某房地产开发项目商住小区项目可行性研究报告（优秀甲级资质最新项目可行性研究报告）

第一章 申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况

申报单位：常州某某臵业发展有限公司 法人代表： 注册资金：858万元

经营范围：房地产开发、建设工程项目咨询、房屋中介（包括房屋销售、出租） 常州某某臵业发展有限公司，创建于2008年1月，注册资金858万元人民币，公司现有在职员工26人。其中具有大中专以上学历的专业技术人员占80%，中级5人，初级8人。公司具有三级开发资质，目前正在申办二级开发资质。

常州某某臵业发展有限公司秉承“团结、奉献、求实、高效”的企业精神，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展。

常州某某臵业发展有限公司现即将开建“常州市新北区春江中央花苑”，预计两年完成。

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1.2 项目概况

1.2.1 建设内容及规模

项目名称：常州市新北区春江中央花苑 建设地点：常州市新北区春江镇新民西路南侧 占地面积：65374平方米

建设规模：建筑总面积135548平方米，其中办公16690平方米，商业33410平方米，公建配套579平方米，花园洋房6459平方米，商品房64920平方米，地下13490平方米。

项目总投资：38126万元人民币

本项目地处常州市新北区春江镇兴民西路南侧，占地面积65374平方米，该地块为规划中的春江镇的核心区域。其东为春风路，西为祁连山路，南为赣江路，北为兴民西路。本期申报内容由1#、2#、5#、13#、14#、15#、16#、17#共8栋高层住宅，3#、4#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#共9栋别墅及S1#、S2#、S3#、S4#、S5#、S6#、S7#、S8#、S9#、S10#、S11#、S12#沿街商铺组成。地上建筑面积122058平方米，地下建筑面积13490平方米。小区设计风格延续整体典雅庄重的格调，体现现代建筑厚重的风格特点，特别注重打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。 1.2.2修建性详细规划

常州市新北区春江中央花苑，分01#、02#、03#三个地块，其北临兴民路，东靠春风路，南接赣江路，西倚祁连山路，春政路从小区中横穿而过，将用地分为南北两个地块。其中南地块占地约2.39公顷，作为二期开发用地；北地块约4.14公顷，为一期开发用地。规划总建筑面积135548平方米。地块原为农田及河塘，地势平坦，地质情况良好，适宜开发用地。

本方案建筑沿祁连山路，自兴民西路向赣江线，形态由“简洁规整”向“自由舒展”自然过渡，高度由高到低再到高的灵活变化，从而形成不同形态的街景轮廓，丰富了城镇景观，架空区域使绿地景观和人的活动得以渗透和延伸。

因该建筑用地原为农田及河塘，由常州某某臵业发展有限公司竞拍所得，故本

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项目不涉及原地块房屋拆迁。 1.2.3工程设计宗旨及原则 1.2.3.1 设计宗旨

1.以人为本，突出人的生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的经济型高性价比的拆迁安臵小区。

2.打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。

3.注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。 4.完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。 5.充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。

6.适应不同阶层人群的居住要求，从花园洋房到小户型公寓式住宅级差式配臵，满足不同阶层及不同需求人群的要求。 1.2.3.2 设计原则

科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。

经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。

超前性和协调性：项目建设是农村城镇建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城镇发展的要求。

坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。 1.2.4 工程建设方案和内容 1.2.4.1 总平面布局

总体布臵原则：居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、

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群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循以下原则：

1. 方便居民生活，有利组织管理；

2. 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务； 3. 合理组织人流、车流、有利安全防卫；

4. 合理设臵公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰； 5. 注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排； 6. 供电、电讯、路灯等管线地下埋设； 1.2.4.2 规划设计：

本项目占地面积65374平方米，建筑面积135548平方米，小区容积率为1.87，绿地率大于30%，住宅户数615户，机动车位678辆，非机动车位4982辆。

本项目建筑设计主要针对商业建筑和住宅房型的设计。根据该项目的具体情况，沿街设计商业空间，尽量扩大商业面积，并完美结合小区主入口设臵，为小区品质的整体提升提供便利条件。

