2015惠州惠阳温泉项目可行性报告

惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究报告

1 广东惠州群峰温泉投资有限公司

惠州群峰惠阳温泉项目

可行性研究报告

中国 深圳

2015年8月

深圳中原物业顾问有限公司

策略中心—顾问事业部

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2 目 录

目 录 (2)

第一部分 项目总论 (5)

一、项目背景 (5)

二、可行性研究结论 (6)

第二部分 项目投资环境研究 (10)

一、惠阳城市发展现状 (10)

1.城市地理位置及行政隶属关系 (10)

2.城市经济发展水平 (10)

3.惠阳经济产业发展现状 (12)

4.城市人文历史特性 (14)

5.城市城镇分布 (14)

二、惠阳城市发展研究 (16)

1.惠阳城市发展定位与功能组团定位 (16)

2.惠阳城市产业规划 (18)

3.与惠阳城市发展有重大影响的产业建设项目规划 (19)

4.惠阳交通规划 (20)

5.惠阳重大城市建设项目规划 (20)

三、惠阳城市辐射力研究 (21)

1.惠阳在区域城市体系中的作用与定位 (21)

2.影响惠阳城市辐射力的主要因素 (22)

3.惠阳城市辐射能力的范围及辐射力的强度 (23)

四、惠阳房地产发展政策环境研究 (24)

1.政策现状及趋势 (24)

2.政策对本项目的影响 (26)

第三部分 惠阳房地产市场研究 (27)

一、区域房地产市场分析 (27)

1.区域房地产供给分析 (27)

2.区域房地产需求分析 (30)

3.区域房地产价格分析 (32)

4.区域房地产市场特点 (32)

5.区域房地产市场前景预测 (33)

二、区域典型楼盘分析 (34)

1.区域典型案例分析 (34)

2.可借鉴案例分析 (42)

三、周边城市（大亚湾）房地产市场分析 (48)

1.周边城市房地产发展水平 (48)

2.周边城市房地产发展主要特点 (49)

3.周边城市房地产发展对惠阳房地产发展的影响 (51)

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3 4.周边城市典型楼盘分析 (51)

四、惠阳－大亚湾房地产市场小结及前景展望 (52)

1.惠阳－大亚湾房地产市场小结 (52)

2.惠阳－大亚湾房地产市场前景展望 (53)

第四部分 休闲复合型地产市场研究 (55)

一、休闲复合型地产研究 (55)

1.其定义及特征 (55)

2.目前发展现状 (56)

3.未来发展趋势 (56)

二、广东休闲复合型地产典型楼盘分析 (57)

1.深圳观澜高尔夫 (57)

2.惠阳棕榈岛 (61)

3.广州碧桂园假日半岛 (61)

4.清远美林湖国际社区 (67)

5.中山雅居乐凯茵新城 (72)

三、对本项目的借鉴之处 (75)

1.对土地价值的影响 (75)

2.休闲复合型地产开发模式总结 (75)

3.开发模式建议 (78)

第五部分 项目解析 (86)

一、项目地块分析 (86)

1.地理位置 (86)

2.地形、地势 (86)

3.交通条件 (87)

二、项目SWOT 分析 (88)

1.Strength （优势） (88)

2.Weakness （劣势） (88)

3.Opportunity （机会点） (89)

4.Threats （威胁点） (89)

三、项目开发条件评价 (90)

1.项目可利用的资源与条件 (90)

2.项目非住宅功能模块的构成及对项目价值的提升 (92)

3.项目在城市体系中的交通条件评析 (93)

4.项目在深惠城市体系中的作用 (94)

四、项目的开发战略价值评价 (95)

1.大盘优劣势与开发战略 (95)

2.项目价值最大化策略及具体措施 ............................................................................................ 98 第六部分 项目初步定位 .. (100)

一、项目卖点整合 (100)

二、项目客户定位 (100)

1.目标客户的来源构成 (100)

2.目标客户购买能力 (101)

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4 3.目标客户特征 (102)

4.目标客户消费心理分析 (102)

三、项目整体形象定位 (103)

四、项目功能物业发展设想 (105)

1、各功能物业开发次序设想 (105)

2、酒店物业发展设想 (105)

3、住宅物业发展设想 (107)

4、商业物业发展设想 (109)

五、项目的配套设施功能组成与定位 .......................................................................................... 110 第七部分 项目财务分析与评价 .. (113)

一、项目投资估算与资金筹措 (113)

1.项目总投资估算 (113)

2.资金筹措 (115)

