3-环境管理作业指导书- 用于合并 - 图文

JBPM-WI-HJ-01

楼层清洁作业指导书

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1.目的

规范清洁服务流程，提高清洁质量，为业主提供优雅、舒适的生活环境。 2.范围

适用于物业服务中心楼层清洁管理。 3.职责

3.1保洁员负责楼层大堂、电梯及楼层其他公共区域的清洁。

4.工作内容

4.1楼层的清洁包括大堂、电梯、楼道及电梯前室等公共区域，以及配套设施、标识系统等的清洁。 4.2大堂

4.2.1工具及材料准备：扫把、胶桶、抹布、刷子、垃圾袋、尘推、玻璃清洁工具、伸缩杆、鸡毛掸子、清洁剂等。

4.2.2清洁工作进行之前在门外把手或门前显眼处摆放“工作进行中”警示牌。 4.2.3每天定于早上8：00前、下午16：00前重点清理大堂各1次，其他时间进行巡回保洁，及时清理垃圾杂物。

4.2.4每天1次清理大堂地垫，每月1次清洗地垫。

4.2.5用扫把扫除地面垃圾后，每天两次用尘推清洁大堂地面灰尘(针对石材地面)或湿拖大堂地面，用清洁剂清除掉污迹，同时应放置提示过往行人“小心地滑”的警示牌。 4.2.6及时清倒果皮箱，保证箱内的垃圾量不超过容量的2/3，洗净后放回原处。 4.2.7每天一次擦抹大堂2米以下的玻璃、标志标识、信报箱/大堂门、公告栏、开关按 钮、窗、柱、扶手等公共设施及相关物品、墙壁,如有污渍配合清洁剂进行。具体操作方法及工作标准参照《公用设施物品保洁作业指导书》。

4.2.8每周1次用清洁玻璃的工具刮拭大堂玻璃。日常循环保洁用净布擦拭，达到无水渍、无尘、目视洁净透亮。

4.2.9每周1次用伸缩杆配合干毛巾或干毛套清理天花板蛛网及虫尸。每周1次用鸡毛掸或伸缩杆配合毛巾清理墙面灰尘，目视无尘。 4.2.11每周1次对低位的壁灯进行擦拭。

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楼层清洁作业指导书

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4.2.12每月两次用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品，具体操作方法及工作标准参照《公用设施物品保洁作业指导书》、《专项保洁作业指导书》。

4.2.13每半年进行1次高位灯饰、空调的清理，由工程维修部配合，保证目视无积尘，无蛛网无虫尸。高空作业的具体操作参见《外围清洁作业指导书》中对高杆灯的处理流程。

4.2.14遇下雨天，在大堂进出口处铺上防湿地毯，树立“小心地滑”的警示牌，并增加拖擦次数，以防客人滑跤或将雨水带进楼内。

4.2.15操作过程中适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后再予以补做。客人进出频繁和容易脏的区域要重点拖擦，并增加拖擦次数 4.3电梯

4.3.1工具及材料准备：扫把、胶桶、抹布、刷子、吸尘器（必要时）、梯子（必要时）、小刀（必要时）、清洁剂等。

4.3.2由外到内清扫地面，避免将垃圾扫入电梯槽内。发现地面有香口胶时，用小刀片清除干净，保证轿厢地面干净、整洁。

4.3.3每天两次用干净的无绒毛巾配合洁而亮溶液清洁电梯门表面及轿厢内壁，再用干抹布擦净。

4.3.4人员流动量少时，对电梯内的墙面梯门、天花板、照明灯具、通风口、灯罩和地面进行全面擦拭清扫，保证轿厢顶端无灰尘、轿厢门、按钮及四壁干净、光亮无污迹。 4.3.5用刷子清除电梯槽内的杂物，再用抹布抹干净，必要时用吸尘器，保证无积尘。 4.3.6每月两次用干、湿毛巾清洁电梯门、电梯轿厢后上不锈钢油。 4.4楼道及电梯前室等公共区域

4.4.1 工具及材料准备：扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把、抹水器、干湿抹布、刮刀（必要时）等。

4.4.2从顶层天台至底层，自上而下清扫楼道梯级，收集杂物，集中堆放至垃圾桶或旁边待统一收集。工作时发现地面有香口胶之类的污渍，可用刀片清除干净。

4.4.3每天一次用拖把或尘推清洁楼层电梯前室及非电梯楼道地面，保证无垃圾、无污渍、无积尘。

4.4.4每天一次备抹布及胶桶（装水），用湿毛巾拧干后，擦拭楼层电梯门及按钮，手擦无尘。

4.4.5每月不低于一次用湿拖清洁楼道地面和梯级（正、立面），进行清洁时拖把必须

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JBPM-WI-HJ-01 楼层清洁作业指导书 A/0 3/3

拧干，并放置“小心地滑”警示牌。

4.4.6每月一次自上而下用湿毛巾拧干后擦抹楼道内窗户（包括窗玻、窗框）、消火栓柜、防火门、管道、标识、开关面板、百叶窗、电井房、水井房门等公共设施。 4.4.7用鸡毛掸子或干布处理墙面及墙角线上的灰尘。用扫把扫净墙上的蜘蛛网，再清除墙上贴的广告纸等。

4.4.8用刮刀配清洁剂刮去楼层公共区域的窗户玻璃上的硬物，再用刮水器从上到下全部抹遍玻璃，每刮一次，用干抹布擦干，然后再刮。 4.5循环保洁

4.5.1日常楼道循环保洁范围应包括：楼宇大堂、电梯轿厢、楼层电梯前室等。 4.5.2在人员进出高峰期，应保持对楼宇大堂、电梯轿厢的及时保洁。

5.支持性文件

JBPM-WI-HJ-21 《公用设施物品保洁作业指导书》 JBPM-WI-HJ-04 《外围清洁作业指导书》 JBPM-WI-HJ-09 《专项保洁作业指导书》

6.相关质量记录表格

JBPM-QR-HJ-01 《清洁园林机械、工具领用归仓登记表》

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JBPM-WI-HJ-02 地下停车场清洁作业指导书

A/0 1/2

1.目的

规范清洁流程，提高清洁质量，为业主营造整洁的停车环境。 2.范围

适用于物业服务中心地下停车场的清洁管理。 3.职责

3.1保洁员负责地下停车场的清洁工作。

4.方法与过程控制

4.1材料及工具准备：胶水管、水鞋、扫把、胶刷、垃圾斗、保洁布、桶等工具和保洁剂。

4.2每天至少一次对地面、进出车库的通道等进行全面巡视清扫，并将垃圾清运至垃圾桶，保证地面无垃圾（刷地坪漆的车库地面目视无尘）。 4.3每月一次对车位线、车位挡进行清洁，目视无尘。

4.4每月至少二次对下水道、集水井、截水沟清理一次，确保下水管道通畅,泵坑干净无杂物。

4.5每季度一次对车库地面彻底清洁，至少一次对车库高位消防管道、标识牌、消火栓、车库灯具等清洁、除尘一次，确保无明显灰尘、蛛网。 4.6每季度至少一次对排风通道及墙面浮土进行清理。

4.7冲洗地面时，首先放置“工作进行中”等相关标识牌，并根据实际需要协调秩序维护部对相关区域进行封闭及交通管制，清洁期间禁止车辆及行人通行，用胶管接通水源，全面清洗地面，一人用水管冲洗、另一人配合用扫把刷洗地面，杜绝浪费水源。必要时 用胶刷配合清洁剂擦洗地面污渍，再用水冲洗。 4.8将地面积水清扫干净。 4.9注意事项

4.9.1冲洗车库时应避开节假日及业主出行高峰期。

4.9.2发现车辆漏油，应通知车场管理员并及时用清洁剂进行清洁。 4.9.3冲洗地面时，应避免将水溅到墙壁及车辆、行人上。

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JBPM-WI-HJ-02 地下停车场清洁作业指导书

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4.9.4在车库清洁作业时应做好安全警示标识，并着反光背心，注意来往车辆，确保安全。

5. 支持性文件 无

6. 相关质量记录表格 无

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JBPM-WI-HJ-03 公共洗手间清洁作业指导书

A/0 1/2

1.目的

规范清洁流程，为业主营造舒适、整洁的环境。 2.范围

适用于物业服务中心公共洗手间的清洁管理。 3.职责

3.1保洁员负责公共洗手间的通风、设备检查、便器清洁、其他设施清洁、清倒垃圾、拖抹、喷洒、客用物品补充等工作。

4.方法与过程控制

4.1工具及材料准备：清洁剂、客用物品及拖把、毛巾、水桶、球形刷（马桶刷）、洁厕剂、刮水器、夹子、抹布、百洁布、海绵块、垃圾袋等。 4.2在门外把手或门前显眼处摆放“工作进行中”警示牌。 4.3通风：将洗手间内的通风设备及窗户打开通风。

