2010重庆房地产年报(交响)

重庆市房地产2010年年报

2010年重庆房地产市场运行可谓是波澜起伏，在两次密集的宏观调控政策影响下，市场冷热分布十分明显，可以说政策变量在一定程度上影响了市场自2009年以来形成的自发性上升趋势，虽然房价仍然高位震荡，但成交量在受政策影响的预期变动下呈现大起大落，调控政策毋庸置疑地成为2010年重庆、乃至于全国房地产市场运行的关键词。

我们深知，宏观调控政策无法从根本上逆转房地产市场运行的长期趋势，市场自有其运行的基本规则与能量，2010年的宏观调控政策在市场运行大趋势的结构上产生了一定程度的重构，自然而然，市场趋势的表象与内涵，以及政策的取向与力度成为了我们理解2010年房地产市场、展望2011年房地产市场的关键抓手。

下面我们将从调控政策、土地要素市场、市场供给以及成交等几方面总结2010年重庆房地产市场的一些特征以及对2011年市场展望。

第一部分 政策

2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

一、国家政策

1月10日：国务院出台“国十一条”，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

1月21日：国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

3月10日：国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞

买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。

3月12日：国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月18日：国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。

3月22日：国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

4月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

4月15日：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月15日：国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

4月17日：国务院发布通知指出，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；增加住房有效供给，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度。

6月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

9月27日：中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

10月20日，国家有关部门《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》：建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。

11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

二、金融政策

1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

4月11日，中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

10月19日，中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

12月20日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是央行一个月内第三次上调存款准备金率，也是年内的第六次上调。如果不考虑此前针对部分银行的差别上调，此次上调之后，金融机构存款准备金率已高达18.5％的历史高位。

三、重庆政策

5月21日，重庆出台“渝十条”，从四个方面提出十条具体调控措施，但其中并未对二套房认定和三套房放贷作出明确规定，与北京、深圳相比温和很多。

9月16日，重庆市财政局出台主城区首次按揭购房(含改善型购房)财政补助等政策，按照政策规定，在重庆主城区首次按揭购房、并且缴纳了个人所得税的购房产权人，可根据其所缴纳的个税额度享受一定比例的购房财政补助。补贴对象为主城10区购房置业者。首次购房者最多可享受房屋总价30%的补助款。

10月底，重庆市内多家银行接口头通知——取消对首套住房贷款利率的7折优惠，首套房贷优惠利率最低按8.5折执行，全面收紧首套房的利率折扣，给购房者直接增加的成本支出相当于4次加息。

11月上旬，继中资银行大面积取消7折优惠利率房贷后，外资银行也开始跟进收紧首套房贷利率。

11月下旬，对开发商征收的土地增值税核定征收率于2011年开始上调。商品住房的土地增值税核定征收率从1%调整到5%，店铺、门面一类的商业用房核定征收率从2%提升到6%。私人转让门店、商铺等非住宅旧房，所取得的收入，需要缴纳占售价6%的土地增值税。

12月3日，重庆市政府办公厅发布关于进一步加强房地产市场调控的通知。一、努力增加保障性住房和普通商品住房供应(一)加快保障性住房建设。大力推进公共租赁住房建设，到2012年，全市建设4000万平方米公共租赁住房，(二)继续加大普通商品住房供应。二、进一步加强土地供应及监管 (一)严格执行住房建设用地供应计划。 (二)严格住房建设用地出让管理。三、严格执行差别化住房信贷政策 (一)对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。(二)各商业银行对居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)贷款购买第一套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的

1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放住房贷款。四、强化房地产行业税收管理 (一)个人购买建筑面积90平方米以下普通商品住房，且属于家庭唯一住房的，契税减按1%征收。个人购买建筑面积90―144平方米普通商品住房，且属于家庭唯一住房的，契税减按1.5%征收。个人购买住房，不符合上述规定的，不得享受减免政策，契税按3%征收。 (二)对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。个人将购买不足5年的高档住房对外销售的，按照销售收入的5%征收营业税；个人将购买不足5年的普通商品住房对外销售的，按照销售收入减去购买房屋价款后差额的5%征收营业税。 (三)加强房地产开发项目土地增值税征收管理，对销售高档住房按2%预征，对销售普通商品住房仍按1%预征。

(四)按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。 五、严厉查处违法违规行为六、积极发挥舆论引导作用.

