北京市 - 物业项目负责人考试 - 法律法规部分训练试卷 - 带答案[

法律法规部分 一、单选题

1.《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（ D ），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。A.法律法规的规定 B.业主大会的决定 C.管理规约的规定 D.物业服务合同的约定 E.物业管理条例的规定 2. 下列关于装饰装修的说法，不正确的是（ D ）

A.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。

B.属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 C.装修人擅自拆改供暖燃气管道设施造成损失的由装修人负赔偿。

D.装修人因装修侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由物业服务企业责令其改正并罚款。

3.某小区业委会与A公司的《物业服务合同》到期，半年后业主委员会与新选聘的B公司签订合同，业主以合同到期不交纳半年的物业费，A公司以事实服务关系将业主起诉。法院对A公司的请求：（B）

A公司承担 B.该业主承担 C.业委会承担 D.B公司承担

4.保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（D）日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。

A.7日 B.10日 C.15日 D.30日 5.根据《北京市物业管理办法》，前期物业交接查验的主体为（ A ） A.建设单位与全体业主

B.未成立业委会的交接主体为建设单位与街道办事处或乡镇人民政府 C.建设单位与第三方评估监理机构 D.建设单位与物业公司 6.根据《北京市物业管理办法》，业主共同决定物业管理事项的范围和决定程序由（ C ）规定。

A.管理规约 B.物业服务合同 C.业主大会议事规则 D.业主委员会 7.承担前期物业服务责任的是（ D ）

A.业主大会 B.业主委员会 C.物业服务企业 D.建设单位

8.《北京市物业管理办法》规定，物业服务用房建筑面积不得低于（ B ）平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房面积30-60平方米。 A.100 B.150 C.200 D.250

9.对事项中应当经原物业管理区域内以及分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的是（ E ）

A.指定或者修改管理规约、业主大会议事规则；B.选举或者更换业主委员会委员； C.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案； D.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务； E.申请分立或者合并物业管理区域。

10.街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起（ C ）日内，指定代表担任筹备组组

长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。 A.15 B.30 C.60 D.90

11.物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起（ B ）日内，将物业服务合同报物业服务

项目所在地区县房屋行政主管部门备案。 A.10 B.15 C.30 D.60

12.物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在（ C ）日内与全体业主完成交接。

A.15 B.30 C.60 D.90

13.下列关于物业服务企业及项目负责人信用记分制度说法错误是（B） A.记分标准中物业服务企业记分满分为20分；

B.记分标准中物业项目负责人记分满分为20分； C.记分周期从每年1月1日至12月31日； D.积分周期期满重新记分。

14.依据信用记分结果，对项目负责人及其企业分别进行如下处理，错误的是（D）

A.项目负责人记分达到3分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告；

B.项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案；

C.单个项目负责人记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5分；

D.单个项目负责人记分达到20分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5分。

15.业主大会成立以前，物业服务企业可以使用决策平台发起业主共同决定的以下事项（D） A.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；

B.决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；

C.决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

D.筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金。 16.售房单位按照高层住宅售房款的（D），从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 A.2% B.10% C.20% D.30%

17.从事电梯日常维护的单位应至少每（15）日进行一次日常维护保养。 18.从事电梯日常维护保养的单位应当在接到电梯乘客被困故障报告后，（30）分钟内赶到现场实施救援。

19.电梯安装、改造、维修和日常维护保养单位对电梯作业人员进行安全教育和技术培训的记录，应当保存不少于（2）年。

20.电梯进行更新、改造、维修或者日常维护保养所需费用，由（A）承担。A.电梯的所有权人 B.物业服务企业； C.电梯使用人 D.电梯日常维护保养单位。

21.《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的下列不属于有限空间的是（D） A.压力容器 B.地下室 C.垃圾站 D.明沟

22.依据《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》规定，（B）是楼宇安全管理第一责任人。

A.物业管理单位 B.产权单位、使用单位 C.物业管理单位、产权单位 D.物业管理单位、产权单位、使用单位

23.根据《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》规定，物业管理单位应急演练间隔期限为（B）

A.至少每月组织一次 B.至少每季度组织一次 C.至少每半年组织一次 D.至少每年组织一次

24.下列关于《北京市住宅物业服务标准》哪种说法是正确的（C）

A.标准中涉及的物业共用部分的维修养护的为日常维修养护工作，还包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作；

