房地产经济学期末复习要点

房地产经济学期末复习要点

房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值影响的学科。 房地产泡沫：是指预期一致的投机行为导致房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。 住宅需求价格弹性：指住宅价格每上升或下降一个百分点所引起住宅需求量减少或增加的百分比，即住宅需求量的变动对价格变化的反应程度。

房地产经济周期：指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张与收缩，交替反复运动的过程。

房地产税收：直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。

经济适用房：指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

房地产金融：是指房地产经济活动中，通过各种金融方式，方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。

住宅需求收入弹性：是指收入每增加（减少）一个百分点，所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。 房地产投机：可以定义为从房地产市场价格的波动中获利的行为。

房地产市场：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，广义是指房地产交易或交换关系的总和。 简答

房地产的经济特性：

①空间特性：即空间的固定性和异质性

②市场特性：包括区域性，交易费用高，供给的滞后性，需求的二重性等，具有不完全竞争性质

③资产特性：主要是指房地产的价值最大和使用的耐久性，以及由此导致的房地产金融税收的重要性和房地产投机性 ④法律和制度的特性 房地产市场分类：

(1)按市场运行层析划分，中国的土地市场可以分为土地一级市场和土地二级市场

(2)按市场交易客体划分，可以分为土地市场，房产市场，房地产金融市场和房地产中介服务市场

(3)按物业类型划分，可以划分为住宅市场，商业房地产市场，工业房地产市场，特殊用途房地产市场和农业房地产市场

(4)按覆盖或影响范围划分，可分为国际性，全国性和地方性房地产市场 住宅需求弹性影响因素和弹性规律：

①人口 ②收入 ③消费者偏好 ④预期 ⑤金融因素 4.房地产收益和成本的计算方法

① 以项目的总收益减去总成本（B-C）来计算净收益，但未能考虑到不同规模间

的差异

② 用项目的预期收益现值除以预期成本现值得到益本以（B/C）益本比大于1，

表示该项目具有经济可行性

③ 测算项目的净收益率，从总收益中减去总成本得到的差再除以总承办（B-C）/C

④分别计算项目的建造及投资成本现值和运营及维护成本现值，然后从项目预期收益中扣除运营及维护成本现值（OC），再用得到的差除以建造及投资成本现值（IC），及得到项目建造及投资成本的报酬率（B-OC）/IC 5.房地产周期波动的阶段及分析

①复苏阶段 分析：交易量回升，购楼者开始增多等

②繁荣阶段 分析：开发量加大，交易量急剧上升，房价越来越高

③衰退阶段 分析：房价虽然持续上升但涨幅明显放缓，交易量明显下降 ④萧条阶段 分析：房地产价格跌势继续 6.房地产的自然特性性质

①不可移动性 即位置的固定性 ②异质性 即性能的差异性③数量有限性 即土地面积有限性 ④不可毁灭性 即存在的恒久性 7.房地产市场的特点

①区域性 ②竞争的不充分性③供给调节的滞后性 ④交易的复杂性 ⑤与金融的关联度高 ⑥政府干预性强 8.住宅供给的影响因素

①生产要素的价格 ②开发商的未来预期 ③政策因素 9.房地产金融市场的主体

房地产金融市场的主体是由与房地产有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构组织，具体包括政府银行与非银行金融机构，房地产开发企业和居民个人。

10.住宅密度对于房价的影响

一方面随着单位土地上建设住宅面积的增加，将会使用去绿化空间，需要与居民分享的公共设施，交通情况，安全情况也会有所恶化，从而降低了消费者对每套住宅的支付意愿，进而降低了每套住宅的价值

另一方面，密度越高，则相同面积土地上建筑物的数量增加，从而增加了开发总收益。

1.结合当前中国的实际，论述宏观经济调控与土地市场、房地产市场的关系？

参考答案

1、房地产业增加值占国内生产总值的比重是衡量房地产业在宏观经济中的地位的一项重要指标。

2、房地产资产占国家财富比例对一国整体经济的协调与稳定发展起着非常重要的作用。

3、房地产及相关的建筑业是吸收社会劳动力的主要产业。

4、房地产税及相关税是政府收入的主要来源，是城市基础设施和公共建设设施的重要的资金支持。

5、房地产是资金密集型产业，房地产的供需对信贷的依赖性都很强。 6、在房地产与宏观经济的联系中，房地产价格是关键的因素之一。

而土地供应则对房地产开发投资的调节功能尤为直接和显著，在中国的城市土地国有的条件下，政府供应土地的数量和质量直接影响房地产开发的规模和结构。当房地产市场投资过热时，政府可适当减少土地供应，在没有投机的情况下，可以起到降低投资、减缓经济过热的作用；当经济低迷时则可以扩大土地供应以刺激经济增长。

2.应用所学原理，并结合中国实际，论述政府能否通过土地政策来调控宏观经济？

参考答案

土地政策可以泛指为达到一定的政策目标,相关政府部门制定和实施的与土地有关的政策措施和手段。参与宏观调控的土地政策,大致包括土地规划、土地计划、土地税收政策、土地价格政策和土地区域政策等。

城市土地国家所有以及政府对农村集体土地的实际控制,使得中国政府控制着土地市场的供给面,决定了全国的土地供给(总量)以及各年度、各地区、分用途的土地供给(结构),从而对土地市场及其与宏观经济的关系产生重大影响。一方面,我们具有采用土地政策参与宏观调控的可能性,并扩大了宏观调控政策的可选择性;另一方面,对土地市场的过度干预有可能造成微观市场主体和政府行为的扭曲,造成经济效率和社会福利的损失,并导致宏观经济的不稳定。

中国的土地市场与宏观经济互为因果,地价的上涨能够带动GDP增长,因此,可以将土地政策作为宏观调控政策体系的一环,并应从法律和制度上明确赋予土地管理部门相应职能。

宏观调控中土地供给政策也许比地价政策更为有效。

3、简述四象限模型，并且利用四象限模型分析宏观变量各因素对市场住宅的影响？

参考答案：

四象限模型的关键是在理论上将住宅市场分为物业市场和资产市场两个子市场；分别用两个象限表示物业市场和资产市场，再用两个象限将这两个子市场联系起来，最终形成一个包含四个象限的市场均衡。四象限模型可以用于分析住宅市场的外生变量的变化对住宅市场的影响，并进而分析公共政策对住宅市场的影响。 （1） 经济增长的影响。经济增长，居民收入提高，对住宅的需求增加，在住宅

存量一定的情况下，房租上涨导致房价上涨，进而开发量的增加，最终导致存量的增加。

（2） 长期利率的影响。长期利率下降，房地产的预期投资风险降低导致房地产

的需求量增加，在租金不变的情况下，房价上涨，这是开发量增加，存量增加。

（3） 信贷、建设成本的影响。短期利率增加导致开发难度增加，建设成本的上

升导致新开发项目的获利降低，这是开发量会减少，存量减少，导致最终的房价上涨。

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