第二部分 市场现象

一、土地市场——供应成交量大，蔡家成为热点

2010年重庆房地产市场的土地成交基本延续了2009年以来的旺市，具体体现在成交量维持高水平、单宗土地成交面积与楼面地价显著上升等方面，可以看出大型开发商信心依然坚定，呈现出大型开发商主导市场、连续滚动开发的局面。市场未来的开发量将维持在较高水平、供应充足，但同时也孕育了当调控政策深入影响购房预期时可能产生的产品滞销与资金链风险，2010年的土地市场的旺盛成交是2011年房地产市场机遇与风险的交集。

供应量最大，为327.67万㎡，北碚区的成交量也最大，为240.39万㎡。土地供应和成交主要集中在蔡家组团。

（一）、土地市场供需两旺，工业用地成交小荷初现

1、2010年土地供应及成交情况

2010年全市土地供应254宗，总面积1620.82万㎡，其中住宅用地142宗，供应面积984.29万㎡，200亩以上规模居住用地供应27宗。全市土地成交166宗，总面积1085.43万㎡，其中住宅用地成交83宗，成交面积747.74万㎡，200亩以上规模居住用地成交22宗。从具体成交数据可见居住用地成交率与工业用地呈现了完全相反的局面，大宗居住用地成交率远远大于大宗工业用地，显示出住宅开发已逐渐成熟，未来市场将有少数寡头企业主导，而工业地产开发尚处于初级阶段，未来尚有较大的市场机会。

表1-1-1 2010年土地供应与成交情况

2、重庆市2008年-2010年住宅类土地成交情况对比

表1-1-2 重庆市2008年-2010年住宅类土地成交情况

从住宅类土地成交来看，2009年成交突然放量，成交量环比增加457.65万㎡，增幅达138.76%.在经历了09年房地产市场火爆销售，大量开发商出现无房可售，无地可开发的局面，各开发商为避免此类现象再次出现，纷纷拿地储备。此火热的拿地现象延续到2010年，2010年住宅类土地成交量747.74万㎡，土地成交量与2009年成交量相差无几。土地市场持续火爆。

2010年重庆市平均单宗住宅类土地成交面积为9.01万㎡，环比增幅达29.27%，平均成交楼面价为2152.63元/㎡，环比增加25.54%.从08年至10年土地成交楼面价走势可以看出，土地楼面价呈震荡上扬

态势。其中2010年11月重庆中冶红城置业有限公司在江北铁山坪一块楼面价为8975.34元/㎡的一类居住用地、酒店旅馆业用地，该地块土地面积为35.09万㎡，建筑规模为11.59万㎡，如此大块的高价土地成交直接拉动了土地成交楼面价。平均单宗土地成交面积楼面价格的快速上升反映出土地市场门槛正在快速提高，未来实力雄厚的大开发商必然将主导土地市场，我市房地产开发结构将进一步向大开发商倾斜。 从土地成交的楼面价格来看，2010年第四季度，土地成交楼面价格较高，为3039.15元/㎡，创近三年来历史新高。第四季度成交面积也是全年最高的一个季度，为266.62万㎡。其中住宅类土地楼面均价最高的区域为北部新区高新园，楼面均价为3664.89元/㎡。

（二）、土地供应趋于集中化，供需矛盾将显现

2010年，全市住宅类土地供应热度区域在北碚区和九龙坡区，供应份额分别为26.02%和14.00%.而在渝北区供应份额由2008年的17.02%锐减到2010年的3.25%，沙坪区的供应份额也由18.34%锐减到

8.29%.土地供应大量减少直接影响到区域土地成交量，后期区域市场供应量也将逐渐减少，区域市场关系将处于一个供需紧张的态势。经开区为三年土地供应面积最少区域。区域的地域限制，注定该区可供应土地较少，从市场表现看来，该区域土地成交量也是近几年最少的区域。