4.4 设备检查：用手试探皂液机、烘干机、水龙头等感应设备是否正常使用。 4.5便器清洁：

4.5.1用夹子夹出杂物； 4.5.2再用水冲洗大小便器一次；

4.5.3用专用刷子、抹布、百洁布、海绵块等工具配合专用清洁剂刷洗便器内部，保证便器洁白无污渍；

4.5.4中性清洁剂兑水稀释后用专用毛巾擦抹便器整体外表，包括水箱、冲水开关或感应器、盖板、基座等部位，保证外表无污渍。

4.6其他设施清洁：用抹布抹净门窗、窗台、面盆、隔板、墙面、镜面、纸架、烘干机，无污迹无水印。

4.7清倒：清扫地面垃圾，清倒纸篓或垃圾桶，换新垃圾袋后放回原位，保证垃圾量不超过纸篓或垃圾桶容量的2/3。

4.8拖抹：清洗或拖抹地面，使地面保持干净，不留水迹

4.9喷洒：清理工具并喷洒空气清新剂、除臭剂或点燃熏香净化空气，保证空气清新无异味。

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JBPM-WI-HJ-03公共洗手间清洁作业指导书

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4.10物品补充：及时补充手纸、洗手液、香丸、垃圾袋等。 4.11清洁频率：

4.11.1每天早上8：00前、下午14：00前各清洁1次，高峰期每隔30—40分钟巡回保洁一次，正常时段每隔50—60分钟巡回保洁一次，清洗垃圾桶及纸篓一次；具体保洁频次以各楼盘∕项目实际使用情况和人流状况而定。

4.11.2每周擦拭一次卫生间墙砖、门、隔板、窗户等，目视无尘；

4.11.3每月用干毛巾全面清洁灯具及高位灯饰一次，清洁天花板一次，每半年清理一次通风排气扇，目视无尘无蛛网无虫尸等污迹，高位灯饰、排气扇等高空作业清洁参照《外围清洁作业指导书》中相关作业流程进行。

4.12记录及报告：在《洗手间保洁记录表》上做好记录。对发现的设备故障及设施损坏及时向环境主管或客服前台报告，协调工程维修部处理。

4.13撤离：关好门窗，收拾好所有清洁工具、清洁物品，撤除“工作进行中”警示牌。

5．支持性文件

JBPM-WI-HJ-04 《外围清洁作业指导书》

6．相关质量记录表格

JBPM-QR-HJ-02 《洗手间保洁记录表》

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JBPM-WI-HJ-04 外围清洁作业指导书

A/0 1/3

1.目的

规范清洁流程，营造小区外围舒适、干净的居住环境。 2.范围

适用于物业服务中心楼宇外围清洁管理。 3.职责

3.1保洁员负责园区道路、外围公共设施、绿化带、排水沟、散水坡等区域的清洁工作。

4.方法与过程控制

4.1工具及材料准备：竹扫把、水桶、胶扫把、铁丝勾、撮箕、长板刷、小铲刀、铁铲、梯子、安全帽、安全防护带、防护手套。 4.2园区道路

4.2.1用竹扫把将路面上的纸屑、烟头、瓜子壳、泥沙、塑料袋等杂物扫成堆。 4.2.2用胶扫把将已扫成堆的杂物扫入垃圾铲内，倒进垃圾桶。 4.2.3对有污迹的路面和场地，在显眼位置设立警示牌后用水进行清洗。

4.2.4遇工作时间内下雨的，雨停天晴后一小时内，用竹扫把将路面的积水、泥沙扫干净。

4.2.5每天关注并用铁丝钩清除电缆沟盖缝隙、水篦子、地漏、排水沟等杂物。 4.2.6每天8:00前将外围道路清扫干净，之后循环保洁。地面上如有板结的泥土、口香糖、水泥垢等，应及时清除。

4.2.7每天一次清扫园区主要人行通道、楼宇进口路面、儿童游乐场地面等，保证地面整洁。

4.2.8每季度1次冲刷园区人行主要干道；五一、十一、春节前视情况冲洗人行、车行干道。 4.3绿化带

4.3.1用胶扫把清扫草地上的果皮、纸屑、烟头、落叶等垃圾。 4.3.2用竹扫把清扫绿化沟边落叶、碎石。 4.3.3遇下雨后用夹子捡绿化土壤内的垃圾及碎石。 4.3.4 将绿化带清洁出的垃圾倒入垃圾桶。

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JBPM-WI-HJ-04 外围清洁作业指导书

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4.3.5绿化带每天清理一次，巡回保洁三次。 4.4外围公共设施

4.4.1雕塑装饰物：用胶扫把打扫装饰物上的灰尘，用湿抹布从上往下抹一遍，如有污迹，用清洁剂涂在污迹处，戴上防护手套，用抹布擦拭，然后用水清洗。如需用梯子擦拭的地方，必须有一人扶住梯子，确保工作安全。

4.4.2宣传栏：用抹布将宣传栏里外周边全面擦拭一遍，抹干玻璃。

4.4.3宣传牌、标识牌：有广告纸时先撕下纸后，然后用湿抹布从上往下擦试牌，再用干抹布抹一次，除去水份。

4.4.4草地灯、地灯：戴上防护手套，将湿抹布拧干后，擦拭灯具表面灰尘。 4.4.5游乐设施：用抹布抹干净设施的尘，倒少许清洁剂在污迹处，用抹布擦拭，然后用水清洗干净，再用干布抹干。 4.4.6高杆灯：

4.4.6.1关闭电源，架好梯子，准备螺丝刀等工具，并设立“作业进行中，闲人勿近”警示牌。

4.4.6.2二人以上作业，一人扶住梯子，一人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩原固定螺丝，取下灯罩，必要时请工程维修部协助。

4.4.6.3先用湿抹布擦试灯罩内外污迹，再用干抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新 装好。

4.4.7每天1次擦抹园区座椅、健身器材、标识标牌、公告栏、雕塑、信报箱、消火栓、配电柜、出入口人行道闸、挡车器等。

4.4.8每周1次擦抹草坪灯、高架灯杆（2m下），目视无污渍。

4.4.9擦拭垃圾桶、果皮箱表面灰尘或用中性清洁剂处理果皮箱上的污渍。

4.4.10对园区座椅、健身器材、设施设备有明显污渍应及时进行擦拭，目视无污渍。雨后30分钟内对座椅及康体设施进行擦拭。 4.5雨篷、飘台

4.5.1戴好安全帽、扎好安全防护带，二人作业，一人扶住梯子，并在工作范围设高空作业警示牌。

4.5.2 玻璃雨篷：先用玻璃刮将积尘刮干净，再用抹布抹干净。 4.5.3塑胶车篷：先用扫把清扫干净面上的垃圾，再用水冲干净。

4.5.4 飘台：先用小铲将积泥铲起，再用胶扫把清扫干净散泥，倒入垃圾桶内。大雨过

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JBPM-WI-HJ-04 外围清洁作业指导书

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后，及时清扫台面积水。 4.6天台、露台

4.6.1先用竹扫把清扫垃圾，再用胶扫把清扫排水口周围，确保无杂物、无堵塞。 4.6.2下大雨之前进行彻底的检查，清扫杂物，清理排水口；大雨过后，及时清扫积水。 4.7 排水沟、散水坡

4.7.1用扫把清扫排水沟及散水坡的垃圾。

4.7.2用小方铲清理浅排水沟的泥沙，用水管冲洗干净。 4.7.3雨季来临前应进行重点清理，保持排水沟无垃圾堵塞。 4.8注意事项

4.8.1严禁在园区水景、湖景中取水、清洗物品及清洁工具。 4.8.2清洁后的保洁用水应倾倒在水槽、排水口等处，严禁随地倒水。

4.8.3清洁用具不得在园区随意放置，应靠边放置在自己目视范围。长时间离开作业现场应随身携带工具或放回工具间，避免工具滞留作业现场。

4.8.4对园区道路及车行干道进行冲洗时应避开节假日及业主出行高峰期。

5. 支持性文件 无

6.相关质量记录表格 无

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JBPM-WI-HJ-05

垃圾清运作业指导书

A/0 1/2

1.目的

规范小区生活垃圾清运的作业流程，确保垃圾及时清运。 2.范围

适用于物业服务中心生活垃圾的清运管理。 3.职责

3.1保洁员负责小区垃圾清运、垃圾中转站的清洁。

3.2大门岗保安员或指定专人负责垃圾清运车辆的检查和垃圾清运记录的填写。

4.方法与过程控制

4.1小区垃圾的清运包括收集楼层及外围垃圾，用垃圾车清运至垃圾中转站，委托单位将当天的所有垃圾从垃圾中转站清运出小区，清洁、消毒垃圾中转站等步骤。 4.2工具及材料准备：垃圾袋、扫把、撮箕、垃圾车、毛巾、消杀药品、橡皮手套、口罩等。

4.3原则上每日至少一次以上清收楼层垃圾。楼层的垃圾筒、垃圾箱、烟灰筒、茶叶筐等临时存放垃圾的容器垃圾每天早上清运一次，外围垃圾每天早晚各清运一次。 4.4楼层垃圾收集

