青岛市房价影响因素分析

青岛市房地产价格影响因素浅析

房地产市场价格水平波动受消费者收入、银行利率、限购政策、区域环境等多种因素影响。经分析后发现，房地产市场价格波动仍然符合经济学规律，房地产价格主要受市场（看不见的手）即供需关系和政府政策（看的见手）两方面因素影响。

1. 市场（看不见的手）是组织房地产活动的好方法。

在不考虑政府政策导向引导的因素情况下，影响房地产价格的因素要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是同时影响房地产供给和房地产需求。

1.1 青岛房地产需求分析

1.1.1 经济快速增长为居民购房提供有力保障

近些年，青岛市经济总体上保持高速发展的运行态势，经济增长势头强劲，投资规模快速扩张，居民生活水平、消费能力稳步提高。GDP每年保持在10%以上增长，居民收入稳定增加，2013年前三季度人均可支配收了25640。08年奥运会为青岛市提供良好的契机，青岛市以其良好的城市环境，吸引了大量投资。青岛市经济高速增长，居民逐渐积累的大量财富，经济实力显著增强，有能力改善住房需求，更有不少人开始投资房地产。

收入是影响消费行为的最重要的因素。其影响主要表现为，所有需求者一定时间的总收入直接决定了全体需求者需求欲望的实现水平，收入水平的高低直接决定了全体消费者的支出结构。随着收入水平的提高，房地产的消费支出在全部支出中所占的比重越来越大。随着收入的增加，刚性客户有经济实力支付房款，改善性客户增强了改善住房环境购房的愿望，投资者则可投资房地产获取高额利润。刚需、改善及投资需求随着收入的增长逐渐旺盛。

1.1.2 青岛市城市化带来大量住房需求

近几年来，青岛市把基础设施建设和加速城市化作为推动经济社会发展的重要战略来抓，提出了“拓展城市发展空间、调整产业布局，构筑大青岛”的城市化推进思路。已经形成了新的城市发展理念，树立了大规划、大格局、大发展的现代城市意识。

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2007年开始，青岛市积极推进城市化进程，加快了旧村、旧城、老企业搬迁改造，城市地铁建设、城际铁路、重庆路改造等基础设施建设速度。通过城市交通、市政公用、基础设施、生态 环境、城市环境综合治理等一系列的工程的实施，城市的基础设施水平得到极大的提高，生态环境和居民的生活环境也发生根本性的变化，带动整个城市面貌的改变。

城市化的推进必然带来大量的房地产开发，区域住房需求增加。改造的城镇居民纷纷选择环境优良、配套完善、生活便利的区域生活居住，这样会极大的刺激市区对住房的需求，带来大量的租房或买房需求。

1.1.3 青岛城市形象吸引更多置业者

青岛市是全国少有的“三面沧海一面山”城市，环境优美，气候适宜，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温在12.7摄氏度，非常适合居住。每年吸引大量外地人口定居或度假。

青岛不仅是山东和沿海地区最大的对外经贸、金融、信息中心，还是中国重要的经济中心城市、沿海开放城市。积累了像海尔、海信、青啤等一批知名品牌。凭借港口、海洋、旅游形成青岛三大特色经济，提供了多种多样的就业岗位。

青岛市正处在高速增长阶段，青岛市依托山东半岛蓝色经济区和国家海洋战略优势，凭借雄厚的海洋科研力量，青岛市正在努力打造全国最高水平、国际一流水平的海洋科技产业城。

同时，青岛市正积极开拓新的发展领域，寻找新的经济增长点，制定了“环湾保护、拥湾发展”的战略。青岛市蓝色硅谷、滨海新区、欢乐滨海城、北岸新城区、西海岸经济开发区等区域正在如火如荼的建设，这些区域必将成为青岛未来新的经济增长区域，带来大量的住宅需求。

青岛旅游资源丰富，既有秀丽的山水风光又有丰富的人文景观，更有风格迥异的多国建筑，以及历史悠久的宗教文化和丰富多彩的节庆活动。2008年北京奥运会后，青岛又荣获“帆船之都”的美誉。

2008年奥运会让全国人民熟知青岛，树立了青岛开放、美丽、干净、文明的城市形象。大量的全国及国际人士纷纷来青岛择业、置业，大量的住房需求随之而来。

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1.1.4 人口增长导致住房需求旺盛

伴随着城市化步伐的加快，城市人口的增长对住房的需求急剧增加。2012年年末青岛市户籍总人口为769.56万人，比2011年增长0.42%。常驻人口近1000万，每年还有大量来青就业毕业生、外来务工人员。预计未来2到3年青岛市常住人口达1200万人。