表1-2-1 2008-2010年各区域住宅类土地供应变化情况

（三）、土地成交热点清晰，板块轮换态势鲜明

2010年，全市住宅类土地成交热度区域在北碚区和江北区，成交份额分别为17.07%和19.90%.而在

区为三年土地成交面积最少区域。区域的地域限制，注定该区可开发土地较少，从市场表现看来，该区域目前已出现供应不足局面。

表1-3-1 2008-2010年各区域住宅类土地成交变化情况

二、市场供应——政策引导淡旺季分化，概念产品供给坚挺

图2-1 2008-2010年重庆市供应走势

2010年，全市供应面积1432.59万㎡，同比2009年增加263.96万㎡，增长22.59%，同比2008年增加272.78万㎡，增长30.45%.2010年，全市供应套数179857套，同比2009年增加34581套，增长23.80%，同比2008年增加60606套，增长50.82%.整个市场供应走向受政策周期性影响明显，开发商随政策环境变化而调整自己的预期与供应，使得市场供应随政策周期的变化呈现了如同2008年一样的明显淡旺季特征，唯一不同之处在于2010年市场淡旺季分水岭为房地产调控政策，而08年为货币政策。

表2-1 2008-2010年重庆市各物业供应情况 单位：万㎡

2010年，洋房、别墅等高端物业占总供应的比重明显上升，从08年5.70%提升至09年的5.96%，到2010年已提升至7.12%，我们注意到同为政策敏感年份的08年和10年，高端住宅占总供给的比重均较高，而正常年份高端住宅比重下降，这种情况充分表明高端物业受政策影响小，其目标客户需求价格弹性低，对政策具有较强的抗性，因而在市场趋冷时往往能有较好的表现，成为开发商在淡季回笼资金的利器。

与此同时我们还注意到，保障性住宅占总供应比例在最近两年大幅度提高，政府对保障性住房重视度明显加大，在未来有可能影响到房地产市场现有的供给格局。

表2-2 2008-2010年各区域供应情况 单位：万㎡

2010年市场新增供应量主要集中在渝北、沙坪坝和九龙坡区三个区域，分别占了全市总供应量的17.98%,11.55%和12.42%.其中受两江新区良好的规划愿景，增强了购房者对其的偏好，渝北区新增供应增幅最为明显，由09年的12.34%拉升至2010年的17.98%.规划内的江北区新增供应量也一直维持

10.29%的高份额。同样，受西永保税区概念影响，沙坪坝区由09年的10.35%份额拉升至2010年11.55%.

图3-1 重庆市2010年成交量价走势

2010年商品房销售面积1900.23万㎡，同09年相比降幅为11.06%，销售均价为6085.32元/㎡，同09年相比增长了39.24%，成交量虽然降幅较大，但成交价格增长幅度尤为明显。

2010年重庆市商品房销售出现明显的周期性特征，成交量分布出现了明显的波峰和波谷，第一个波峰出现在4月，重庆春季房交会的举行，市场新增供应量大幅增加，受此影响，成交量大幅上升。但是，由于4月中旬国家出台该年度第一次宏观调控政策，市场信心受到打击，市场成交量大幅下降。至9月，市场信心已有恢复，加上房地产市场传统销售旺季到来，市场新增供应量大幅增加，成交量再次攀升至200万㎡以上。而9月底，国家再次出台宏观调控政策，对市场预期产生了一定影响。

从成交价格来看，2010年全市商品房销售价格一路上行，至12月重庆市成交均价竟然高达7078.89元/㎡，达到近几年以来的最高峰。从市场情况看，部分商品房成交均价过万元，如南滨路阳光100国际新城的销售均价为18000元/㎡，万科、恒大等大量精装房入市也是高价房源的主要来源，此等项目成交均价大幅上行，也刺激了市场销售价格的继续上扬。由于2010年有两个季度市场成交情况较好，开发商回笼了不少资金，这也是2010年在各类政策频繁推出但市场成交均价仍能继续上行的主要原因之一。

