住宅工程质量通病防治导则监理细则

中海凯旋门花园 工程

监理实施细则 （ 工程质量通病防治 ）

内容提要： ? 专业工程特点 ? 监理工作流程

? 监理要点及工作方法、措施 ? 监理手段

? 监理工作控制目标值 ? 监理现场检查用表

项目监理机构（章）： 专业监理工程师： 总监理工程师：

日期：

细则目录

一、 专业特点 二、 监理工作流程

三、 控制要点及监理工作方法

1、 卫生间等渗漏控制要点及方法 2、 外墙面渗漏控制要点及方法 3、 墙外裂缝控制要点及方法

4、 楼地面粉刷层空鼓、起砂控制要点及方法 5、 外墙门窗渗漏控制要点及方法 6、 房间几何尺寸和净高的监控要点及方法 7、 屋面渗漏控制的监控要点及方法 8、 地下人防渗漏要及和方法 四、 监理工作控制目标值 五、 监理现场控制检查用表

一、专业工程特点：

房建工程以下几个部位:楼地面、屋面渗漏、厕所、厨房渗漏、外墙面、外窗渗漏、现浇钢筋混凝土楼板开裂、房间几何尺寸准确度等是常见质量通病。上述通病是现场监理部日常监理工作侧重点，也是本工程质量控制重点工作。监理部依据强制性条文，参照《江苏省住宅工程质量通病防治标准》要求，结合施工验收规范，根据本工程特点，编制以下实施细则以指导工作。 二、监理工作流程

监理工作流程

对照《标准》 查阅设计文件 不符合，修改

施工组织设计和施工方案申报 审 核

不同意，修改重新报审

实 施 逐项检查、记录 专项验收 不合格、通知返工

专项小结 专项验收 三、监理控制要点及监理工作方法 1、卫生间等渗漏控制要点及方法

本项分部工程是各类住宅工程质量通病之一，也是质量监控关键点之一。现场监理工程师在加强检查督促验收前提下，根据“标准”规定采取如下防治对策。

1.1卫生间及有防水要求的建筑楼地面必须设置防水导墙。

监控方法：按设计要求审查承包单位隔离层做法（如设计中没设置、通过建设单位请设计部门修改增设），并经过检验合格签署验收隐蔽验收记录方可进行下道工序施工。

检查数量：合数抽查。

1.2卫生间预留下上水管，应留成上口大，下口小的喇叭形洞口，其预留位置，偏差在规范允许的1cm内。

监控手段：巡回监理，现场观察留洞几何形状，尺量留洞中心位置，核对留洞直径、数量不遗漏每一留洞并签署隐蔽验收记录。

检查数量：全数检查。

1.3楼板管道安装的防水处理：管道安装在楼板留洞位置的外管壁光滑面必须进行毛化处理，在管道外皮均匀涂一层防水胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

监控手段：巡回监理，检查验收埋洞位置处管道外管壁毛化情况。 检查数量：全数检查。

1.4卫生间预留洞口填塞做法监控：指令承包单位应将洞口清洗干净并毛化处理，涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞应分二次浇筑，先用掺入抗裂抗渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板2/3处，待砼凝固后进行4小时蓄水试验；无渗漏后再用掺入防裂抗渗剂的水泥砂浆将1/3洞口填实。管道安装后，应在洞口处进行24小时蓄水试验。

监控手段：巡回监理，每道工序均检查，蓄水试验做记录并验收签字。

检查数量：全数检查。

1.5监督楼地面（厕所）现浇混凝土四周翻边施工（翻边与楼面砼一起浇筑），多水房间四周翻边在确保施工质量条件下，是防止渗漏的得力措施，控制翻边施工高度，翻边应振捣密实不留施工缝并按规范要求控制拆模，防止新老混凝土结合处留下渗漏隐患。 监控手段：旁站监理与巡视监理相结合，尺量翻边高度观察砼浇筑情况批准拆模报告。