3.投资使用计划 (116)

二、销售及经营收入测算 (116)

三、财务赢利能力及风险分析 (118)

1.赢利能力分析 (118)

2.项目风险及防范建议 (119)

四、可行性研究结论与建议 .......................................................................................................... 121 附表一：容积率0.37时 .................................................................................................................... 123 另附：项目容积率为0.5时的财务分析 (133)

一、项目投资估算与资金筹措 (133)

1.项目总投资估算 (133)

2.资金筹措 (135)

3.投资使用计划 (136)

二、销售及经营收入测算 (137)

三、财务赢利能力分析 .................................................................................................................. 138 附表二: 容积率0.5时 . (140)

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第一部分 项目总论一、项目背景1. 项目名称惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究报告
2. 承担可行性研究工作的单位中原地产代理（深圳）有限公司
3. 研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205 号） 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530 号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11 号） 开发公司提供的相关资料 国家及惠州市经济建设的方针、政策和城市规划
4. 项目建设规模和内容根据项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下： 名 称 数 据
总占地面积 总开发规模 住宅 连排别墅 独立别墅 多层住宅 回迁住宅
1921190 715160 603160 286600 288600 21060 69005

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酒店 娱乐、商业综合街 配套公建 休闲客家文化村 主会所 小学 幼儿园 建筑容积率
90000 8000 14000 6000 2500 2500 3000 0.37
5. 项目开发手续项目开发手续正在筹备和办理中。
二、可行性研究结论1. 市场预测惠州及惠阳区域房地产市场发展处于上升的势头，发展节奏也较快；同时周边的深圳、 广州、东莞市场也处于一个快速发展的时期，整体房地产大势较好。 长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，特别是休闲度假的前景乐观、项目 发展潜力巨大。
2. 项目建设进度按照开发公司的实际情况以及开发思路，本项目各个分期进度时间安排如下表。 项目从第一期投入开始，分地块分八期开发。各阶段都独立开发销售，回款可以滚动投 入到下一期。根据施工进度和策划方案，项目计划从 2008 年 1 月开始开发，总体八期 开发销售周期为 9 年。 项目建设进度安排表 年度 第一年度 第二年度 第三年度 第四年度 第五年度 时间安排 2008.1-2008.12 2009.1-2009.12 2010.1-2010.12 2011.1-2011.12 2012.1-2012.12 物业类型 独立别墅 独立别墅 独立别墅 独立别墅 独立别墅 开发量 30000 30000 40000 40000 40000 物业类型 连排别墅 连排别墅 连排别墅 连排别墅 连排别墅 开发量 物业类型 30000 30000 40000 40000 40000 主会所 回迁住宅 酒店 客家文化村 商业综合街 幼儿园 开发量 2500 6900 90000 6000 4000 30006

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项目工程计划横道图

3. 投资估算和资金筹措

本项目开发建设总投资额合计为325113万元，其中各项成本费用的估算额详见项目总投资估算表。

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项目总投资估算表

本项目建设共需资金322034万元（不含财务费用），根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款等。

项目资金筹措方案（不含财务费用）

4. 项目综合评价结论（地价评估及可行性判断）

参考惠州市惠阳区城镇国有土地基准地价，根据剩余法计算得地面地价约为400元/平方米。土地成本合计为76848万元。

本房地产开发项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。

本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计销售收入1208910万元，经营收入250767万元，可获

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9 利润504371万元，扣除所得税后净利润为378278万元，缴纳所得税126093万元；全部投资内部收益率（所得税后）为65.1%，在预期可接受的基准收益率为10%时，本项目所得税后财务净现值为228415，动态投资回收期为3.45年。项目盈利能力较强。 本项目的开发将推进惠阳沙田片区的发展，甚至整个惠阳的休闲度假产业，且缴纳所得税126093万元，具有明显的社会效益；此外本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面也充分具备可行性。

项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。

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10 第二部分 项目投资环境研究

一、惠阳城市发展现状

1.城市地理位置及行政隶属关系

? 惠阳于1994撤县设市，2003年6月10日撤市设区，行政区域包括淡水等10个镇和三和经济开发试验区，面积1184平方公里，人口50.7万。

? 惠阳地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，与深圳、东莞市相连，距广州190公里、深圳58公里，海面与香港只有47海里之遥。

? 惠阳区政府于1990年3月从惠州迁至淡水镇，目前淡水镇已成为区政府的政治、经济、文化中心，先后引进了20多个国家和地区以及国内工商合作企业2500多家。

2.城市经济发展水平

2006年惠阳区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%，创1998年以来的新高。工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的良好局面，经济发展步入快车道。

