2005年广州江城第一大道商业步行街营销策划方案

“决断于谋划,善行于智慧”,受公司的委托,我司为其在湖南省冷水江市的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此方案。本方案针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。

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【江城 第一大道】商业步行街

营销策划方案

广州市润辉房地产代理有限公司

2005年11月

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“决断于谋划,善行于智慧”,受公司的委托,我司为其在湖南省冷水江市的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此方案。本方案针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。

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【江城·第一大道】商业步行街营销策划方案

目 录

前 言………………………………………………………………………………………………………………………………………4 第一部分 【江城 第一大道】项目市调分析………………………………………………………………………………………5

一、冷水江市宏观环境分析…………………………………………………………………………………………………………5 二、冷水江市房地产宏观市场分析…………………………………………………………………………………………………11 三、项目周边市场调查及市场分析…………………………………………………………………………………………………13 第二部分 【江城 第一大道】项目个案研究………………………………………………………………………………………18

一、项目概况…………………………………………………………………………………………………………………………18 二、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………20 第三部分 【江城 第一大道】项目规划建议………………………………………………………………………………………23

一、结构规划…………………………………………………………………………………………………………………………23 二、功能规划（方案一）……………………………………………………………………………………………………………24 三、功能规划详解……………………………………………………………………………………………………………………25 二、功能规划（方案二）……………………………………………………………………………………………………………30 三、方案一、方案二总述……………………………………………………………………………………………………………31 第四部分 【江城 第一大道】经济效益分析 (初略估算) ………………………………………………………………………33

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“决断于谋划,善行于智慧”,受公司的委托,我司为其在湖南省冷水江市的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此方案。本方案针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。

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第五部分 【江城 第一大道】营销推广策略………………………………………………………………………………………35

一、整体销售策略……………………………………………………………………………………………………………………35 二、整体销售阶段划分………………………………………………………………………………………………………………38 三、营销策略基本思路………………………………………………………………………………………………………………39 四、项目卖点提炼……………………………………………………………………………………………………………………43 第六部分 【江城 第一大道】广告包装策略………………………………………………………………………………………45

一、策划包装…………………………………………………………………………………………………………………………45 二、前期广告包装……………………………………………………………………………………………………………………46 三、开盘阶段广告包装………………………………………………………………………………………………………………48 第七部分 【江城 第一大道】招商策略……………………………………………………………………………………………50

一、招商模式…………………………………………………………………………………………………………………………50 二、招商目标…………………………………………………………………………………………………………………………51 三、招商团队…………………………………………………………………………………………………………………………51 四、招商流程图………………………………………………………………………………………………………………………52 第八部分 合作框架………………………………………………………………………………………………………………………53 第九部分 团队介绍………………………………………………………………………………………………………………………55

结束语………………………………………………………………………………………………………………………………………63

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“决断于谋划,善行于智慧”,受公司的委托,我司为其在湖南省冷水江市的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此方案。本方案针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。

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“决断于谋划，善行于智慧”，受贵公司的委托，我司为其在湖南省冷水江市的项目进行全程营销策划，经过深入细致的调查研究及分析，形成了此方案。

本方案针对项目的特殊性，采用各种适用的调研方法，获取第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。

我们在进行项目的调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，保证了本次方案及其建议的科学性、真实性以及可参考性。

结合项目实际和我们积累的丰富经验，形成了以下营销策划方案。

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“决断于谋划,善行于智慧”,受公司的委托,我司为其在湖南省冷水江市的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此方案。本方案针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。

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第一部分 【江城 第一大道】项目市调分析

（一）冷水江市地理人文状况

冷水江市地处东经111o36’40”～111o36’40”与北纬27o30’49”～27o50’38”之间,为湖南几何中心。湘黔铁路横贯市境东西，东靠南北大动脉洛湛铁路，上瑞高速公路擦境而过，资水蜿蜒流经市区，规划中的太（原）澳（门）高速公路纵贯南北。冷水江市东距上海1600公里，南距广州700公里，距省会长沙210公里。

冷水江市市境总面积439平方公里，下辖16个乡、镇、街道办事处，总人口36万，其中城市人口20万。

冷水江交通便利，湘黔铁路在市境内设有冷水江东、冷水江西、金竹山3个客货火车站和8条厂矿铁路专用线、7个编组站，且东靠洛湛铁路，形成了联动东西、纵贯南北的铁路运输网。

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“决断于谋划,善行于智慧”,受公司的委托,我司为其在湖南省冷水江市的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此方案。本方案针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。