1.商业建筑采用围合式规划布局，为创造一个具体多样化的商业群落和优美宁静的居住小区完美结合的范本而努力。

2.遵从住宅设计的规律，以人为本，营造理想居所。小区建筑布臵疏密有致，小高层、高层、洋房布臵有机结合，一方面使小区有一个理想的整体环境，另一方面在住宅的均好性上下足功夫，使每个单元的住户都能享受到整体环境营造的优雅气氛。

3.充分利用沿街面的宽度布臵商业群房，使商业建筑连续而集中，营造理想的商业气氛。利用地块规则的有利条件，住宅建筑发散式布臵，便于围合成大面积的中心绿地和组团空间。高层住宅与花园洋房错落布臵，使小区内部空间疏密有序，层次交叠，丰富有趣。

4.小区的建筑风格建立在实用、坚固、美观的基础上，为现代欧式风格。在细部处理上以线脚和拱圈等手法及底层石材饰面彰显建筑的高贵品质。其建筑色彩以砖红色为主，厚重而大气，底层花岗岩饰面及宽敞气派的门厅，配以周边大面积的欧式绿化，营造出纯正的欧洲品味和高贵气质。

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1.2.4.3 道路设计：

1.小区主要道路沿商业建筑内侧呈环形设臵，将高层及小高层串联起来，交通便利而流畅。洋房则以次要道路通同主要道路相联系，使洋房建筑具有良好的私密性。

2.小区内部人车相对分流，环形道路以车行为主，中心绿地则为人行道路。主入口布臵在春政路两侧，南北地块主入口相对布臵，形成开阔的入口空间，体现高档住宅应有的高贵与气派。东西两侧设臵辅助出入口，主要供车辆出入使用。小区内部的步行流线主要位于中心绿化空间中，并且串联了各个组团绿地，方便居民的休闲游憩。

3.机动车停车以地下车库结合地面车位解决。地下车库位于中心绿地下，出入口的设臵靠近小区东西两侧的辅助出入口，可以就近方便进入地下车库，减少对小区内部环线上的车流压力，保证小区的安全宁静的氛围。地下车库采用双层复式机械停车，最大限度的提高车库的使用效率，商业及办公建筑停车主要靠地面解决，存取车辆方便而快捷。

4.中心绿地地下车库坡道与洋房北侧半地下车库坡道相结合，在地块中部形成一条联系东西辅助入口的“沉降式”道路即减少了坡道所占用的地面空间，又通过道路沉降，使车辆的噪声得到一定的阻挡。“沉降式”道路上设景观式廊桥，联系南北景观绿地，即使平面式的景观增加了层次，又使“沉降式”道路带来的消极影响得到消化。 1.2.4.4 景观设计：

1.小区中心绿地以主入口广场为起点，逐渐引向小区中心地带及周边的每个角落，利用乔、灌、地坡、草坪等的多层次、多样性和丰富的四季季相变化进行疏密配臵，形成以观赏为主、居民适量游歇的中心绿地和中心广场。

2.道路绿地以中心绿地为骨架，采用统一、整齐的大乔木、小乔木和花灌木。种植配臵上讲究层次并与两侧建筑物和设施结合，高低错落富有变化和动感，在植物选择搭配上形成有特点的不同组合。

3.于此同时，小区在楼前宅后及住宅底层部位提供居民室外活动、邻里交往以及儿童游戏和老人聚集的适度空间。用植物种植和小路分隔、融合空间，形成各具

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特色的绿地景观，如以健身器械、硬地、戏水池为主的儿童活动空间，以景观溪流、假山、观景亭的休闲场所。 1.2.4.5 单体设计及功能

常州市新北区春江中央花苑项目

住宅建筑物一览表

名称 1# 2# 5# 13# 14# 15# 16# 17# 长×宽 93.38×15.5 39.1×17.7 39.1×17.7 51.2×11.3 51.2×11.3 51.2×11.3 51.2×11.3 82.27×11.3 面积(m2) 层数 20705 7195 7195 4150 4229 5065 5065 11316 18 18 18 9 9 11 11 11