检查数量：全数检查。

1.6认真监督楼地面（卫生间）防水基层及找平层施工。现场监理工程师加强基层施工监控，尤其板面（及其上垫层）在找平层应清理干净，阴角处粉成小园角，满刷纯水泥浆或介面剂控制找平用砂浆质量，中粗砂含泥量配合比等（粉刷不能用过期及安定性不好的水泥，砂子含泥量﹤2%级配2.5的中粗砂）。认真监督找平层施工。找平层做1.0—1.5%坡向排水坡度地漏，地漏口要比相邻地面低5mm。控制找平层收光压实时间防止

基层及找平层开裂、起鼓、起壳、起砂。监控手段：现场巡回监理、观察。对基层介面剂找平用对水泥砂子及进行见证取样抽检并审查抽检报告；

检查数量：全数检查。

1.7对进场的防水材料，防水层与基层结合材料等防水材料，监理工程师应核对材料出厂证明、合格证、质保书、现场抽验报告，材料进场后对上述材料防水性能及结合层涂料与基层结合性进行现场抽查复检。检查报告复检合格，监理部批准用在工程上否则另选材料检验，直至合格。

监控手段：审查防水层及基层结合材料、质保资料和现场见证取样检查资料；

检查数量：现场观察进场材料按要求见证取样。

1.8监理工程师督促防水材料施工前，做好样板块试验，合格后再大面积施工，主控项目不合格不允许进行下道工序施工，监理工程师指令整改，一般项目按规范要求验收。防水材料铺到墙边处应做高300mm。

监控手段：现场巡回与旁站监理，观察施工顺序，24小时蓄水试验检查数量；普遍巡查。

1.09卫生间墙面防水砂浆粉刷刮糙不少于2遍。后道刮糙应压住前道接缝。

监控手段：巡回监理，逐个房间检查。 检查数量：全数检查。

1.10防水房间地面施工完毕后，应进行24小时蓄水试验。 监控手段：巡回监理，观察记录各防水房间地面24小时试验情况。

检查数量：全数检查。

2、外墙面渗水控制要点及方法

住宅墙面渗漏水是住宅建筑施工又一常见通病。住宅建筑墙面砌筑、粉刷施工质量及外墙上安装的门窗施工质量好坏是防治墙面渗水关键所在。本工序采取下述步骤监控；

2.1住宅外墙砌筑质量监控：墙体为粉煤灰砂砌体砌筑前砌筑用砖提前在砌块表面喷水，使表面湿润。按规范要求控制砂浆水平灰缝厚度为15～20㎜其饱满度应大于80%，垂直缝应饱满度不小于80%且无通缝，瞎缝、假缝和透明缝。

监控手段：旁站监理巡回监理，观察“四缝”，抽检水平缝和垂直顶头缝饱满度≥80%，并按规范要求进行验收，签收验收记录，检查砌筑前砌体充分湿水，杜绝干砖上墙。

检查数量：按规范要求抽查。

2.2粉刷前用砂浆砌实脚手洞及外墙上其他洞口的监控，所有外墙上施工留洞及其他洞口必须采用半砖堵填、防水砂浆等二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。

监控手段：按规范要求分片检查脚手洞堵实情况，办专项隐蔽验收记录，全部验收合格进行下道工序。

检查数量：全数检查。

2.3外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维或其他抗裂材料。

监控手段：根据设计要求监控承包单位在拌和粉刷砂浆时掺入防裂纤维（设计未交代总监应通过建设单位要求设计部门以设计变更形式增加防裂纤维）。巡回监理检查。

检查数量：检查防裂纤维抗裂性能（见证取样抽检），按规范要求抽查。

2.4外墙粉刷用砂子应采用含泥量小于2%，级配良好细度不小于2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。