B.物业服务标准分为五级，五级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准；

C.标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作；

D.签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照本标准执行。 二、多选题

1.以下属于《物业管理条例》确立的基本制度的有（ A C E）

A.业主大会制度 B.业主委员会制度 C.管理规约 D.业主大会议事规则 E.物业承接查验

2.在物业管理区域内事故的，属于物业服务企业应当履行义务的有：（ A B D） A.采取应急措施，避免损失扩大 B.及时报告政府有关部门 C.想尽办法，避免媒体曝光 D.协助做好救助工作 E.保安人员必要时可以强制执法

3.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为有（ A B C D ）

A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，搭建建筑物。 B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

D.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。 E.经燃气管理单位同意，可以拆改燃气设施。 4.下列情况可以认定为业主的有（A B D E）

A.持有房屋所有权证的 B.依据商品房买卖合同法占有建筑物专有部分的

C.继承房屋但未经登记的 D.人民法院判决取得物权经登记的 E.执有共有权证的 5.下列情况可以认定为专有部分的有（ A C ）

A.开发商根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台

B.业主长期租用的车位 C.住宅区底商 D.物业管理用房 E.业主共有的使用权 6.根据《北京市物业管理办法》对房屋等建筑物的管理，业主可以采用的方式有（ A B C E ） A.业主自行管理 B.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 C.建设单位管理 D.业主可以选聘没有资质的物业服务企业进行管理

E.业主选聘具有相应资质的物业服务企业进行管理 7.根据《北京市物业管理办法》，以下描述正确的有（ A B C E ） A.建设单位可以不采取招投标的方式选聘物业服务企业

B.建设单位要承担首次业主大会召开前或筹备组成立满三个月前的物业管理费 C.建设单位可以不经业主同意将保洁服务委托给专业公司 D.在未完成共用部分交接前，建设单位必须承担物业服务费

E.作为房屋买卖合同附件的前期物业服务合同的主体双方为业主和建设单位 8.以下属于建设单位的责任的有（ B C ）

A.占总人数5%以上或专有部分占建筑总面积5%的业主要求成立业主大会的，建设单位应当向有关部门提出申请；

B.分期开发的首期且已实施物业管理，已交付业主的专有部分达到首期建筑总面积50%

以上，建设单位可以向相关部门报送筹备首次业主大会的所需资料； C.推荐业主代表作为筹备首次业主大会的临时召集人； D.制定筹备组组长

E.负责首次业主大会会议 9.根据《北京市物业管理办法》，业主对以下事项中，应当对专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的有（ B E ） A.指定或者修改管理规约、业主大会议事原则 B.申请改建、重建建筑物及附属设施

C.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案 D.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务 E.申请分离或者合并物业管理区域 10.根据《北京市物业管理办法》，以下说法错误的有（ A B D ）

A.物业服务合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，且在物业管理区域内公告后，业主委员会即可解聘物业服务企业；

B.物业服务合同届满届满三个月通知业主，物业服务企业在合同到期即可搬出物业管理区域；

C.物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务；

D.原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以强行接管；

E.原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

11.《北京市物业管理办法》中所称的物业管理是指（ A C ） A.业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动；

B.业主只能通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关的秩序活动；

C.业主通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护环境卫生和相关秩序的活动；

D.物业管理企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序活动。 12.依据《北京市物业管理办法》，业主大会成立需满足的条件有（A C）

A.物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的；B.首位业主入住满两年的；

C.占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会的；

D.占总人数10%以上或者专有部分占建筑物总面积10%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会的。

13.《北京市物业管理办法》中规定物业服务企业应当按照价格主管部门规定公示的内容包括（ B C D E ）

A.管理规约 B.服务事项 C.服务标准D.收费项目 E.收费标准

14.《北京市物业管理办法》规定业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形（ A B C D E ）之一的，委员资格自动终止。

A.任职期限届满的 B.不再具备业主身份的 C.限制民事行为能力或者无民事行为能力的 D.被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的 E.以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的

15.业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就以下哪些项目进行评估和监理？（ B C D ）

A.物业服务标准 B.物业服务质量

C.物业服务费用 D.物业共用部分管理状况

16.《北京市物业管理办法》所称的专有部分面积是指（ A B C ） A.房屋所有权证记载的建筑面积

B.尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算 C.尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算

