2015年中国房地产市场实际利率平稳回落
更新时间:2023-05-17 02:08:01 阅读量: 实用文档 文档下载
- 2015世界杯推荐度:
- 相关推荐
2015年中国房地产市场实际利率平稳回落
2015年中国房地产市场实际利率平稳回落
智研数据研究中心网讯:
内容提示:从产业发展角度看,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。
1、未来供给面同样趋于收缩:随着2014年开发商投资活动趋于保守,新开工收缩,我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%(对比2012年,重点城市供应较2011年持平)。
2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象:截止9月底,我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右,而2011~2012年周期,库存去化月数高点出现在2012年1月,为17.9个月,之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。
3、资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年:根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015年房价平稳。
4、2013年开始,中国房地产市场(专题阅读)逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。我们认为,未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
5、土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
6、2015年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%。
7、历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。
8、按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭
2015年中国房地产市场实际利率平稳回落
额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。
9、大重点城市数据显示,2015年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。
10、中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市(中金2.5线城市定义为,除开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014年),限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
11、房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。
12、存量住房户均超过1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。
13、国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。
14、进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径:纵览各国/地区开发商发展历程,我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。
15、开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市:基于我们详细数据挖掘结果,40个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。
16、纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国
1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则“船小好调头”,更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商,均在
2015年中国房地产市场实际利率平稳回落
行业增长空间见顶之后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公共交通、百货、电子产业等等)。
17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代。而同时,我们也看到,比如美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002年间),及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992年~2002年)出炉。
18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”:从价值链角度来讲,开发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向,就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。
19、传统大国经济体中,土地持有开发商都是以国内市场为主,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产:在大国经济体中,开发商还是以资产持有的产业发展道路为主,价值链要素更加注重土地获取,资金杠杆为土地发展服务,难以实现系统性国际化,所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看,持有大量土地的重资产型开发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择是实现降杠杆,轻资产来应对行业的波动。
20、实现国际化则需要高度的金融化,加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”:模式的另一个极端则是高度金融化,这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出,往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体),且金融业高度发展之后,其突出模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡的凯德臵地,美国的铁狮门等等。
正在阅读:
2015年中国房地产市场实际利率平稳回落05-17
光的反射折射作图专题05-30
福建省教师招聘考试小学语文历年真题(二)06-28
Origin中3y轴柱状图做法06-24
人教版化学九上第五单元课题1《质量守恒定律》(教学设计)05-28
7.1力学实验03-21
借用学生“错误”,提高数学教学效率11-09
培养初中生课堂发言积极性的策略与方法01-03
垫板冲压模具课程设计06-01
- 教学能力大赛决赛获奖-教学实施报告-(完整图文版)
- 互联网+数据中心行业分析报告
- 2017上海杨浦区高三一模数学试题及答案
- 招商部差旅接待管理制度(4-25)
- 学生游玩安全注意事项
- 学生信息管理系统(文档模板供参考)
- 叉车门架有限元分析及系统设计
- 2014帮助残疾人志愿者服务情况记录
- 叶绿体中色素的提取和分离实验
- 中国食物成分表2020年最新权威完整改进版
- 推动国土资源领域生态文明建设
- 给水管道冲洗和消毒记录
- 计算机软件专业自我评价
- 高中数学必修1-5知识点归纳
- 2018-2022年中国第五代移动通信技术(5G)产业深度分析及发展前景研究报告发展趋势(目录)
- 生产车间巡查制度
- 2018版中国光热发电行业深度研究报告目录
- (通用)2019年中考数学总复习 第一章 第四节 数的开方与二次根式课件
- 2017_2018学年高中语文第二单元第4课说数课件粤教版
- 上市新药Lumateperone(卢美哌隆)合成检索总结报告
- 国房
- 回落
- 地产市场
- 利率
- 年中
- 平稳
- 实际
- 2015
- 腹腔镜设备常见故障处理流程在手术中的应用
- 武汉理工大学研究生英语上册翻译
- 《个人理财规划》期末考试答案_2015新
- 如何获得中英文对照的专利文件
- 卫生行政许可文书样本09.1
- 基于有限元法的隧道围岩压力计算与分析方法研究 (1)
- 第五课:企业和劳动者 公司的经营教学设计
- 2014年陕西省语文中考试题
- 2013河北省第一学期毛概考试技巧重点
- 5清洁生产考试试题
- 比商业计划书高效百倍的“精益画布”实战案例
- 高中数理化生学习方法
- 电大形考社交礼仪1-3次作业
- 北京大学考研辅导班——北大外国哲学考研参考书详解
- 银行成本控制效益分析系统的总体设计(1)
- 马柯维茨均值方差模型在MATLAB与EXCEL下的实现与讨论
- 广州市调研考试数学文科
- 东南大学近代史题目
- 需要知道的医疗器械常识
- 非体外循环下冠状动脉旁路移植术的护理配合