监控手段：检查外墙粉刷用砂子细度和含泥量。见证取样抽检。审查砂子出厂报告及见证取样检查报告，不合格砂子不能用在工程上并通知退场。

检查数量：按规范要求的批次进行检查。

2.5外墙粉刷，刮糙用水泥其凝结时间和安定性必须合格，严禁使用过期水泥。

监控手段：审查外墙粉刷刮糙用水泥出厂证明、出厂日期、合格证和检验报告，现场见证取样抽验水泥安定性和凝结时间必须合格。

检查数量：按规范要求的批次进行检查。

2.6外墙粉刷基层采用人工凿毛（凿除时不得露出钢筋）或满刷介面剂进行毛化处理，对凿毛的粉刷基层再用聚合物水泥砂浆进行修补。

监控方法：旁站监理，检查墙面基层毛化并验收墙面平整度偏差，对超差墙面检查验收超标部分处理结果。

检查数量：全数检查。

2.7外墙粉刷刮糙前在砼梁柱与砌体交界处满钉300mm宽钢丝网或其他防裂纤维材料（每边150宽），

监控手段：巡回监理，观察尺量检查防裂网位置尺寸及牢固情况。 检查数量：全数检查。

2.8采用外墙涂料时，其找平腻子的厚度不大于1mm。 监控手段：巡回监理，观察。 检查数量：普遍检查。

2.9采用外墙面砖嵌缝，必须用勾缝条将嵌缝剂抽压密实。 监控手段：巡回监理，观察。 检查数量：普遍检查。

2.10窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑管等处粉刷的排水坡度不应小于2%。滴水线粉刷应密实、顺直、不得出现爬水和排水不畅现象。

监控手段：巡回监理，观察。浇水试测排水情况。 检查数量：普遍检查。

2.11监控外墙粉刷质量是防治外墙渗水最后一道防线。粉刷前认真清除墙面杂物充分湿水，保证墙面与粉刷层有良好结合，粉刷用砂子应采用级配2.5级中粗砂，含泥量﹤2%符合《标准》要求，粉刷砂浆应分二遍成活，每层厚度5—10mm，粉刷层搭接接头按验收规范要求必须错开，外墙粉刷接缝设在砼梁和柱中间，分格线设塑料条防渗漏。

监控手段：巡回监理，观察检查，粉刷前分片验收墙面，审查监控砂

子、水泥等材料质量。

3、墙面粉刷开裂控制要点及方法

住宅工程墙面粉刷开裂是住宅工程施工质量又一通病，尤其在框架结构墙柱结合处，更为普遍。

3.1钢筋混凝土柱（梁）与砌体交界处，因材料质量不同收缩变形不一致引起粉刷面开裂，根据导则要求，应在砼与砖砌体交界处通长固定一条宽度≥300mm钢丝网或其他纤维材料，宽度在界面两侧均≥150。

监控手段：现场巡回监理，观察钢丝网或其他纤维材料固定情况，防止固定不牢固，尺量：固定宽度。

3.2内墙粉刷用刮糙水泥其凝结时间和安定性必须合格。严禁使用过期水泥。

监控手段：检查内粉用粉刷刮糙水泥出厂日期、合格证和检验报告，现场见证取样抽验水泥安定性和凝结时间必须合格。

检查数量：每批用于内墙粉刷水泥均检查。 3.3墙面粉刷层开裂防治对策及监控要点：

进场粉刷用砂子含泥量过大或采用细砂粉刷给墙面粉刷开裂将留下祸根，粉刷必须用中级配良好粗砂（细度不小于2.5），其含泥量≤2%。必须严格监控。粉刷前清理墙面垃圾、杂物，表面凿毛或满刷介面剂；监控墙面粉刷前一天充分湿水，保证基层与粉刷层结合能力。

粉刷用砂浆应符合设计要求及相关工程验收规范要求，粉刷层应分二遍成活，每层厚度为5—10mm层间粉刷层搭接接头按验收规范要求错开，刮糙砂浆必须在其初疑前粉刷完成杜绝初凝后收光。

监控手段：巡回监理，审查进场粉刷用水泥及砂子出厂证明质保书及见证抽检验报告，观察：墙面毛化和湿水情况及各层粉刷接缝搭接。

检查数量：普遍检查。

4、楼地面粉刷层空鼓、起砂开裂控制要点及方法

楼地面空鼓、起砂、开裂是住宅工程施工又一常见质量通病。 4.1粉刷用砂子应采用中粗砂其含泥量小于2%，级配良好细度不小于2.5，应严格按施工验收规范要求控制。不能过期、安全性差的水泥。不合格不允许使用并退场。