17.《北京市物业管理办法》中所称的业主共同决定是指（ B C ） A.业主委员会决定 B.业主大会决定

C.未依法成立业主大会的，是指业主依法共同做出的决定 D.未依法成立业主大会的，是指大多数业主做出的决定 18.根据《物业项目负责人信用信息管理办法》，北京市项目负责人实行持证上岗制度，以下要求正确的是：（BDE）

A.项目负责人经市物业管理行业协会考试合格的，颁发合格证书；

B.合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；

C.取得合格证书后项目负责人每年要参加不少于30学时继续教育；

D.项目负责人在记分周期被累计扣分超过规定分值的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中记录；

E.项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈。

19.物业服务企业的信用信息主要包括（ABD）

A.基本信息 B.业绩信息 C.评估信息 D.警示信息 E.业主清册 20.信用信息采集渠道包括（ABCE）

A.市、区县房屋行政主管部门提供； B.物业服务企业自行申报；

C.相关行政主管部门提供；D.物业管理行业协会提供； E.项目负责人自行申报。 21.企业记分达到20分时，将受到如下处理，正确的是（ACD） A.市、区县房屋行政主管部门依法核查企业的资质条件；

B.改正期内不得承接新项目，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料； C.核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书；

D.一年内不得承接新项目，不得参加物业管理示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料；

E.改正期内不得参加物业管理示范项目考评。

22.信用信息的用途包括为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等（ABDE）等工作，提供监督管理的依据。

A.实施物业服务企业资质等级核定； B.物业管理示范项目评定；

C.物业项目承接查验评估； D.物业管理行业专家选聘； E.物业服务评估监理。

23.项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书（ABD） A.未按规定参加岗位考核； B.未按规定继续教育的；

C.在记分周期被累计扣分达到20分的； D.在记分周期被累计扣分达到15分的； E.在记分周期被累计扣分达到5分的。

24.项目所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示的情况有（ACE）A.企业记分达到3分； B.企业记分达到5分；

C.项目负责人记分达到3分； D.项目负责人记分达到5分； E.企业或项目负责人记分达到3分。 25.危险房屋的处理类别有（ABCE）

A.观察使用B.处理使用 C.停止使用 D.限时使用 E.整体拆除 26.以下可以定义为房屋建筑的安全责任人的有（ABC）

A.业主 B.房屋所有人 C.实际占有人 D.租户 E.房屋使用人 27.下列对房屋建筑管理人的定义及职责描述正确的是（ABCE）

A.房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织；

B.自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人，委托管理的房屋建筑，受托人是管理人；C.管理人应当对房屋建筑进行检查维护；

D.管理人对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告并有权组织对房屋建筑安全问题进治理；

E.管理人应当对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展宣传活动。 28.以下事项可以委托物业服务第三方进行评估监理：（ABDE）

A.物业共用部位和共用设施设备管理状况； B.物业项目交接查验； C.确认危险房屋； D.物业服务费用评估； E.物业服务质量评估。 29.《北京市物业项目交接管理办法》的客体是（AC）

A.物业共用部分 B.建设单位 C.物业管理相关资料 D.全体业主 E.物业服务企业 30.应急物业服务适用的情形有（ABDE）

A.建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

B.物业服务合同期限内，物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的；

C.业主共同决定不再接受事实服务，未能依法确定物业管理方式的向政府部门提供申请的； D.物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

E.物业服务企业不再提供事实服务，依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的。

31.应急物业服务内容包括（ABDE）A.垃圾清运 B.秩序维护 C.装饰装修管理 D.二次供水 E.电梯运行

32.物业管理区域内需由业主可以发起共同决定的下列事项，可以使用决策平台表决（ABDE） A.成立业主大会

B.筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金

C.审查业委会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告 D.决定本楼幢、本单元共同决定事项 E.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用） 33.以下属于《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修和更新、

改造范围的有：（BCD）

A.公共区域门窗或窗纱普遍破损的

B.电梯主要部件需要进行维修或更换的；

C.配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的； D.避雷设施不能满足安全要求的；

E.公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、院门等出现破损的。 34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的费用的分摊方式，以下说法正确的有（ABDE） A.专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照建筑面积比例分摊；

B.售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的每个楼幢的费用，由该楼幢全体业主与公有住房售房单位按照建筑面积分摊；