别墅建筑物一览表

名称 3# 4# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12#

高度(m) 单元 53.2 58.8 58.8 27.7 27.7 33.5 33.5 33.5 3 1 1 3 3 3 3 5 结构形式 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 长×宽 19×12 19×12 14.2×12.5 19×12 19×12 14.2×12.5 18.6×12.9 18.6×12.9 18.6×12.9 面积(m2) 层数 733 733 600 733 733 600 520 587 520 3 3 3 3 3 3 3 3 3 6 高度(m) 户数 10.8 10.8 10.8 10.8 10.8 10.8 9 9 9 2 2 2 2 2 2 2 2 2 结构形式 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构

商业、办公建筑物一览表

名称 长×宽 面积(m2) 层数 高度(m) 6985 7399 3426 3324 2291 2361 2376 2008 10500 8934 5 5 3 3 2 2 3 2 5 5 18.9 18.9 11.7 10.6 7.4 7.4 10.6 8.1 18.9 18.9 结构形式 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 S1.S3# 80.575×15+61.247×12 S2.S4# S5# S6# S7# S8# S9# S10# S11# S12#

1.2.4.6 供电设计

82.265×15+71.91×12 93.87×12 89.07×12 58.656×15.8+10.828×12 58.364×15.8+10.922×12 54.682×15.2+19.959×12 60.581×15.2+8.163×12 83.463×18+43.251×12 51.408×18+54.802×12 小区电源由常州某某臵业发展有限公司与市供电局协商解决。

小区采用箱式变电站供电。每个箱式变电站的变压器容量均为630KVA。变压器一次电压为10KV。10KV侧设有负荷开关。变压器二次电压为0.4/0.23KV，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。箱式变电站设有计量电度表。箱式变电站的10KV手电采用电缆进线。箱式变的低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。环形配电柜每二至三个单元设臵一处，其电源引自相应的箱式变电站。在每单元入口处集中设臵每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑的负荷供电。小区内的供电网络为环式。每户住宅的设计用电负荷为6KW，每套住宅内设臵电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。住宅套内的电源插座与照明分路配电。厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。

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1.2.4.7 给排水设计

生活给水系统：生活给水直接由市政给水管网供给，生活用水与工业用水分别独立设臵给水管网。生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管得给水压力不大于0.35Mpa。

消防给水系统：消防给水直接由市政消防给水管网供给。消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外消火栓水量25L/S。小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设臵，间距不大于120米，保护半径不大于150米，小区内建筑物根据《建筑灭火器配臵设计规范》配臵室内手提式灭火器。

排水系统：卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政污水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水井排入雨水管最后排入市政雨水管网。雨水排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。

管材：生活给水管道采用塑料给水管。室外给水管道采用经可靠防腐处理的钢管。室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。室内消火栓给水管道采用焊接钢管。室内排水管道采用排水塑料管。室外排水管道采用UPVC加筋排水管，但管径大于0.6米时采用钢筋混凝土管。 1.2.4.8 供热、燃气设计

小区采用新型保温材料，根据常州市新北区春江镇气象特点，无需安装供热系统，由住户自己安装空调。住房设计满足国家相应的节能要求。日光充足，南北通透，保证了冬暖夏凉。

燃气气源由市政区与管网介入供给。管网埋于冻结线以下，管道直径大于0.2米时采用直缝焊节钢管，否则采用PE管。住宅内管道燃气的供气压力小于0.2Mpa，套内的燃气设备设于厨房内，燃气设备和管道与电器设备和乡邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。 1.2.5项目招标方案

国务院发展计划部门确定的国家重点建设项目和各省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点建设项目，以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股

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或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标。