产业基础进一步稳固

一是农业平稳增长。06年完成农业总产值8.99亿元，同比增长2.5%。蔬菜种植面积15.36万亩，增长3.6%；玉米种植面积3.39万亩，增长9.4%；猪肉产量1.16万吨，增长20.8%。 二是工业生产显著提速。06年完成全社会工业增加值42.74亿元，同比增长17.8%，其中规模以上工业增加值31.92亿元，增长17.1%，均创2002年以来的新高。可喜的是，惠阳区企业规模不断发展壮大，年产值超亿元企业21家，比上年末增加5家；年产值超5亿元企业5家；东威电子和中建电讯年产值超10亿元。

三是第三产业发展规模和水平稳步提升。淡水城区的住宿和餐饮、休闲娱乐业以良好的服务和巨大的辐射力，加上房地产的强劲攀升等，有力地促进了第三产业的发展。2006年，第三产业比重达到41.4%，继续居全市首位。

三大需求并驾齐驱

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11 固定资产投资创近16年新高。全年完成全社会固定资产投资38.83亿元，同比增长57.3%，增幅创1991年以来的新高。其中，太平货柜、中建电讯、信兴荣塑胶等工业项目投资占据半壁江山；房地产开发投资总量超lO 亿元。

消费需求持续扩大。全年实现社会消费品零售总额37.74亿元，同比增长19.7%。从行业来看，餐饮业零售额7.53亿元，增长21.4%，保持近年来20%以上高位增长势头。全年商品房销售面积38.18万平方米，增长92.5%；商品房销售额9.04亿元，增长120%。 外贸出口显著回升。2006年，外贸出口自4月止跌回升以来，增幅逐月攀高，全年实现外贸出口总额13.69亿美元，同比增长20.1%，增幅创2002年以来的新高。

支撑条件趋于改善

一是实际利用外商直接投资增长较快。全年实际利用外资1.63亿美元，同比增长9.6%，其中实际利用外商直接投资1.33亿美元，增长0.8%。

二是金融支持力度强劲。年末金融机构人民币各项贷款余额28.43亿元，比年初增加7.73亿元，增长35%，创下近年新高。

外资与民资竞相发展

一是外资经济稳步发展。全年外商及港澳台商投资企业完成工业总产值127.79亿元，同比增长12.9%，居绝对主导地位。

二是民营经济发展加快。全年民营经济完成增加值31.56亿元，同比增长16.7%；缴纳税收3.3l 亿元，增长54.3%，实现两项指标双领先。

经济增长质量和效益显著提高

一是财税收入持续高位增长。全年完成财政收入8.57亿元，同比增长33.7%，其中地方财政一般预算收入5.15亿元，增长42.7%。全年完成税收总额9.86亿元，同比增长36%，增幅居全市首位。

二是城乡居民收入明显提高。全年农民人均纯收入5636元，同比增长10.1%。全年在岗职工年平均工资15438元，同比增长19.6%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额89.09亿元，比年初增长20%。

小结

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12

2006年，惠阳区GDP 增幅越过16%大关，创下近十年新高；工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的好局面。产业基础进一步稳固、三大需求并驾齐驱、支撑条件趋于改善、外资与民资竞相发展、经济增长质量和效益显著提高构成惠阳区经济发展的五个显著特点。

3.惠阳经济产业发展现状

从三个产业看，第一产业增加值4.80亿元，增长4.0%；第二产业增加值48.13亿元，增长19.0%；第三产业增加值37.46亿元，增长14.4%。经济增长表现为第一、第三产业平稳增长，第二产业高速增长的格局。三次产业分别拉动GDP 增长0.2、 10和6个百分点，三次产业结构为5.3：53.3 ：41.4。 农业生产平稳增长

2006年，惠阳区紧紧围绕建设社会主义新农村这一主题，进一步加强对农业结构的调整优化，推动甜玉米、蔬菜、优质粮食生产向区域化、基地化、优质化、产业化发展，农业生产实现平稳增长。全年完成农业总产值8.99亿元，同比增长2.5%。蔬菜、玉米生产发展较快。全年蔬菜种植面积15.36万亩，增长3.6%；玉米种植面积3.39万亩，增长9.4%。牧业生产形势较好。全年猪肉产量1.16万吨，增长20.8％；禽肉产量0.45万吨，下降6.0%。