家庭规模也是一个重要影响因素。家庭规模是指全社会或某一地区家庭的平均人口数。一般而言，一个家庭就是一个居住单位。当家庭规模发生变化时，即使人口总数不变，社会居住单位数也会发生变动，进而影响房地产需求的变动。一般情况下，随着家庭规模的逐步缩小，即大家庭分解为小家庭，对住房需求就会增加。现在单身贵族的小户型住房越来越受青睐，青岛市随着高学历人口的增多，给传统的家庭结构也带来了冲击，单身工作者的住房需求也成为了青岛市住房需求的一个组成部分。

人口逐年增长和家庭规模小型化，带来大量的住房刚性需求。 1.1.5 外资及国内民间资本投资

人民币升值导致房地产投资成为外资追逐的热点。这其中也包括大量国际游资，预期人民币升值，大量外资涌入我国，并且投向了房地产市场，造成对房地产市场需求的虚假膨胀。外资的加速进入刺激房地产市场日趋变热。

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另外，国内像制造业等行业投资收益回报率普遍偏低，投资周期相对较长，变现能力较差，致使青岛市及相邻省市手握大量资金的高端人士越来越多的看好青岛房地产市场。

对于青岛来说，外资及民间资本涌入对房价的助推作用，具体表现在两方面：一方面，外资购买的绝大多数都是高档物业，而高档物业的价格往往会成为整个市场的风向标。虽然国家出台一系列的限购政策，投资性购房受到一定的抑制，但总体投资性需求依然较大。另一方面，外资及民间资本开发或参与的项目多属中高档，由于他们财力雄厚，往往在土地竞标中推高地价，而且大量高端物业的涌现，也必将拉高市场整体价格。

1.1.6 消费心理和理性预期

消费者的行为不仅受许多现实的因素影响，还受其消费心理和未来预期的影响。现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和现时商品的价格，还取决于未来收入和商品价格变化的情况。房地产兼具耐用消费品和投资品的双重性质。所以在房地产市场上，作为需求方，人们往往倾向于买涨不买跌，而作为有产者，当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加，即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但在此过程中他们也会享受到财富增值的愉悦，因此他们内心则实际上希望房价继续上涨。根据预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的机制，如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。在反馈效应的作用下，当事人预期房价将会进一步上升，此时购买商品房将会获得再销售的收益。由于大部分居民认为房价上涨，整个社会对房地产的需求量就会增加。

1.2 青岛房地产供给分析

1.2.1 商品房建安成本影响供给量

房地产的开发成本包括各种原材料的成本、施工机具的费用、劳务成本及各种税费等。近几年各种成本提高较快，同时建造房屋的质量也在提高，大多数新建商品房都具备了智能化系统配置包括：小区联网可视对讲系统、监控报警系统、电子巡更系统、一卡通系统等，这些都会提高商品房的建造成本，对商品房的供给产生不利影响。

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1.2.2 青岛市房地产投资增长显著

每年房地产投资额指一个地区每年投入到房地产市场的资金总额，是一个反映某地区房地产供应情况的重要指标。很明显，该地区某年的房地产投资额增加的话，其供给也会增大。但是注意，这个结果是有一个迟缓效应的，因为当年的投资一般会在一两年后转化为增加的房地产竣工面积。青岛从2005年到2012年，房地产投资额呈直线上升。2012年投资额达到930.1亿元，同比增长18.8%。2013年前三季度青岛市完成房地产开发投资额783.8亿元，同比增加14.4%。

1.2.3 青岛市房地产竣工面积稳步增长

每年住宅房地产的竣工面积，这个指标直接反映了每年住宅房地产的供给数量。每年竣工的住宅房地产包括两部分：当年开工当年竣工的住宅房地产和前期投入本期竣工的房地产。其实这个指标和每年住宅房地产投资额是很相关的。青

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岛2012年住宅竣工面积为929万平方米，同比增长41%。2013年前三季度住宅竣工面积为353.8万平方米。

1.2.4 土地成本对房地产供给的影响 青岛市主城区土地供应不足

青岛市主城区（市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区）随着城市规划和旧城旧村改造推进，自2009 年土地出让呈现爆发式增长，2009年土地出让金达到235亿元增长35%，2010年达到历史峰值，其中主城区成交地块数量39宗，土地出让金总收入363.6亿元，增长84.2%。