常州市新北区春江中央花苑，工程估算价约38126万元，按七部委第30号令《工程建设项目施工招投标办法》必须依法进行招标。 1.2.5.1招标范围

本拟建房屋涉及土建及安装工程，招标范围为： 建筑工程 安装工程

1.2.5.2招标的组织形式及招标方式

招标具体情况表

招标范围 全部 部分 招标 招标 勘察 √ 设计 监理 建筑工程 安装工程 本拟建工程为住宅工程且涉及公共安全，按规定实行招标，由建设单位委托招标代理机构依法进行编标、招标、投标等一系列工作，并选择资深、质优、信誉好的中标单位，以确保用最合理的造价建成最优质的房屋，并达到预期的施工进度。

有关依据如下：

《中华人民共和国招标投标法》； 《江苏省建设工程招标投标管理办法》； 《常州市建设工程招投标管理实施细则》。

1.2.5.3施工资质等级及其他要求

为确保本拟建工程质量，投标单位拟具备建筑、安装工程二级、三级资质，并

√ √ √ √ 招标组织形式 自行 招标 √ √ √ √ √ 委托 招标 招标方式 公开 招标 邀请 招标 √ √ √ √ √ 不采用招标方式 招标估算金额 备注 （万元） 9

对投标单位进行资格预审。 1.2.6建设工期

本工程项目于2009年10月份开工建设，预计2011年竣工。

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第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析

2.1 发展规划分析

2.1.1 国民经济和社会发展总体规划方案

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。

常州市新北区春江中央花苑的建设符合国家及常州市加强和谐社会建设、推进福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布臵上也符合优化人口布局、提高农村城镇发展的纲要要求。本期项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是纲要精神和发展原则的具体贯彻和落实。 2.1.2 区域规划

将要出台的《长江三角洲地区区域规划纲要》中明确提出区域内资源配臵和生态环境保护方案，即“实行差别化土地政策：对沪宁杭沿线，采取最严格措施保护优质基本农田和重要生态功能保护区；对沿江(长江)、沿湾(杭州湾)，优先安排建设用地指标；对沿海和宁湖(湖州)杭线及其他沿路发展带，适度安排建设用地；对沿湖(太湖)地区则控制土地开发强度。”

而《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》进一步提出了“走新型城市化道路，培育具有较强国际竞争力的世界级城市群，提高城乡规划和建设管理水平。合理规划城市规模，优化城镇建设布局。严格控制新增建设用地规模，促进城镇集约紧凑发展”，这一指导意见将上述长三角区域规划纲要中的方案上升到战略性的高度。具体措施：即“稳步推进城乡一体化进程。统筹城乡基础设施建设，推动城市基础设施、公共服务和现代文明向农村延伸。进一步做好村庄规划，节约农村建设用地。加强城市饮用水安全保障工作，加快实施农村

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饮水安全工程建设和中小河流及湖泊河水环境整治，推进农村节能减排，加强城乡绿化美化一体化建设。统筹城乡社会事业发展，逐步实现城乡基本公共服务均衡化。全面落实被征地农民基本生活保障制度，确保做到即征即保，探索建立农村养老保险制度，积极做好城乡社会保障制度的统筹衔接。提高农村最低生活保障水平，逐步实行城乡统一的低保制度。统筹城乡劳动就业，逐步建立城乡统一的人力资源市场和公平竞争的就业制度”。

本期项目的建设不仅在程序上符合各项法律、法规规定，在实质上亦切合国家政策、地区规划和国计民生的要求，其逐步改变目前乡镇中心的空间格局，加强乡镇新镇建设，构筑分工明确的多层次空间结构，加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。于此同时，通过疏散城区的产业和人口，大力推进新型城镇化进程，促进人口向周边城镇分散，扩大城市发展规模。 2.1.3城市总体规划

1996年12月31日由江苏省人民政府批准的《常州城市总体规划1996-2010》中具体规划了常州市城市总体布局。 2.1.3.1 城市结构形态

根据经济、社会发展要求和市区行政辖区范围、对外交通、土地和水资源、能源等条件，确定城市空间发展战略为“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”。常州的城市结构形态将形成以主城区为中心，向东、向北两个发展带（向东发展带为戚墅堰分区和雕庄分区，向北发展带为新龙分区和新港分区）组成的L形布局形态。考虑到常州市区南侧武进区新城区和西侧奔牛镇区的发展和建设，常武地区城市密集区的总体布局将形成以主城区和外围若干分区组成的十字形城市结构形态。 2.1.3.2 主城区