工业生产显著提速

全年完成全社会工业增加值42.74亿元，同比增长17.8%，其中规模以上工业增加值31.92亿元，增长17.1%，均为2002年以来首次达到17%以上的高增长，分别比上年上升7.2和15.6个百分点，一举扭转近三年来增速持续回落的趋势。工业对GDP 增长的贡献率达

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13 52.0%，比上年上升15.8个百分点，工业的显著提速成为带动经济强势增长的主导力量。 企业规模不断发展壮大。年末全区规模以上工业企业达到230家，比上年末增加6家。其中，年产值超亿元企业21家，比上年末增加5家，共完成工业总产值85.35亿元，占规模以上工业的61.5%；年产值超5亿元企业5家，东威电子和中建电讯成为惠阳区年产值超10亿的2家工业企业。

五大行业整体表现突出。电子、文教体育用品制造业、皮革及其制品业、金属制品业、纺织及服装业等5大行业全面增长，完成工业增加值23.48亿元，同比增长19.0%，占规模以上工业比重达到73.5%，对规模以上工业增长的贡献率为81.7%，拉动增幅14个百分点，成为带动工业生产快速增长的主要力量。其中，电子行业增加值16.12亿元，增长11.6%，对比上年的0.2%，上升11.4个百分点，呈现显著回升势头；皮革及其制品业1.84亿元，增长17.8%；金属制品业1.83亿元，增长402.2%，主要是由于受新圩太平货柜项目投产的拉动，呈现倍数增长，一举跃升为第四大工业行业。

第三产业发展规模和水平稳步提升

淡水的住宿和餐饮、休闲娱乐业以优越的竞争优势和巨大的辐射力，吸引着深圳、东莞等周边地区居民纷纷前来消费，日益成为惠阳区一张响亮的名片，并继续保持了迅猛增长的态势，商贸业的持续畅旺，以及房地产业的强劲攀升等等，有力地带动和促进了第三产业的发展。2006年，第三产业比重继续保持41%以上水平，达到41.4%，继续居全市首位。其中，住宿和餐饮业、房地产业均呈现20%以上增长，成为第三产业发展的突出亮点。 商贸业发展加快。继2005年国美电器强势登陆惠阳区后，2006年苏宁电器、人人乐两个零售大鳄又前来落户，并于国庆、中秋双节前隆重开业，成为商贸流通业发展的一大亮点。同时，沃尔玛购物广场项目建设正在有序推进。表明以大型连锁超市、卖场为特征的新型商贸流通业态正在惠阳区迅速崛起。

小结

惠阳产业经济的中以第二产业增长最为明显，增长达到19%，主要是电子等制造业规模不断扩大，企业增多，为惠阳带来新经济增长，其次是第三产业的增长，尤其是多个房地产项目的投资增长带动整个第三产业快速发展。

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14 4.城市人文历史特性

物华天宝，历史悠久

惠阳历史悠久，资源丰富，素有“鱼米之乡”之称。

? 惠阳隋朝时名为归善县，

? 1912年辛亥革命后改称为惠阳县，

? 从公元366年设县建制至1994年撤县设市，已有1628年历史。

? 惠阳于1994撤县设市，2003年6月10日撤市设区，成为惠州市辖属区之一。

人杰地灵，英才辈出

惠阳区人杰地灵、英才辈出，既是广东著名的侨乡，又是光荣的革命老区，其中著名的有：

? 中国近代民主革命的著名政治家、国民党左派领袖廖仲恺（1877——1925年，惠

阳陈江镇人）；

? 中国人民解放军创始人之一、抗日战争时期赫赫有名的新四军军长叶挺

（1896——1946年，惠阳秋长镇人）；

? 封建士大夫的爱国主义者邓承修，直声震天下，爱国爱乡，刚直不阿(1841——1892

年，惠阳县淡水人)；

? 还有马来西亚的传奇人物，开发吉隆坡的先驱叶亚来（1837——1885年，惠阳秋

长镇人）等等。

5.城市城镇分布

? 惠阳-大亚湾区辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和三和经济开发试验区，面积1184平方公里。

? 区委、区政府驻淡水镇，撤市设区后，惠阳成为惠州滨海城市的重要组团。

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16 二、惠阳城市发展研究

1.惠阳城市发展定位与功能组团定位

规划性质及规模

规划性质：惠阳市市区总体规划确定本区为城市生活区和全市行政、商贸和文化中心，从惠阳市城市发展战略出发，结合本区用地条件、区位优势、基础设施等综合因素，以体现“小城春秋，绿色家园”的城市特色为宗旨，分析论证确定本区规划性质为：由以行政办公为主的行政片区、以商贸为主的泅水片区、以文化娱乐为主的苏屋片区、以居住为主的土湖片区和以高尔夫球娱乐为主的高尔夫球场片区组成的多种职能的综合性中心区。

