万科规划设计审图要点与流程制度

规划设计管理制度

一、集团规划设计评审会管理办法 二、万科住宅统一设计要求规范

三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法 四、集团单体确认管理办法 五、规划设计过程控制程序 六、设计管理程序

七、设计前期阶段作业指引 八、实施方案设计作业指引 九、施工图设计阶段作业指引 十、建筑施工现场配合作业指引 十一、景观设计作业指引 十二、室内设计管理程序 十三、设计变更管理办法

一、集团规划设计评审会管理办法

1、 目的

为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科集团规划设计管理流程与成果标准》（以下简称《流程和标准》）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。

2、 主管部门

集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作；

3、时间计划

评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。

4、 评审文件汇编应包括以下内容： （1）

《项目可行性研究报告》

其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准”完成；

（2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11）

项目设计工作控制性计划

集团规划设计部对设计工作总体计划的意见 集团规划设计部对设计前期工作结论的意见 概念设计方案任务书

详《流程和标准》第23页条文1.1； 概念设计方案文本

详《流程和标准》第24页条文2. 《项目设计指导书》

详《流程和标准》第27页条文3. 规划方案设计招标书 规划方案设计任务书

详《流程和标准》第41页条文1.1 规划方案设计文本

详《流程和标准》第41页条文1.1.5 规划方案分析表 详附件一

5、文件审核

集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。

6、 会议组织

会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。

7、 评审会投票人员组成

集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（届时由集团规划设计部确定）。

8、 评审会议程： （1） （2）

整体时间安排视项目复杂程度而定，委托项目以不超过6个小时为宜，投标项目以不超过9个小时为宜； 评审会具体安排： ①

由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对《规划设计工作指导书》进行讲解，重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成

本方面的分析结论，和设计工程部门的前期研究成果,以不超过60分钟为宜;（此时投标单位应不在会场） ② ③

项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑,以不超过15分钟为宜;

投标单位分别介绍方案, 并向评审团答疑,每家时间以不超过40分钟为宜(其它投标单位应不在会场)，如果是委托一家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长; ④ ⑤

9、 评审会组织安排注意事项 （1）

会前：

① 准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁

夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板 ② 如果是视频会议，应与对方同步调试；

③ 准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第四条）、会议

议程、选票（详附件二）。每一位投票人员应有以上所有文件； ④ 根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；

（2）

会议用饮料,食品的服务安排： ① 会场上应备有饮用水、水果及点心； ② 应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水； ③ 长时间的评审会应安排好工作餐事宜；

（3） （4）

会议进行过程中

开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律： ① 与会者应关闭手机以保证会场安静；

② 投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情况

下，可安排休息室供投标单位等待使用；

③ 投标单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的

限制。

应留出适当休息时间，以每60分钟休息10分钟为宜；

评审团以记名投票的方式从投标方案中选出2-3个优选方案;如果是委托设计,可以只选一家;

评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论,由会议组织者形成评审结论，时间以不超过60分钟为宜。

10、 会议纪要

由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结果、方案简评和会议结论。

11、 会议结论

会议结论以如下方式给出：

① 同意XX方案，建议增加XX内容，在XX方面应予注意；

② 倾向通过XX方案（可以有一个以上），应在XX方面改进后再确认规划思

路，不需另行开会；

③ 各方案均难满足要求，须在XX方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开

评审会。

会议纪要应由规划设计部在会议结束后3天内发文给项目操作公司，并抄送集团领导和各与会人员。评审会后会议纪要作为资料存档。 附件：

附件1 ：规划方案分析表－户型配比部分 附件2：规划方案分析表－经济技术指标部分 附件3：规划方案分析表－设计成果部分

附录A 集团规划设计评审会管理办法

附件1 ：规划方案分析表－户型配比部分

设计单位名称：

（注：应把我司在任务书中的户型配比要求与设计单位成果列出）

附录A 集团规划设计评审会管理办法

附件2：规划方案分析表－经济技术指标部分

附录A 集团规划设计评审会管理办法

附录A 集团规划设计评审会管理办法

附件3：规划方案分析表－设计成果部分

附录A 集团规划设计评审会管理办法

备注：单位名称下表格内划：√ 或 X

二、万科住宅统一设计要求规范 前言

1、目的

（1）方便一线公司确定审查图纸之审查要点；

（2） 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质； （3） 为设计部设计人员提供技术流程指导。

2、形式

（1） 住宅设计统一技术措施 （2） 图纸编制深度统一技术措施 （3） 重点部位营造作法 （4） 典型构造节点

3、适用范围

（1） 本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；

（2）本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范； （3）《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。

