增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

摘要:在经济持续快速增长和城市化两大趋势的背景下，房地产行业作为一个集重要性与特殊性于一体的行业类型，一方面在推动国民经济持续快速增长、缓解就业压力、促进税务征收和保障财政收入上起到了愈渐重要的作用，另一方面其关乎社稷民生、深刻影响社会和谐稳定的特殊性也日益受到政府的重视，成为改革开放以来政府宏观调控的最主要的行业之一。然而，由于市场化改革的起步较晚、基础薄弱、政府推动改革的经验不足等多方面原因，我国房地产行业也面临到了许多急需调整的矛盾和问题。本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试，希望能够尽可能的理解中国实际，深入发掘影响调控效果的原因，总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议，为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

关键词:房地产行业 宏观调控 调控效果

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

1、我国房地产行业的宏观调控过程

改革开放至1992年以前的我国房地产行业发展处于起步阶段，政府的宏观调控由于缺乏实践经验而鲜有表现，政府调控真正施展身手则是从1992年社会主义市场经济理论逐渐确立、而房地产市场出现比较明显的投资过热和发展非理性开始，从此经历了1992一1996年的紧缩调控、1997一2002年的宽松调控、2003年一2008年9月的紧缩调控和2008年9月一2009年的又一次宽松调控，政府宏观调控的手段也随着调控经验的日渐丰富而逐渐趋向于多样。

1、1 1992一1996年的紧缩调控

1992年以来伴随邓小平南巡讲话所带来的市场经济新一轮大发展，国家宏观经济形势日渐繁荣，房地产行业也出现了投资过热以及非理性的开发形势，为此，以紧缩为基调的政府宏观调控得以实施，主要调控手段有:

1、中央政府采取双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根(提高利率1、减少贷款、提前收贷)，甚至强调国有银行一律不能对房地产开发进行贷款，已经发放的要收回，以压缩固定资产投资(包括房地产投资)，减少社会的总需求，保持总需求和总供给的基本平衡2;

2、中央建设管理部门控制用于房地产开发的土地出让并停止对高档楼宇的建设立项;

3、证监会从1994年开始暂停审批新的房地产上市公司。

4、国务院于1994年7月发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》(43号文件)，以建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系3;1995年，国务院也决定实行以保障全体公民住房利益为目标的“国家安居工程”。

1、2 1997一2002年的宽松调控

但是1997年亚洲金融危机的爆发阻滞了大量国外资金针对我国房地产市场的投资，房地产市场走向疲软并出现了较大比例的空置。政府于是采取了宽松的调控思路以应对危机。期间主要的调控手段有:

1、发展和丰富有利于住宅消费的金融措施。在住宅消费实行公积金抵押贷款的基础上，推出和扩大实施商业银行的住房抵押贷款措施，并降低贷款利率，加大贷款成数，拉长还款年限4;

2、推出一系列的减税措施。普遍降低了新房购买契税并对空置有年的商品住宅免收营业税;

3、盘活存量以解决空置房过多的问题。一方面降低房屋交易费并鼓励消费和交易，另一方面允许已经出售的旧公房未满五年即提前上市。此时，深圳市推出了允许异地居民在深圳购买住房的政策，上海市则推出了异地居民购买上海房产可获蓝印户口，并有机会转为正式户口的政策; 1

2这段时期曾大幅调高银行利率，一年期存款利率最高时达12%，并实行保值储蓄。 张乱铭庞元.中国城市房地产管理.上海:上海社会科学院出版社，2006:67

3张广群.房地产政策与房地产市场分析.理论前沿，2008(7):46一47

4张溉铭庞元.前揭书，第71页

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

4、配合43号文件关于保障性住房市场建设的意见以及1995年国务院所提出的国家安居工程的实施，鼓励建造低价住房，并提供低息或无息贷款支持经济适用房建设;