4.4.1 收集垃圾时携带备用袋，拿出旧垃圾袋后换上新垃圾袋，并检查桶内有无遗漏垃圾。

4.4.2在楼层内将垃圾打包，用货梯或消防梯运至（若垃圾袋破损，将垃圾桶一起收取）楼下指定地点，并及时清洁电梯轿厢，不可使用客梯，并避开电梯使用高峰期、避免与业户同一趟电梯。无电梯楼层在搬运垃圾时应保持通道清洁，避免与客抢道。 4.4.3垃圾清收后应清洁垃圾桶地面及周边墙面，并每周一次对垃圾桶作消杀处理（百消净配比浓度1:1000,84消毒液配比浓度1:500）。取用百消净的员工须带干燥的橡皮手套和口罩，不能用鼻子直接去闻药品气味，避免烧坏呼吸道；不能将百消净在密闭的空间与水接触、避免百消净与酸、除胶剂和热水接触。 4.5外围垃圾收集

4.5.1每天两次清收垃圾，应避开业户出行的高峰期，其余时段垃圾循环清收，保证垃

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JBPM-WI-HJ-05

垃圾清运作业指导书 A/0 2/2

圾量不超过垃圾桶容量的2/3。

4.5.2垃圾清收后应清洁垃圾桶及周边墙、地面，并每周对垃圾桶进行一次消杀处理 4.5.3 垃圾收集后用垃圾袋装好堆放至指定的垃圾收集点，用垃圾车将垃圾从垃圾收集点运送至垃圾中转站。

4.6清运过程中遗漏的垃圾须及时清理，洒落在地上的脏水须及时擦除，并视情况对地面进行冲洗。

4.7垃圾运送至垃圾中转站后，及时冲洗垃圾车及垃圾收集点，并放回原处。 4.8 每周用水或清洁工具将各临时盛装垃圾的容器清洗干净，并进行消杀处理。 4.9垃圾清运

4.9.1垃圾清运须日产日清，并按规定时间清运。不能及时清运的，被委托单位要说明原因。

4.9.2 每日对垃圾中转站巡回冲洗，避免有臭气或招引蚊蝇，并在冲洗后扫干水迹，保持清洁卫生无异味。

4.9.3冲洗完垃圾中转站和垃圾车后及时关紧水笼头，并将水管、清洁工具收起，摆放整齐规范。

4.9.4每日清运垃圾后对垃圾中转站进行消杀。

4.9.5每周对垃圾中转站地面、墙面、地下排水沟及室外50米环境进行彻底清洁、冲洗、消毒1次。

4.10注意事项：将垃圾清运出小区时须注意安全，不能将垃圾或纸盒从上往下扔，或抛传、抛递；垃圾中转站内的垃圾必须桶装或袋装，禁止将垃圾随意倾倒在中转站内。 4.11若垃圾清运按车计费，物业服务中心须指定大门岗保安员或专人检查垃圾清运车辆，垃圾车装运垃圾出园区须在视频监控范围内，防止车次数量、装载量作假。

5．支持性文件 无

6.相关质量记录表格 无

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JBPM-WI-HJ-06

水景清洁作业指导书

A/0 1/3

1.目的

规范水景清洁流程，为业主提供优雅、舒适的生活环境。 2.范围

适用于物业服务中心的喷水池清洁管理。 3.职责

3.1保洁员负责喷水池的日常打捞保洁、定期清洁等清洁工作。

4.方法与过程控制

5.工具及材料准备：捞筛、水鞋、清洁剂、毛巾、扫把、地刷、铁锹、砂轮、砂浆清 洗剂、长柄刷、百洁布、钢丝球、三氯异氰尿酸（百消净）、口罩、橡皮手套、吸污泵、刮水器、水管等。 6.日常保洁：

4.2.1每日不少于一次用捞筛对喷水池水面漂浮物、白色垃圾、及池底杂物打捞保洁，小水体（20平米以下）底部沉积物可用刮水器挂至滤网处清除；保证喷水池水面、水底无落叶、垃圾等杂物。

4.2.2如捞筛或刮水器无法处理池底污物，20平米以上的水池用吸污机吸污：首先将吸污管的一端与吸污机的吸水口连接，吸污管的另一端与吸污盘连接，并连接好伸缩杆，将吸污盘放入水中。

·打开泵上盖，关闭排水阀，向泵内注满水后，将上盖盖好。

·接通电源，开启排水阀后立即开启吸污泵即可。（注意:吸污工作时勿将吸污盘提出水面）

·全程折返路径法和半程折返路径法吸污。 ·污物清理完毕后，停止吸污，关闭吸污泵。 4.3水池水质维护：

对喷水池内污物处理完毕后，往水池里投放三氯异氰尿酸（百消净）。频次：25℃以下：每周2次；25℃以上（含25℃ ）: 每天1次；投放比例：日常：50%含量的百消净（片剂）每吨水（每立方）投放0.6克；90%含量的百消净（颗粒剂，俗名强氯精）每吨水投放0.3克；下雨天：投放量比日常投放增加1倍。

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JBPM-WI-HJ-06

水景清洁作业指导书 A/0 2/3

4.4用药注意事项：

4.4.1 取用、调配、投放化学药剂时需佩戴干燥的橡皮手套和口罩，不能直接用鼻子去闻药剂气味，避免烧坏呼吸道。

4.4.2 应在开敞的室外避开行人处进行药剂调配，严禁在室内调配和将水直接倒入药剂容器内。

4.4.3 严禁用除胶剂、酸性清洁剂、尘推油、40℃以上的热水与三氯异氰尿酸（百消净）混合。

4.5定期清洁：水池底部沉积物无法用吸污机或刮水器清除，沉积物累积较多时仍然需用传统的先放水再人工清洗的方式来去除。水池的清洗时间应避开周末及重大节假日。 4.5.1在作业区域明显位置摆放隔离带、清洁警示牌，通知工程维修部断开电源，打开排水阀放水，待池水剩余三分之一时，入池清洁。入池时应注意安全，防止滑倒摔跤。 4.5.2用长柄手刷加适量的清洁剂，由上而下刷洗水池周边立面瓷砖、青苔、污垢。 4.5.3用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢。 4.5.4使用扫把、地刷、铁锹清洗池底及卵石，将青苔、污迹、泥沙扫入排污坑内进行水泵排污，要求务必做到彻底、全面。 4.5.5返碱处理

4.5.5.1对白华和积垢并生，厚度超过0.5厘米的，首先使用砂轮将其打磨掉一部份； 4.5.5.2用砂浆清洁剂原液（酸性）直接喷撒在白华和积垢上，观察是否起反应（冒白泡），若有反应，等反应完毕，用刷子加水清洗掉即可；若反应不明显，可延长酸浸泡时间，之后需用钢丝球擦拭（反复这个流程）；

4.5.5.3水池内尽量避免有水，杜绝水体材质中的氢氧化钙和空气中二氧化碳的结合，从而防止了白华产生。

4.5.6用清水全面冲刷水池，目视干净、整洁。并向工程维修部通报，恢复景观灯，如灯具不亮由工程技工修复。

4.5.7注入新水，并清洗水池周围地面污迹。待水池注至规定容量时由工程技工开启喷水管等设施，调整喷水管，检查水景效果。

4.5.8将所有工具及隔离带、警示牌收好并妥善保管。

4.6北方项目注意事项：北方项目每年10月下旬应对水池进行泄水处理。露出池底清理后，应由工程技工将水泵拆下，进行保养和入库存放，春季再进行安装。同时，为保证园区整体景观效果，需对冬季泄水后的水池进行不定期的清扫，保证无杂物、垃圾。

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JBPM-WI-HJ-06

水景清洁作业指导书

5.支持性文件 无

6.相关质量记录表格 无

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JBPM-WI-HJ-07

人工湖水质处理作业指导书

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1.目的

规范人工湖水质处理操作流程，增强水质处理效果。 2.范围

适用于物业服务中心辖区内人工湖的水质处理。 3.职责

3.1保洁员负责人工湖的水质日常护理、水体浑浊的处理、藻类处理及石材反碱处理。

4.方法与过程控制 4.1 水质日常护理

4.1.1工具及材料准备：60目以上筛网、聚氯化铝或明矾、塑料桶、小船、救生衣、吸污泵、扫把、水鞋、橡胶手套等。 4.1.2 漂浮物打捞

4.1.2.1 用60目以上筛网打捞湖内垃圾、落叶、浮藻等，每天不少于2次。湖心距最近岸边超过15米的人工湖需配备小船，必要时使用小船进入湖中打捞垃圾，操作人员应会游泳，作业时穿着救生衣，岸边须安排人员准备救生工具守望，出现落水时及时施救，确保安全。