4、实施

本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。

5、编制单位 集团设计工程部

第一部分 住宅设计统一技术措施

1. 总平面设计 （1） 间距

建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。

（2）消防

① 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。 ② 登高面

Ⅰ 登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。

Ⅱ当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。

Ⅲ 消防车道

Ⅳ 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。

Ⅴ 消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。 Ⅵ 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。 Ⅶ消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％。 Ⅷ 消防车道距建筑物距离宜≮5m。

Ⅸ 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。 Ⅹ 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。

（3）流线设计

住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。

（4）附属用房

① 总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。

② 应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。

③ 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。

（5）摩托车、自行车存放

① 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。 ② 出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。

2. 单元户型设计

（1） 单元户型基本设计要求

① 层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。

②厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。

③ 起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。

④ 平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽），凹槽的深宽比不应大于4。

⑤ 避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。 ⑥ 复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。

⑦ 户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加

宽至1100。

⑧ 户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。

⑨ 门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。 ⑩北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。

（11）设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。

（12） 严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于25。

（2） 玄关

① 玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500。

② 户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。

（3）厨房

① 中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m, 双排布置时净宽不宜小于2.2m。

② 橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在2000－3000之间，吊柜进深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。（厨房具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》） 厨房主要设备尺寸表

设备名称 长（mm） 宽（mm） 高（mm） 灶台 800 500-550 650-700 洗涤台 900-1200 500-550 800 操作台 400-1200 500-550 800

吊柜 普通 400-1200 300-350 ≮500 调料 400-1200 300-350 350-400

抽油烟机 800 300-350 根据油烟机型配合确定

③冰箱位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。

④ 如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。 ⑤ 洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。 ⑥ 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。 ⑦ 吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

⑧ 厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。（排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计――9.油烟机” ）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。 ⑨ 北方地区厨房应进行采暖设计。

⑩ 设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。

⑾ 厨房楼面结构板未降板时应设门槛。

⑿ 厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250×450；无百页者，门下空隙不应小于25。

（4） 卫生间

① 当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。

② 卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。

③ 应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。 ④ 卫生间设施（卫生间具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》） Ⅰ 公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150； Ⅱ主人卫生间台面宽度宜560－600，长度不小于900，高度850； Ⅲ台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200； Ⅳ毛巾架距地1200；避免与插座位置矛盾； Ⅴ 坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。

⑤ 淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900；淋浴开关距地1000－1200，淋浴喷头由距地1680－1880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。

⑥ 浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。

⑦普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。 ⑧ 不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。

⑨ 排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。 ⑩大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。 ⑾ 暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。 成品排风道选用表 层数 尺寸

≤6 360×200或380×240或430×290 7－9 500×300或550×350 10－30 600×300或650×350 注：

1. 高层排风道宜采用“主－次－主”变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。

2．高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。

⑿ 当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。

⒀ 复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。 ⒁ 卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。 ⒂ 卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。 ⒃ 卫生间结构宜沉板50－100；未降板的卫生间应设门槛。 ⒄ 卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

⒅ 管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。 ⑼ 插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。

⒇ 北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。

（21） 室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。

（5） 阳台

① 非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。

② 当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。

③进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。

④ 阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。 ⑤ 观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。

⑥ 顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。 ⑦ 北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。

⑧ 阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。

⑨阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。

⑩ 各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。 ⑾ 阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。 ⑿高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。

（6） 门

①门洞口宜按如下尺寸设计:

入户门1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外樘； 卧室门 900x2100，位于门洞中樘；

厨房门 800x2100，位于门洞内樘；门下方宜设250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。

卫生间门 750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。

佣人房门 800x2100，位于门洞中樘； 门碰距地100。

② 门垛尺寸不小于50 ,且做构造柱加固。（施工时注意不要遗漏） 外檐门应外开以防风。

住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。

（7）窗

① 凸窗窗台高宜400－450，进深500。

② 距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。

③ 窗楣应设滴水槽。

④ 凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设﹥100高混凝土止水坎（详第四部分节点详图）。 ⑤ 厨卫窗台宜900高，窗上部应设400－450高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心距地2000的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。

⑥ 厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

⑦ 开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。

⑧ 未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。

⑨ 两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。

⑩ 窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。

⑾ 窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6㎡；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。

⑿ 北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。 ⒀ 位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。

（8）空调

① 采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。 ② 空调机位

空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）； 不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置； 位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位； 如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。

③ 室外机位下皮距地宜1600（双机1000）。 常用分体空调室内、室外机参考尺寸 型号 室内机 室外机 长 高 厚 长 高 厚

1匹 800 250 180 800 560 240 1.5匹 900 280 180 800 560 240 2匹 1150 320 200 850 880 350 2.5匹 1200 350 200 890 900 350