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（二）矿产资源丰富

冷水江市矿产资源富集，堪称全国绝无仅有的一块宝地，是湖南省重要的能源、原材料基地，享有“世界锑都”、“江南媒海”、“金属之乡”、“硅石宝库”等美誉。现已探明有开采价值的矿藏有锑、铅、铁、锌、镁、钨、钼、铋、铜、钴、镍、镉、铊、银等金属和稀有金属矿，还有石墨、硅石、滑石、石英、石膏、花岗岩、耐火粘土等非金属矿。

其中锑产量占全球的60％，煤炭地质储量5.5亿吨，保有储量4.5亿吨，占全省已探明储量的1/6，全市含煤地层占总面积的一半。

近年来，在冷水江市的地层中，还发现了储存量近360余亿立方米颇具开采前景的煤层气和石油天然气，并于2001年试采成功，结束了湖南无石油天然气的历史。

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(三)冷水江市经济状况（2004年数据）

1、总述

2004年国民经济平稳快速增长。经济总量跨上新台阶。初步核算，全市生产总值达到48.37亿元，比上年增长14.6%，为1997年以来最高增幅。其中，第一产业增加值2.60亿元，增长10.9%；第二产业增加值29.20亿元，增长17.1%；第三产业增加值16.57亿元，增长11.6%。在第三产业中，批发和零售贸易餐饮业增长12.5%，房地产业增长6.0%，其他服务业增长11.8%。人均GDP在上年突破万元的基础上，达到13880元，比上年增长12.2%，增速是1997年以来最高水平。

价格上涨的结构性特征明显。居民消费价格总水平比上年上涨102.2%。食品类涨价是拉动价格总水平上涨的主要因素，同比上涨107.2%，影响居民消费价格总水平上涨2.2个百分点。

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2、工业和建筑业

水江市作为工业主导城市，工业发展迅猛，并加大工业发展的投入。截止到2004年6月份工业贷款总额为63390万元，为各项贷款之最，比年初增长2789万元，也为各项贷款之最。

工业是冷水江“立市之本”，近年来，工业结构调整步伐明显加快，在传统的煤炭、电力、冶金、化工、建材等行业不断壮大和优化升级的同时，医药、工程陶瓷、精细化工等新兴行业迅速崛起。

工业生产快速增长。全部工业完成增加值26.6亿元，比上年增长13.6%。其中规模以上工业完成增加值19.8亿元，增长21.2%，为1993年以来最快水平。产销衔接较好，产销率为98.6%。

经济效益明显提高。全市规模以上工业实现利润27617万元，比上年增长46.0%。其中，国有控股工业实现利润22626万元，增长58.9%；股份制企业实现利润22557万元，增长101.6%；大多数行业盈利水平提高。

工业结构调整稳步推进。积极运用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，主导产业带动作用增强。高新技术产业保持较快增长，生物技术、新材料等产业发展加快。主要能源、原材料产品产量增长较快，原煤增长4.2%,发电量增长12.5%，生铁增长15.7%，钢增长17.7%，成品钢材增长67.0%。

建筑业稳步发展。全社会建筑业完成增加值2.59亿元，比上年增长66.1%。资质等级以上建筑业房屋施工面积27.6万平方米，增长7.8%；房屋竣工面积20.8万平方米，增长213%。

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3、固定资产投资

固定资产投资保持平稳较快增长。截止至2004年6月份，全社会固定资产投资总额为56603万元，同比增长92%，其中基本建设投资27042万元，同比增长11.1倍，用于更新改造24448万元，同比增长13%。但城镇固定资产投资中住宅投资为819万元，同比减少3%，而建筑业贷款根据统计，目前为743万元，比年初减少72万元，这二年的建筑业贷款一直处于负增长态势，也说明了冷水江市房地产行业发展比较平缓。

住宅更新改造房地产开发

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4、人口、人均收入

全市户籍总人口达到34.85万人。其中男性180441人，女性168027人。低生育水平得到巩固。全年出生人口4486人，出生率为12.5‰；死亡人口2990人，死亡率为8.58‰；净增人口1496人，自然增长率为4.3‰，比上年下降0.3个千分点。 城乡人民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入达7909.5元，比上年增长22.9%。在国家1号文件精神、农产品价格上涨及粮食增产等多种因素共同作用下，农民人均纯收入迈上3000元台阶，达3107元，比上年增加632元，增加额是1997年以来最多的一年；增速达21.9%，为近7年来首次实现两位数增长，也是近6年来首次超过城镇居民收入增速。城镇居民人均消费支出增长13.4%，农村居民人均生活消费支出增长24.9%。