4.1.2.2 打捞标准为湖内目视无明显杂物。 4.1.3 水体污染物沉淀

4.1.3.1 估算湖水体积后按聚氯化铝3-6kg/1000m3或明矾15-20kg/1000m3比例准备药品。

4.1.3.2 按药品与水重量1:3的比例，加水将药品完全溶解于塑料桶等容器内备用。 4.1.3.3 将配置好的药剂沿湖岸均匀泼于湖面。必要时使用小船以便投药。

4.1.3.4 投药后2天进行取样观察。污染物沉淀完成标准为用透明容器盛水观察无明显悬浮颗粒。若达不到标准则重新投药沉淀。 4.1.4 湖底沉积物吸污

4.1.4.1目视湖底沉积物成片时，须使用吸污泵对湖底进行彻底吸污一次。吸污泵的使用方法参见《水景清洁作业指导书》。

4.1.4.2 吸污工具为污水泵，进水口须配备滤网。

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JBPM-WI-HJ-07

人工湖水质处理作业指导书 A/0 2/4

4.1.4.3 吸污机排出的污水直接排入污水口，禁止排入湖内。 4.1.4.4 湖底吸污至少每半年一次。

4.1.4.5 湖底吸污完成的标准为湖底无明显沉积物。

4.1.4.6 观察湖底沉积物形成淤泥，吸污无法清理时，须排尽湖水进行人工铲除并彻底冲洗。

4.1.4.6.1 人工湖的清洗时间应避开周末及重大节假日。

4.1.4.6.2 为避免修剪植物对人工湖造成污染，清洗前需提前通知绿化养护部门做好对水生植物和水体周边植物的修剪工作。

4.1.4.6.3 清洗现场应摆放提示标识，有循环水泵的湖应提前通知工程维修部断电。排水前水前将湖里的生态植物和鱼类进行打捞，另处养殖。

4.1.4.6.4 排水2/3时对湖内花盆、石头及湖边沿进行清洁。具体清洁方法参见《水景清洁作业指导书》。

4.1.4.6.5 清洁后通知工程人员恢复景观灯，无异常后重新注水，并由工程技工及时调试喷泉相关设施设备。重新放回生态植物和鱼类。 4.1.5 湖水加氧

4.1.5.1 每周至少启用全部喷泉及水循环系统一次给湖水加氧，每次不少于3小时。 4.1.5.2 若人工湖面无内循环系统或喷泉，可利用污水泵将湖水从一端抽到另一端形成循环给湖水加氧，每周一次，每次8小时。

4.1.5.3 喷泉及内循环系统运行情况须如实填写到《人工湖巡查处理记录表》。 4.1.6 湖水的过滤

4.1.6.1 启用人工湖过滤系统进行过滤。

4.1.6.2 若无过滤系统，则可在人工湖沿岸、进出水口栽种睡莲、荷花、菖蒲、美人蕉、风车草、大漂等既能美化景观又能净化水质的水生植物。

4.1.6.3 循环时湖水尽可能使湖水经过水生植物栽种地进行过滤吸附。

4.1.6.4 湖水过滤的标准为湖水清澈见底，用透明容器盛水观察无明显悬浮颗粒。 4.1.7 湖水的投药

以下列举美国Aqua Master公司生产的LSC超级浓缩剂进行说明。 4.1.7.1 估算湖水体积后按每1000立方水4升的比例准备药品。

4.1.7.2 按药品与水重量1:30的比例，将药品加水稀释于塑料桶等容器内备用。

217

JBPM-WI-HJ-07

人工湖水质处理作业指导书 A/0 3/4

4.1.7.3 将配置好的药剂沿湖岸均匀泼于湖面。湖心距最近岸边超过15米的人工湖须配备小船以便投药。

4.1.7.4 投药一周内，每日开启喷泉或循环设备为湖水增氧不少于8小时。 4.1.7.5 首次投放后每季度投放1次，药品用量可视情况适当增加或降低10-20%。 4.1.7.6 投药1周后每周启动喷泉或循环设备1次，每次不少于3小时。

4.1.7.7 人工湖投药完成的标准为湖水清澈见底，无异色，湖中鱼类及植物无中毒死亡现象。 4.1.8 湖水补给

4.1.8.1 根据人工湖设计的水深对标准水位进行标识。

4.1.8.2 目视湖水水位低于标准水位1/4时需补充新鲜干净水源至标准水位。 4.1.8.3 湖水及时补给的标准为水位低于标准水位1/4不能超过1周。 4.1.9 返碱的处理

4.1.9.1 用塑料桶盛少量草酸备用。

4.1.9.2 用硬毛刷蘸取草酸，对返碱处进行反复刷洗。 4.1.9.3 刷洗去碱后用清水反复冲洗擦拭以避免石材腐蚀。 4.1.9.4 返碱处理完成的标准为目视湖边石材无明显返碱。

4.1.10 人工湖巡查发现问题及操作处理需如实填写到《人工湖巡查处理记录表》。 4.2 水体浑浊的处理措施

4.2.1采取聚氯化铝或明矾加速沉淀的方式进行处理。

4.2.2 日常管理中应加强湖岸边缘植物的养护，对黄土裸露区域及时补种，避免人工湖周边泥沙流入湖内。

4.3 藻类在水中悬浮或在湖面漂浮的处理措施

4.3.1 主要采取投放生物除藻剂、加强循环结合人工打捞的方式进行处理。 4.3.2 处理步骤

4.3.2.1漂浮物打捞。具体操作可参考4.1.2款。 4.3.2.2生物除藻剂投放。具体操作可参考4.1.7款。 4.3.2.3湖水过滤。具体操作可参考4.1.6款。 4.3.3 注意事项

4.3.3.1 温度低于20℃或水中悬浮藻类不明显的冬春季节无须投放。

4.3.3.2 应急处理时为了达到迅速净化湖水的目的，可选用聚氯化铝或者明矾作为沉淀

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JBPM-WI-HJ-07

人工湖水质处理作业指导书 A/0 4/4

剂进行处理，具体操作可参看4.1.3款。

4.3.3.3 上述操作适用于美国Aqua Master公司生产的LSC超级浓缩剂。其他药剂请根据该药品说明使用。

4.4 人工湖石材返碱的处理措施

4.4.1 主要采取弱酸反复刷洗的方式进行处理。弱酸主要是草酸、稀盐酸，以安全考虑最好选择草酸，具体操作参考4.1.9款。 4.4.2 注意事项

4.4.2.1 刷洗及冲洗后的污水尽可能避免流入湖内。 4.4.2.2 操作人员必须穿好水鞋，佩戴手套，避免腐蚀。 4.5 其他注意事项

4.5.1人工湖注水前必须要求施工单位彻底清理湖底建筑垃圾，并对湖底、周边石材及施工过程遗留的有毒物质进行彻底刷洗。

4.5.2 根据实际情况在湖中放养既具观赏价值又具有滤食特性鱼类，如红草鱼等。 4.5.3 人工湖中禁止栽种生长速度快，释放有毒物质的植物，如野生水葫芦。

5. 支持性文件

JBPM-WI-HJ-06 《水景清洁作业指导书》

6.相关质量记录表格 无

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JBPM-WI-HJ-08

四害消杀作业指导书

A/0 1/4

1.目的

规范灭四害工作程序，有效减少老鼠、蟑螂及蚊蝇对住户的影响。 2.范围

适用于物业服务中心消杀工作。 3.职责

3.1保洁员负责园区四害的消杀。

4.方法与过程控制

4.1 四害消杀前，做好通知及温馨提示工作，提前3天告知物业服务中心相关部门及员工、园区业主施药范围及施药时间。同时根据需要领用消杀工具及药品，作业完成后及时归仓。

4.2施药消杀物料准备：

4.2.1 药品：环境卫生杀虫剂或其它菊酯类杀虫剂、杀它仗、精油、大灭、烟雾弹或其他政府规定允许使用的有效杀虫药物等。

4.2.2 测量器具：量桶、水瓢等。机具：高压喷药机、背负式机动喷药机（或背负式手动喷药机、压力喷壶）等。其他物品：毛巾、口罩、手套、草帽、肥皂、汽油、柴油、塑料布等。施药人员须检查所领用（借用）机具设备与配件是否完好，机油、汽油是否充足。

4.2.3 药品配置：先将药液按比例倒入量桶内，再将清水徐徐倒入量桶至配比的刻度，用竹棍搅拌均匀。最后用水瓢将稀释好的药液盛进机具的盛药容器内。严禁直接将药液倒进机具的盛药容器内稀释。 4.3 施药过程

4.3.1 施药现场应摆放提示标识。

4.3.2 较开阔的绿化带需将枪头伸进绿篱丛中喷洒，对草坪进行均匀、全面喷洒，在树丛下用枪头由低向高进行均匀喷洒。

4.3.3 对排水沟、雨水口等，应将枪头伸近，实施喷洒

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JBPM-WI-HJ-08

四害消杀作业指导书 A/0 2/4

4.3.4 对垃圾桶、果皮箱、垃圾清运车、垃圾站等进行消杀处理前，须清洗后再进行。 4.3.5 喷药时，枪头应避开住户的门窗及过往行人等。

4.3.6 高压（机动）喷药机连续工作一个小时后，须将机器熄火休息15分钟后再启动使用。 4.4灭鼠

4.4.1 环境治理及监控：搞好环境卫生，及时清运厨余垃圾等，断绝鼠粮，在绿化地、楼宇角落、墙边发现鼠洞及时堵塞等对限制鼠类生存与繁殖具有积极意义，对灭鼠可起到事半功倍的作用。每月定期专人跟进及检查园区鼠害情况，制定灭鼠计划。 4.4.2 化学灭鼠