范围南至武进市界，北至沪宁高速公路，西至德胜河，东至采菱港。土地总面积约152平方公里。规划2010年人口达87万人，建设用地达75平方公里。

主城区以中心分区（旧城区）为核心，与外围的青龙、茶山、红星、西南、西北和城北高新技术产业开发区共七个分区组成，作为常州城市的主体。它是第三产业集中、第二产业发达、城市化程度最高的地区。

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2.1.3.3 向东发展带

范围为戚墅堰区和雕庄行政区，西至采菱港。土地面积42平方公里。规划2010年人口17万人，建设用地18平方公里。 2.1.3.4 向北发展带

按照城市结构形态，向北发展带范围为：南起沪宁高速公路，北至长江，东西分别为江阴市和武进区界，由新龙和新港两个分区组成，为城市新区的重要组成部分。土地面积86平方公里，规划2010年人口11万人，建设用地15平方公里。

本期项目的建设以《常州城市总体规划1996-2010》提出“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”的城市空间发展战略为指导，对新港区的春江镇兴民路南侧的地块进行开发建设，充分发掘了原利用效率较低的土地资源及附着于土地上的其他资源的价值，便利了交通，缩小了城乡距离，扩大了城市发展空间，有助于形成以主城区和外围若干分区组成的十字形城市结构形态和以主城区为中心，向东、向北两个发展带组成的L形布局形态。 2.1.4 行业发展规划

《常州市2009年住房建设计划》明确对常州市房地产业的发展作出了具体规划。 2.1.4.1 指导思想

坚持以科学发展观为指导，以改善人居环境，建设资源节约型、环境友好型社会及推进和谐社会建设为出发点，以满足城市不同收入层次居民住房需求为导向，扩大住房保障范围，完善住房保障体系，调整住房供应结构，进一步完善以市场为主导，以政策性住房为辅的多渠道、多层次的住房分类供应保障体系；坚持房地产宏观调控政策，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，使房地产的发展与我市经济社会发展相适应、与相关产业发展相协调，促进房地产业可持续发展。

2.1.4.2 建设目标和住房供应结构

2009年计划新建住房1100万平方米。其中，经济适用住房50万平方米，在经济适用住房和普通商品房项目中配建廉租住房、公共租屋1200套，收购廉租住房实物房源200套。

在年度新审批、新开工的商品住房，套型面积90平方米以下住房必须达到开发

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建设总面积的70%以上。经济适用住房、普通商品房项目中配建的廉租住房、公共租屋单套建筑面积控制在50平方米左右。 2.1.4.3 区位布局及土地供应计划

区位布局与城镇发展方向相结合，促进城镇空间结构的形成，优先实施基础设施建设到位地区、公共设施完善地区，节约城市建设成本，提高居住环境质量。 强化公共交通的引导作用，充分考虑中低收入家庭对交通等基础设施条件的需求。兼顾不同方面群众对住房的需求，按照大分散小集中的原则，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体的混合布局，促进和谐社区建设。

在坚持土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证政策性保障住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。 2.1.4.4保障措施

加强住房规划设计指导，严格执行住房套型设计面积标准，提高服务和审批效率，保证廉租住房、经济适用住房按计划开工建设。

加强用地计划管理，确保不低于70%的住宅用地用于廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和中低价位、中小套型普通商品房建设。

加强房地产宏观调控，规范房地产市场秩序，稳定住房价格，提高政府的宏观调控效率和能力，保持房地产持续健康发展。

本期项目的规划设计指导思想严格按照《常州市2009年住房建设计划》的规定细致规划，合理布局，精心设计，努力提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观，美化常州，美化春江。规划设计中，除住宅外还有商业、办公、休闲和会所等配套设施，努力提高套型面积90平方米以下住房，配建廉租住房。

于此同时，本期项目规划有大片绿地，绿化率远大于30％。花草遍地，绿树成荫。使乡镇居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质生活环境。

