第九章 假设开发法及其应用

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颜色选择： 字体大小： 大 中 小 隐藏所有答案 一、单项选择题

1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。

A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材P320。

3、测算（ ）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A、待开房地产最高费用 B、待开房地产预期利润 C、待开房地产最高价格 D、待开房地产最优资源

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P321。

4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（ ）万元。 A、572.21 B、765.85 C、791.24 D、912.62

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【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.235万。参见教材323。

5、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（ ）。

A、估算后续开发经营期

B、估算后续开发的各项支出、收入

C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D、估算投资利息和开发利润

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【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。参见教材P323。 6、假设开发法的估价前提不包括下列（ ）。 A、业主自行开发

B、自愿转让开发 C、被迫转让 开发 D、被迫开发

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。参见教材P324。

7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（ ）年。 A、1 B、1.5 C、2 D、2.5

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间。正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，说明花了1.5年时间，只干了1年的工程进度。正常建设期为3年，还剩2年的后续建设期。由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续还需要正常期限0.5年，总后续建设期2.5年。参见教材P324。

8、在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列（ ）。 A、坐落 B、面积 C、容积率 D、开发程度

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【答案解析】 本题考查的是最佳开发经营方式的选取。选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。参见教材P325。 9、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（ ）。 A、续建利润 B、管理费用 C、销售费用 D、投资利息

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【答案解析】 本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在求取在建工程价值时，需要减去续建利润。求取旧房价值时，不需要考虑此项内容。参见教材P328。

10、未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（ ）评估。 A、收益法 B、比较法 C、成本法 D、长期趋势法

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【答案解析】 本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。参见教材P329。

11、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。

A、未知、需要求取的待开发房地产的价值 B、投资者购买待开发房地产应负担的税费 C、销售税费

D、开发成本、管理费用和销售费用 【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

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【答案解析】 本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。参见教材P331。

12、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建

成销售的，通常是预测（ ）房地产市场状况下的价值。 A、未来开发完成之时的 B、购买待开发房地产时的 C、建设期间的某个时间 D、全部租售出去时的

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【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。参见教材P332。

13、在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。 A、比较法 B、收益法 C、成本法 D、路线价法

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10525779,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材P332。 二、多项选择题

1、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。 A、征收补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、改变用途房地产估价 E、房屋抵押估价

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材P320。

2、下列关于假设开发法的表述中，正确的是（ ）。 A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用

C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E、假设开发法也称为剩余法

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。所以C选项错误。参见教材P321。 3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）。

A、房地产具有开发或再开发潜力 B、将预期原理作为理论依据

C、正确判断了房地产的最佳开发方式 D、正确量化了已经获得的收益和风险 E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值 【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），（2）是否根据当地房地产市场状况，正确地预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P322。

4、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。

A、静态分析法 B、动态分析法 C、成本法

D、比较法 E、总和法

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【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。参见教材P323。

5、动态分析法具体需要做到下列（ ），才能保证估价结果的准确性。

A、后续开发经营期究竟多长要预测准确 B、各项支出、收入在何时发生要预测准确 C、各项支出、收入发生的金额要预测准确 D、销售期多长要预测准确 E、运营期多长要预测准确

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【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：（1）后续开发经营期究竟多长要预测准确；（2）各项收入、支出在何时发生要预测准确；（3）各项收入、支出发生的金额要预测准确。参见教材P324。 6、下列关于开发经营期的描述正确的是（ ）。 A、建设期又可分为前期和建造期

B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠 C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠 D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠 E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日 【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】

【加入题库收藏夹】 【加入题库打印收藏夹】 【答疑编号10525799,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。在预售情形下，建设期和销售期有重叠。参见教材P330。 7、房地产的开发经营期可分为（ ）。 A、前期 B、建设期 C、经营期

D、销售期 E、预售期

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【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。开发经营期可分为建设期和经营期。参见教材P330。

8、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是（ ）。

A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】

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10525803,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日；销售期为2011年4月18日到2012年4月18日。参见教材P332。 三、判断题

1、成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法的含义。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。参见教材P319。

2、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。 3、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的待开发房地产，通常不适合采用假设开发法估

价。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。参见教材P321。

4、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条

件。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；（2）是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P322。

5、在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。参见教材P323。

6、假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的静态分析法和动态分析法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的静态分析法。 对

错

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【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用动态分析法。在难以采用动态分析法的情况下，可以采用静态分析法。参见教材P324。

7、假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值＋后续必要支出。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后

的价值－后续必要支出及应得利润。参见教材P326。 8、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P329。

9、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。参见教材P330。

10、折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是折现率。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。参见教材P333。

11、折现率是在采用静态分析法时需要确定的一个重要参数。 对 错

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【隐藏答案】 【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是折现率。折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数。参见教材P333。 12、假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。 对 错

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【答案解析】 本题考查的是测算中的其他有关问题。假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。参见教材P334。 13、假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。 对 错

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

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10525831,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是假设开发法总结。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。参见教材P334。

14、运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。 对 错

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。参见教材P334。 四、简答题

1、某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土

地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

CutCopyPastePastetextBlocktagFontfaceFontSizeBoldItalicUnderlineStrikethroughFontColorBackColorRemoveformat下标上标AlignListOutdentIndentLinkUnlinkTableAbout 输入公式

【本题 5 分，建议 5 分钟内完成本题】

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【正确答案】 （1）确定估价时点。

估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。 （2）起始状态。起点——荒地；终点——五通一平熟地 设该成片荒地的总价为V：

开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6（亿元） 取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）

土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5（亿元） 投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）3-1]+5×[（1+8%）1.5-1]=0.27V+0.612（亿元）（注：理解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是3年，土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5年）

转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576（亿元）（注：只计算卖方承担的税费；）

土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75（亿元）（注：题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。）

V=9.6-0.04V-5-（0.27V+0.612）-0.576-（0.312V+0.75） V=1.641（亿元）

故：该成片荒地总价=1.641（亿元）单价=164100000/2000000=82.05元/m2。

土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5（亿元） 投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）3-1]+5×[（1+8%）1.5-1]=0.27V+0.612（亿元）（注：理解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是3年，土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5年）

转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576（亿元）（注：只计算卖方承担的税费；）

土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75（亿元）（注：题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。）

V=9.6-0.04V-5-（0.27V+0.612）-0.576-（0.312V+0.75） V=1.641（亿元）

故：该成片荒地总价=1.641（亿元）单价=164100000/2000000=82.05元/m2。

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