图3-2 2008-2010年重庆市成交情况

表3-1 重庆市2010年各物业类型成交量价表 单位：万㎡

从各物业成交的情况来看，别墅、洋房类高端产品成交量较大，同一般住宅的成交价格相比，高端住宅的成交价格较为稳定。

2010年主城区一般住宅、别墅、洋房分别成交1344.68万㎡、115.71万㎡、129.93万㎡，同比增幅为-19.89%、16.70%、79.84%；成交均价分别为5681.63元/㎡、10727.13元/㎡、7379.51元/㎡，同比增幅为41.07%、22.90%和43.16%.其中受新增供应增加的影响，别墅、洋房类成交量价增幅尤为明显。 由上述数据可见，中低端住宅价格涨幅最大，但2010年高端住宅成交在所有住宅中受四月密集调控政策影响最小，成交量同比增幅逆市出现大幅上升，由于其均价水平基数较高，高端住宅的均价绝对上涨

数值实际上也要大大高于其它住宅，体现出了很强的政策抗性。

表3-2 重庆市2010年各区域成交量价表

受区域新增供应结构影响，重庆市2010年成交量最高的区域为渝北区，共成交了287.37万㎡，占总体的15.12%.从商品房销售的区域分布来看，北部新区、渝北和江北区仍然是商品房销售主要集中的区域。 重庆于2010年6月正式挂牌成立“两江新区”，交通、税收等一系列的政策吸引更多企业入驻，对三北地区的房地产市场前景形成良好的预期，带动了这几个区域房地产市场的发展。同样地，“西永保税区”、“主城西进”也为沙坪坝和九龙坡两个区域房地产市场带来了机遇。

四、报纸广告投放——匹配高水平供应，区域特征明显

图4-1 2010年重庆市报纸媒体广告投放走势

2010年报纸广告投放金额波动较大，淡旺季区分明显。从走势图看，9月以来，报纸广告投放一直保持在较高水平。由于9月市场新增供应量骤然增大，在售项目和新亮相项目增加，受此影响，报纸广告投放量较大。至12月随着年末的到来，企业加大了对企业形象的宣传，新年贺喜不绝于耳，造成年末报纸广告投放量较大。

表4-1 2009年/2010年重庆市各区域报纸媒体广告投放情况

从各区域投放情况来看，渝北区、江北和北部新区成为报纸广告投放的重点区域。这些区域在售项目较多，而且“两江新区”挂牌后，对房地产市场有利好影响，区域内在售项目借势营销，造成广告投放量较

图4-2 2009年/2010年重庆市各媒体报纸媒体广告金额对比 单位：万元

从报纸广告份额来看，2010年商报广告所占份额明显较大，同09年所占份额相比，有了明显上升。时报的广告份额继续稳步上升，至2010年时报所占份额达19.12%。而晨报、晚报改版后，房地产报纸广告的投放份额有所下降。

第三部分 2011年市场展望

一、市场环境——基本面相对稳定，货币政策或有反复

1、经济增长将延续前期模式，房地产市场运行的基本面无显著变化产生

“十二五规划”提出“转变需求结构”，“形成消费、投资、出口协调拉动经济增长的新局面”，显然“转变发展方式”已经成为“十二五规划”的主线，但从2011年我国所处的国际背景和发展阶段来看，宏观经济仍将在2011年延续既往的发展模式，投资增长仍将在经济增长结构中占据显要的位置，房地产市场发展的基本面并不会发生根本性的变化。

2008年全球金融危机后，由于主要发达国家的经济形势发生了很大变化（比如需求疲软、经济乏力、失业加剧、美元贬值），打破了中国原有的以外需为导向的经济结构的均衡，宏观经济在未来面临很大的结构调整压力，“十二五规划”经济转型的内在逻辑就在于此。但在目前科技尚无重大突破、不能形成新的主导性比较优势产业的前提下，“转变发展方式”目前没有能够破题的地方，以经济增长为导向、以投资为

模式的基本逻辑上下波动，投资仍然是需求的主角，在各个实体行业产能过剩的背景下，各地政府对于房地产投资在投资需求中所起的重要作用不可能轻视。总体上看，2011年的宏观经济运行总体上不会出现太多的“新意”，房地产市场运行的基本面并不会发生根本性的变化。

