资产评估学

资产评估学

三、判断题

1、属于非市场价值的评估结果既适用于产权变动类资产业务，又适用于非产权变动类资产业务。（√ ）

2、用于资产评估的收益额是资产的未来收益额,而不是资产的历史收益额。（√ ） 3、资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证。（√ ） 4、若企业各项可确指资产评估值之和小于企业价值的评估值,就表明被评估企业存在经济性

贬值,即该企业的资产收益率低于企业所在行业的平均水平 。（ X ） 5、经使用单位同意，一份资产评估报告书可按多个用途使用。（ X ）

6、非市场价值就是不公平价值，因此评估人员要把资产的市场价值作为追求的目标。 （ X ） 7、折现率和资本化率从本质上讲是没有区别的。（√ ）

1、只要执行了资产评估程序就可以防范资产评估风险。（ X ）

2、我国评估界较多采用净利润作为企业的预期收益额,主要是因为净利润能够 相对客观地反映企业的实际经营业绩、更具可靠性。（ X ）

3、客户可以按照资产评估报告书揭示的评估 值对会计账目进行调整。（ X ） 4、同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。（ X ）

5、用于资产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实际收益。（√ ） 6、资产评估计划一经确定就不得改动。 （ X ）

7、评估企业价值时，对企业价值的判断，只能基于对企业存量资产运作的合理判断,而不能基于对新产权主体行为的估测。（√ ）

8、评估报告书摘要不具有法律效力，只是将评估报告书中的关键内容列示在评估报告书正文

之前,以便使有关各方了解该评估报告书提供的主要信息,方便使用者使用。（ X ）

四、简答题

1、继续使用假设在使用的过程中，必须考虑两大条件是什么？

（1）资产上有显著的剩余使用寿命，并且能够满足其所有者经营上期望的收益。这是继续使用假设最基本的前提要求。

（2）资产能否通过转换用途实现其最佳效用，转换在法律上是否允许，在经济上是否可行。

2、资产评估的目的有哪些？

（1）资产交易：单项资产交易、企业产权变动（合资经营、合作经营和企业联营；

企业合并、分设和兼并；企业发行股票；企业出售；企业租赁）、房地产交易

（2）融通资金（3）资金保全（4）资产清算（5）债务重组（6）咨询服务（7）税收 （8）国家征用土地和房产（9）我国政府对国有企业资产评估业务的要求。

3、资产评估的概念是什么？资产评估有什么特点？

答：资产评估是专业评估机构和人员，按照国家法律，法规和资产评估准则，根据特定目的，遵守评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。

其特点有：现实性；市场性；预测性；公正性；咨询性（展开）；专业性；系统性。

五、计算分析题

1、某台机床需评估。企业提供的构建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20% ；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40% ，调试费用上涨了15% 。试评估该机床原地续用的重置全价。 解：现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）

现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）

安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）

2、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求：

（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。 解： （1）计算公式为：

（2）计算过程：

前五年的租金收益分别为： R1=8（万元）

R2=8×(1+2%)=8.16（万元） R3=8×(1+2%)2=8.32（万元） R4=8×(1+2%)33=8.49（万元） R5=8×(1+2%)?=8.66（万元）

后五年的租金收益均为：R=15（万元） ，折现率为：r=10%

（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）

3、1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月构建，账面原值为 20 万元,1993 年进

行一次技术改造，改造费用(包括增加设备)为 2 万元。若定基物价指数1991 年为1.05 ，1993 年为1.20 ，1995 年为1.32 ，求该设备的重置成本。

1.321.32?2??27.34（万元） 重置成本=20?1.051.20

4、甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来5年的净利润分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200万元的水平上。该企业有一笔10万元的短期负债，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为80万元、120万元和660万元。该企业还有一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15元。目前该企业每年生产产品10万件，经分析：未来5年中，每年可以生产12万件。若折现率和资本化率均为10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 解：（1）评估技术思路

该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。 （2）计算企业整体价值

（3）计算企业各单项资产价值 ①短期负债为10万元

②单项有形资产评估值为860万 ③估算非专利技术的评估值：

15×12×（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15×12×3.7908=682.34（万元） （4）评出商誉价值

商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值—短期负债） =1778.05-（860+682.34-10） =245.71（万元）

5、现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为5年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。 年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元）

X设备的超额运营成本=36×（P/A，10%，5）=36*3.7908=136.47（万元）

练习二

四、简答题

1、资产评估在市场经济中的作用是什么？ 答：（1）为资产业务提供价值尺度

（2）价值鉴定 （3）优化资源配置

（4）促进企业帐实相符和资产完整（展开）

（5）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。

2、资产评估报告的作用是什么？

答：（1）资产评估报告是为委托方提供估价服务的渠道和形式；

（2）资产评估报告是明确委托方，受托方及有关方面责任的重要依据； （3）资产评估报告是建立评估档案，归集评估档案资料的重要来源和重要组成； （4）对资产评估报告的审核是有关管理机构完善资产评估管理的重要手段。

3、资产评估的四大假设是什么？

答：（1）交易假设是将被评估资产置于“市场交易”中，从而使评估师可以模拟市场进行评

估。

（2）公开市场假设是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，

其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。

（3）继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用、转换用途或移地继续使用。 （4）清偿假设是指由于种种原因，如企业破产，资产整体或者拆成部分被强制出售。

五、计算分析题：

1、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

解：（1）地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

（2）楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元） （3）建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）

专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元） （4）销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）

销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）

（5）利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％

（6）利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1]

＝0.1236×地价+990，000

（7）地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价

－1,650,000－0.1236×地价－9,900,000

＝21,810,000／1.2236 ＝17,824,452（元）

（8）单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）

楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）

2、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查,市场上现有的类似 生产线成本为 24 万元,年产量为 12 万件。如果规模经济指数为0.8时,求该资产的重置全价。

重置全价=24*（8/12）*0.8=17.35 （万元）

3、A企业为了整体资产转让，需要进行评估，评估基准日为2004年12月31日。预计其未来5年的预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、150万元和160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为50%，平均长期负债成本为7%，在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元，每年流动负债利息额为40万元。评估时市场平均收益率为8%，无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。A企业为正常纳税企业，且生产经营比较平稳。试运用年金法计算A企业的投资资本价值。 解：（1）计算A企业适用的折现率

①风险报酬率＝（8％－3％）×1.2＝6％ ②所有者权益要求的回报率＝6％+3％＝9％

③评估的加权平均资本成本（折现率）为：50％×7%+50％×9％＝8％ （2）计算企业年金

①计算年金现值系数

②计算年金

（3）计算评估值

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/kmtd.html