食品 医疗保健 居住 交通通讯 教育杂项 衣着 家庭设备 娱乐

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（一） 总述

冷水江市房地产因城区土地基本已开发完毕，现处于零星开发状态，开发规模也比较小，维持了比较平衡的供求关系。目前国家针对房地产出台的各项政策，除房产信贷外其余政策对冷水江市的房地产发展影响并不大，有些政策相对来说执行较为宽松。冷水江市目前商业物业发展相对落后，基本上处于较早的发展模式阶段。

冷水江市商业地产供应主要是零星供应，目前商铺的供应方式主要是临街铺面。从本次市场调研的数据中看到，私营企业主和个体工商业者对商铺的需求量相对较大，尤其是中高档物业、统一管理、规模化经营的商铺，从以上潜在需求来看，本项目物业定位恰恰与消费者潜在需求相吻合。

（二） 项目开发热点区域

冷水江市主要繁华区域和商业旺地集中在广场路与锑都中路交汇处至健康路与锑都中路交汇处路段，尤其以新城路与锑都中路交汇处至健康路与锑都中路交汇处路段最为繁荣，集中了冷水江市主要品牌服装、鞋帽箱包店。

冷水江市商业主要以锑都中路与健康路交汇处的三大超市为中心向四周扩散，主要集中的有：以服装为主的锑都中路路段，以建筑装饰材料为主的建新路路段，以建材五金为主的金竹路路段，以副食品批发为主的广场路路段及邮政大楼附近的通讯器材。建筑装饰材料及相关行业类商家较多，而传统行业如服装类在街道分布相对较少。

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（三） 项目开发量

目前冷水江市商业地产的开发数量很少，市内仅存三家中型的超市、百货，分别为心连心超市、旺家福超市、都得利超市，而正在建设的武陵城，也只是一个中型的商业大厦，商业地产的开发量与城市的经济发展水平不是同比发展的。项目的开发量不饱和，甚至可以说是供不应求，仅有的商业项目无法满足到冷水江市35万人口的消费。

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（一） 周边商业情况调查

周边市政配套设施、商业配套设施、生活配套设施完善，冷江宾馆、建设银行、农业银行、第一中学、人民医院、四季源大酒店等生活和商业配套设施遍布项目四周。

冷水江市目前商业物业发展相对落后，基本上处于较早的发展模式阶段。基本上以临街建筑为主的商业物业，一、二层建筑为商业用房，其余为住宅。营销模式也较落后，基本以直接出售为主，宣传途径也较单一。

冷水江市商业地产供应主要是零星供应，目前商铺的供应方式主要是临街铺面。从本次市场调研的数据中看到，私营企业主

和个体工商业者对商铺的需求量相对较大，尤其是中高档物业、统一管理、规模化经营的商铺，从以上潜在需求来看，本项目物业定位恰恰与消费者潜在需求相吻合。

（二）周边个案分析

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1、 心连心超市

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2、 旺家福超市

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3、 都得利超市

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4、武陵城·国际

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第二部分 【江城 第一大道】项目个案研究

（一）、综述：

本项目位于冷水江市主要交通干道锑都中路与健康路交汇处，项目总占地面积43亩，地块呈不规则形状，一面临街，三面处于被包围状态，其中临锑都中路方面，约有宽70米的临街面。

项目地距离冷水江市市委、市政府百米之遥，距长途汽车站仅5分钟路程，距火车站约十分钟车程，距城市商业中心

（锑都中路与新城路交叉口）约200米，可以说本项目与城市商业中心区只是一街之隔。

（二）、项目地块：

“决断于谋划,善行于智慧”,受公司的委托,我司为其在湖南省冷水江市的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此方案。本方案针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。

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（三）、周边业态分析：

（四）、居住人口：

城镇人口占全市总人口的52.6%，农村人口占47.4%。2003年城市居民可支配收入6433.5元，农村家庭年人均可支配收入2432.8元；城市居民生活消费支出4889元，农村居民生活消费支出2650元。最终消费总额149263万元；其中城镇居民总消费额90446万元，农村居民总消费额44679万元。按2004年一季度的消费增长率10.3%计算，2004年消费总额达164637万元，在2006年消费总额达205736万元。冷水江市消费市场潜在购买力存在巨大的发展空间。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/kdei.html