成本法习题

成本法

一、单项选择题

1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ ）。

A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论 2、成本法特别适用（ ）的房地产估价。

A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少 C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多

3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。

A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。

A、必定提高 B、必定降低

C、不一定提高 D、不一定降低 5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ ）+正常利税

A、拆迁安臵补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用 6、新建建筑物价格=（ ）+建造成本+正常利税

A、征地费 B、拆迁安臵补偿费 C、地价款 D、零 7、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，

销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 8、估价上的折旧注重的是（ ）。

A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收 C、重臵价值的摊销与回收 D、价值的减价修正

9、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。

A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧

10、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（ ）折旧。

A、物质 B、有形 C、经济 D、功能 11、建筑物估价中耐用年限通常指（ ）。

A、物理耐用年限 B、建筑物消亡的年限

C、经济耐用年限 D、已使用年限

12、已知建筑物重臵价格为800元/㎡，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，

若按直线折旧法计算，则该建筑物的现时单价是（ ）元/㎡。 A、717 B、704 C、714 D、724 13、已知建筑物重臵价格为800元/平方米，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，

若直线折旧，则该建筑物的现时单价是（ ）元/平方米。 A、800 B、640 C、704 D、720

14、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地

使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。

A、40 B、42 C、48 D、50

15、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。

A、自然寿命≥经济寿命 B、自然寿命≦经济寿命

C、自然寿命=经济寿命 D、无关

二、多项选择题

1、建筑物的重新购建价格是（ ）的价格。

A、扣除折旧后 B、估价时点时

C、客观 D、全新的 2、求取建筑物重新建造成本的方法有（ ）。

A、指数调整法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法

3、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（ ）求取。

A、市场比较法 B、基准地价修正法 C、假设开发法 D、成本法

4、求取建筑物重新建造成本的方法有单位面积法，单位体积法及（ ）。

A、指数调匀法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法 5、（ ）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。

A、技术进步 B、自然环境恶化 C、使用的磨损 D、日晒雨淋 三、计算题

某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积2000平方米的40年使用权土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/㎡，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），

管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重臵价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重臵价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地报酬率为8%）

收益法

一、单项选择题

1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A、收益能够量化 B、风险能够量化

a?1? D、收益和风险均能量化 C、收益或风险其一可以量化V??1??r??1?r?n?2、收益法公式成立的条件是（ ）。

A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零 B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零 C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零 D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

a?1?a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（ ）3、按收益法计算，若。 1??n?rA、??1?r?? B、0 C、a×n D、求不出

4、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至

今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.48 5、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，报酬率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。

A、高于 B、低于 C、等于 D、B或C

7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为

20年。若土地报酬率为8%，则地价相应变为（ ）。

A、600元/㎡ B、436元/㎡ C、732元/㎡ D、524元/㎡ 8、某房地产50年使用期，报酬率为10%时的价格为3000元/㎡，问报酬率为12%

时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。

ab、A、2480 B、2500 C2520 D、2507 V??2rr表示（ ）11、采用收益法测算房地产价格时，公式。

A、房地产净收益按一固定数额逐年递增

B、房地产净收益按一固定数额逐年递减 C、房地产净收益按一固定比率逐年递增

D、房地产净收益按一固定比率逐年递减

12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上

一年的基础上增加1万元，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为

（ ）万元。

A、225.00 B、237.50 C、381.25 D、395.83

13、某宗房地产第一年纯收益为10万元，预计每年可增加2000元，设其报酬率

为10%，使用年限为无限年，则该宗房地产的价格为（ ）。

A、20万 B、102万 C、120万 D、80万

14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价

格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。 A、4858 B、5200 C、2700 D、6264

16、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19

万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A、195 B、210 C、213 D、217

22、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的报酬率应（ ）。

A、越高 B、越低 C、不变 D、越可靠

23、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。

A、报酬率应较高，价值较低 B、报酬率应较低，价值较高 C、报酬率应较高，价值较高 D、报酬率应较低，价值较低 24、收益还原法中，净收益通常是指（ ）。

A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益

25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）

净收益作为估价依据。

A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 32、报酬率=（ ）+风险调整值

A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银行贷款利率

33、土地报酬率RL、建筑物报酬率RB、综合报酬率RO三者之间的大小关系为（ ）。 A、RL

34、剩余技术是依据（ ）价格。

A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物 C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物

35、土地价格=[房地产纯收益－（ ）]÷土地报酬率

A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物报酬率

C、建筑物总收益 D、房地费用 二、多项选择题

1、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，

由此带来的新增收益属于（ ）。

A、有形收益 B、无形收益 C、正常收益 D、广告收益

2、运用收益法评估建筑物价格的公式可为（ ）。

A、建筑物纯收益/建筑物报酬率

B、（房地纯收益—土地纯收益）/建筑物报酬率 C、房地纯收益/综合还原率—土地现值

D、房地纯收益/综合还原率—土地纯收益/土地还原率 3、收益性房地产价值的高低，取决于（ ）等因素。

A、可获净收益的的大小 B、可获净收益期限的长短 C、获得净收益的可靠性 D、建筑物的质量好坏

三计算题：

某宾馆总建筑面积10000㎡；一层建筑面积2000㎡，其中500㎡为宾馆大堂，150㎡出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600㎡），会议室2间（建筑面积 200㎡），自用办公室3间（建筑面积200㎡）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空臵率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的还原利率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。

A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物 C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物

35、土地价格=[房地产纯收益－（ ）]÷土地报酬率

A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物报酬率

C、建筑物总收益 D、房地费用 二、多项选择题

1、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，

由此带来的新增收益属于（ ）。

A、有形收益 B、无形收益 C、正常收益 D、广告收益

2、运用收益法评估建筑物价格的公式可为（ ）。

A、建筑物纯收益/建筑物报酬率

B、（房地纯收益—土地纯收益）/建筑物报酬率 C、房地纯收益/综合还原率—土地现值

D、房地纯收益/综合还原率—土地纯收益/土地还原率 3、收益性房地产价值的高低，取决于（ ）等因素。

A、可获净收益的的大小 B、可获净收益期限的长短 C、获得净收益的可靠性 D、建筑物的质量好坏

三计算题：

某宾馆总建筑面积10000㎡；一层建筑面积2000㎡，其中500㎡为宾馆大堂，150㎡出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600㎡），会议室2间（建筑面积 200㎡），自用办公室3间（建筑面积200㎡）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空臵率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的还原利率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。

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