建安地产CBD项目定位报告

地产CBD项目定位报告

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深圳(建安)集团CBD项目定位报告

2009.42

地产CBD项目定位报告

前

言

项目定位

本案思维导图

市场概述 物业发展建议 项目启动策略建议

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价格测定 预期销售节奏建议 市场概述 最新房地产政策解读 开发计划及开发进度安排 产品竞争策略 开发节奏建议

第二章

第三章

第四章

第五章

总体定位

建筑风格建议 园林风格建议 物业管理建议 园林导视建议

形象定位 客户定位 产品定位

本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论 研究建议与操作思路。4

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概述：本部分主要明确本案制定的目标，并对目

第一章前言

标的分解进行方向性的引导，接着是对本项目的 基本特征进行界定和交待。

我们的目标； 项目界定及概述。

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本案目标首要目标

能够协助开发商顺利取得本项目的开发权

重要目标

为项目的后期开发提出切实可行的指导方向

远期目标

通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌

最终目标

最终实现多方共赢的美好结局

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国内房地产一周要闻(4.4-4.10) 是寒冬？还是阳春？?房地产的明天……1、中国第一季度房地产业企业家信心指数有所上升 2、中国保障房投资力度加大 3、北京二套房贷政策有所松动 4、广州首个限价房遭遇拒收尴尬 5、北京将严查房地产项目虚假宣传等违规行为 6、重点城市房地产市场表现(1)深圳一季度销售价跌量升，二季度或将量高价稳

(2)上海二手房指数8个月来首次上扬(3)广州3月一手房交易量创近9个月新高 (4)北京高档住宅市场售价持续下跌

7、社科院专家：房价还有40%至50%的下降空间 8、社科院蓝皮书：房地产业萧条09年难改观

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本项目概况项目概述：项目处于中心二路与民田路及滨河大道交汇处。地块编号 占地面积

指标

B116-0068 7590㎡

B116-0059 21856.5㎡ —— 95236.1㎡ —— —— —— —— 会展中心 2500㎡ 100㎡

中海华庭 建筑面积 新 洲 路其中：住宅 商业 社康服务中心

cocopark

48875㎡ 46715㎡ 1790㎡ 120㎡ 150㎡

城中雅苑 老人活动站居委会 幼儿园 发展星苑 垃圾站

星河国际

益 100 ㎡ 本案 河 路—— ——

田 路

容积率

建筑限高

滨

≦6.5120m

≦4.5100m

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区域特征分布情况——中心区永远是城市的焦点实力型、大型跨国机构企 业总部、政府机构、金融、 证券类企业主要集中区域 电子、科技，商贸 集中区

本项目

中心区

华强北 金融、商贸集中区 罗湖

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区域界定 城市区位—— 一轴两区一中心，依托会展经济快速发展区域定性：一点一线统领中心区/ 会展中心作为区域商业商务辐射源点/ 中心商务办

公区定性项目发展。

北区

市级行政办 公文化中心 空间中轴线

南区

中心商务办 公区

会展 中心

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项目属性界定项目属性：本项目为福田中心区目前及今后几年唯一的在售的一手高端住宅。

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项目地块四至概述项目北面为星河国际项目，已建 高层，视野景观被阻挡

西面为发展兴苑，紧邻本项目的 为幼儿园，景观资源较好。

东面将来为酒店与写字楼项目；目 前基本为空地，视野较开阔，景观 资源一般。

项目四至

项目南面紧邻滨河大道，有一定地势 高差,景观资源较好。

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地块四至及主要经济技术指标第一阶段 项目自身情 况 第二阶段 思路探讨 制 定 实 施 计 划

第三阶段

项目启动

项目市场调研

分析调研结 果 设计整合方 案

周边项目情 况

项目模块 项目地块东西 分两块

东边地块

西边地块

东边地块由一 块菜地与已经拆 建的厂房； 西边地块为建 安集团员工宿舍 及生活小区，目 前尚有198户待 拆迁

备注：回迁的198户在本案中不做重点说明和阐述

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概述：本部分主要是基于对市场和项目情况的判

第二章项目定位

定，综合分析后对本项目进行整体的定位，从而 为后期的物业发展及启动区建议提供知道方向。

总体定位； 市场定位； 客户定位； 产品定位； 项目总体规划布局及分部份说明

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定位思考1. 区位(Step1 )- 位于深圳经济中心——福田区 - 位于深圳CBD核心区域