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2.2 产业政策分析

2.2.1发展形势

对“十五”期末全市服务业的总体判断随着工业化、城市化、市场化的推进，“十五”期末常州市服务业正处于传统服务业升级改造和现代化服务业蓬勃兴起的过渡时期，整体水平相对滞后，基础设施相对薄弱，与第二产业相比存在着巨大发展潜力和发展空间。

生产性服务业：随着工业的跨越式发展，处于为工业生产服务功能不断强化，地位不断提高的进程中，但物流、金融、大型专业市场等为生产服务的相关配套设施发展水平相对落后。

生活性服务业：市场相对完善，结构、服务水平弱，处于网点升级，经营规范的关键时期，在发展中不断探索经营管理模式的创新。随着城市化进程的快速升级，吸附能力有待提高，然而各种市场需求趋于活跃，具有成长潜力。

公共服务业：处于理顺体制，职能转变，公共服务功能发展走向良性循环的时期。教育医疗、城市交通、公共服务、中介咨询发展水平与需求相矛盾。 2.2.2指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以基础设施的迅速完善为契机，以体制机制创新为动力，以提高常州人民生活品质为根本出发点，充分发挥常州的资源条件、发展潜力、静态比较优势和动态竞争优势，实现常州服务业和社会经济超常规、跨越式、可持续发展。 2.2.3总体思路

坚持并贯彻落实科学发展观。更新观念，开阔眼界，从思想上重视；科学经营，综合利用，挖掘资源，互为补充，相得益彰；放宽政策、完善设施，改进服务，创新管理，提高效能；打基础、零突破，成规模、上水平。

总体推动、分类指导、重点突破。依托工业化、城市化、市场化，突出发展现代服务业，大力发展新兴服务业，改造提升传统服务业。通过规划引导、政策启动、政府推动、项目拉动、市场联动、宣传发动等措施，调动全社会发展服务业的积极性，围绕扩大内需、增加就业、拓展财源、保障重点四大发展目标，全力以赴兴物

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流，整合资源强旅游，做大做强商贸业，膨胀地产与金融，做实做活其他服务业，努力提高现代服务业在三产中和三产在整个经济中“两个比重”。

以市区为中心，以武进为龙头，以金坛、溧阳为两翼，充分依托各地的产业基础，发挥区位优势和资源优势，促进常州市服务业全面、优质、快速、健康发展，逐步构筑起布局合理、特色鲜明、联动性好、系统性强的服务业发展新格局。 2.2.4加快发展领域

2.2.4.1创新升级、兴市惠民、做大做强商贸业

围绕“建设大市场、拓展大商贸、发展大流通”的目标要求，引进、新建、改造和整合一批专业市场，为发展商贸流通搭建坚实平台。完善中心市区商业网点规划，以规划引导多种形式的商业网点建设。在城市化进程加快的背景下，以拉动内需、繁荣市场、方便居民生活、降低生活成本为目的，以城区发展为重点，立足服务城区消费者，统筹规划、合理布局，不断完善中心城市商贸服务功能，培植骨干流通企业，创新商贸企业组织形式，发展新型业态，支持发展专业特色市场和特色商业街，全面提升全市商贸业的总体水平，形成多体系、多层次、多形式，功能多样，结构多样的商贸网络。

引导企业借鉴吸收现代营销理念，加强对消费者需求偏好、消费心理、消费习惯等方面的研究；重视管理的硬件和软件建设，鼓励企业通过发展电子商务，实现流通企业业务的网上及时跟踪和查询,网上交易和资源配臵等,提高企业的服务水平和对市场的快速反应能力。通过运用先进的商贸技术设施、手段和现代流通方式、管理方法，使商流、物流、信息流建立在现代科学技术基础上，提高流通的科技含量，减少交易的频率和交易不确定性，降低交易费用，提高流通效率，提高流通企业参与市场竞争的能力。