注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。 ④ 空调洞要靠近空调插座并在同一方位。（详第四部分节点详图）

⑤大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。

⑥ 普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方地区）；标准层留三通，距地1800；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。（详第四部分节点详图） ⑦ 空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。 ⑧ 北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。 ⑨低档项目宜考虑窗式空调的安装。

⑩ 阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。

（9）油烟机

厨房内应设成品排烟道，多层550x350（外围尺寸），高层 600x400。 成品排烟道选用表 层数 尺寸

≤6 500×300或550×350 7－9 560×300或610×350 10－24 700×400或750×450 25－30 800×400或850×450 注：

1. 高层排烟道应采用“主－次－主”变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统。

2．高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。 （10） 热水器

① 热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安装空间和电源插座； 厨房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度度700 ；卫生间单用，考虑6－8升，安装宽度度 500 ；排气道尺寸为∮120，排风孔中距地1700。

② 北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。

③ 热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之内，大于2米的热水管应设保温。 ④ 热水管（铝塑管）埋墙时容易被设钉枪打穿，与之相连卫生间安装 毛巾杆等配件时应注意。

⑤ 热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。

（11）插座、开关、散热器

① 插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。

② 北方地区采用集中供暖方案时，散热器的设置应与水、电专业密切配合，校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突,如将插座置于散热器的后面。

③ 可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜≥100，要考虑玄关、鞋柜的位置。 ④客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。

⑤ 网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合字台及插座设计。 ⑥ 高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。

（12） 其它

① 建、结、水、暖（空调）、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免与楼板、梁发生冲突。

② 结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如： 避免梁偏向降板房间一边而使地面出台； 避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧；

避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；

房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。 ③ 洗衣机进水龙头应采用接口式。

3． 公共空间 （1）单元入口

① 单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为1500x2300，且设闭门器，地面找1％坡坡向门外。

② 设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道，以方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运。 ③ 管道不宜集中设在单元入口处；如设置应用轻质隔板加以封堵，并在隐蔽位置设可拆卸的500×500壁板检查口。 ④单元入口处应设信报箱。

⑤ 单元入口处走道净宽不应小于1300。

⑥北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计。 ⑦ 首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料。

(2)楼梯

① 楼梯外窗宜采用推拉窗，窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏。

② 高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系。 ③ 楼梯高度

Ⅰ 多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处净高不应小于2m；

Ⅱ 梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂高度)不应小于2.20m，应特别注意长短跑楼梯的梯段净高（详第四部分详图示意）； Ⅲ计算净高时应注意预留100施工误差。

④ 与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔。

⑤ 当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时，两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室。

⑥ 高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时，不得合二为一共用门厅的同一个出口，两个安全出口应均直通室外，并且两个出口之间的距离不应小于5m。

（3）电梯

① 电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒。具体设计参下表。

住宅电梯设计参数

类别 数量(户/台) 额定容量（人） 速度（m/s） 经济级 80－100 8 1 常用级 60-80 8-18 1-1.5 舒适级 40-60 10-15 1.5-2.0 豪华级 < 40 15 > 2.0

②大于十一层的高层住宅，其电梯数不应少于2台；其中，每层住40人、层数为24层以上时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯，且至少设一部≥2.5s/m的电梯。

③消防电梯的速度V≥H/60≥1.5s/m，容量≥11人（800kg）。

④ 当层数超过25层时，电梯宜垂直分区设计（消防电梯除外）。

⑤消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接；如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。 ⑥ 电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。 ⑦ 电梯间宜自然通风采光，否则应考虑通风抽湿设施。

⑧ 电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体, 且大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。 ⑨ 速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600×600带百页窗的通气孔。 ⑩ 电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板面积的1/10，且应设排气扇。

⑾ 不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管、蒸汽管和烟道。

⑿ 电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属用房应设门槛，且水表房、垃圾房设地漏。

⒀ 电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。

⒁ 北方地区电梯机房应采暖保温，以免顶层住户屋顶结露。

（4）裙房商铺

①底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道；如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道。 ② 底商应设集中供冷，前期设计时可将平面适当分区分段设置；如条件限制采用分体空调，设计时应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。

③ 底商应设专用的货运通道；当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患

（5）．地下室、半地下室

① 层高设计：应保证管道下净高2.40m；计算净高时须预留100的设备管道安装量。

② 底层地下室地面应设置150－200宽的排水沟，间距不大于12m,沟坡度不小于0.5%；地面向排水沟找0.5%泛水；超过二层的地下室应设设计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。