规划规模：用地规模：中心地区用地范围由城市主干道围合而成，其规划用地面积为8.8平方公里。人口规模：中心地区新区范围内有12个自然村，开发的商品房迁入居民和工业企业的职工及家属约5000人，流动人口约2万人。 根据中心地区的环境容量：及人口发展分析，按《珠江三角洲规划》人均用地指标100平方米/人计算：中心地区新区常住人口控制规模为6．52万人。

城市发展定位

惠阳城市定位：惠州滨海二类大城市和广东现代石化数码产业名城重要组团、中海壳牌南海石化项目后勤服务基地。

惠阳在惠州城区向开发区延伸的区位，惠城-惠阳（城区）共同组成惠州市市镇的核心区；从区域组团而言，惠阳—大亚湾共同构成惠州城市体系的副中心。

功能组团定位

惠阳撤市设区后，区规划局根据惠州全局的发展战略，提出了重新调整规划建设——“一心三轴”的发展构想。

? “一心”—惠阳城区作为全区发展的中心；

? “三轴”—东发展轴：惠澳大道沿线的经济发展轴；

西发展轴：新秋公路沿线经济发展轴；

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17 中发展轴：惠淡公路扩建后，推动以三和经济开发区为龙头形成经济发

展轴。

? 强化“一心”牵动“三轴”，是惠阳发展的关键，由此，进一步提出了中心城区

的发展意向：

a) 中优——优化中心城区；

b) 东靠——东部依靠大区域交通干线的建设带动产业集聚；

c) 西接——西部加强承接外地产业转移的能力；

d) 北拓——北部拓展中心城区的发展腹地；

e) 南联——南部构建与大亚湾地区的经济联动。

? 在中心区内，进一步完善包括淡水、秋长、沙田部分地区和三和开发区在内48平

方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及中心组团、战前组团、白云组团和“两河四岸”景观控制详细规划。

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18 2.惠阳城市产业规划

惠阳产业发展规划

? 以新秋公路、疏港大道为主体进行总体产业布局，建设综合工业走廊；

? 规划引导开发区以及工业园区，建设石化中下游产品深加工企业走廊，打造中海

壳牌南海石化项目后勤服务基地，推进旅游观光、商贸流通、文化经济等第三产业的发展。

? 以联想、中建电讯、东亚电子等企业为核心，培育壮大电子信息等具有比较优势

的支柱产业，优先发展高新技术产业，建立地区总部、研发中心、采购中心和销售中心，带动传统产业的改造和升级，形成规模效应，构建起以石化、电子信息产业为支柱，高科技推动各产业平衡发展的工业新架构。

大亚湾产业发展规划

● 大亚湾石化产业发展目标为：遵循“油化”结合、上中下游一体化发展的道路，

以炼油和乙烯项目为龙头，面向国内外市场，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，最终形成经济总量和经济综合实力均处领先地位的世界级石油化学工业区。

● 港口、物流业包括东马、荃湾、澳头和碧甲四大港区，目标是建设成为区域性的

物流配送中心、南中国海最大的油气化工储运基地，并通过分工协作，优势互补，与香港、深圳的港口一起组成华南地区大型主枢纽港群。

● 西部汽车、电子产业规划总占地面积约30平方公里，主要包括响水河工业园、东

风车城、熊猫高科技园和西区科技园，目标是建设成为一个大型的高技术、高效益的电子信息、汽车和钢铁工业基地。

● 旅游产业主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，

努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化园区的后花园。

● 小结大亚湾未来产业发展规划，是以现有的石化、电子、汽车产业为基础，建设

成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城。

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19 3.与惠阳城市发展有重大影响的产业建设项目规划

惠阳三和经济开发区规划图 大亚湾经济开发区规划图

? 中海信工业园

该项目位于三和经济开发区（三和经济开发区位于惠阳区南部，始建于1992年，1997年3月经广东省人民政府批准设立，属省级经济开发区，总面积8平方公里），由深圳中洲集团有限公司投资，重点发展电子、生物制药、纳米材料等高新技术产业。项目分两期建设，首期投资5亿元，用3年时间建成较大型工业园区；第二期用3-5年时间累计完成投资10亿元建成大型工业园区。项目建成后，预计企业用工3万人，年工业产值30亿元以上。