2011年青岛市土地市场受楼市调控政策的影响，政府减少了土地投放量，成交态势低迷，基本都以起始价成交。同时由于2010年主城区土地市场的集中放量，区域内除旧城拆迁改造外，可建设土地资源已十分稀缺，当年供应的多幅地块除我司竞得的李沧河南南庄改造地块外都无明显规模和区位优势。

2012年土地出让量及成交量有所上升，青岛市市内四区和崂山区共出让土地70宗（不含工业用地），成交62宗，流拍8宗。成交的土地中，以起始价成交土地49宗，占总成交比例79%，整体交易形式平淡。

2013年通过招拍挂形式共出让土地30宗，成交29宗（含2宗地下面积使用权用地），成交宗地（不含2宗地下空间）占地面积68.01万平方米，可发展建筑面积202.46万平方米，平均容积率3.0，占同期出让面积的38.14%。

随着项目开发建设，2011年出让的土地基本开发完，2012年出让的土地较少，且经过一年的开发，土地去化大半，而2013年主城区出让的土地非常有限，这就出现了主城区土地供应不足的局面。

青岛市主城区优质土地成交价格高涨，带动区域房价上涨。

近年来，青岛市主城区土地供应偏少，优质土地更引来各大开发商高价争抢，甚至出现了土地成交价高过当地房价，所谓“面粉”贵过“面包”的情况。开发商势必通过抬高房价收回成本和获取利润，周边区域房价同样会跟风提价。青岛市北区（老四方）海云庵片区房价就是个典型例子。

2012年12月份市北区杭州路28号土地拍卖，该项目吸引了万科、中海等房产大鳄参与竞拍，经过105轮的喊价之后，最终以5820元/平米价格成交，溢价

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率高达50.6%。按照房地产开发盈利计算，房价在12000元/平方米开放商才能有利可图，而当时该区域新房均在在9500元/平方米左右。该地块成交后，周边房地产市场一下子火热起来，甚至有临近楼盘竟然打出该地块的土地成交信息来宣传楼盘涨价信息。2013年12月份该区域房地产价格普遍在11000元/平方米，一年时间房价涨幅达1000元/平方米。而杭州路28号土地正式开发后，因其高端的定位，良好的品牌形象，虽高层均价12000元/平米，仍受到置业者的追捧。

另外，商品房价格的提高诱使开发商购买土地，增加商品房的开发面积，但是由于房地产价格上涨预期的影响，大部分开发商置国家的政策于不顾，利用各种办法拖延开发的时间，等待房价上涨后再建房销售以谋取更大的利润。这也就是部分开发商取得土地后，囤而不建的原因

1.3 青岛市房地产供需关系分析 1.3.1 供需的结构性矛盾

由于房价上涨太快，大多数居民只能转而购买中小户型、中低价位的房子。但是，对开发商而言，建造销售大户型、豪华型的房子比小户型的房子利润高很多。供应的减少和需求的增大导致了对中小户型的房子极缺，造成了房子的供应结构不合理、中小户型房严重不足的矛盾。为解决这个问题2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”许多地方政府没有严格落实“70/90”政策。其结果是，中小户型住宅供小于求的矛盾仍未得到有效缓解，在住房保障短期难有大成效的情况下，中低收入群体仍会争购稀缺的中小房型住宅，各地经常出现居民提前几天排队争购小户型住宅的盛况，这并不说明我们的房地产市场火爆，相反却意味着我们的房地产市场存在着巨大的结构性矛盾，中小户型住宅偏少。

1.3.2 青岛市供需区域分布不合理

从2013年9月份以来，连续三个月全市住宅月成交量突破万套，青岛楼市由此迈入一个“旺季”。在成交活跃的同时，全市住宅存量却“越卖越多”，已达

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到122970余套。在2013年最顶盛的三个月楼市旺季，市场的真相是供大于求，这确实是楼市的“尴尬”。

这主要是因为大量住房供应集中在即墨、黄岛、城阳等区域，市内四区及崂山区供应量非常少，而市内四区及崂山区刚性需求旺盛，该区域房价普遍较高，特别是市北南部及崂山区，针对刚需的楼盘少之又少，导致市内四区及崂山区刚需盘“日光”的现象，像新都心区域的海尔时代广场和保利叶公馆的刚需户型供不应求，开盘当日即售罄。区域性供需矛盾加剧。 2. 政府（看的见的手）可以改善市场结果。