③ 首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。

④应注意计算首层电梯、自动扶梯底坑处的地下室净高度，如高度小于2.2m,此处不宜设车位或布置设备。

⑤ 当地下室轮廓大于首层平面，应注意确定超出范围的地下室顶板标高；如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时，应核算地下室高度是否满足车库或设备用房要求。 ⑥ 半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300。

⑦ 位于室外的地下室顶板应做好防水、保温设计(详第四部分节点详图)；防水、保温材料应采用抗压耐磨型。

⑧ 地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按（从上到下）风道、水管（喷淋）、电气管线顺序。

⑨ 室外庭院设置在地下室顶板上，覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。

⑩当地下室上方为消防车道时，结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载。

⑾ 五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间。

（6）会所

① 会所功能设置要根据使用者的组成考虑，不应一味求全或设置华而不实的项目，应突出特点以提高利用率。（有关会所设计可参考设计工程部之《万科集团住宅会所科目配置研究报告》）

② 会所可适当增加棋牌室、乒乓球室的数量。

③ 大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。

7. 墙体

① 小型空心砌块墙体，应增加整体墙面的刚度：

Ⅰ 在墙交接处、宽度大于1.8m门窗或洞口两端等处设构造加强柱； Ⅱ 长度大于3m的实体墙应每隔3m设一道构造加强柱；

Ⅲ 外檐墙在窗下皮设100高现浇混凝土带，内配2Φ6，Φ6＠200，主筋与柱子（构造柱）甩筋焊接；

Ⅳ 内隔墙在距地面高1200处设100高现浇混凝土带，内配2Φ10，Φ4＠250，作法同外檐墙；

Ⅴ 空心砌块墙门窗固定宜局部砌实体砖墙，先立框，后砌墙。 Ⅵ 不应采用含水率大的空心砌块，避免造成墙体开裂。 ② 高层外维护墙体宜采用粘土空心砖。

③ 北方地区应注意墙体保温，特别是加强突出墙体的重点部位如凸窗上下口、空调板与墙体交接处、阁楼外墙的保温，避免产生冷桥、局部结露以及冻胀产生的水平力使墙体产生裂缝。

④ 浇注混凝土应注意密实度避免温度应力造成梁、柱、墙体交接处开裂。

⑤ 墙体保温层不宜内置；如保温层内置，表面应加设钢丝网片后再抹灰，以免墙体表面龟裂。

⑥ 墙体抹灰不宜在抹灰层表面进行胶水加轻钙粉批光处理。

⑦ 小方块形的外墙体瓷砖施工时应注意粘贴饱满避免空鼓；瓷砖勾缝要均匀密实。 ⑧ 外墙砼体螺杆洞在墙体抹灰之前要将洞填密实并作防水处理。

⑨ 进行装修前一定要将墙面潮气尽量排尽避免结露现象产生，北方地区采用电热膜采暖时应尤其注意。

⑩ 分户隔墙砌块厚度应小于200。

(8). 屋面、女儿墙、屋顶栏杆

① 上人屋面不应在防水层上直接浇筑40mm厚钢筋混凝土，或整浇后再割分仓缝，以免产生收缩裂缝并牵带防水层断裂，造成屋面渗水。（屋面作法详第三部分营造做法）

② 北方地区应注意出屋面的排气管、人孔、竖井、阁楼侧墙等处的保温，避免遗漏以造成顶层房间顶棚、阁楼侧墙结露。

③ 雨水口应根据不同的排水方式一个立管能承担的最大集水面积来设置，并应注意考虑相邻建筑排至该屋面的水量；屋面雨水口或落水管位置应与其它平面图一致。 雨水立管承担最大集水区域面积表 雨水管内径 100mm 150mm 200mm 外排水明管 150㎡ 400㎡ 800㎡ 内排水明管 120㎡ 300㎡ 600㎡

内排水暗管 100㎡ 200㎡ 400㎡

④ 每一屋面或天沟雨水管直径不宜小于100，一般设不少于2个排水口；当内排水只有一个排水口时，可在山墙上或女儿墙增设溢水口；小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管。 ⑤ 雨水管应避免曲折，当遇到建筑腰线或其他突出墙面装饰物时，雨水管应直通而不应绕行，以免堵塞和噪音。

⑥ 当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排水，不得在防火墙上开洞设排水孔道。 8.6 单向排水屋面宽度宜控制在9－12m。

⑦ 相邻屋面高差大于2 m时应设直通屋面的楼梯或上屋面的人孔、或外墙爬梯。

⑧ 种植屋面应设置人行通道，四周设围护墙及泄水管、排水沟，并严防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施。