1、3 2003一2008年9月的紧缩调控

上一轮宽松的调控政策促进了房地产行业的转而为暖，全国房地产投资额、以及房地产开工面面积和竣工面积也逐年攀升，而伴随以低利率为代表的金融政策的持续宽松，房地产业的开发投资又一次显现出了过热的势头，并在某些城市出现了过度的投机和“泡沫”现象，逼迫相关部门不得不采用紧缩政策予以调控。主要的调控手段如下:

1、货币政策。在紧缩银根方面，根据中国人民银行所公布的统计数据，自2003年起至2008年8月末，金融机构一年期存款基准利率历经八次连续的上行调整，由1.98%上调至4.14%;金融机构一年期贷款基准利率历经九次连续的上行调整，由5.31%上调至7.47%;存款类金融机构人民币存款准备金率历经二十次连续的上行调整，由6%上调至17%;五年期以下个人住房公积金贷款利率历经八次连续的上行调整，由3.6%上调至4.77%1。在信贷管理方面，规定了房地产企业申请银行贷款所必须的35%的资本金比例下限，严格限制商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款，同时适时调整已用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的购房者的贷款首付比例2。

2、税收政策。土地增值税是影响土地开发效率和未来房产供给规模的重要税种，根据2007年国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，政府严格规定了土地增值税的清算条件，并要求严格执行土地增值税四级超率累进税率。

3、土地政策。政府规范了必须通过招牌挂方式出让国有土地的适用范围，严格规定土地受让人必须在付清土地出让价款后方可领取国有建设用地使用权证书3。此外还制定了一定的闲置土地处置政策，对于土地闲置时间超过一年的，根据土地闲置时间依法征收一定比例的土地闲置费甚至将土地无条件收回，对于土地开发效率过低、或者建设用地闲置时间过长的房地产项目，金融机构必须向其审慎发放甚至停止发放房地产开发贷款。

4、“限外”政策。《外商投资产业指导目录(2007年修订)》规定外商投资土地成片开发必须与内资企业合资、合作，“鼓励外商投资产业目录”当中不再包括“普通住宅用地开发建设”项目，而且严格限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，以及房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

5、保障性住房政策。首先从制度上规范了经济适用房的建设管理和价格管理各项事务，严格规定了申购家庭所应具备的条件及房屋产权归属;其次从制度上规定了廉租住房实行货币补贴和实物配租的具体做法，规定了廉租住房的保障资金来源以及实物配租的房屋来源;再次，除了规定对廉租住房和经济适用住房建设免征一切行政事业性收费和政府性基金外，还制定了支持廉租住房、经济适用住房建设的一系列税收优惠政策，主要涵盖了营业税、房产税、城镇土地使用1

2数据来源于中国人民银行网站 中国人民银行.关于加强商业性房地产信贷管理的通知.http:/

3国土资源部.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定.http:/

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

税、土地增值税、印花税、契税和个人所得税等多个税种1。

1、4 2008年9月。2009年的宽松调控

1、货币政策。在放松银根方面，延续五年的紧缩银根局面在金融危机爆发的情况下出现转折，自2008年9月至12月短短的四个月时间内，金融机构一年期存款基准利率历经四次连续的下行调整，由4.14%下调至2.25%;金融机构一年期贷款基准利率历经五次连续的下行调整，由7.47%下调至5.31%;存款类金融机构人民币存款准备金率历经两次连续的下行调整，由一17%下调至16%;五年期以下个人住房公积金贷款利率历经五次连续的下行调整，由4.77%下调至3.33%2。

2、税收政策。此轮调控取消了房地产开发企业所应缴纳的城市房地产税，下调了首次购买90平方米以下住房所应执行的契税税率，暂免征收个人买卖住房所应缴纳的印花税和土地增值税，对于住房转让环节的营业税的征收也根据不同情况予以减免。

3、保障性住房政策。对保障性住房建设的重点扶持在此轮调控得以持续，先后出台的多个政策文件和会议决议等都提出要加大保障性住房的建设力度，国家发改委曾下达100亿元中央补助投资计划以加快廉租住房建设，《廉租住房建设贷款管理办法》的出台也规定了对于廉租住房建设贷款利率的优惠。