C.专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照建筑面积分摊；

D.商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照建筑面积分摊。

E.售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应由业主承担的，由相关业主按照建筑面积分摊。

35.《北京市住宅专项维修资金管理办法》拟定以下不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（ABDE）

A.保修期内的共用部位、共用设施设备维修；

B.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

C.保修期外，屋面防水损坏造成渗漏的；

D.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； E.属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备日常维护费用。 36.根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》，物业服务费案件的诉讼时效说法正确的有（BCE）

A.物业服务费案件的诉讼时效期间为1年； B.物业服务费案件的诉讼时效期间为2年；

C.法院在审理追索物业服务费案件适用诉讼时效时不会过苛；

D.只要物业服务企业履行物业服务合同义务时，一般会认定其在持续主张权利； E.除物业服务企业明显怠于行使权利的，一般认定其持续主张权利。 37.下列从事电梯作业的人员哪种需要具备《特种设备作业人员证》（ABCD） A.安装 B.改造 C.运行维护 D.维修 E.司梯工

38.电梯发生事故时应当迅速采取的有效措施是（ABD） A.组织抢救； B.防止事故扩大 C.事后向有关单位报告 D.减少人员伤亡和财产损失 E.继续运行

39.根据《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的有限空间包括（ABC） A.密闭设备 B.地上有限空间 C.地下有限空间 D.密闭构筑物 E.附属设施

40.装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会可以采取以下（ABCDE）方式。

A.提起诉讼 B.要求装修人赔偿损 C.要求装修人停止侵害 D.要求装修人消除危害 E.要求装修人排除妨害

41.《北京市大型社会活动安全管理条例》规定本市 大型活动的安全工作应坚持的原则

是（AC）

A.坚持安全第一、预防为主的方针；

B.由公安机关全面负责； C.由主办者对安全工作全面负责； D.由场所提供者对安全工作全面负责；

E.由现场安全工作人员对安全工作全面负责。

42.下列属于物业管理单位对楼宇内生产经营安全的负责的事项包括（ACDE） A.对楼宇实施管理前，应当对建筑结构、消防设施、重要设施等进行查验，合格后方可接收，并作好记录。

B.应当定期开展安全检查，发现使用单位存在事故隐患的，应当书面告知使用单位，拒不整改的，物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门并对使用单位予以处罚。

C.应当与使用单位签订安全管理协议，明确物业单位和使用单位之间的权利义务；应当将安全生产经费用于楼宇及其消防设施、重要设施的维护、保养、更新、改造等。

D.应当保证楼宇疏散通道、安全出口的畅通，并保证楼宇的整体消防设施、重要设施的完好有效。

E.应当建立楼宇内使用单位详细档案，包括基本情况、应急救援物资、应急救援人员配备等情况。 三、判断题

（X）1.业主按约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主委员会承担连带责任，物业服务企业可以向人民法院起诉。

（X）2.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在取得相关业主、业主委员会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续

（X）3.建设单位应当在销售房屋前，会同街道办事处或乡镇人民政府划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

（X）4.居委会负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

（X）5.业主委员会应当自选举产生之日起60日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

（X）6.业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起30日内将所保管的档案资料、印章机其他应当移交的财务，移交给业主委员会。

（(）7.物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域、住宅区和多住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区 （X）8.市区房地产行政主管部门负责对辖区内业主大会，业主委员会的成立活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

（X）9.原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，该期间费用由业主支付。

（X）10.北京市物业管理行业协会负责项目负责人考试与执业注册，并建立企业及项目负责人的信用信息档案。

（X）11.区县房屋行政主管部门受理物业服务合同备案的，应在备案后10日内办理备案手续，并在备案后10日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

（X）12.项目负责人被取消合格证书的，自证书取消之日起一年内不得在本市担任项目负责人，不得受聘担任本市物业管理行业专家。

（X）13.物业服务企业及项目负责人违反法律、法规、规章和相关规定的，企业注册地的区县房屋行政主管部门应当进行行政处罚或者处理，并在信用信息系统中予以记分处理。

（X）14.物业管理行业协会对信用信息的录入和变更，应当以已具备法律效力的文书或者其他有效证明文件为依据。

（(）15房屋建筑管理人可以是业主也可是业主委托的物业服务企业。

（(）16.修缮工程投资达到30万元以上应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。

（X）17.确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋行政主管部门做出。 （X）18.使用满30年的居住建筑，每5年应当进行一次安全评估。