Step 1

2. 交通(Step2)- 紧邻深圳三横交通大动脉之一滨河大道 - 公交、出租、地铁公共交通极为便利

Title in here 区位

Title in 产品 here

3. 产品(Step3 )- 周边楼盘基本为高层大户型居多 - 产品补缺和换房购买需求成产品类型主要 考虑因素 Step 2 Step 3

※ 特征 - 项目整体启动不分期 - 地块并非熟地，还涉及拆迁安臵

Title in 交通 here

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区域定位借鉴——伦敦的CBD,地价最高的地方英国伦敦CBD 七十年代初，世界上第一个CBD出现在伦敦。 1、被称为“一平方英里”(theSquareMile)的

“金融城”(CityofLondon) 2、新兴CBD则在“金丝雀码头(CanaryWharf) 3、梅费尔(Mayfair)全球富豪的聚集地 区域面积不大的梅费尔地区，是伦敦地价最高的地

方，在这里花费300万英镑只能买到一套中型公寓。 居住在这里的人是伦敦人眼中真正上流品位的象征。 根据英国广播公司对近3年来全球生活消费指数的调 查，伦敦的消费水平一直居于首位。如果问伦敦人 哪个地区最贵，他一定想都不用想地回答是梅费尔。

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区域定位借鉴——美国的CBD,住宅和商业用房成交额占据了美国房地产的半壁江山 曼哈顿是纽约市中心部位

的岛。长20公里， 宽4公里，面积57.7平方公里。曼哈顿 CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城 (Downtown), 中城(Midtown), 著 名的街区是格林威治街和第五大街。 曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，依靠 CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形 象，曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交 额，占美国房地产市场中此类用房成交额 的40%;曼哈顿的地产估价约占纽约市地 产估价总额的53%,1969年至1983年间， 曼哈顿区地产价值增长了约58%;曼哈顿 地区经济增长量占纽约市总经济增长量的

82%。

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对于本项目区位的理解——好的区位就要做好的产品，豪宅，肯定是首选 通过对比国际大都市CBD的发展规模，深圳CBD正在努力与其看齐。 参照国际CBD的发展历程，最终区域价值将得到极大的提升，房地产价值将 成为城市的绝对领军者。

由此，我们判定本项目所在的区域在不远的将来将成为深圳土地价值最高的 区域，我们的项目定位要契合土地的价值。

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定位类比——我们的基础目标是以稀缺性为主的豪宅，但有多豪呢？我们旨在将本项目打造成为能够与全国一线城市的纯高端住宅比肩的明星项目深圳 —— 红树西岸、中信红树湾、熙园、幸福里

北京 —— SOHO北京公馆、华城水上公园、香草天空

上海 —— 汤臣一品、仁恒河滨城、尚海湾豪庭、御翠豪庭

西安 —— 融侨紫薇馨苑、广厦水岸东方、大洋时代国际

重庆 —— 海棠晓月、阳光100国际新城、廊桥水岸

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定位借鉴——精准定位，对项目后期规划设计及营销工作的开展都极为有利

SOHO北京公馆 上海汤臣一品 西安融侨紫薇馨苑

隐于城市繁华的顶级秘密公寓 外滩曼哈顿只献给巅峰世界的杰出人物 构建理想城市生活 很重庆，很生活

深圳红树西岸 重庆廊桥水岸深圳红树西岸 深圳红树西岸

地王之王，上善生活

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定位借鉴——同他们一样，我们同样占据天时和地利，人和将是需要强调补充的本项目也将比肩全国的豪宅楼盘， 他们的今天就是我们的明天

核心 区位

高品 质感

资源 丰富

纯正豪宅

舒适 度高

稀缺 度高

价格 偏高

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/khz1.html