2、我国房地产行业宏观调控的效果分析

2003年前的房地产市场宏观调控均取得了政府所期待的调控效果。1992年到1996年“一刀切”、“硬着陆”的宏观调控起到了紧缩和退热的调控目标，1993年下半年以后，房地产开发投资增长的强度逐月减弱，1994年房地产开发投资增长速度比1993年下降了134个百分点，土地出让面积甚至负增长51.45%3，1997年全社会固定资产投资增速回落到8.9%，房地产开发投资负增长1.2%，与此同时GDP增长率下降到8.8%4。1997到2002年宽松的宏观调控政策有效的阻止了房地产市场的疲软态势，从1998年至2000年的两年间，全国房地产新开工积、施工面积和竣工面积分别以30%、17%、13%的速度得以增长5。2003年后的房地产市场宏观调控效果实则并非尽如人意。伴随房地产市场的日渐繁荣，已有的政策体系已经难以适应市场健康运行对于政策配套的要求，与此同时，诸如房地产市场主体间的利益博弈、房地产市场潜在游戏规则的逐渐形成、房地产利益集团的更加稳固、部分地方政府官员的设租寻租，以及出于私利的政策执行低效等非政策性因素也逐渐出现，并对宏观调控效果的实现带来了非常恶劣的影响。

2、1 2003一—2005年9月的宏观调控效果6

由于该阶段的紧缩调控持续时间最长、调控手段最为多样、调控难度最大、中央和地方政府均倾力其中、所面临的经济形势也极为复杂，而且与当前中央政府力求稳定房地产市场价格、实现房地产市场健康运行的最终调控目标相一致，所以此阶段的宏观调控效果更加值得关注，更加具有研究价值，笔者在此对其进1

2财政部.关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知./ 数据来源于中国人民银行网站

3张涨铭庞元.前揭书，第67页

4黄贤锁.中国房地产市场的宏观调控研究〔硕士学位论文〕.福建:福建师范大学，2007

5张涨铭庞元.前揭书，第71页

6该部分文字部分引用数据均来自于国家统计局发布的各年度国家统计年鉴，以及北京市统计局发布的各年度北京市统计年鉴。

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

行重点分析。

该阶段房地产行业的宏观调控展现出较之以往更为积极而进步的一面，政策工具种类大幅拓展，政策出台的精细化和多样组合的程度也更加值得称道，并起到了一定的积极效果。首先，房地产行业对国民经济增长的贡献持续增大，并未受到紧缩调控的影响。其次，房地产开发投资增速理性推进。再次，房地产开发企业资金来源结构更加健康。最后，土地出让过快势头明显减缓。当然，我们在不能否认各项政策措施的实施确实取得了一定的效果的同时，也应该注意到与预期目标相比仍然存在不小的差距。

第一，房价涨幅过大这一根本性问题并未得到实质缓解。从全国来看，2003年至2007年底五年间全国商品房销售价格年均增幅为11.5%，而之前的1998年至2002年五年间，该增幅年均仅为2.4%，商品房销售价格年度同比增幅在这段时期明显增大;从35个大中城市来看，2003年至2007年底五年间商品房销售价格年均增幅为17.1%，高出全国该增幅5.6个百分点;从北京市来看，在2003年至2007年五年f司，2007年同比2003年全市商品房销售价格增长率高达143.9%，年均增幅高达25.6%，而此段时期内北京市城镇单位就业人员平均劳动报酬年均增幅仅为16%，商品房销售价格的增长速度大幅度高于城镇单位就业人员平均劳动报酬的增长速度。

第二，供需失衡状况加剧。1998年至2002年五年间全国商品住宅整体供需比为1.26:1(竣工建筑面积总量与销售面积总量之比)，而2003年至2007年全国商品住宅整体供需比降至0.87:1，供需失衡的状况非常明显，从而加剧了房价上涨的压力;从35个大中城市来看，商品住宅供需比失衡的状况年年更甚。北京市的情况更为严重，2003年至2007年北京市常住人口年均增幅为2.79%，而同期北京市竣工住宅面积年均增幅仅为0.72%，其中2006年甚至出现了同比22.81%的降幅，2007年降幅也高达巧.47%，供需失衡状况更为明显。

第三，土地价格上涨幅度持续增大。由于较大的土地市场需求，2003年至2007年全国土地出让数量增幅的大幅度减小，也一并导致了该段时期内全国上地出让价格的大幅度上涨，年均增幅为21.6%，成为拉动这段时期房价年均涨幅11.5%的主要原因之一，而在此之前的1998至2002年间，全国土地出让价格年均增幅仅为4.4%.