（X）19物业服务评估监理机构应当保持评估监理档案资料的齐全完整，物业项目交接验收评估报告相关资料保管期限不低于5年，物业服务费用评估、物业服务质量评估报告相关资料保管期限不低于2年。

（(）20.物业服务评估监理专家在物业服务评估监理活动中不可以以个人名义出具评估监理报告。

（(）21.建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。

（(）22.物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当提前三个月告知业主。物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足三个月的，应当自告知之日起三个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。 （X）23.应急服务期限一般不超过6个月。

（X）24应急服务期间，物业共用部分的损毁责任由应急服务单位承担。

（X）25.实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。在作业环境条件可能发生变化时，生产经营单位可以不再对作业场所中危害因素进行持续或定时检测。

（X）26.根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，可以利用地下空间开办商品批发市场。

（X）27.《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》也适用居民小区。 四、简答题

1.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的要求？

（十三）自行招用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。

娱乐场所应当依照《娱乐场所管理条例》的规定，从保安服务公司聘用保安员，不得自行招用保安员。

（十四）自行招用保安员的单位，应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案，备案应当提供下列材料： 1）法人资格证明； 2）法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况； 3）保安服务区域的基本情况

4）建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况。

自行招用保安员的单位不再招用保安员进行保安服务的，应当自停止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

（十五）自行招用保安员的单位不得在本单位以外或者物业管理区域以外提供保安服务。 （二十五）保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。

2.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为？ 保安员不得有下列行为：

1、限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人

2、扣押、没收他人证件、财物；3、阻碍依法执行公务； 4、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷； 5、删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；

6、侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；7、违反法律法规的其他行为。 3.现阶段物业管理存在的主要问题？

（1）开发建设阶段遗留问题影响到后期的物业管理 （2）物业服务不规范

（3）业主委员会成立有困难 （4）信息不对称 4.围绕开发遗留问题，创新前期物业管理制度 （1）明确前期开发与后期管理的责任分界点 （2）明析前期物业管理的法律关系

（3引入第三方机构进行承接查验 （4规范交接查验的标准和行为 5.完善业主自我治理机制

（1）建立业主大会双启动机制

（2）规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助指导和监督职责 （3）建立业主公共决策平台，解决业主大会“决策难”问题

（4）完善了业委会委员任期制度，解决业主委员会“换届难”问题 6.《北京市物业管理办法》中划分物业管理区域的原则？ 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域和非住宅区原则上应当划分为不同物业管理区域。

7.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定 （1）建设单位应在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

（2）业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

（3）决定申请调整物业区域的，应当分别经原物业管理区域内以及调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。 8.解决开发遗留问题对物业管理的影响？

（1）根据现行规定，建设单位将物业项目移交给物业服务企业后即撤出物业管理区域，建设遗留问题难以解决，引起业主对前期物业企业不信任、拒交物业费等纠纷。

（2）办法明确前期物业服务由前期建设单位承担责任，既可以有效解决遗留问题，还可以促进建设单位对业主大会成立的支持，构建物业企业与业主之间的长期信任关系。 9.北京市实行项目负责人责任制，项目负责人包括哪几类？ 答：（1）建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人； （2）物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人； （3）业主共同决定聘请的其他管理人。

10.业主要求物业服务企业承担财物丢失或损毁责任的情形及条件？ 以下两种情形，业主可以要求物业服务企业承担财物丢失或损毁责任：

1、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

2、物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

11.业主要求物业服务企业承担车辆丢失或损毁责任的情形？

以下两种情形，业主可以要求物业服务企业承担车辆丢失或损毁责任：

1、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。

2、没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应承担的赔偿责任。

12.请简述生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定？ 答：（1）生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业时，应严格承包管理，规范承包行为，不得将工程发包给不具备安全生产条件的单位和个人。 （2）生产经营单位将有限空间作业发包时，应当与承包单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同中约定各自的安全生产管理职责。存在多个承包单位时，生产经营单位应对承包单位的安全生产工作进行统一协调、管理。

（3）承包单位应严格遵守安全协议，遵守各项操作规程，严禁违章指挥、违章作业。 13.装修人在装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会的应对方式？ 可以依照法律、法规以及管理规约的规定向法院提起诉讼，要求装修人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