4.4.2.1建立园区鼠药投放点分布平面图（有外委单位的，应要求外委单位提供），便于投药、清理及安全用药，避免人畜误食。

投药地点应根据老鼠活动习性，准确且隐蔽，一般投放在各阴暗的角落及洞口附近，以外围花丛、楼宇角落、墙边为主，并且根据鼠迹及老鼠常出没地段情况进行调整。投药点建立相应的警示标识及鼠药屋等容器，并记录在《消杀作业记录检查表》上。 4.4.2.2 按灭鼠计划申购鼠药或与街道、爱卫会、居委会等政府部门联系取得鼠药，采用国家允许使用的新鲜的慢性灭鼠药即抗凝血灭鼠剂，以确保老鼠能摄食，禁止使用急性药品，否则会引起老鼠警觉，以致拒食药饵。每月投药1次以上，在投药当天从仓库领出鼠药并做好登记，投药时间以夜间20:00之后为宜。

4.4.2.3 鼠药投放要做到“三率”，即覆盖率100%，到位率100%，保留率100%，统一时间集中行动，在同一地区同时投放灭鼠毒饵。

4.4.2.4 投放鼠药，一般每堆毒饵的重量约50克（或根据药品说明书规定操作），每个投药点投放2堆，室外沿墙根约10米投放一堆，要用容器装好，并有警示标识。 4.4.2.5 按照记录投药地点及时检查药物被食及鼠灭情况。 4.4.3 物理灭鼠

凡与外界相通的下水道及排水沟口、门、窗、管道、墙壁上孔洞，安装鼠夹、鼠笼及粘鼠胶等捕鼠设施灭鼠。捕鼠器具放置应20：00以后进行，并提前张贴温馨提示，次日7：00前撤除。

4.4.4 及时收集死鼠，并集中交街道环卫部门处理，并做好适当的消毒。 4.4.5 注意事项

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JBPM-WI-HJ-08

四害消杀作业指导书 A/0 3/4

4.4.5.1 采用化学灭鼠的，应尽量避免鼠药淋雨、潮湿（长期湿气大的地方，如沙井可用腊块），投放前及时清理失效的旧毒饵，保持毒饵的新鲜有效； 4.4.5.2 如人畜出现不适症状或中毒，须立即送医院进行救治。 4.5灭蚊

4.5.1查清蚊虫与孳生场所，确定每处孳生的处理措施，重点为污水井、雨水井、化粪池、垃圾房（桶、箱）、墙角、盆花、绿篱、花槽、花池、楼道、天台以及阴暗潮湿的地方等。

4.5.2室内滞留区域，用手动式喷雾器，采用拜虫杀、马虫硫磷、甲基嘧啶磷、毒死蜱等卫生杀虫剂对成蚊经常栖息的部位进行喷洒。 4.5.3外环境绿化带灭蚊，参照4.2规定操作。 4.5.4室外易积水的沙井，安装防蚊闸板。

4.5.5闲置工地，注意积水灭蚊幼和杂物堆放间工棚的喷杀。

4.5.6清水型下水道和内小型积水，投放苏云金杆菌生物灭蚊剂灭幼药，也可采用灭蚊灯、灭蚊池等其他物理方式处理。

4.5.7注意事项：防止积集和排除无用积水，填平覆盖凹凸不平积水。 4.6灭蝇

4.6.1滞留喷洒：用手支喷雾器作滞留喷洒在成虫经常停歇地方如垃圾、厕所等局部地方，一般用马拉硫磷、甲基对硫磷等。 4.6.2空间喷洒：参照4.2规定操作。

4.6.3毒饵：用敌百虫、敌敌畏或倍硫磷等与蝇类喜食的糖、鱼杂等诱饵制成毒饵，放在蝇类聚集较多的地方，有效杀死成蝇。

4.6.4 防治蝇幼：垃圾要做到日产日清，每日巡回冲洗装垃圾的容器、垃圾车、垃圾临时堆放点、垃圾中转站，清除积垢，不使成蝇有产卵的场所。 4.7灭蟑螂

4.7.1粘捕盒法：粘捕盒即诱杀灭蟑螂，也可用来测定蟑螂密度，粘捕蟑螂的方法安全，简便宜行，可在不适合用药的场所使用。

4.7.2滞留喷洒：用手动式喷雾器作滞留喷洒，主要将药液喷入蟑螂栖息的孔洞，缝隙内，可将喷雾器调成线状喷洒。

4.7.3毒饵：在不宜用杀虫剂喷洒的重点部位，可使用进口的高效灭蟑胶饵，特别对德

222

JBPM-WI-HJ-08

四害消杀作业指导书 A/0 4/4

国小蠊有效。 4.8白蚁防治

4.8.1 每年3—7月份应特别留意白蚁活动情况。

4.8.2 出现白蚁危害，环境主管应及时与开发商白蚁防治施工单位或与政府专业机构联系进行防治。 4.9特别注意事项

4.9.1 施药工作结束后，应将机具及容器用清水清洗干净后方可保存。 4.9.2 用肥皂清洗双手及裸露皮肤。

4.9.3 每月不低于1次灭鼠（每年3月至10月），在多发期可适当增加消杀频次，其余月度各地可根据现场老鼠、蟑螂、蚊、蝇情况安排施药处理。 4.9.4 施药应避开周末及国家法定节假日。

4.9.5 雨后天晴1-2天后，在下午15：00—18：00组织施药。

4.9.6 遇大型社区活动，应提前1天对活动现场实施灭老鼠、蟑螂、蚊、蝇施药工作。 4.10 消杀记录

每次消杀工作结束后，消杀责任人对本次消杀情况及监督人员次日检查情况在《消杀作业记录检查表》做好记录。

5.支持性文件 无

6.相关质量记录表格

JBPM-QR-HJ-03 《消杀作业记录检查表》

223

JBPM-WI-HJ-09

专项保洁作业指导书

A/0 1/3

1.目的

规范小区各类专项保洁的日常操作。 2.范围

适用于物业服务中心辖区内各类专项保洁工作。 3.职责

3.1保洁员负责地毯清洗、晶面处理、地面打蜡、不锈钢清洁及保养等专项保洁工作。

4.方法与过程控制 4.1 地毯清洗

4.1.1放置“正在工作中”标识牌，准备好地毯刷、地毯清洁剂、吸尘机、地毯清洗机、吸水机等工具。

4.1.2开启吸尘机对地毯进行全面吸尘。

4.1.3将清洁剂注入地毯清洗机，清洁液按比例（1：20）配制，同时加入化泡剂装入地毯清洗机的水箱，启动地毯清洗机。

4.1.4 控制地毯清洗机的走向，从左至右，上行与下行须互相重叠约10cm，调整地毯刷，并注意运行方向。

4.1.5 用强力地毯除渍剂注入喷壶中，喷于未清除的顽渍处，用手刷和毛巾进行清洗，再用地毯清洗机清洗一次。

4.1.6 用毛刷擦洗干净地毯边角并抹干泡沫。

4.1.7 用吸水机吸干地毯中的水分，打开门窗，风扇，保持通风良好。 4.1.8 用清水清洗水箱、地毯刷，收好工具。 4.2 晶面处理及翻新

4.2.1 晶面处理一般适用于大理石和花岗石，可分为晶硬处理和晶面处理。 4.2.2 晶硬处理

4.2.2.1将大理石晶硬粉散于地上（约6克/平方米）喷上3—6倍的水。 4.2.2.2用机器配红色垫横向抛磨，将晶液粉均匀涂抹，来回约10——15次。

224

JBPM-WI-HJ-09

专项保洁作业指导书 A/0 2/3

4.2.2.3将晶硬粉直至磨到浆液为止。 4.2.2.4用吸水机将浆液清除干净。

4.2.2.5换上新的红色垫配合“石材保养液”重新抛磨一次。 4.2.3 晶面处理

4.2.3.1清理干净需做晶面的地板，不能有积水。

4.2.3.2将K2晶面液均匀撒在地板上（2克/平方米），用晶面加重机配合2号钢丝锦垫来回抛磨，直至K2晶面液完全干透；

4.2.3.3将K3晶面液撒在做完K2后的地面上，用机器重新抛磨； 4.2.3.4磨损严重的地方，需重新做晶硬处理。

4.2.3.5一般地面顺做3次K2、2次K3，方可达到理想效果；

4.2.3.6保养方法：每天用机器和2号铜丝垫配K2晶液抛磨，至晶液磨干完成；视石面的光度而定，如光度不够，用K2配K3抛磨即可。 4.2.4 翻新处理

4.2.4.1翻新处理一般是在做晶面处理的前提下完成的，它只适用于大理石。 4.2.4.2翻新碟可分为（50、200、500、1000、2000）等5个型号。

4.2.4.3将翻新碟放于机器下，从50开始拉动水箱，从左到右，从上到下开动机器； 4.2.4.4重复以上方法，直至将地板磨到光滑为止。 4.3 地面打蜡

4.3.1 抬起机座,套好黑色纤维垫。

4.3.2 配好起腊水装入多功能洗地机水箱内。

4.3.3 开动机器,拉制水箱控制杆,将起腊水均匀地涂在地面上。

4.3.4 控制机器的走向,由左到右,来回走动2—3次，上行与下行之间重叠约10㎝。 4.3.5五分钟后用吸水机将起腊水和旧腊渍吸干。 4.3.6用湿拖把拖地2次,再用干拖把拖一次。 4.3.7用吹风机吹干地面。