2、通胀将周期化、复杂化变动，仍将存有一定量的房地产投资需求

通胀在2010年成为了房地产市场维持相当热度的关键因素之一，若2011年通胀现象将延续，房地产产品将不缺少相应的资金关注，需求仍将相对旺盛。我们的基本判断是，由基础农产品价格上升带动的通胀仍将在一定时期内延续，房地产产品的需求仍将保持一定的热度。

目前有两个相反的力量影响2011年的物价走势：一个是生成“通缩”的工业产能过剩；另一个是生成“通胀”的农业供给不足。由于农产品价格是“基础物价”的主要构成，所以农产品的供求状况将是决定物价走势的主导力量，换言之，2011年通胀是否延续，将主要取决于农产品的价格走势。

在全球化的背景下，虽然中国的物价水平要受到国际因素的影响（比如热钱流入、国际大宗商品价格的上涨），目前流行的看法也把中国的农产品价格上涨归咎于流动性过剩，但世界各国的经验都已证明，在虚拟经济繁荣（如股市、房市繁荣）或者投资意愿萎缩（实体经济低增长）的情况下，流动性过剩并不必然带来农产品价格上涨，“稳健”货币政策在抑制农产品价格上涨上能起的作用目前并不明朗。事实上，在2010年农产品价格上涨过程中，能源价格和人工成本上涨也是主要因素之一，特别是人工成本上涨，是长期低劳动工资的必然反弹，这些因素的影响在短期内难以被消化。也就是说，目前农产品价格上涨的压力是仍然存在的。

此外，随着城市化进程的加速，农业用地与农业劳动投入已相对以往大大减少，2010年农产品价格的大幅度上升表明，农产品供求的基本平衡已经受到了威胁，由于农产品的需求弹性很小，即使减少货币供应量也与事无补，2011年农产品价格依然会缓慢趋于上涨，由此带动物价水平继续上升，房地产产品由于有明显的抗通胀功能，其需求还是存在相当的基础的。

3、货币政策紧缩或有反复，房地产市场或出现动荡

2011年，我国的货币政策已由以前的“适度宽松”转变为“稳健”，目前大量的专家均将这个变化理解为紧缩。一般来讲，我国货币政策紧缩持续的周期至少在半年以上，随着货币政策紧缩效应的逐步体现，房地产开发企业的资金链与购房者的融资能力都将不同程度地受到影响，从历史经验来看，房地产市场热度随货币紧缩政策下降的趋势通常比较明显，因此2011年房地产市场或将随开发商资金的紧张迎来再一次波动。

政策的紧缩还存有相当的不确定性，房地产市场热度随货币紧缩政策下降的时间和空间都有可能出现反复。 首先，主要国家不断注入金融体系巨额资金，美元汇率和国际能源、原材料价格将激烈动荡，全球范围内通货紧缩和通货膨胀之间的交替震荡将加剧，通过紧缩政策抑制通货膨胀的作用的暂时的，如果2011年下半年实体经济表现不太乐观，货币政策就很难“稳健”下去，因此这次货币紧缩对房地产市场热度的影响存有不确定性。

其次，即便是货币政策保持“稳健”，但从各地政府的“十二五”经济增长目标来看，即使经济增长率放缓，但速度也将保持在8%--10%之间，这种情况下货币供应量仍将保持18%左右的增速，房地产等资产价格在货币的包围下，也将长期存在上涨压力，这是不确定性之二。

再次，我国国民收入分配中的“两级化”现象已存在一段时间，经济体系中存在有相当的存量闲置资金，这部分资金是由收入分配机制产生的，而非从银行体系中派生的，并不一定会随紧缩货币政策消失。如果随着货币紧缩房地产市场表现平淡，股市等其它资产市场也同样平淡，那么这些资金将有相当部分会仍然停留在房地产市场之中，房地产市场的热度下降就较为有限。反过来，如果房地产市场表现平淡但其它资产市场火爆，这部分资金就会抽离出房地产市场，房地产市场的热度下降就会更加明显，这是不确定性之三。