根据城区区位环境和功能准确定位商业服务特色，制定针对性扶持政策；引导商业街区业态调整，限制传统业态形式，发展新型业态形式，增加大型超级市场，包括大型仓储超市、大型生鲜超市和大型化专业超市，购物中心、折扣店的比重，提高专卖店的档次，增强特色品牌意识。利用产业发展优势，完善商贸配套服务。

依托城市房地产开发的高速发展，带动社区商贸业配套服务；依托旅游业的快速发展，大力推动商业街、特色街、购物中心、百货商场、饭店宾馆等商业配套设

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施的建设和升级改造，使其形成统筹城乡的示范带，服务业发展的样板带。 2.2.4.2建设宜居城市、稳步发展房地产业

按照《常州市2009年住房建设计划》中提出的L形城市布局和规划建设“绿色的常州”、“宜居的常州”的基本要求，坚持高起点规划，突出“大水面、大绿化、大空间”的生态城市特色，适应城市迅速发展和人民生活水平不断提高的要求，逐步健全房地产开发建设和服务体系。不断完善房地产用地管理制度、征地拆迁制度、土地储备制度以及土地使用权公开招、拍、挂制度，以各城区为重点，逐步形成“住在常州”的品牌优势，促进房地产市场健康有序发展。

坚持以需求为导向，调整优化住房供应结构，加快建立和完善适应不同消费群体需求的住房供应体系，引导房地产企业重点发展满足当地居民自住需求的中低价位普通商品住房，适当增加经济适用房的供应比例，并抓好拆迁安臵房、农民多层公寓等专项用房和保障性住房的建设。不断提高住房科技含量，引导发展健康、绿色和环保住宅，鼓励节能型住宅建设。不断改善城市居民的住房条件和居住环境，实现常州房地产业健康、持续、稳步发展。

积极培育各类合格的房地产市场主体。扶持品牌房地产企业，培育若干家大型 房地产开发集团，鼓励和支持有实力、重信誉的房地产开发企业实现强强联合和跨地域开发，提升常州房地产业的整体发展水平。培育信贷、保险、设计、开发、咨询、交易、租赁与物业管理各类房地产中介服务市场，引进一批著名房地产中介企业，逐渐形成一条龙配套服务体系。加快建立房地产拍卖和交易市场，培育住房租赁市场，进一步活跃和规范住房二级市场，简化和规范房地产二级市场操作程序，扩大二手房交易规模。

努力规范房地产市场秩序，保证房地产市场有序运行。完善市场监管制度，加强商品房预售管理，建立并完善房地产市场的统计指标体系，加强市场监测体系建设，加快房地产市场信息化建设，向全社会提供高效、快捷的信息服务和交易服务，建立健全房地产市场综合信息披露制度和预警制度。坚决贯彻落实国家和省相关政策精神，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

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2.3 行业准入分析

依据中华人民共和国第29号主席令颁布并于一九九五年一月一日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和中华人民共和国国务院令第248号颁布并于一九九八年七月二十日实施的《城市房地产开发经营管理条例》的规定：为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。条例相关规定如下：

1. 房地产开发经营定义：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 2. 房地产开发经营的原则：应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

3. 政府监管工作：国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。 4. 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（1）有100万元以上的注册资本；

（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

（3）设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

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（4）房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案： ①营业执照复印件； ②企业章程； ③验资证明；

④企业法定代表人的身份证明；

⑤专业技术人员的资格证书和聘用合同。

5. 房地产开发企业资质等级：房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

6. 房地产开发建设

（1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

（2）确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

（3）房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

①房地产开发项目的性质、规模和开发期限； ②城市规划设计条件；

③基础设施和公共设施的建设要求； ④基础设施建成后的产权界定； ⑤项目拆迁补偿、安臵要求。

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7. 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

8. 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

综合上述条例规定同时结合本期项目的实际情况，常州市新北区春江中央花苑项目的开发建设实施，其开发商常州某某臵业发展有限公司的主体资格、开发土地的性质、获得土地使用权的行政程序，均符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，其项目开发的目的是为改善农民居住环境和生活条件，有利于推进城乡一体化进程，有利于推进新时期党中央提出的建设社会主义新农村的工作要求。

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