4.3.8用毛拖将底腊均匀地涂在地面上。 4.3.9每30分种后涂一次(涂2—3次)。 4.3.10用吹风机吹干地面。 4.3.11用抛光机对地面进行抛光。

225

JBPM-WI-HJ-09

专项保洁作业指导书 A/0 3/3

4.4 墙面打蜡

4.4.1 用铲刀清除旧腊及杂物。

4.4.2 用沾有洗洁精的水从上到下清洗墙面。 4.4.3 用无毛绒的毛巾抹干墙面,使其风干。

4.4.4 将少许固体蜡涂于清洁布上,轻微用力涂抹于墙上。 4.4.5 用另一条清洁布用力擦拭,以达到抛光效果。 4.4.6 腊面的保养

4.4.6.1日常保养：在尘推罩上打上尘推油，或是用拖把沾上中性清洁剂，抹去地面的灰尘及污渍，再用抛光机抛光。

4.4.6.2周保养：将中性清洁剂按1：20的比例配清水后，用洗地机配合百洁垫轻擦地面；再将一份保养蜡水兑四份清水，涂在蜡面上；蜡面干后用抛光机抛光地面。 4.4.6.3 月保养：将一份清洁剂按1：20兑水，用洗地机配合百洁垫轻擦地面；用吸水机吸去污水，再用清水过净，干后补上一层热塑性蜡水；蜡面干后，用抛光机抛光。 4.5 不锈钢清洁及保养

4.5.1用半干湿毛巾对不锈钢表面按照从上到下、从左到右的方向除尘。

4.5.2用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠，从上到下、从左到右进行清洁擦干。 4.5.3用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面，用百洁布按照不锈钢条纹按照从上到下、从左到右的方向擦拭。

4.5.4 倒少量不锈钢油在无绒毛巾上，顺不锈钢花纹进行擦拭。

4.5.5 表面面积大的可用手动喷雾枪喷在不锈钢表面，然后用无绒毛巾擦拭。

5. 支持性文件 无

6.相关质量记录表格

JBPM-QR-HJ-01 《清洁园林机械、工具领用归仓登记表》

226

JBPM-WI-HJ-10

清洁机械的使用、保养作业指导书

A/0 1/5

1.目的

为物业服务中心清洁机械的使用、保养及日常管理提供指引。 2.范围

适用于物业服务中心日常保洁、开荒清洁所需的各类清洁机械的操作。 3.职责

3.1环境主管负责清洁机械使用指导培训工作，清洁员负责机械的安全合理使用。

4．方法与过程控制 序号 项目 1

内容 227

JBPM-WI-HJ-10

清洁机械的使用、保养作业指导书

适用范围 硬性地面清洗或地面抛光，有单盘式和多盘式两种 A/0 2/5

擦地机 1） 检查电源线外观无损坏、无裸露正常后，再插上电源（指示灯亮）。再拔下电源。 2） 在机体底部逆时针方向安装针座或刷子。洗平滑地面时，应装针座压紧百洁垫；洗不光滑地面时，应装上刷子。 3） 按说明比例向水箱注入清水和清洁剂（洗地毯使用）或起蜡水，盛入盛液桶内。双手把住洗地机把手，将把手调节至腰部适当高度，便于操作。 4） 插上电源，准备开启洗地机。启动后电源线搭在肩上，避免电源线卷入机器内。 5） 双手抓紧左右把手，合上电源按钮，抓住把手下左右边任一开关操作程序 按钮后启动洗地机。熟练操作洗地机后，可左右开关轮流使用，便于休息。 6） 启动后，抓稳操纵杆上下控制使机器左右移动。要使洗地机向前移动，双手应适当用力向操作者方向往后压；要使洗地机向左移动时，双手应适当用力往右压。 7） 清洗过程中，对较脏或有顽固污迹的地方，刷头停留的时间可延长，直至污迹清除。 8） 清洗结束，拔掉电源，收好电源线，调节把手至垂直状态，便于拆下刷头和推着机器走动。 9） 清洗干净刷头及盛液桶，并用毛巾擦干净洗地机，放回仓库。 1) 2) 3) 注意事项 4) 5) 6) 从最靠电源插座的地方开始操作机器，防止机器压过电线。 工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。 开动洗地机时，电源线要在操作者的背后。 一定要将手柄杆调至适合自己的高度，再按操作开关。 使用清洁剂时，注意不要让水弄湿马达。 使用完毕，要注意安全，不要将手离开手柄、放开操纵杆等，机器完全停止后再切断电源，卸下地刷与针盘。 1) 使用完毕，把机身及配件清洗干净。 保养工作 2) 用干净布擦净机器、电线，将电线绕回机挂钩，机器必须存放在干燥地方。 适用范围 用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。 1） 打开吸尘器箱内，检查吸尘袋是否已清尘，检查地面有没有铁钉、石子及坚硬的东西，以免扎破吸尘袋。 2） 根据吸尘的内容，安装吸尘刷头。 3） 检查电源线外观无损坏、无裸露正常后，套上吸尘耙杆再插上电操作程序 源，启动机器。 4） 按照从上到下，从里至外原则吸尘。 5） 吸尘结束后，拔掉电源线，取下软管和管夹头，将绕好的电线收好挂在机身上，清洁滤尘袋和装尘的溶器，保持设备清洁干净，送还仓库。 2 吸尘机 228

JBPM-WI-HJ-10

清洁机械的使用、保养作业指导书 A/0 3/5

1) 使用后，检查尘袋，如满尘需倒尘，用吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。 2) 使用干性吸尘机时，切勿吸有水份的垃圾慒。 注意事项 3) 清理地面上较大物体时，应避免堵塞吸管。 4) 吸尘、吸硬地面时，应注意按耙上调节开关使毛刷伸出。 5) 吸地毯时，应注意将毛刷按回吸嘴内。 6) 吸尘时不要让机器或重物辗压电源； 保养工作 1) 每周清理尘袋1-2次。 适用范围 专用于清除积水，有单用吸水机和吸尘吸水两用机 3 吸水机 把软管插入机身的进水口，插上220伏电源，按动机身电源开关。 吸地面时用带软胶的吸扒，吸地毯时用铁扒吸水。 控制机器前后移动进行吸水。 当水满时，关掉机上电源，将去水软管放下，拔出活塞，把水箱操作程序 里的水放掉。 5) 使用完毕后，切断电源--将水箱里的水放掉--用清水冲洗水箱后再用干抹布抹干净---拔掉电源线和进水软管--用干抹布擦干净机器电源线--然后将电源线绕好挂在机器上。 1) 使用前，检查机内是否已倒水。 注意事项 2) 使用后，倒掉污水后用清水洗干净，再用干布抹干净。 3) 如机内吸入酸性清洁剂，用后即刻清洗干净以免生锈。 1) 每次清洁后应检查机器使用情况，将检查结果记录于《工作日记》中。 保养工作 2) 吸水机内过滤器要拆开进行清洁。 3) 机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。 1) 2) 3) 4) 229