监控手段：审查水泥、砂子出厂证明、质保书及现场见证取样抽检砂子含泥量和细度报告和水泥安定性报告。

检查数量：按规范要求的批次进行检查。

4.2清洁地面污物，保持地面粉刷基层清洁，地面刮糙前应采用刷界面剂或纯水泥浆刷一遍，地面找平层压实、收光及时养护，面层做法按设计要求收光或拉毛，并在初凝前完成。

监控手段：巡回监理与旁站监理相结合，观察地面清洁及界面剂涂刷情况，检查找平层和面层接缝搭接（应错缝），旁站监理面层收光时间，防止砂浆中凝后收光破坏砂浆强度。

检查数量：普遍检查。

5、外墙门窗渗漏控制方法：

监理工程师在审查承包单位门窗安装方案时对下述各道施工工序在门框安装前，逐一交代清楚，并审查承包单位施工交底记录。

5.1按设计要求门窗的抗风压、气密性和水密性指标（7层和7层以上的外窗抗风压和气密性不低于4级，水密性能不能低于3级，6层及其以下各建筑其抗风压和气密性不能低于3级，水密性能不能低于2级）对进场门窗检查其出厂证明，合格证和水密、气密及抗风压等级检验资料，必要时现场进行见证取样抽验。设计未明确要求者监理通过建设方向设计部门提出要求并以设计变更形式认定。

监控手段：检查门窗合格证、出厂证明和抗风、水密、气密检验资料及抽验报告。

检查数量：分批次检查。

5.2门窗安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核；洞框内四边防水砂浆刮糙层；固定外框情况进行检查，并根据外墙饰面材料确定外框与墙身间隙。

监控手段：巡回监理，尺量洞口尺寸、观察洞口粉刷和窗框固定情况，尺量外框与墙身间隙是否合要求。

检查数量：全数检查。

5.3门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间隙，转角处180mm，框边处间距不大于500mm，严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

监控手段：巡回监理，检查镀铁片安装情况，预先交代框边固定方式，杜绝使用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

检查数量：全数检查。

5.4门窗洞口与墙面缝隙应清理干净在干燥后打发泡剂，打发泡剂在缝隙间，填满背衬泡沫胶条，发泡剂应连续施打一次成型，填充饱满。溢出发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

监控手段：巡回监理，观察背衬胶条和发泡剂施打情况，打面胶前再复检一次。

检查数量：普遍检查。

5.5门窗框外侧应留5mm打胶槽口，当外墙面层为粉刷时贴“⊥”型塑料条做槽口。

监控手段：巡回监理观察粉刷前清洁情况和留槽宽度及均匀性及“⊥”型塑料条粘贴情况。

检查数量：普遍检查。

5.6门窗框与外墙打胶留槽应清理干净后方可施打中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。

监控手段：巡回监理，检查门窗与外墙间留槽尺寸，密封胶见证取样检查合格后批准使用，观察打胶情况，严禁在涂料面层上打密封胶。 检查数量：普遍检查。

6、房间几何尺寸和净高的监控要点及方法

住宅建筑房间分隔几何尺寸不成规矩，房间地面标高及空间高度误差

较大，也是住宅工程常见质量通病之一。一般不认真检查不易发现。在后续粉刷，装璜施工时无法完全弥补土建施工缺陷，它既影响房屋使用功能，也影响装璜后室内美观，严重时引起后续装潢工作返工。

6.1墙体施工前房屋应及时弹出房屋轴线、墙面砌体位置和标高（如墙面1m线地面方正控制线）、放线误差应控制在《工程测量规范》要求范围内，不可超出许可范围。

监控手段：测量监理工程师根据设计图纸要求对墙体及标高弹线结果进行审查与复测。

检查数量：每间房间逐一检查。 6.2严格控制现浇砼墙板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇墙板板厚控制标识每1.5—2.0m2范围内 设一处。严格控制施工质量尤其定位误差，垂直度、表面平整度。

监控手段：巡回检查，尺量楼板、模板尺寸、锤球检查模板垂直度，肉眼检查模板平整度。

检查数量：全数检查。

6.3砖砌墙体砌体第一皮砖（砌块）定位很关键，底层砂浆应饱满密实、平整，其厚度1cm，第一皮砖（砌体）对中偏差≤±4mm，砌完第一皮砖房间几何尺寸偏差≤±5mm，墙面垂直度、平整度控制在GB50203-2002《砌体工程施工质量验收规范》要求范围内。