总而言之，2011年货币政策趋于紧缩，在一定程度上会使房地产市场出现降温，但由于大量不确定性因素存在，这种紧缩对房地产市场影响的时间和空间都无法有明确的定论，如果实体经济发展乐观，其它资产市场热度较高，房地产市场的紧缩效应将加剧，反之则紧缩效应有限。

4、开发资金链或将出现紧缩，市场价格或将有所松动

由于目前重庆市的开发结构已明显呈现出向大型开发企业倾斜的现象，市场主流开发商在2011年仍将具有大量的工程建设，资金占用量将维持在较高水平。虽然2011年全年的货币、信贷政策可能有反复，但2011年上半年货币紧缩的可能性是很大的，如果宏观房地产政策仍然保持高压状态，市场成交量无法出现恢复，在货币政策紧缩，房贷政策严厉的背景下，开发商的资金压力将越来越紧张，迫于资金压力，开发商为回笼资金，商品房销售价位将可能会有所波动。

二、市场供求相对正常，大幅起落几无可能

1、市场供应将处于高水平，三北地区将继续成为主流

2010年上半年，重庆市开工量大，比去年同期增长了58.59%.按照工程周期，预计2011年第一季度市场仍将有较大的新增供应量。

在三北地区。随着两江新区“再造一个重庆工业”的战略启动，未来十年，1200平方公里的两江新区的工业总产值就要突破1万亿。随着一大批企业入驻两江新区，工业厂房将成为三北地区又一个新的巨大商机。

2、市场成交量价较为稳定，较难出现暴涨和暴跌现象

在国家严控房地产市场的大环境下，成交价格保持平稳的可能性较大。2011年重庆的整体房价有上涨压力，但幅度较小，市场整体运行将较为平稳，并不会出现大涨或大跌的局面。根据房地产成交价格和成交量的关系，2011年重庆的成交量也将呈平稳态势。只要国家房地产市场调控措施不放松，房地产市场就会进入一个比较稳定的平静期，房价就会进入一个稳定的时期，这也达到国家对于房地产调控的主要目的。对于房地产开发企业而言，如不能适时调整发展战略，后期所面对的调控压力非常大，因此，在基于以上形势的判断下，快速调整自身发展战略。主动配合政府的宏观调控才是上上之策。

三、产品市场将有分化，需求结构或将转型

1、高端产品应明显强于市场平均水平

从2010年1-12月各种物业类型的成交情况来看，高端住宅成交量增幅明显，成交价格对政策的抗性表现继续良好。

由于高端住宅目标客户所针对的是少数高收入阶层，作为社会中坚力量，丰厚的收入和对未来良好的预期，使得这部分客户对产品品质、生活环境等有着超过一般标准的要求，对销售价格并不十分敏感。在国家进行调控的大环境下，针对高端产品调整契税等一系列措施并不能真正打击目标客户，高端产品所占有的稀缺资源是吸引这部分客户的主要原因。因此，在调控中，高端产品对政策的抗性较强。

2、保障型住宅供给增加，中低端市场需求结构或将变化

就重庆房地产市场而言，一系列保障性住房建设，使得中低端购房者对未来住房保障预期增强，这将在一定程度上对中低端住宅的需求形成分流。

从市场情况来看，目前，中小开发企业就保障型住宅对中低端市场的影响认识不足，在中低端市场上盲目的提高价格，将造成销售量的大幅降低，形成资金压力。预计2011年一季度，这种状态仍将持续，中低端产品销售速度将慢于高端产品。

由于中小开发企业的压力日益突出，为缓解压力，中小型开发企业应从价格定位、品质等方面和保障性住房形成差异化，提高产品的性价比，抢夺中低端市场。

由于国家不断出台的政策主要针对住宅产品，对商业产品的调控是相对缺少的，商业类的地产产品在整个市场中将可能在一定程度上成为投资房产的首选产品。因此2011年商业地产的表现应该会较好。 对于重庆市场而言，随着2011年商圈扩容和升级，商业产品的新增供应量也较大，这也在一定程度上保证了商业类产品的发展。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/krei.html