AAA投资商铺与投资住宅的区别(转)

更新时间:2023-05-20 01:56:01 阅读量: 实用文档 文档下载

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投资商铺与投资住宅的区别(转)

首先,商铺的投资额要比住宅大。要投资商铺,起码得准备100万左右的资金,虽说几十万的商铺也有,但选择相对较少。

其次,投资商铺要做好长期投资的准备。商业地产的资金回收是有周期的,转手需要洽谈的时间也长,不象住宅转手的速度那么快。要投资商铺,新手必须准备好短期内不动用的资金储备。

第三,商铺投资的风险比住宅高,但同时回报率也高。投资住宅最坏的结果是,如果卖不出去可以自住可以出租,且租金的水平很难对楼价造成实质性的影响。但商铺不同,租金水平的高低直接影响着物业的价值。商铺租客转换的时间会比住宅要长,一般是3-5年,租金会每年递增5-10%。目前市场认可的投资年收益率为6~8%,而广州大部分中小型投资人的收益期望值为8~10%或者更高。 第四,商业地产受经济大环境、国家政策和市场供应情况等影响较大,不象楼价可以脱离经济环境运行。投资商铺要了解清楚市政规划,商铺所在地是否会被动迁、拆迁,是否会作商业布局改造等,都很值得关注。另外要认清的一个事实是,商铺的价值会随时间流逝和周边配套升级而不断累积,越老越值钱,住宅则相反,会随楼龄增长而贬值。

第五,购买商铺的税费和住宅不同。进行商铺交易,需要交纳的税费主要有:营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。

商铺地址选择有讲究

决定一个商铺是否兴旺的因素和住宅一样,地段,地段,还是地段。商铺的地段一般分三类:第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型中的商圈,多临近大型的住宅或就业中心区,第三类是在社区内部。

在成熟的中央商务圈投资商铺,投资额较大,而且不同商务圈的性质及发展程度,都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”,可谓“大树底下好乘凉”。商业繁华地段有人气聚集效应,大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应,在这里投资商铺,投资者除了掌握时机跟进外,还要明晰自己的经营思路,该“跟”时跟,该“创”时创。

在第二类地段中,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,很难说清是“先有鸡还是先有蛋”,但只要有了“鸡”和“蛋”,商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高,这反过来又会使商铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区,大卖场、大型购物中心、专业市场往往是大商圈的“领头羊”,小商铺必须紧随左右,才能等着“乘轿子”。

若投资小区内的商铺则需要多加考察。一方面要看人流,另一方面要看小区的消费环境和消费习惯。“社区型”商铺的价值提升依靠的是社区配套的成熟度,面积通常比较小,投资总额较低,风险也较低。但想要获得收益需要耐得住等待,越是大型社区、发展的时间越久,随着人口日益增多、市政配套逐渐成熟等等,社区商铺的回报率也越高。

投资初哥首选小面积社区铺

合富置业商铺专家建议,为降低投资风险,不少转换投资跑道的投资客宜选择小面积商铺入手。新政后至6月中旬,广州高达7成的商铺成交个案是面积在100平方米以下的细积铺,尤其是面积在10-40平方米之间的超小面积旺铺受关注度最高。

小面积商铺单价往往很高,但由于面积不大,总价算下来不太高,是入市门槛相对较低、投资回报较高的投资笋货。现时商铺投资回报率普遍也达6-8厘,比住宅投资高的同时,也是抗通胀的投资热选,不少投资者就是在通胀预期下从住宅转向商铺投资的。另外,由于小面积商铺往往也是租赁市场最热租的铺源,因此投资者入手小面积商铺,易租也易转手,投资风险也比大面积商铺要低一些,对刚转换投资跑道的商铺投资初哥来说,比较合适。

德诚行区域总监林宁权建议,对于中小型投资者而言,社区铺是个不错的试水选择。因为以前社区只是住人的地方,大家都习惯外出消费,现在观念不同,很多社区配套非常完善,所有消费都可以在区内解决,这就为社区铺的兴旺发展提供了支持。

社区商铺主要是面向居民生活需求的,除了用作超市需要较大的空间外,便利店、洗衣店、面包店、美发店、小饭店等,都不需要很大的 “腹地”。这就要求,社区商铺是方方正正的店面,门面宽一点,进深别太深,7—8米为宜,

面积为50-150平方米的适用性最强。如果是大楼底层大卖场似的好大一片,经营商铺只能在里面分隔出一块一块开“店中店”,这种格局是很难吸引居民“深入”购物的,其收益也就可想而知了。

选铺秘笈

留意住宅与商铺比例

根据一般标准,新型居住区的商业配套建筑面积不少于每千人 700平方米,在待发展的新居住区,10万—15万人口的小区一般要规划建设一个营业面积为3万—5万平方米的商业配套。如果商铺面积超标于居住人口所需的商业面积,周边的消费力也不强,那么投资者就要冷静了。

“三分之一处的七字铺”铺位最“靓”

如果投资的小区铺是街铺,并且沿街铺较多,那么选沿街 “三分之一处”的铺位较佳。因为观察消费者的消费心理,人们会货比三家,所以头家商铺可能会被错过。而走到三分之一位置时,消费者说不定就会下决心购买东西了。此外,还可以选一种“七”字铺,即通道转角处的商铺,不仅铺面大,而且在两个方向、两条通道都能被看到,“帮衬”的人自然多,放租也会取得好价钱。 买沿街住宅改街铺

一些沿街住宅租售都没有好价钱,但若花钱改性质为商铺,那么回报可就大不一样啦。像天河东、体育西等地的小区,不少临街商铺都是由住宅改成的,可以把大房子间隔成几个铺位出租。

投资开放式小区商铺

如果小区商铺在规划设计上是开放式的,那么这种商铺不仅可以吸引区内外的消费群,收益更高,而且经营类别也可更放开,比半开放式小区商铺的局限少,投资回报当然稳定些。

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