监控手段：旁站监理与巡回监理相结合，观察、尺量，锤球吊线检查砌体分隔后地面几何尺寸及对角线尺寸墙面砌筑垂直度，2m靠尺检查墙面平整度。

检查数量：每房间逐一检查。

6.4装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时进行调整。

监控手段：巡回检查，测量监理工程师复测轴线控制线与标高线，并填写?建筑室内室内标高、轴线、楼板厚度测量记录?（见《标准》附录4）。

检查数量：室内标高、轴线位置的检查数量，每检验批按10%房间数并且不小于5间，楼板厚度每检验批按10%楼板数并且不小于5块板。

7、屋面渗漏控制要点及方法：

本工程屋面防水工程，既有刚性防水屋面也有坡屋面柔性防水屋面。针对屋面防水类型多，防水要求高，我们针对不同防水构造要求，根据?屋面工程质量验收规程?GB50207—2002及《标准》要求分别采取如下手段进行监控。

7.1材料及构造要求监控：

对于体积吸水率大于2%的保温材料，不得用在倒置式屋面上；刚性防水屋面应采用细石防水混凝土浇筑，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分隔缝间距不宜大于3m，缝宽不应小于30mm，且不小于12mm。

监控手段：上述要求及时提醒承包单位，设计中未交代者通过建设方向设计部门提出，要求其以设计变更文件形式变更并向承包单位交代清楚。

检查数量：全数审查设计文件。

7.2屋面防水工程施工前，要求承包单位必须编制详细施工方案。 监控手段：按设计要求（必须满足GB50207—2002）及《质量防治通病标准》要求逐项审查各类防水方案并提出切实可行的监理意见。

检查数量：逐项审查。

7.3对进场的各类防水材料（包括防水材料、嵌缝油膏、基层结合材料等）监理人员必须全面检查材料质保资料及现场见证取样抽检。确保原材料质量。

监控手段：审查材料出厂证明、质保资料，现场见证取样抽检，并审查抽检报告，对于不满足质量标准和质量验收要求材料通知承包单位立即退场，直至合格为止。

检查数量：按不同材料品种，逐一检查。

7.4卷材防水屋面基层（屋面板面层及找平层），施工质量好坏直接影响到基层与防水层结合性能，监理人员应严格控制卷材防水屋面基层施工质量杜绝在起砂、起壳、空鼓、裂缝等质量问题。基层上做防水卷材面层，做防水层前应督促承包单位将基层认真清除垃圾和表面污染。根据不同防水材料施工要求保持基层干燥（干燥或热操作卷材）或湿润（湿作业卷材）。

监控手段：检查验收基层质量，不满足上述要求的基层指令承包单位返修整改，直到验收合格。

检查数量：全数检查。

7.5大面积柔性防水施工前，承包单位必须对各类柔性防水材料进行试铺贴（做样板块试验）找出合理（最佳）施工方法再大面积施工。

监控手段：在审查施工组织设计基础上各类不同的防水做法，提出不同的防水试验块（样板）要求，监理人员旁站监理各类防水层做法合理（最佳）操作流程，并形成施工交底文件。并检查施工交底记录。

检查数量：按批准的施工方案分类型逐项检查。 7.6柔性防水层施工监控：

根据审核批准的施工方案和监理细则在样板块试铺帖，取得成熟的操作工艺基础上，按操作工艺程序进行监控。

监控手段：巡回监理与旁站监理相结合，关键工序旁站监理。 1、基层涂刷结合剂，在基层砼板面清理干净后再涂刷，根据材料操作要求，湿作业砼板面应充分湿水，干作业砼板面充分干燥后均匀满涂，防止结合层面有遗漏，空缺及厚薄不匀；

2、卷材铺贴：均匀涂刷结合剂后贴卷材，边贴边用滚筒挤出卷材下面的气泡。监控要求控制卷材铺贴时间，仔细排除卷材下气泡防止空鼓、气泡；

3、卷材搭接监控：按构造要求和施工方案监控卷材铺贴方向、顺序，搭接宽度及接头处连接处理。

7.7卷材防水屋面细部构造监控：

卷材防水屋面在大面积施工监控基础上，加强屋面防水细部构造监控

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