JBPM-WI-HJ-10

4 吹干机 清洁机械的使用、保养作业指导书

适用范围 适用于地毯清洗吹干或地面打蜡后吹干 A/0 4/5

1）首先移去室内的所有家具，掀开地毯一角。 2）调整出风口位置，正对地毯或地坪，确保内置网罩不被封住。 操作程序 3）把接有地线的插头插入电源插座并打开开关，风扇吹出的空气通过地毯的上面和下面加速干燥过程。 1）不要放在水中操作机器。 2）当机器的格栅与网罩受损时，不要操作机器。 3）不可在机器开放的外部插入任何物件。 4）人及衣服必须离开机身开放的外部及运转部位。 注意事项 5）机器开启时必须有人在场，机器不用时必须切断电源，先关机器再拔去插头。 6）当干燥或梳理地毯时，必须不断调整风扇的方向。 7）不可在易燃易爆的环境中操作机器。 保养工作 吹干机需定期润滑轴承架并清洗内置网罩与出风口格栅。 适用范围 专用于地面抛光，适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。 5 抛光机 1) 抛光前用干布擦以除去地坪表面废物，并用湿布擦以除去砂石屑。 2) 检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。 3) 检查电源线是否破损。 4) 检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。 操作程序 5) 接通电源，机体放倒，然后在机器底部装上百洁垫。 6) 机体放平，使转盘连同百洁垫紧贴地面。 7) 启动电源开关，来回进行抛光。抛光时速度应保持50米/分钟来回抛光3-5次。行与行之间要重叠1/3，以免漏抛。 8) 关闭电源开关，卸下百洁垫清洗，用干抹布擦净机身，用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面，盘好电源线。 在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。 不可用易燃的液体来洗地板，或者在易爆区域操作机器。 操作机器时，不可抬起操作杆，这会导致机器失控。 机器必须放在室内，不可淋到雨水，绝不可以使机器顶端喷到任何液体。 注意事项 5) 不可在抛光机上压东西，因为它有一个精密的平衡，当操作需移动操作杆时，必须移动全部电线。 6) 地线必须和开关盒、马达相连，接错将导致触电、休克。 7) 操作应从电源插座最近地方开始，行走路线为一直线，后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。 1) 每次使用后，需用干净布擦净机器表面，不用时，用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面，并断开机器。 保养工作 2) 检查马达罩上的通气口是否畅通，如灰尘聚积较多，必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。 1) 2) 3) 4) 6 高压水枪 适用范围 用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。 230

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清洁机械的使用、保养作业指导书 A/0 5/5

1) 把水管接驳在机身，然后把水管接在水龙头上，插入220伏电源。 操作程序 2) 开动机身电源开关。 3) 冲洗计划区域。 1) 使用前检查机器及水管是否损坏。 注意事项 2) 使用后必须将水管水放清。 3) 冲洗时双手紧握枪头，以防高压碰伤。 适用范围 用于各种石材地面的晶面处理 1）检查电源线外观无损坏、无裸露正常后，再插上电源（指示灯亮）。再拔下电源。 2）配备好针盘、红垫和晶面处理钢丝垫 3）双手把住机器把手，将把手调节至腰部适当高度，便于操作。 4）插上电源，准备开启晶面处理机。启动后电源线搭在肩上，避免电源线卷入机器内。 5）双手抓紧左右把手，打开保险开关，合上电源按钮，抓住把手下左右边任一开关按钮后都可启动机器。 6）启动后，机器移动的方向是把手向上抬机向左移动，把手下压洗地机向右移动。 7）适当喷下K2晶面剂，打磨至光亮，如地面不够光亮加喷K3晶面剂，按K2-K3-K2夹层的方法使地面光亮。 8）完成地面处理后，断开电源，收好电源线，调节把手至垂直状态，便于拆下刷头和推着机器走动。 9）清洗干净机器工具，整理整齐放回仓库。 7 晶面处理机 操作程序 8 1）工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进底座。 2）开动时，电源线要在操作者的背后。 注意事项 3）使用完毕，要注意安全，不要将手离开手柄、放开操纵杆等，机器完全停止后再切断电源，卸下针盘。 4）旧的钢丝垫应另处存放

5. 支持性文件 无

6. 相关质量记录表格 无

231

JBPM-WI-HJ-10

保洁外包监督作业指导书

A/0 1/4

1.目的

规范园区外委保洁监督标准和方法，为外委保洁工作的监督检查提供指引，客观评估外委保洁工作。 2.范围

适用于物业服务中心外委日常保洁的监管。 3.职责

3.1地区物业公司协助地区公司招投标部对保洁类外委单位的选择、招标、关系维护及年度评估。保洁合同内容的拟定，其中须包括保洁标准及评分、扣罚标准。对项目年度保洁计划进行审核及现场专业支撑。

3.2物业服务中心负责人负责项目环境保洁外委工作立项报批。对整体保洁工作把控，包括年度计划的审核、现场品质抽查、周检、月检等工作。

3．3客服部负责人负责园区外委保洁的全面检查、监督、指导，月度保洁费用的审核上报。

3.4环境主管协助外委保洁单位完成年、月度计划的制定，负责对外委单位人员、计划及现场的管理，日常检查及监督。

3.5楼宇管理员对所管辖楼宇保洁工作进行监督。

4. 方法与过程控制 4.1 现场配合

4.1.1 物业服务中心须在保洁单位入场前对环境主管、楼宇管理员等日常保洁监督人员进行合同履约交底，并进行保洁常识及检查、监督方法、技巧的培训，确保日常保洁监督人员熟悉合同条款及检查、监督基本方法。

4.1.2 物业服务中心负责向外委单位提供水电接驳并办理办公室及仓库的借用手续。 4.1.3外委单位基本情况应在物业服务中心备案并建立花名册，环境主管应对保洁人员流动情况进行监控，基本情况包括但不限于身份证复印件、当地居住地址、联系电话等（具体表格形式可以外委单位提供的为准）。

4.1.4 环境主管应督促外委单位现场负责人参加物业服务中心相关例会，了解园区动态及反馈现场工作。

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保洁外包监督作业指导书 A/0 2/4

4.1.5 地区物业公司可视具体情况给物业服务中心下发年度、月度指导计划内容。 4.1.6 外委单位应在每年12月底前提供项目次年《年度工作计划》。

4.1.7 结合公司制度要求及现场实际情况，年度计划分解到月度执行。外委单位应在每月28日前提交项目下月工作计划，并会同物业服务中心负责人在三个工作日内对计划的完整性、合理性和可实施性进行审查并与达成一致，由双方签字确认。 4.1.8 外委单位每月25日前报送下月保洁人员排班表。

4.1.9 环境主管应督促外委单位建立周例会制度并参加周例会，点评现场工作，传递服务标准和企业文化。

4.1.10 环境主管应督促外委单位对新入职的保洁员拟定岗前培训计划并保证实施。培训内容应包括：项目介绍、恒大企业文化介绍、服务标准礼仪、管理制度及工作内容、工作标准等。同时外委单位应每月不少于两次以上对保洁员进行清洁技能及服务礼仪、节约水电意识、安全操作、防盗工作配合等内容的培训，环境主管每月至少一次参与培训的旁听，监督培训效果。

4.1.11 清洁用品及物料备料、使用情况监督

4.1.11.1外委单位每月末提供下月园区清洁用品及物料使用及申购计划予环境主管存档备查，确保园区清洁工作有足够的物资支持。

4.1.11.2当月清洁等物资到达园区外委单位仓库后，保洁主管应监督入库。

4.1.11.3环境主管应不定期抽查清洁物资的使用情况，防止外委单位偷工减料，损害清洁品质，如垃圾袋、保洁工具是否及时更换等。

4.1.12园区外委单位使用扫路车等大型清洁机械的，环境主管应定期检查操作人员是否按规定持证上岗，杜绝安全隐患。 4.2 日常保洁监督 4.2.1日检

4.2.1.1环境主管根据花名册每日1次以上核查保洁人员到岗情况，并每日不定期地抽查保洁人员在岗位上的工作情况。

4.2.1.2保洁员到岗情况核查方法为上午、下午上班前指纹考勤（综合管理部考勤员监督指纹录入），或班前点名核查、清点人数，检查外委单位是否按合同约定数量配置保洁人员。

保洁员在岗情况抽查方法为每日不定期不打招呼的情况下，按照保洁人员岗位分布图，到保洁员工作区域进行突击检查，检查保洁员是否在岗、服务礼仪及形象是否达标，工

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JBPM-WI-HJ-11

保洁外包监督作业指导书 A/0 3/4

作标准是否达标、是否存在怠工、脱岗、窜岗、聚集闲聊、工作时间私自收集回收有效垃圾、私揽家政干私活等违规现象。

4.2.1.3检查完毕后将人员到岗在岗情况登记于《外委保洁人员清点表》，并由环境主管及外委保洁单位负责人每日签字确认，做好考勤备案记录。

4.2.1.4环境主管每日跟进保洁现场计划定期工作完成情况和现场清洁品质，并做好记录。

4.2.1.5 环境主管、楼宇管理员每日至少对清洁服务质量进行一次检查，如实填写《清洁保养服务质量每日检查表》，并视现场情况与外委单位制定整改计划，即时或限时整改，并负责跟踪和督导不合格服务的整改工作。

4.2.1.6 外委单位出现不合格服务，环境主管需填写《不合格项整改通知》由外委单位现场负责人签字确认并按照合同约定进行扣分或经济处罚，违约事实和扣款金额应记录在《清洁保养服务费用结算表》中。对于不能解决的问题，环境主管须及时上报客服部经理协调处理。 4.2.2 周检

4.2.2.1客服部经理联合环境主管及外委保洁单位现场负责人，每周对合同约定清洁保养服务质量进行全面检查，并如实填写《清洁保养服务质量每周检查表》，双方签字确认。物业服务中心负责人每月至少一次参加周检，并组织对联合现场检查的结果和近期工作重点进行交流，对发现的问题责成外委单位限时整改。 4.2.2.2 周检当日不再进行日检。