⑨ 高层上人屋顶女儿墙净高为1200（种植屋面应特别注意）。 ⑩ 露台栏杆高度多层不应小于1050，高层为1200；垂直杆件间的净距不应大于110且不应采用横向设计；顶层阁楼住户之间必须设安全防护，分隔墙高度不小于2000。

⑾平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于300；北方地区应注意此处的保温。

(9).地下车库及汽车坡道： ① 地下车库

Ⅰ 车库净高应为2.40m；计算净高时一定要预留100的设备管道安装量。

Ⅱ 为避免车库车位实用数少于设计数,即有些车位不方便或根本无法使用，地下车库结构设计时应尽量规整，柱距满足使用要求；建议采用7500柱距。

柱间最小净距尺寸

停车类别 小轿车 中型客车

两柱间停车数 1 2 3 1 2 3(1中2小)

柱间最小净距（m） 2.4 4.7 7.0 3.1 6.4 9.3

Ⅲ 机动车与非机动车出入口应分开设置，两个出入口净距离不宜小于5m。

Ⅳ 机动车车库出入口之间的距离不应小于10m，两个汽车坡道毗邻设计时应采用防火墙隔开；设有自动灭火系统的地下车库防火分区最大允许建筑面积为4000㎡。

Ⅴ 兼做人防的地下车库，防护密闭门应避免设在车库的主入口和坡道处；通过防护单元隔墙的汽车通道宽度不应小于4000，以免造成汽车进出不便。

Ⅵ 车库照明设计应采用区域控制，车道照度宜≯25 lx，车位照度宜≯15 lx，避免浪费。 Ⅶ 设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不应< 2.2m；经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品。

Ⅷ 北方地区地下车库应进行采暖设计，避免造成冬季汽车发动困难及首层地面结露。 Ⅸ 地下车库应设计给排水以便保洁。

② 汽车坡道 Ⅰ 坡道数量：

a. 50辆以下地下车库可只设一条单车道坡道；

b. 51－100辆地下车库可只设一条双车道或二条单车道坡道；

c. 101－200辆地下车库设二条单车道坡道； d. 201－500辆地下车库设二条双车道坡道。 Ⅱ 坡道坡度

a. 直坡道起始段缓坡坡度宜为6－7％，长度3.6－6.0m； b. 中段坡度13－14％；

c. 弧线坡道起始段应采用竖曲线半径不小于22m的缓坡连接，中段坡度11－12％； d. 直段坡道横向找坡1％； e. 弧段坡道横向找坡5％。 Ⅲ 坡道宽度：

直线坡道：单车道不应小于3.6m，双车道不应小于6.6m；

曲线坡道：单车道不应小于4.5m，双车道不应小于8.5m,其中里圈不应小于4.5m，外圈不应小于4m。

④ 坡道出入口高度不小于2.4m高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过；计算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。 ⑤坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施。

⑥地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，而不应采用的水泥盖板；排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。

(10). 管道井、设备表箱

① 管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于600×1200检修门（高层为丙级防火门）或可拆卸的500×500壁板检查口。

② 采光井底层应设维修及清洁人员专用出入通道。

③ 高层住宅水、暖、强弱电等专业管线井道及设备位置，应综合考虑抄表和检修方式，结合楼、电梯间集中布置；各专业具体设计时，应密切配合，重点校对给排水、送排风、强弱电等井道及设备表箱位置，以免发生冲突：如电表箱应注意不要与消火栓发生矛盾。

④ 消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧的墙面并避免正对户门设置，当嵌入墙面为住户墙面时，消火栓应采用半暗装式，箱入墙面140厚，箱与户内之间用60厚红砖砌筑，同时注意位于楼梯休息平台处的消火栓上皮与结构梁的关系。

⑤ 人防地下室清洁区内的空调送风井应设进深不小于900的集气室，且集气室与风井之间设密闭门、防护密闭门双扇门。

⑥ 每户只应安装一个水表，否则管理困难或有违地方政策。

(11) 垃圾收集

高层每层应设垃圾间且垃圾间要设有清洁用水龙头、地漏，地面及墙面为光滑、宜清洁材料。

(12) 设备用房及设备选型

① 屋顶稳压装置应设在附属用房屋顶，避免直接设置在住户顶板上，以减少低频噪音的干扰。

② 屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号,安装在楼板上的压缩式冷水机组除机组所带的减震器外，还应做“浮筑”隔振地面，水泵应作隔振台座。

③ 发电机房应设计明沟排水，且发电机房上部房间地面应设防水层，避免因排水管堵塞或上部房间漏水造成发电机房进水。 ④ 水表房应设排水地漏和门槛。

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