第四，保障性住房建设没有充分展开，建设总量年度间变化不大。1998年至2002年全国新开工经济适用住房建筑面积年均4765.2万平方米，而2003年至2007年全国新开工经济适用住房建筑面积年均仅为4458.2万平方米。

第五，该轮调控并未从本质上触动威胁房地产市场健康发展的诸多根本性问题，甚至部分问题还愈演愈烈，包括热钱大量涌入、非正常的炒房炒地、市场“游戏规则”丛生、利益博弈、官商勾结、政策执行低效，以及保障房建设推进缓慢和经济适用房市场监管混乱等，所以，该阶段末期出现的短暂的市场理性也难以完全归于政府调控的功劳，而是与金融危机爆发所导致的投资回落、需求不足等危机效应紧密相关。

2、2 2008年9月——2009年的宏观调控效果

该段时期的房地产行业宏观调控面临到金融危机所导致的房地产市场不振，中央和地方政府及时出台了多项政策以促进住房消费和投资、健康发展，持续回暖，多重政策利好也确实推动了房地产市场的企稳回升，促进房地产市场商品房销售情况，根据国家统计局公布的统计数据，2009年全国商品房销售面积同比

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

增长了53%，商品房销售额同比增长了86.8%，房地产开发企业完成投资比去年同比增长16.1%。

由于庞大的市场刚性需求面临到全面优惠的房地产政策必然可以获得释放，所以企稳回升的趋势呈现并不能完全成为评判宏观调控是否成功的标准，事实上，与回暖形势相伴相生的许多现实情况仍然触目凉心。第一，在经历了短暂的房价稳定后，2009年房价涨幅重新归于高位。第二，保障性住房市场的违规事件频频出现。第三，各地“地王”频现，单幅土地交易总价、楼面地价连创各区域历史记录。根据搜房网的统计显示，全国30个城市的30块历史总价地王有22块是在2009年后诞生的，占总地王数量的73.3%1，北京、广州、上海、杭州、青岛、大连等多个重点城市的单幅土地成交总价、楼面地价历史记录均在09年后多次被刷新，而且各城市均出现了以总价几十亿、溢价100%甚至200%以上的高价竞得土地的多个案例2，更严重的问题则在于各地出现的“地王”几乎均为地产上市企业或者具有国企背景，房地产上市企业通过高价囤地从而扩大市值和影响力，进而扩股融资，在追求私利的同时却将风险转嫁给整个社会，而且全然不顾由此所可能导致的房地产市场混乱，使得拿地盖房逐渐开始演变为个别公司

3的资本游戏，国有房企则借助强大的资本优势和资源优势，使广大房地产民企

更加难以在房地产市场上竞地生存。短暂的房地产市场理性由此戛然而止，甚至还给将来增加了更多的风险和未知。 1，搜房网.全国七成地王出自09年后十大地王总价超820亿.http:/news/2010一03一17/3161617.htm

2全国总价地王于2009年12月22日产生，富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元拿下了广州亚运城地块，成为目前为止唯一一个总价超过百亿的地王，2010年2月上海外滩国际金融服务中心地块以92.2亿名列第二。全国单价地王于2010年2月11日产生，华侨城集团以52855元/平方米的楼面地价拿下了上海苏河湾1号地块，2009年12月沈阳同仁堂地块以52376元/平方米名列第二。

3经济半小时.楼市的历史是否会重演..eetv.eom八ideo/vIDE1249021264934886

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/k8h1.html