2.1 青岛市房地产政策

青岛市是执行国家限购政策最严格的区域，也是最先执行区域。因此青岛市房地产市场受国家宏观调控影响最严重。

2013年3月1日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 〔2013〕17号）出台，明确规定限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。受此影响3月份青岛市房地产市场尤其是二手房市场出现恐慌性抛售、抢房情况，3月份青岛楼市迎来了2013年度成交的高峰期。

2013年3月31日青岛市人民政府办公厅发布 《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》， 即青岛版“国五条”。不过，限购令并没有扩大到全市所有行政区域，仍为市内六区范畴限购。另外，对于备受关注的“出售二手房按照差价的20%征收个人所得税”这一新政究竟何时执行、如何执行未详细提及。“国五条”在青岛“软着陆”对青岛市新房市场影响有限，二手房恐慌性抛售情况得到改善。

2.2 青岛市土地政策

从2014年1月1日开始，岛城基准地价将再次上调、包括住宅用地、商业用地和工业用地在内的三类土地基准价格均有不同程度上涨。本次基准地价更新首次把黄岛、崂山、城阳、高新区和保税港区纳入市级基准地价覆盖范围，面积

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增至1236.42平方公里。此次基准地价上调，也会直接导致拍卖地价上涨，从而导致房价上涨。

2.3 青岛市适度宽松的贷款政策 2.3.1 公积金贷款政策

青岛调整了2013年公积金贷款政策：自2月1日起，青岛市商品房住房公积金贷款最高限额由40万元上调至60万元，二手房公积金贷款最高限额上调至35万元。

对购买经济适用住房的职工，采取进一步的住房公积金扶持政策。职工购买本市经济适用住房，可申请提取本人及其配偶的住房公积金用于支付购房首付款；首次申请住房公积金贷款用于购买经济适用住房的，公积金贷款首付款比例由30%下调至20%。

2013年6月8日，青岛市住房公积金管理中心决定取消公积金贷款提前还款业务的次数限制，这意味着市民采用公积金贷款的还贷压力减轻，贷款利息支出减少。

2013年12月4日，公积金买房再传利好消息，2014年1月起，青岛住房公积金支取划付方式优化调整为按月划付。

2.3.2 商业贷款政策

青岛市房地产商业贷款政策良好，2013年青岛市继续执行央行下调后基准利率，即5年以上贷款执行6.55%的利率，首次购买住宅的客户实施首付3成，利率85折；二套房首付6成，利率上浮10%；商业网点首付5成，基准利率。

2013年6月受银行“钱荒”影响，部分银行开始取消房贷85折利率优惠政策，甚至部分银行暂停个人住房贷款业务，至12月份多数银行已取消了首套房优惠利率，“停贷”、“缓贷”甚至利率上调成了目前银行放贷的主流态势。2013年下半年银行贷款收紧并没有显著降低住房成交量，主要因为青岛市成交主力为刚需客户，购房愿望强烈。

青岛市良好的公积金及商业贷款政策，减少了居民购房还贷压力，刺激了居民购房愿望，增强消费者预期消费的信心。 3. 综述

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房地产是一种特殊的商品，兼具居住和投资双重属性，具有保值增值的特性。房地产市场价格在受到市场规律影响的同时，又受到国家宏观调控政策的影响。中国社会对住房的特殊心理和巨大的人口规模，导致中国房地产市场刚性需求长期处于增长状态，而房地产又无其他可替代产品，供需缺乏弹性，房地产市场价格不断攀升。另外，国内投资客找不到合适的高收益投资渠道，纷纷将资金投向房地产市场，也导致房地产需求增加。房地产供给量在短期内不会出现明显的增加或减少的情况，需求一直保持增长状态，出现了供不应求的局面，房价自然会增长。

中国的房地产市场受国家宏观调控影响深远。每次政策出台前期，都是房地产成交量和成家价格变化最显著的时期。这是因为，国家宏观调控过渡干预，使的房地产市场的“市场”属性淡化，消费者在政策不明朗的情况下出现恐慌性购房或者围观等待不敢出手的状态。国家宏观调控政策直接影响消费者购房预期，政策出台前期，消费者要么担心房子买了会讲价，要么担心不买房子又涨价。从而引起政策出台前的房地产成交量大幅波动。

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