? 荣信电器生产基地

该项目位于三和经济开发区，由香港凯杰电机有限公司投资，主要生产电风扇等机电产品。项目计划总投资20亿元，首期投资5亿元，项目建成后用工人数约1.5万人，年产值4亿美元，出口创汇2亿美元，现项目前期准备就绪，近期投产。 ? 中海炼油项目

投资160亿、占地约2万平方公里，年炼油能力达1200万吨的中国海洋石油总公司南海炼油项目总投资169亿人民币，占地1.5平方公里，2004年7月经国务院批准。截至05年8月底，项目组有82人上岗。整个项目计划2008年6月建成投产。 伴随着惠阳三和开发区和大亚湾石化产业区招商和开发的深入，各大项目开工建设和投产，经济的不断发展和人口的持续增多对惠阳房地产的发展是良好的契机。

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20 4.惠阳交通规划

惠州市区高速公路网规划调整方案 主要是对已建成和规划的高速公路提出局部走向的调整和出入口优化布局方案，主要涉及四条高速公路。

? 惠深高速

改建目前国道G205与惠深高速出入口立交及相关连接道路，使陈江仲恺中心城进出高速更为便捷，并改善陈江仲恺中心城路网骨架结构。

? 深汕高速

在深汕高速与惠阳外环路东、西两侧相交处设置新的高速公路出入口，现状设在人民路的出入口在远期东、西两个新出入口建成后予以取消，以避免高速公路出入交通与城区内部交通的相互干扰。

? 厦深高速铁路

厦深高速铁路专线从深圳至厦门，横穿惠州、汕头，其中惠州段将从惠阳区域内横跨，并设新桥站。

? 惠州港疏港高速

将惠州港疏港高速在大亚湾城区段改为城市快速路，以避免对大亚湾城区路网骨架产生难以接受的结构性破坏。

惠城－惠阳－大亚湾轨道走廊规划布局 考虑到未来发展的不确定性及从引导城市新区建设的需要，对惠大轻轨线路在惠城区河南岸片区和惠阳新桥片区的走向进行优化，将其作为惠大轻轨线路的备选方案，可以根据实际情况采用地下或高架形式。

惠阳城区加强对外联系：具体措施包括惠澳大道改建高速；惠淡大道入城段扩建；新建惠州港疏港高速与深汕高速立交；新建惠州港疏港高速惠阳北出入口及连接道路。 逐步网化骨架道路：具体措施包括新建惠淡大道与秋宝路连接路；新建人民路与惠淡大道连接路；扩建河背路；新建内环路西段；新建内环路东段；新建内环路南段。

5.惠阳重大城市建设项目规划

● 惠阳会展中心

惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究报告

21 该项目位于淡水镇白云路，由惠阳海岸实业有限公司投资，项目计划总投资１亿元，将建成两栋分别占地ｌ０００多平方米的３２层商务大厦，预计２００７年竣工。 ● 惠阳文化体育公园

投资将达8000万元，以文化、教育为主体，由美国知名的设计公司——美国SWA 设计公司概念规划设计，北京清华城市规划设计研究院整体设计，公园一期15万平方米已经竣工，二期正在筹建中。整个公园的建成，将进一步完善惠阳的文化、体育配套，增添新的景观。

● 其他建设项目

随着惠阳世贸中心、淡水商贸中心、泗水湖滨公园等一批文化商贸市政设施建设，继续抓好城市美化、绿化和亮化工程，启动疏港大道东门出口至立交桥的道路路面改造维修工程和城区五大出口亮化工程，逐步规范城区交通秩序，使之成为环境优美、经济发达的滨海城市。

三、惠阳城市辐射力研究

1.惠阳在区域城市体系中的作用与定位

? 惠州市整体城市定位

? 惠州城市区域定位：“世界级石化基地，华南地区重要的电子信息业、临港产业

聚集地，广东风景旅游城市和历史文化名城，区域重要的休闲度假基地，珠江三角洲东部次中心城市及地区性中心城市，向内陆地区传递区域辐射带动力的重要门户，重要的区域交通运输枢纽”

? 规划将惠州市城镇分为6个城镇发展区，分别为“南部城镇密集区、博西城镇密

集区、稔平半岛发展区、北部城镇发展区、东部山区城镇发展区和西北部山区城镇发展区”

? 惠州市域空间格局

? 规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心-网络-放射”状:惠城-惠

阳(市区)为全市城镇核心区；惠城(城区及博罗县城)、惠阳城区(含大亚湾)、惠

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