14.装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位的处理方式？ 房屋管理单位应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告业主委员会或居委会、街道办事处，并会同业主委员会或居委会、街道办事处组织相关业主于装修人进行协调，要求其改正违法行为；装修人仍不改正的，房屋管理单位应当上报区县住房城乡建设行政主管部门处理。

15.物业项目承接查验的定义？

物业项目承接查验是为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行性的综合性查验。 五、案例题

1.2010年12月21日北京市某房地产开发公司开发的位于朝阳区的某住宅小区取得销售许可，总建筑面积27万平方米，开发公司从住建委网站上抽取了第三方建立评估机构对物业服务费用进行了评估，并将全部专项服务委托给一家注册地在海淀的三级资质的甲物业服务企业，业主于2011年8月1日开始入住，2011年10月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了一家一级资质的乙物业公司。业主委员会与注册地在丰台区的乙物业服务公司签订了物业服务合同，合同订于2011年11月1日乙公司进驻。业主委员会以书面形式通知甲物业服务公司应于2011年11月1日前办理完成物业交接验收手续，甲物业服务公司收到业主委员会书面通知后，拒不撤出物业小区，并以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。但是乙物业公司还是强行接管了小区，并开始提供物业服务。

2012年6月15日，该小区顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务公司无偿修复，乙物业服务公司称这是因为甲物业服务公司服务不善所致，应由甲物业服务公司负责修缮。之后，乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉。

（1）谁是前期物业服务的责任主体？前期物业服务的期限如何规定的？①北京市某房地产

开发公司作为开发建设单位是前期物业服务的责任主体。②前期物业服务期限是指从业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部位交接止。

（2）建设单位、业主委员会和甲乙物业服务公司的做法是否妥当？甲物业服务公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。（4分）

①建设单位的做法不妥当之处在于将全部委托了一家三级资质的物业服务企业提供服务，因为根据建设部资质管理办法，三级资质的物业服务企业不能管理20万平方米以上建筑面积的住宅小区。（1分）

②业主委员会的做法不妥当之处在于：前期物业服务的责任主体是开发建设单位，前期物业的查验交接的职责是全体业主而不是乙物业服务公司（全体业主委托乙公司除外），业主委员会应向建设单位书面通知对物业共用部分进行查验。全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行查验，全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。（1分） ③甲物业服务公司做法不妥当之处在于： 1）超越资质等级承接物业管理业务；

2）不应拒绝移交。拒绝移交的理由不成立：《办法》第二十七条规定，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用，对业主共同决策有异议等为由拒绝办理交接。业主欠交物业服务费用，应通过业主委员会督促；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 ④乙物业服务公司做法不妥当之处在于： 不应强行接管。《办法》第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼、申请仲裁，不得强行接管。

（3）结合案例实际简述房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的职责是什么？（2分）

①市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。依据《北京市物业服务企业信用信息管理办法》，对于物业服务企业的违法违纪行为，由朝阳区房屋行政主管部门按照标准记分，并记入信用信息系统，（0.5分）其中：

1）对于甲物业服务企业，超越资质等级承接物业管理业务记3分，给予书面警示，责令限期整改，改正期间不得参加物业管理示范项目考评，并告知海淀区房屋行政主管部门； 2）对于甲物业服务企业，业主共同决定选聘新的物业企业，拒不撤出的，责令期限整改记3分；逾期不撤出的，处10万元罚款，记5分；

3）对乙物业服务企业，强行接管，书面警示，责令改正，记3-5分。 当甲物业服务公司累计分数达到5分后，由海淀区房屋行政主管部门约谈该企业法定代表人，予以行政告诫，同时核查该企业的资质条件。

当乙物业服务公司分数达到3分时，由朝阳区房屋行政主管部门提出书面警示，限期整改。改正期间不得参加物业示范项目考评，并告知丰台区房屋行政主管部门；乙物业服务公司累计分数达到5分后，由丰台区房屋行政主管部门约谈该企业法定代表人，予以行政告诫，同时核查企业的资质条件。

②《办法》规定街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导、监督，协调处理纠纷。 （4）上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务公司负责无偿修复？（1分）

①上述20户业主要求修复的请求是合理的，因未超过保修期限； ②但上述住户要求乙物业服务公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由开发建设单位负责。

（5）如果您是乙公司的负责人，如何处理业主的投诉？（1分） 答：乙物业服务公司的做法不妥当： ①该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（0.5分）；

②同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况

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