AAA投资商铺与投资住宅的区别(转)

投资商铺与投资住宅的区别(转)

首先，商铺的投资额要比住宅大。要投资商铺，起码得准备100万左右的资金，虽说几十万的商铺也有，但选择相对较少。

其次，投资商铺要做好长期投资的准备。商业地产的资金回收是有周期的，转手需要洽谈的时间也长，不象住宅转手的速度那么快。要投资商铺，新手必须准备好短期内不动用的资金储备。

第三，商铺投资的风险比住宅高，但同时回报率也高。投资住宅最坏的结果是，如果卖不出去可以自住可以出租，且租金的水平很难对楼价造成实质性的影响。但商铺不同，租金水平的高低直接影响着物业的价值。商铺租客转换的时间会比住宅要长，一般是3-5年，租金会每年递增5-10%。目前市场认可的投资年收益率为6~8%，而广州大部分中小型投资人的收益期望值为8~10%或者更高。 第四，商业地产受经济大环境、国家政策和市场供应情况等影响较大，不象楼价可以脱离经济环境运行。投资商铺要了解清楚市政规划，商铺所在地是否会被动迁、拆迁，是否会作商业布局改造等，都很值得关注。另外要认清的一个事实是，商铺的价值会随时间流逝和周边配套升级而不断累积，越老越值钱，住宅则相反，会随楼龄增长而贬值。

第五，购买商铺的税费和住宅不同。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。

商铺地址选择有讲究

决定一个商铺是否兴旺的因素和住宅一样，地段，地段，还是地段。商铺的地段一般分三类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型中的商圈，多临近大型的住宅或就业中心区，第三类是在社区内部。

在成熟的中央商务圈投资商铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”，可谓“大树底下好乘凉”。商业繁华地段有人气聚集效应，大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应，在这里投资商铺，投资者除了掌握时机跟进外，还要明晰自己的经营思路，该“跟”时跟，该“创”时创。

在第二类地段中，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，很难说清是“先有鸡还是先有蛋”，但只要有了“鸡”和“蛋”，商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，这反过来又会使商铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区，大卖场、大型购物中心、专业市场往往是大商圈的“领头羊”，小商铺必须紧随左右，才能等着“乘轿子”。

若投资小区内的商铺则需要多加考察。一方面要看人流，另一方面要看小区的消费环境和消费习惯。“社区型”商铺的价值提升依靠的是社区配套的成熟度，面积通常比较小，投资总额较低，风险也较低。但想要获得收益需要耐得住等待，越是大型社区、发展的时间越久，随着人口日益增多、市政配套逐渐成熟等等，社区商铺的回报率也越高。

投资初哥首选小面积社区铺

合富置业商铺专家建议，为降低投资风险，不少转换投资跑道的投资客宜选择小面积商铺入手。新政后至6月中旬，广州高达7成的商铺成交个案是面积在100平方米以下的细积铺，尤其是面积在10－40平方米之间的超小面积旺铺受关注度最高。

小面积商铺单价往往很高，但由于面积不大，总价算下来不太高，是入市门槛相对较低、投资回报较高的投资笋货。现时商铺投资回报率普遍也达6－8厘，比住宅投资高的同时，也是抗通胀的投资热选，不少投资者就是在通胀预期下从住宅转向商铺投资的。另外，由于小面积商铺往往也是租赁市场最热租的铺源，因此投资者入手小面积商铺，易租也易转手，投资风险也比大面积商铺要低一些，对刚转换投资跑道的商铺投资初哥来说，比较合适。

德诚行区域总监林宁权建议，对于中小型投资者而言，社区铺是个不错的试水选择。因为以前社区只是住人的地方，大家都习惯外出消费，现在观念不同，很多社区配套非常完善，所有消费都可以在区内解决，这就为社区铺的兴旺发展提供了支持。

社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用作超市需要较大的空间外，便利店、洗衣店、面包店、美发店、小饭店等，都不需要很大的 “腹地”。这就要求，社区商铺是方方正正的店面，门面宽一点，进深别太深，7—8米为宜，

面积为50－150平方米的适用性最强。如果是大楼底层大卖场似的好大一片，经营商铺只能在里面分隔出一块一块开“店中店”，这种格局是很难吸引居民“深入”购物的，其收益也就可想而知了。

选铺秘笈

留意住宅与商铺比例

根据一般标准，新型居住区的商业配套建筑面积不少于每千人 700平方米，在待发展的新居住区，１０万—１５万人口的小区一般要规划建设一个营业面积为３万—５万平方米的商业配套。如果商铺面积超标于居住人口所需的商业面积，周边的消费力也不强，那么投资者就要冷静了。

“三分之一处的七字铺”铺位最“靓”

如果投资的小区铺是街铺，并且沿街铺较多，那么选沿街 “三分之一处”的铺位较佳。因为观察消费者的消费心理，人们会货比三家，所以头家商铺可能会被错过。而走到三分之一位置时，消费者说不定就会下决心购买东西了。此外，还可以选一种“七”字铺，即通道转角处的商铺，不仅铺面大，而且在两个方向、两条通道都能被看到，“帮衬”的人自然多，放租也会取得好价钱。 买沿街住宅改街铺

一些沿街住宅租售都没有好价钱，但若花钱改性质为商铺，那么回报可就大不一样啦。像天河东、体育西等地的小区，不少临街商铺都是由住宅改成的，可以把大房子间隔成几个铺位出租。

投资开放式小区商铺

如果小区商铺在规划设计上是开放式的，那么这种商铺不仅可以吸引区内外的消费群，收益更高，而且经营类别也可更放开，比半开放式小区商铺的局限少，投资回报当然稳定些。

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