溢价率 竞得方 余姚工业园区开发

? 宗地开发要求及技术指标简述

朗霞街道商务核心区地块占地面积450亩，约30万平方米。450亩土地中，300亩是化纤厂，待拆迁，计划2013年底可移交管委会，另外150亩可挂牌出让。地块南面的300多亩住宅用地可在2年内挂牌出让。

该地块是姚北新城朗霞街道2400亩用地中的首批启动区。土地性质为商业或商住混合用地，余姚工业园区管委会徐主任要求以发展大型商业综合体项目为主，能带动朗霞街道商务中心的启动和发展，要求发展：大型商场、总部基地、酒店及休闲娱乐设施为主，可以适当配置商住物业。目前用地指标尚未具体设定，可以根据提出的方案尽量满足拿地方的要求。

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? 地块出让价格预期

余姚工业园区管委会徐主任介绍，朗霞街道目前的工业和住宅用地出让价格基本都在350万元/亩。如按容积率2.0测算，楼面地价约在2625元/平米。

? 周边乡镇经济、人口市场调研

地块周边主要有朗霞街道、低塘街道和周巷街道，各乡镇经济、人口如下： 街道名称 辖区面积 总人口 常驻人口 经济总量 工业总产值 财政总收入 财政预算收入 地理距离 居住现状 商业现状

? 地块价值初步研判

由朗霞街道、低塘街道和周巷街道共同发展的“姚北新城”尚处于规划之中，规划用地4000亩，其中朗霞街道规划用地就有2400亩之多。

目前朗霞街道、低塘街道和周巷街道三个街道的常住人口累计只有33万人。居民大部分居住在自建房屋之中，分布较为分散，且各个街道均有自己的老镇沿街商业。

朗霞街道商务核心区拟采取“先做商业聚集人流，后做住宅提升价值”的开发思路将面临较大的困难。商务核心区的商场、酒店、总部基地及休闲娱乐设施能否吸引街道居民消费还有待论证。

同时，450亩纯商业用地，按照2.0的容积率就有60万平方米的商业体量，

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朗霞街道 43.88 89574 42417 228 206 8.0 5.4 4公里 农民房 低塘街道 43.32 85277 43777 180 164 5.1 4.55 1公里 农民房 周巷街道 75.4 156000 94500 346 311 7.2 5.94 1公里 农民房 合计 162.6 330851 180694 754 681 20.3 15.89 - - - 镇区沿街商业 镇区沿街商业 镇区沿街商业

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