4.2.2.3 客服部经理应每月不少于两次对环境主管的工作进行抽查。

4.2.2.4 环境主管在日常工作中发现外委单位员工的亮点后，应在当月以口头或书面形式向外委单位反馈，并建议对员工进行表扬或奖励。

4.2.2.5 为提高外委单位凝聚力帮助其稳定团队，物业服务中心负责人应督促外委单位每年12月31日前提交次年的员工关怀计划，并向员工公示。 4.3考核与评估

4.3.1 园区保洁外委监督考核标准，按照《日常清洁服务委托合同》执行。

4.3.2 环境主管须根据外委单位月度工作计划完成情况、日检表、周检表扣分、上级单位例行检查扣分情况以及业主对保洁工作的反馈信息每月汇总扣分、扣款情况，填写《清洁保养服务费用结算表》，经双方签字后报客服部经理、物业服务中心负责人审核后上

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JBPM-WI-HJ-11

保洁外包监督作业指导书 A/0 4/4

报地区物业公司结算费用。

4.3.3 客服经理每月1次外委单位进行评价并填写《服务供方评价表》，经物业服务中心负责人审批后抄送地区物业公司监察管理部。

4.3.4 各地区物业公司依据物业服务中心提供的月度《服务供方评价表》、监察管理部月度品质监督检查、满意度调查等作为年度对外委单位进行考评的依据。

4.3.5 次年1月底前，各地区物业公司完成对外委单位的年度评估并编制完成年度评估报告。

4.4 本指引与保洁外委合同不一致的，按照合同执行。

5. 支持性文件 无

6．相关质量记录表格

JBPM-QR-HJ-04 《清洁服务质量每日检查表》 JBPM-QR-HJ-05 《清洁服务质量每周检查表》 JBPM-QR-HJ-06 《整改通知书》

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JBPM-WI-HJ-12

开荒清洁外包监督作业指导书

A/0 1/2

1.目的

规范小区开荒清洁监督标准和方法，为外包开荒清洁工作的监控检查提供指引，客观评估外包开荒清洁工作。 2.范围

适用于物业服务中心辖区内开荒清洁外包的监管。 3.职责

3.1物业服务中心负责外委开荒清洁的全面检查、监督、指导，费用的报销审核。 3.2客户服务部负责小区外委开荒清洁的日常检查、监督。

4. 方法与过程控制 4.1 内部监督

4.1.1内部监督包括开荒清洁方案的制定、培训、进度监督和结果检查。 4.1.2 开荒前，向外委单位发送《开荒工程通知单》，通知其进场。

4.1.3进场作业前，要求外委单位签署《进场作业承诺书》，并由环境主管会同外委单位驻场负责人对开荒现场物品状况进行查验，将查验结果在《开荒前现场物品状况查验表》上做如实记录，双方签字确认。 4.1.4 日检

4.1.4.1 楼宇管理员每日跟进开荒现场的完成情况和现场清洁品质，并检查现场设施设备保护情况。

4.1.4.2 环境主管每天至少会同外委保洁单位驻场负责人对开荒清洁服务质量进行一次检查，将清洁质量验收、物品完好程度等在《开荒清洁质量验收记录表》中做如实记录，双方签字确认。 4.1.5 抽检

4.1.5.1环境主管负责不定期会同外委保洁单位驻场负责人对开荒清洁进度和清洁质量进行检查，检查情况记录在《开荒清洁工作检查记录表》中，双方签字确认。 4.1.5.2抽检当日不再进行日检记录。 4.1.6全面验收

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开荒清洁外包监督作业指导书 A/0 2/2

4.1.6.1开荒清洁服务委托合同约定的开荒清洁项目完工后，物业服务中心总经理、客户服务部经理与现场环境主管会同乙方负责人，对开荒清洁区域进行全面验收检查。 4.1.6.2对验收不合格的区域发送《整改通知书》，并严格监督整改，直至符合开荒清洁标准。

4.1.7开荒清洁项目完工后，环境主管应在三日内，对开荒清洁单位作出开荒清洁评估报告，汇总各种检查扣分记录，填写《开荒清洁工作检查扣分汇总表》、编制《开荒清洁工作评估表》，并经开荒清洁单位签字后报客户服务部经理、物业服务中心负责人审核。

4.2 外部监督

4.2.1上级评估：地区物业公司检查工作提出问题。 4.2.2 小区开荒清洁外包监控问题点判定。

4.2.3除《开荒清洁工作检查记录表》中的检查内容外，包括但不限于下列情况也属于问题点并记录在《开荒清洁工作检查记录表》中： 4.2.3.1未按工作计划完成的工作项目视为不合格。

4.2.3.2日检中发现的问题在规定的整改时间内未完成整改项目（排除不可抗力）。 4.2.3.3不遵守履行公司行为准则的行为。

4.2.3.4其他有违职业操守，造成人员、物品、财产损害或投诉，经查证属实的行为或结果等。

4.2.3.5乙方不服从甲方合理的临时工作安排。

4.3 开荒清洁外包服务质量验收标准，按开荒清洁服务委托合同执行。

5.支持性文件 无

6.相关质量记录表格

JBPM-QR-HJ-07 《开荒前现场物品状况查验表》 JBPM-QR-HJ-08 《开荒清洁质量验收记录表》 JBPM-QR-HJ-06 《整改通知书》

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JBPM-WI-HJ-13

花坛、花境养护作业指导书

A/0 1/2

1.目的

规范园区花坛花境养护操作流程，营造良好的绿化环境。 2.范围

适用于物业服务中心辖区内花坛花境的日常养护。 3.职责

3.1绿化员负责小区花坛花境的浇灌及病虫害防治等养护工作。

4.方法与过程控制

4.1花坛花境的养护包括浇灌及病虫害防治。 4.2 浇灌

4.2.1领用、检查工具，填写《清洁园林机械、工具领用归仓登记表》，穿戴防护用品。 4.2.2 室外盆栽时花，夏秋季每天早晚各浇水一次，春冬季视天气情况每一至两天浇水一次。

4.2.3 室外地种时花，浇水视天气而定，以泥面不干裂、时花无缺水萎蔫现象为准。 4.2.4 浇水后应确保无遗漏，无积水，无冲毁时花植物花蕾、花朵现象。

4.2.5 浇水人员在浇水中，如有行人、车辆路过应避让，以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。

4.2.6 浇灌完后，整理水管，排除水管积水，物品整理归仓。

4.2.7 注意事项：时花摆放后期，若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花，若花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换。 4.3 病虫害防治

4.3.1 病虫害防治流程图

药品、机械选择

药品、机械领用 填写《易耗物品领用登记表》、

防治前准备工作 药品、机械检查 穿戴防护用品

《园林机械、工具领用登记表》

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JBPM-WI-HJ-13

花坛、花境养护作业指导书 A/0 2/2

防治地点

实施防治 农药配比 进行防治 防治后工作 物品清洗 物品归仓

4.3.2领用、检查药品及机械，填写《清洁园林机械、工具领用归仓登记表》，挂放明显的喷药标志。

4.3.3 按照药品使用说明书进行药剂浓度配比。

4.3.4时花摆放前，喷一次广谱性的杀虫、杀菌剂，注意喷杀花盆泥面的蚊虫。 4.3.5摆放的时花，每天巡查一次，发现病虫害应及时喷药，没有特别病虫害的时花要求每两周防治一次。

4.3.6 喷洒要均匀适量，确保无药害现象，无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口。 4.3.7喷完药后，对防治物品进行清洗并归仓。

4.3.8 注意事项：室内时花严禁用剧毒、强刺激性或污染时花叶片和花瓣的粉剂性农药。

5. 支持性文件 无

6.相关质量记录表格

JBPM-QR-HJ-01 《清洁园林机械、工具领用归仓登记表》

239

JBPM-WI-HJ-14

地被植物养护作业指导书

A/0 1/5

1.目的

规范地被植物养护日常操作，营造良好的绿化环境。 2.范围

适用于物业服务中心地被植物的日常养护。 3.职责

3.1绿化员负责小区地被植物的中耕松土、除杂草、修剪整形、施肥、补植、淋水等养护工作。

4．方法与过程控制

4.1地被植物养护包括中耕松土、除杂草、修剪整形、施肥、补植、淋水等内容。 4.2中耕松土、除杂草

4.2.1领用、检查机械、工具，填写《清洁园林机械、工具领用归仓登记表》，穿戴防护用品。

4.2.2部分地被植物（钻石玫瑰、美人蕉、龙船花等）种植后3个月内，每月松土一次。 4.2.3除杂草后，确保没有高出地被植物的杂草。 4.2.4 清运杂草，清理现场，并将工具等物品归仓。 4.3浇灌

4.3.1 浇灌流程图

工具选择

浇灌前准备工作 工具领用 填写《园林机械、工具领用登记表》 穿戴浇灌防护用品

地被浇灌地点 调整浇水插头位置

实施浇灌 绑扎水管 浇灌

浇灌后工作 水管、工具归仓

水管工具的整理

4.3.2 领用工具，填写《清洁园林机械、工具领用归仓登记表》，穿戴防护用品。

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